1、1凉州区西郊公园旅游景区改造建设可行性研究报告（方案二）西安理工大学城市规划系2011年10月2目 录第一章 概述 .3第二章 项目所在地概况 .7第三章 建设方案内容 .9第四章 建项目 实施计划 .12第五章 投资估算与资金筹措 .13第六 章 财务分析 .15第七章 社会效 益分析 .16第八章 投资估算一览表 .173第一章 概述1.1项目概况1.1.1项目背景西郊公园作为武威城区的中心公园，是城市的客厅，虽经多年建设，现初具规模，为城乡人民休憩、娱乐、观赏游览、健身教育和丰富城乡群众文化生活发挥了积极的作用。但是，由于地方财力困难，公园一直未经系统规划投资建设，景区内步行道、给排水、
2、供电、停车场、污水处理等是西郊公园景区建设的薄弱环节，加之目前公园职工多、收入少，维护建设资金匮乏，吃饭与建设、稳定与发展矛盾十分突出。这直接影响着该景区旅游服务质量、综合接待能力的提高，也制约了全市旅游业的进一步发展。为了有效地改善西郊公园旅游景区的薄弱环节，带动和引导旅游基础设施水平和质量的提高，增强旅游业的综合接待能力，促进地方经济发展。要尽快将其建成一个功能齐全，设施完善，特色鲜明、服务优良、品位高、吸引力强的旅游热点景区。西郊公园景区基础设施建设项目的实施，不仅可以促进和带动旅游业的进一步发展，而且对今后城市公园的开放有着深远的意义，将为推动区域旅游业的持续、健康、快速发展起到积极地
3、促进作用，为武威旅游业的腾飞打下良好的基础。1.1.2建设必要性4武威市凉州区西郊公园其前身为武威西郊园艺林场，是稀世国宝西夏木缘塔、木板画的出土地，位于武威市城区西关街，规划面积十九万平方米，居城市规划中心的繁华地段，东临西凉市场，西接西苑住宅小区，南临公园路，北靠环城路。经多年的开发建设，园内绿树成荫，松柏翠绿，红梅怒放，垂柳婆娑，道路纵横，环境幽雅。大、中型游乐设施达32项，主要有：观览车、太空飞车、弯月冲浪、豪华转马、自控飞机、海陆空大战、快乐王子、恐龙大战、疯狂老鼠、巡航战机、游龙戏水、水上挑战者、水上豪华电动船、滑行龙、海盗船、旱冰场、跑马场、赛车场等。人工湖与盘龙山、龟寿山遥遥相
4、望，湖光山色，亭台相映；动物园依山而建，绿树环抱，驯养动物22种、150多种（头）只，大部分属国家一、二级保护动物。其中有：美洲虎、东北虎、狮子、棕熊、野狼、马鹿、猞猁、白唇鹿、野骆驼、驼鸟、红腹锦鸡、珍珠鸡、孔雀等。西凉度假村由梨园和苹果园组成，共有茶摊88个，同时可接待休闲、娱乐游客近万人，是休闲、纳凉、娱乐、朋友聚会的理想场所；西苑餐饮娱乐城设计独特，装饰豪华，是举办室内大型舞会和宴请宾客的理想之地；游客健身广场，设施齐全，可使游客健身和举办篮球、网球、羽毛球、排球、乒乓球等体育项目比赛；文化广场建有多功能舞台一座，是开展大型文艺活动的平台；省级国防教育基地和市级爱国主义教育基地是全民进
5、行爱国、国防5教育的大课堂，现有退役T-34坦克一辆，122榴弹炮一门，超音速轻型战斗机一架，神舟三号火箭模型一枚，展厅一处，升旗台一座。公园现初具现代园林规模，是“丝绸之路”上的重点旅游景点之一，2007年接待游客60万人次，旅游接待收入达120万元。1992年以来，为了加快西郊公园的建设步伐，推动文化旅游事业快速发展，由西安美术学院规划设计了甘肃武威市西部乐园详细规划说明，并积极组织实施。西郊公园累计投入资金850万元，先后开挖人工湖1.9万平方米，新建旅游景点4处，栽植各种树木1.2万株，从多方面加强了环境的绿化美化，使西郊公园景区开发建设工作取得了初步成效。但是，由于地方政府财政困难，
6、公园初建开放不久，于1988年改为自收自支的的事业单位，随着公园职工的逐年增加，公园基础设施建设的资金也逐年减少，致使公园发展缓慢，制约因素颇多，基础设施相当落后。目前，景区内除南端有自来水供给外，无完整的的给排水、供电、供暖系统，渠路不配套，且路面凸凹不平，公用服务设施几乎廖廖无几，与经济、社会、城市发展和人民生活质量提高不相适应；景区内游乐设施项目较多，但部分设施陈旧老化，且布局不合理，不利于改善公园的人文景观和游园环境；公园绿地面积达12.5万平方米，树种近30种，但混杂现象严重，没有一区一景，植物造型的景观，6与现代园林目标相差甚远；景区周边建筑“一面墙”，且风格陈旧、环境卫生差，与城
