1、要根据你房屋的具体情况来确定 认定被执行人“生活所必需”的居住房屋，应结合房屋的面积、地理位置、现价值、被执行人的生活所需等多种因素综合考虑唯一住房是指中国公民在境内合法拥有用于自身居住的房屋只有一套的情况。被执行人唯一住房不得强制执行这一说法，其实是对相关执行法律法规和司法解释的误读，当然这与人民法院在执行唯一住房时所持的保守谨慎态度也大有关系。最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（以下简称查封规定）第 6 条确实对不动产的执行进行了限制性规定，即被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。但此处“必需的居住房屋”与人们常说的“唯一住
2、房”有很大区别，不可一概而论。在民事执行中，此种“必需”被限定在“保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准”范围内，一旦超出需求，人民法院就可以考虑到案件实际情况予以执行。为避免误解，查封规定第 7 条明确指出，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。根据最高院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定第 1 条，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。可见，对已经设定抵押的“唯一住房”，只要与执行
3、标的产生牵连关系，不论是否“必需”都不享有执行豁免权，被执行人想以“唯一住房”作为尚方宝剑来规避执行行为是不可能的。当然，法院在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当依法给予被执行人 6 个月的宽限期，为其腾空房屋和寻求临时住房提供必要的时间保障。过了 6 个月的宽限期，除非被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题，法院可以强制迁出。本案所涉执行标的属于借款时抵押的房屋，根据法律规定不仅可以查封，也可进行评估拍卖。因此法院依法申请对涉案房产进行拍卖并无不当，被执行人的异议不成立。最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定（法释200514 号）根据中华人民共和国民事诉讼法等法律的规定，结合人民
4、法院民事执行工作的实践，对人民法院根据抵押权人的申请，执行设定抵押的房屋的问题规定如下：第一条 对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。第二条 人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。第三条 上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第二百二十九条的规定执行。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查
5、属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。第四条 申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的城镇最低收入家属廉租住房管理办法所规定的人均廉租住房面积标准确定。第五条 申请执行人提供的临时住房，应当计收租金。租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定；协商不成的，由人民法院参照当地同类房屋租金标准确定，当地无同类房屋租金标准可以参照的，参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。已经产生的租金，可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。第六条 被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院
6、不应强制迁出。第七条 本规定自公布之日起施行。施行前本院已公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。当今社会，房屋对人们的重要性不言而喻。对大多数的家庭而言，往往仅拥有一套住房 。然而人民法院对“一套住房”的执行情况，因法律规定的不完善及执行工作的复杂性等种种原因，未能得到及时有效的执结。一、“一套住房”执行难的原因分析1、法律适用困境根据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（以下简称查封、扣押、冻结财产规定）第六条，“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”实践中，被执行人往往以只有一套住房为由，申请执行豁免。2
