1、1浅谈油田社区精细化管理江 汉 油 田 广 华 社 区 管 理 中 心 寻 翔精细化管理是现阶段企业的英明抉择，是企业取得更大的成就、持续成长的必由之路。广华社区中心成立到现在才刚刚 12 个年头，现代化企业管理的时间非常短，可以说。在企业管理方面，远远没有达到局龙头生产企业的精细化程度，更谈不上和国内一些优秀企业相比。但是我们追求精细化管理的脚步却从未停止过。在这里我就我们广华社区精细化管理的一些做法和大家作个探讨。一、社区现状（一）社区历史1996 年 10 月，按照“专业化管理、社会化服务、市场化运作、企业化经营”的要求，油田对生活后勤系统进行了改革重组，成立了广华物业处等五个物业服务单
2、位，初步实现了从福利安置型向经营服务型的转变，广华物业处先后取得了物业管理二级资质和法人资格。2005 年 11 月，管理局根据社区改革发展的需要，将物业处更名为社区管理服务中心，使社区管理服务的内涵和外延更加深入宽广，责任更加明确，更加符合社区实际。经过近10 年的改革，条块结合的社区管理体制初步确立，面向居民的社区市场逐步扩大，水乡园林型新型矿区日见风采，人居环境明显改善，群众生活质量显著提高。（二）主要业务目前社区主要业务为油田矿区社区服务、市政管理、居委会、户籍管理、协解人员管理、流动人口管理、社区治安保卫、社区文化、计划生育、卫生防疫、社区再就业及社区维稳工作等。社区总环卫保洁面积为
3、 234 万平方米；绿化覆盖面积为 97 万平方米；总供暖面积为 122 万平方米；污水日排量为 9705 立方米；2007 年广华片区公用和民用液化气供供气量为 493 吨；社区现有路灯总功率 727KW，文体广场总面积为 7.52 万平方米，日转运垃圾78.23 立方米。2008 年广华社区中心预计将增加住宅楼 36 栋，752 套；新增供暖面积 7.2万平方米； 2009 年广华社区中心将增加住宅楼 40 栋，790 套；新增供暖面积 7.5 万平方米。二、社区精细化管理的目的和意义（一 ）物业服务精细化管理是辖区居民的需要2随着人民群众物质生活的日益提高，人们对于文化生活、居住环境、心
4、灵美化的需求也会越来越高。我们一个小区居住的人员往往涵盖了整个油田 30 多个厂处的人员。客观上，这些居民对于物业的服务要求有着各种各样的想法，甚至不排除有自身利益的考量。如：在自家房前屋后栽种花卉树木、在储藏间饲养家禽、挤占楼道口堆放杂物等等。但总的来说，有一点是可以肯定的，都希望生活在环境优美、空气新鲜、交通安全，文体活动较为丰富的社区中。无疑，我们的物业服务者必须付出最大的努力，尽量满足居民的需求。（二）物业服务精细化管理是基层管理者的需要一个团队的核心价值，关键体现在这个团队核心层的责任感和事业心。人们常说：工作没有最好，只有更好。作为基层站领导班子，既是一个站的领导者，也是一个小区物
5、业服务的管理者。由此可见，小区物业服务质量的好坏，居民满意度的高低，在相当程度上取决于管理者所制定的目标和管理的力度。小区物业服务的管理者牢固树立着：“服务对象的需要就是我们的第一选择，服务对象的满意就是我们的第一标准”的观念。为了实现这个美好的愿望，就必须把精细化管理的理念，贯穿于日常物业服务的全过程，在“精、细”上狠下功夫，在“ 严、准”上做文章，力求最佳效果。（三）物业服务精细化管理是中心自我发展的需要企业的成功与失败固然与宏观战略有很大关系，但在现代企业竞争形势下，成败往往仅仅取决于细微环节的点滴差别，谁更注重细节、更讲究细节上的差异化、能比竞争对手做得更精细，谁就能成为竞争中的强者。
6、众所周知，射击冠军与亚军的差别很可能只有0.01mm 或者更小的差距，但这就足以决定结果了；日本丰田、美国戴尔等超大型企业的成功都源自内部的精细化管理，丰田的汽车比同类汽车的密封系数高 1%、省油 1%、噪音小1%，1%的差距有多大？太小了！但这却是成败的关键所在，决定了丰田的至尊地位。近年来，随着国内外各种生活、生产物资价格的普遍走高，社区维持正常生产服务的成本也随之节节攀升。在经费紧张的情况下，向管理要效益，向管理要利润，通过完善管理，充分挖掘内部潜力的实用意义也更加明显。对我们来说，短期内不可能解决需求问题，但是在较短时间内通过提升管理，最大程度地发挥现有资源的效能而产生更大的利润我们是
7、可以做到的。因此在社区内部实行精细化管理，对社区的发展来说具有深远的意义。三、社区精细化管理的具体做法（一）、精简机构，合并相同业务，充分 发挥资源效能对中心机关、站两级管理人员进一步压缩。对每一个管理岗位的工作量定量分析，因事3设岗，归并性质相同的工作岗位。实现了一人多岗，满负荷运行，把每一个管理者的潜能发挥得淋漓尽致。按居民户数设置基层站队，配备管理人员。在重新核定物业工作量的基础上定岗、定员。其一是整合政府公共部分。将负责文体广场、游泳池、主干道环卫管理的公益站、矿容办合并为公共管理站，把路灯管理、8 个小区的居委会、公共区域的绿化管理调整到该站，是公共场所、设施管理更加集中明晰。其二是