7、市街景和景区内风格要求不相适应；景区内服务功能不健全，且功能区划分不明显，随着武威城市的发展，西郊公园已成为名符其实的城市中心公园，其称谓已时过景迁。综上所述，规划、开发建设西郊公园刻不容缓。1.1.3项目概要1.1.3.1项目名称凉州区西郊公园旅游景区改造建设1.1.3.2编制单位西安理工大学城市规划系1.1.3.3建设单位凉州区西郊公园1.1.3.4建设地点甘肃省武威市凉州区西郊公园1.1.3.5项目建设投资本项目投资估算总额为29028.1796万元，本项目的建设资金初步计划以周边拆迁安置、开发建设的方式进行筹措。第一期工程合计26340.8596万元。第二期工程合计2687.32万元。
8、1.2主要研究结论1.2.1、西郊公园景区是甘肃省的重点旅游景区之一，自一7九八六年开园以来，接待旅游观赏游客达1200万人次。但是随着旅游业的发展，该旅游景区内的道路、供电、供水、环卫、污水处理等基础设施已不能满足进一步发展的需要，因此，对西郊公园景区基础设施进行改造建设，有利于进一步开发旅游资源，有利于促进我市旅游业的发展。1.2.2、西郊公园景区基础设施的建设，对于提高城乡人民生活质量，营造和谐氛围，丰富群众文化生活都是有重要的作用。1.2.3、项目的建设实施是全面贯彻落实党中央科学发展观和省委、省政府加快对外开放，再造河西战略任务的重要举措；对开创全省旅游业的新局面有着十分重要的意义。
9、1.2.4、本项目提出的改造建设内容及建设规模，符合构建和谐社会的实际需要，符合经济发展和旅游业发展的需要。所以项目的提出与建设是可行的，需再进一步做好下一阶段工作，筹措落实资金，尽快组织实施。1.2.5、本项目实施后，有较好的经济效益和社会效益。第二章 项目所在地概况2.1城市概况2.1.1、地理位置武威位于甘肃省西部河西走廊东端，是古丝绸之路自东而西进入河西走廊的第一重镇。地势西南高东北低，西南部依祁连山，东北部靠腾格里沙漠，中部走廊平原是富饶的农业区。8武威城郊皇娘娘台新石器时代的文化遗址证明，距今4000多年前武威一带已有人类繁衍、生息，并进行农牧业活动。西汉武帝时辟河西四郡，武威成为
10、河西走廊政治、经济、文化、军事、宗教等的重镇，民族融合之熔炉，古代物质文化、精神文化储聚之所。2.1.2、自然气候武威气候属温带大陆性气候，太阳辐射强，日照充足，降水稀少，蒸发量大；夏季短而较热，冬季长而寒冷，年温差大。年平均降水量为116.6mm，蒸发量为720-2200mm；年平均气温为7.6，其中最高气温38.5，最低气温-29.5，冰冻期11月至翌年3月，最大冻土深度142mm；年日照时数高达2967.8小时，平均每天接近8.1个小时；风力一般2-4级，4-5月大风出现次数最多，最大风力8级，大风年平均16天，最多年达39天；年平均无霜期169天，其中晚霜日期5月27日，早霜日期9月2
11、3日。2.1.3、现状概括武威是古丝绸之路的名城重镇。1986年被国务院命名为“中国历史文化名城”，1987年被国务院批准为对外开放旅游城市。全市辖“三县一区”，总面积33000平方公里，总人口194万人，其中：凉州区辖区19镇18乡、2个指挥部、7个街道办事处，总面积5081平方公里，总人口103万人，其中城镇人口26万人。境内有市级以上重点文物保护82处（件），省级以上159处（件），列为国家重点保护1处。武威市凉州区西郊公园始建于1986年6月，经二十多年建设初具现代园林规模，是集休闲、娱乐、教育为一体的区域性旅游胜地，2006年9月被国家评定为AA级旅游景区。2.1.4、旅游规模目前，
12、西郊公园景区每年接待的人数达60万人（次），预计到2012年旅游人数达90万人，到2015年，年旅游人数将达到100万人。根据旅游人数发展的预测，本项目的建设规模确定为年接待旅游人员100万人，其中新增40万人，若西郊公园景区免费开放，年旅游人数可达120万人（次）。2.2建设配套条件2.2.1、供水本项目完成后，预计日耗水约400立方米，目前武威市建有日供水能力10万立方米的自来水厂一座，计划景区内的生活供水管线，在城区西关街（景区南门）处与城市供水管网相接，其它用水靠自建供水系统供给。2.2.2、排水本项目正常运行后，预计日排污水约200立方米，市区现有日处理能力9万立方米的处理厂一座，景