7、、执行工作困境实践中，部分执行人员对法律规定存在一定的认识偏差，或者因案情复杂存在畏难情绪，导致了此类案件难以得到有效的执结。理论上曾经有过“以大换小”、“以近换远”的具体提法，但是也存在一定的问题。譬如，要为被执行人置换较小的房屋，如何寻找房源，由谁去寻找房源，价格是否合适等。如果先卖掉被执行人的房屋，而后再为其购买住房，中间房价增长部分的差价由谁来承担；如先为被执行人购置住房，钱款是由法院还是申请人先行垫付；而采取“以近换远”的方式，将会对被执行人的生活、教育、医疗等带来一定的不便，选择适合被执行人居住的区域的同时又得符合置换条件，在实践中均缺乏可操作性，有待进一步探索。二、“一套住房”执
8、行案件的具体对策1、加强宣传，引导人们正确理解法律规定实践中，人们通常是根据查封、扣押、冻结财产规定第六条得出“一套住房”不得强制执行的结论，实则是对法律规定的错误理解。第六条规定即“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”其立法本意应是“生活所必需”的“居住房屋”人民法院不得拍卖、变卖或者抵债，超出“生活所必需”范围以外的“居住房屋”，人民法院是可以依法拍卖、变卖或者抵债的。认定被执行人“生活所必需”的居住房屋，应结合房屋的面积、地理位置、现价值、被执行人的生活所需等多种因素综合考虑搜索。实践中，应发挥媒体网络等舆论宣传作用，引导人们正确理
9、解法律规定。尤其是对于在执行实践中，通过多种渠道方式，对符合条件的被执行人的“一套住房”予以执行的典型案例，加大宣传报道力度，破除人们对“一套住房”不可执行的理解误区。2、建议出台相关司法解释，统一执法尺度法律未明确规定被执行人“生活所必需居住房屋”的具体标准，由此给司法实践带来了一定的混乱。为破解这一执行难的问题，笔者建议各高级人民法院应当根据最高人民法院查封、扣押、冻结财产规定第七条，明确对“被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋”的标准。建议按照最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定（以下简称抵押规定）第四条规定临时住房的标准，判断被执行人的居住房屋是否超过必需。具体可以参照当
10、地建设部门公布的上年度人均最低住房标准建筑面积以及城镇最低收入家庭廉租住房管理办法所规定人均廉租住房面积标准确定。3、审判阶段注重判决内容的可执行性笔者认为，法官审理案件不仅要根据法律和事实做出正确的判决，还要确保判决具有合理性和可执行性，只有这样才能真正的做到“案结事了”。对于在审判阶段，当事人双方执意要求确定房屋的归属时，法官可以决定适时采取“当庭竞价”的方式，来决定房屋的归属，价高者得。而为了避免当事人为争夺房屋的产权恶意报高价的情形，可以采取交纳保证金的方式，具体数额由法院酌情考虑。当事人交纳保证金到法院账户或者在此阶段采取评估或者拍卖公司提前介入的做法，即当事人双方享有在同等条件下该
11、套房屋的优先购买权。交纳保证金的方式，一方面杜绝了当事人恶意报价的行为，另一方面如一方出高价后反悔，可以将保证金作为给对方的补偿。4、执行阶段注重创新执行方法首先，执行人员要从思想上高度重视，克服畏难情绪，慎重处理离婚财产纠纷中分割“一套住房”类执行案件。对于此类案件，执行人员要善于做双方当事人的和解工作，抓住解决矛盾的突破点，统筹兼顾双方当事人的合法权益，注重维护社会的和谐稳定。其次，执行人员要善于在现有法律规定框架内，寻求解决离婚财产纠纷中分割“一套住房”案件的有效对策。法律规定“被执行人生活所必需的居住房屋，不得拍卖、变卖或者抵债”，其立法本意是为了保障困难被执行人最基本的居住权。而在离
12、婚财产纠纷中的“一套住房”执行案件中，申请人与被执行人原先共有一套房屋，此时法律不仅要保护被执行人的生活居住权，同时也要保障申请人的生活居住权。执行工作就要寻找平衡，即在申请人和被执行人合法权益之间寻求最佳平衡，否则将有悖“法律面前人人平等原则”。从抵押规定第二条、第三条规定的处理程序来看，法律并非绝对禁止“一套住房”不得拍卖，而是立足于保障被执行人最基本的居住权，然而有房住并不代表拥有房产，其所规定的租赁权代替所有权，实则为执行其他“一套住房”类案件提供了可循的思路。实践中，执行人员应当勇于创新，只要是不违背法律相关规定的精神，不损害法律相关规定所需保护的利益，就应当不断尝试不同的方式方法。最后，在和解工作没有进展，被执行人拒不配合的情况下，则可视为被执行人放弃对房屋的所有权，法院应当对该房屋采取拍卖措施，具体操作规程：法院裁定拍卖、变卖后，应当给予被执行人六个月的宽限期，期满后被执行人拒不迁出时，法院应当制作强制迁出裁定，将被执行人强制迁出。