8、整合社区服务部门。将广南一站与广南二站、广南三站与油矿站分别合并为一个站，使广华片区原有的 7 个小区减少至现在的 5 个小区。其三是整合企业经营部分。将基建服务部、经营服务部、车队 3 个模拟经营实体合并为综合管理站，对闲置的资产、房产实行租赁经营，逐步实现自主经营、自负盈亏、自我发展。 （二）加大专业化整合力度，强调“精确定位、精益求精”由于各种因素的制约，社区管理职能和服务职能的组织结构有些不尽合理，体现在分散管理、效率不高的问题上。只有对社区资源进行整合让专业化的队伍干专业化的活，让专业的人管专业的事，才能体现专业化管理的优势。2007 年底，我们在对供热、供气、安保实行专业化管理的基
9、础上，成立了绿化部。全中心绿化管理由绿化部具体负责。有利于按照上级规定和本中心的实际情况，落实年度工作计划、中长期发展规划。系统、唯一的研究和分析增添绿化措施并对增扩苗木购置和栽培、绿化工作的补缺工作规划。定期对各种花木进行巡视、检查，及时掌握动态，处理突发性病虫害，保证成活率达 90%以上。我们的绿化养护工作得到了管理局的高度评价。（三）很抓经营管理，强调“细化目标、硬化考核”第一，做岗位，强化标准。做岗位，就是从岗位管理源头做起，对每一个岗位，每一个环节都制定详尽的工作程序，工作标准，然后印制成书下发到各基层单位，引导职工自觉遵章守纪，干标准活，做标准事。第二，做现场，强化考核。现场管理是
10、精细管理的核心。因此我们把作现场作为精细化管理的突破口，从定制管理和走动管理入手，使工作现场每个环节是使处于可控管理中。做现场，关键是对现场的每个位、每个人、每个地点、每件事进行严密的调制调节，督导检查。各环节趋于合理化、程序化、科学化，并时时处于可控管理中，体现在经济责任制严格执行内控规定，考核有台帐，扣分有明细，严考核硬兑现。通过去年底中心 11 个机关科室和 17 个基层单位全部圆满完成 2007 年经济责任制考核指标，中心各项成本费用得到有效控制，尤其是会议费、差旅费、业务费、修理费与去年同期相比均有较大程度的下降，经营运行情况良好，创造了广华社区成立以来最好经营业绩。4第三，做分析，
11、强化改进。今年我们要求各基层的经管员单位每季度上报一次经济活动分析材料，也是要大家对自己的站情况有足够的了解，能有效的把握自己所处的环境，找准定位、特色，根据数据流向做出分析为今后的工作提供更加准确、详细的数据依据。（四）加强合同管理，强调“程序规范，操作标准”企业的的经济往来，主要是通过合同形式进行的。近年来，中心也相继出台了一系列法律事务管理工作管理制度，在我们社区的法律顾问制度中合同管理作为其中的重要内容之一，我们做了明确的规定。实施有效管理把好合同关，是社区经营管理成败的一个重要因素。在合同管理方面，第一、建立健全规章制度。要使合同管理规范化、科学化、法律化，首先要从完善制度人手，制定
12、切实可行的合同管理制度，使管理工作有章可循。通过建立合同管理制度，做到管理层次清楚、职责明确、程序规范，从而使合同的签订、履行、考核、纠纷处理都处于有效的控制状态。 第二、加强合同管理人员的培训教育。合同管理人员的业务素质的高低，直接影响着合同管理的质量。通过学习培训，使合同管理人员掌握合同法律知识和签约技巧，坚持持证上岗和年检考核制度，这不但增强了合同管理人员的责任感，也提高了合同法律意识。第三、重大合同审查管理。把对企业的生产经营活动和经济效益影响大的合同挑出来，做为合同的重点管理对象，从合同的项目论证、对方当事资信调查、合同谈判、文本起草、修改、签约、履行或变更解除、纠纷处理的全过程，都
13、由法律顾问部门参与，严格管理和控制，预防合同纠纷的发生，有效维护企业合法权益。第四、履行监督和结算管理。法律顾问对合同的履行进行监督是十分必要的。通过监督可以知道社区各类合同的履行情况，及时发现影响履行的原因，以便随时向各部门反馈，排除阻碍，防止违约的发生。另外，合同结算是合同履行的主要环节和内容，法律顾问部门同财务部门密切配合；把好合同的结算关至关重要，这既是对合同签订的审查，也是对合同履行的监督。总之，精细管理是一项艰巨、长期、复杂的系统工程，不可能一蹴而就，更不会一劳永逸。实施精细化管理，涉及企业每一个人、每一件事、每一个岗位，要做好这项工作，就必须统一大家的思想，使每一位员工都认识到推行精细化管理的重要性、紧迫性，认识到推行精细化管理与个人的切身利益的直接关系。只有形成了统一的理想，才能上下努力、全员努力，力往一处用、劲往一处使，才能实现我们的工作目标，实现企业的又好又快发展。