13、区内的污水通过3公里长的排污管道，进入市区排污系统。102.2.3、供电本项目计划安装100KVA变压器4台，可满足景区供电要求，景区全面建成后，如供电不足，可再增容。第三章 建设方案内容根据确定的建设规模，本项目的主要建设内容如下：3.1、路网建设工程景区内设置入口5处、4570平方米，铺设车道、人行道3700m，16400平方米；分别在东门内建设地下停车场车位200个、3650平方米，北门外建设地上停车场车位160个、2850平方米,铺设硬质广场10000平方米。3.2、给排水工程计划在景区内修建观景水塔1座，维修自备水井2眼，铺设供水管道3400米，修建排污管道3100米，给排水检查井6
14、5个，修建灌溉渠系3000米，并设置喷、滴灌循环节水系统。3.3、供电工程计划安装变压器2台，建设配电房2座、配电箱40个，铺设电力线路5000米，架设路灯200盏。3.4、消防工程景区内消防通道与景区内主、次干道通用。计划在景区设置消防栓设施30套。3.5、采暖工程11计划在景区内铺设供热管网2300米。3.6、公共服务设施工程（1）计划在景区内新建办公场所300m2，游客服务中心533m2，入口管理房100m2，商业售货亭500m2，医疗卫生点100m2；（2）计划在景区内设置广播系统1套，铺设广播线路5000米，铺设通讯线路3000米；（3）计划在景区内新建星级水厕4座，改造水厕3座，配
15、置垃圾箱50个，购置垃圾清运车2辆，制作各种标识警示牌300个。3.7、景观绿化工程（1）计划在景区内修建景观山丘、水景、景观雕塑6处；（2）计划在景区内栽植各种乔灌木4000株、种植草坪60000m2、修建花坛3处；（3）实施土方调配40000立方米。3.8、新建娱乐设施工程计划在景区内新建宠物舍1处、348m2，卡通故事城堡1处、631m2，童话城1处、800m2，数字迷宫1处、1294m2。3.9、改造项目工程计划在景区内改造度假村40个、6000m2，人工湖13734m2，游戏城堡1处、190m2，办公楼1栋、215m2，自备水源井2眼，国12防教育基地1处，300m2，同时对娱乐城1
16、462m2、旱冰场1179m2进行整体改造。3.10、游乐设施工程（1）计划在景区内新上大型游乐设施3项；（2）计划新增公共游乐健身器材5套；（3）拆除游乐设施。3.11、周边拆迁、建设工程（1）拆除东南角商用房1座、143m2，新建高层商住楼1栋、10459m2；（2）拆除南侧3层商住楼1栋、6445m2;（3）拆除西侧房屋1344m2,新建仿明清风格娱乐、购物商用楼4栋、48555m2；（4）在公园北侧新建商住楼1栋、5586m2。第四章 建项目实施计划4.1、项目实施计划根据资金到位及建设内容，确定本项目的建设期为3年，2012至2014年度的建设内容安排如下：4.1.1、2012年改造
17、建设内容（1）路网建设；（2）景区内给排水、灌溉系统、供电、供热、消防、广播通讯建设；13（3）景区西侧仿明清风格娱乐、健身、购物商用楼建设；（4）北侧商住楼建设；（5）南侧商住楼拆迁；（6）东南角商住楼拆迁、建设；（7）景区景观建设。4.1.2、20132014年改造建设内容（1）公共服务设施建设；（2）景区绿化建设；（3）新建娱乐设施建设；（4）游乐设施改造建设；（5）改造项目建设。第五章 投资估算与资金筹措5.1、投资估算及资金筹措5.1.1、投资估算 总投资29028.1796万元。第一期工程合计26340.8596万元。（1）路网建设工程946.55万元；（2）景区内给排水、灌溉系统
18、、供电、供热、消防、广播通讯工程910.20万元；（3）景区西侧仿明清风格娱乐、健身、购物商用楼工程9775.17万元；14（4）北侧商住楼建设工程1106.028万元；（5）南侧商住楼拆迁工程3402.96万元；（6）东南角商住楼拆迁、建设工程2146.386万元；（7）景区景观建设工程540万元;（8）周边开发建设相关费用7513.5656万元。第二期工程合计2687.32万元。（1）公共服务设施建设工程520.15万元；（2）景区绿化建设工程611万元；（3）新建娱乐设施建设工程365.55万元；（4）游乐设施改造建设工程490万元；（5）改造项目建设工程700.62万元。5.2、资金筹
19、措本项目的建设资金初步计划以周边拆迁安置、开发建设的方式进行筹措：（1）拆除公园东南角商用房1座、占地面积143m2，建筑面积143m2，新建高层点式商住楼1栋、占地面积1740m2,建筑面积10459m2。按现行商品房市场价出售，其总收入为5208.582万元（即：10459m24980元/m2=5208.582万元）。（2）在公园西侧新建仿明清风格高档娱乐、茶语、购物商用楼4栋、占地面积11225m2，建筑面积48555m2。按现行商品房市场价出售，其总收入为24180.39万元（即：48555m24980元15/m2=24180.39万元）。（3）在公园北侧新建商住楼1栋、占地面积931
20、m2，建筑面积5586m2。按现行商品房市场价出售，其总收入为2781.828万元（即：5586m24980元/m2=2781.828万元）。以上四项共占地13796m2(原占地4140m2、即6.21亩，新增占地9656m2、即14.48亩），建筑面积64600m2。按现行商品房市场价出售，其总计收入为32170.80万元。5.3、项目建设投资与受益分析该项目总投资29028.1796万元，受益为32170.80万元，两者相抵，项目利润为3142.6204万元。第六章 财务分析6.1、财务分析6.1.1、经济收入本项目建成后，正常每年可增加接待旅游人数40 万人次；增加旅游收入 120万元，
21、其中门票收入 80万元，停车场收入10万元，游乐设施收入30万元。6.1.2、财务评估指标根据本项目的经营收入和经营成本，计算本项目的主要指标如下：财务内部收益率： %；财务净现值： 万元；16投资回收期： 年；投资利润率 %；投资利税率 %；盈亏利税率 %；年总成本 万元；年利润总额： 万元；年税金： 万元。第七章 社会效益分析7.1、社会效益分析旅游业所拥有的市场不仅规模和潜力很大，而且具有显著的现实性，是一个适应不同层次消费者的市场。随着经济的发展，居民可支配收入的提高和闲暇时间的增多，旅游已逐年成为一个消费热点，发展势头比较兴旺，是一个广阔的，不可忽视的巨大市场。加强旅游基础设施建设，
22、可以改善旅游消费环境，作为城市公园，更是构建和谐社会的大舞台，这必将拉动相关产业的发展和消费。各国的发展经验都充分说明，大力发展旅游业是刺激市场需求，推动经济增长的有效手段。项目建成后，每年可增加接待旅游者40万人次，由于旅游设施的改进和完善，可使旅游者延长在武威的旅游观光时间，每人旅游消费平均按300元计算，每年可增加消费1.2亿元，为17国家增加税收收入480 万元。第八章 投资估算一览表西郊公园改造建设项目投资估算建设内容 工程量 单价 合计 备注一、路网改造建设 9,465,500 1、入口 4570m2 650元/m2 2,970,500 2、主干道路(6m) 5400m2 200元
23、/m2 1,080,000 3、次干道路（5m) 6500m2 200元/m2 1,300,000 4、支路（3m) 4500m2 150元/m2 675,000 5、硬质广场铺地 10000m2 240元/m2 2,400,000 6、停车场 6500m2 160元/m2 1,040,000 二、市政基础设施 9,102,000 1、给排水系统 4,320,000 （1）给水 3400m 500元/m2 1,700,000 （2）排水 3100m 700元/m2 2,170,000 （3）灌溉渠系 3000m 150元/m 450,000 2、电照系统 4,782,000 （1）配电室 2座
24、 30万元/座 600,000 （2）变压器 4台 10万元/台 400,000 18（3）供电集装箱 40个 1000元/个 40,000 （4）电力线路 5000m 200元/m 1,000,000 （5）路灯设备 200盏 4500元/套 900,000 （6）通讯线路 3000m 80元/m 240,000 （7）广播系统 1处 15万元/处 150,000 3、消防系统 30消防栓 2400元/套 72,000 4、采暖 2300m供热管线 600元/m 1,380,000 三、公共服务设施 5,201,500 1、办公场所 300m2 1800元/m2 540,000 2、游客服务
25、中心 533m2 1500元/m2 799,500 3、入口管理房 100m2 1500元/m2 150,000 4、商业售货亭 500m2 1500元/m2 750,000 5、医疗卫生点 100m2 1500元/m2 150,000 6、环卫设施 2,812,000 （1）公厕 4座 60万元/座 2,400,000 （2）改造厕所 3座 10万元/座 300,000 （3）垃圾箱 50个 300元/个 15,000 （4）垃圾清运车辆 2辆 2.6万元/辆 52,000 （5）各种标识警示牌 300个 150元/个 45,000 四、景观绿化系统 11,510,000 1、景观 5,40
26、0,000 （1）造山造丘 100w 1,500,000 （2）水景 200W 3,000,000 （3）景观雕塑 70W 900,000 2、绿化 6,110,000 （1）乔灌木 4000棵 100元/棵 400,000 （2）草坪 60000m2 26元/m2 1,560,000 19（3）花坛 3座 65万元/座 1,950,000 （4）土方调配 40000m3 55元/m3 2,200,000 五、新建娱乐设施 3,655,500 1、新建宠物室1处 348m2 1200元/m2 417,600 2、卡通故事城堡1个 631m2 1500元/m2 946,500 3、童话城 800
27、m2 1500元/m2 1,200,000 4、数字谜宫 700m2 450元/m2 315,000 5、人工湖 1294m2 600元/m2 776,400 六、改造项目 7,006,200 1、度假村改造40个 6000m2 300元/m2 1,800,000 2、改造人工湖 13734m2 300元/m2 4,120,200 3、改造游戏城堡 190m2 1200元/m2 228,000 4、改造办公楼1幢 215m2 1200元/m2 258,000 5、改造自备水源井 2眼 75000元/眼 150,000 6、国防教育基地改造建设300m2 1500元/m2 450,000 七、游
28、乐设施 4,900,000 1、新上游乐设施项目 3项 80万元/项 2,400,000 2、公共游乐健身器材 1,300,000 3、拆除设施 1,200,000 八、周边拆迁、建设 164,305,440 （一）南侧三层商用楼 34,029,600 1、拆迁 6445m2 100元/m2 644,500 2、安置 6445m2 4980元/m2 32,096,100 3、补偿 6445m2 200元/m2 1,289,000 （二）东南角商用房 755,040 201、拆迁 143m2 100元/m2 14,300 2、安置 143m2 4980元/m2 712,140 3、补偿 143m
29、2 200元/m2 28,600 (三)西侧拆迁 1344m2 1200元/m2 1,612800（四）新建商用楼 127,908,000 1、东南角 10459m2 1980元/m2 20,708,820 2、西侧 48555m2 1980元/m2 96,138,900 3、北侧 5586m2 1980元/m2 11,060,280 九、周边建设相关费用 75,135,656 1、土地价款 14.48亩 300万元/亩43,440,000 2、地勘费 64600m2 1.5元/m2 969,000 3、设计费 127,908,000 3% 3,837,240 4、初设及设计审查费 64600
30、m2 2.5元/m2 161,500 5、质监费 127,908,000 3.5 447,687 6、监理费 127,908,000 1.50% 1,918,620 7、热力增容费 64600m2 35元/m2 2,261,000 8、项目报批费用 22,100,618 （1）土地出让金 43,440,000 35% 15,204,000 （2）城市建设配套费 64600m2 50元/m2 3,230,000 （3）规划放线费 64600m2 3元/m2 193,800 21（4）消防基金 64600m2 5元/m2 323,000 （5）人防结建费 64600m2 23元/m2 1,485,800 （6）环评费 60,000 （7）地震评估费 64600m2 8元/m2 516,800 （8）招投标及交易管理费127,908,000 8.5 1，087,218 合计 290,281,796
