20140622_公寓销售知识培训.pptx

1、中惠壁珑湾公寓知识培训,2014年6月24日,目录,PART 1：公寓的概念界定,PART2：公寓产品类型,PART3：商务公寓特征及用途,PART4：公寓产权类型,PART5：公寓产品特性,PART5：公寓目标客户,从用地性质与土地年限来说，公寓与住宅的明显区别是：非住宅用地，40年或50年产权的产品。,公寓,=,+,公寓,=,+,+,不符合住宅日照与楼间距要求,与住宅区别：,公寓新定义：,PART1：概念界定,从客户使用角度来说，公寓产品不同于写字楼，它不仅可以满足客户办公的需求，还兼备了居住功能，功能复合性是其重要特征。,写字楼,住宅,公寓产品,对商务功能,对居住功能,住宅,写字楼,公寓

2、,两种功能无明显界限，可自由转换，处于不同的市场环境会呈现不同使用功能的偏向,集中办公，形象展示较好,不具备,具备,不具备,PART1：概念界定,功能复合的公寓产品,区别于居住产品：非居住用地，40或50年产权公建化外立面大堂、电梯间等商务化配套、商务化物业管理套内空间和平层空间的可分割,区别于商务产品：智能化消防要求不一致、无中央空调等层高多为3-3.3米，商务物业3.6-4米增加了煤气等生活配套,VS,公寓产品是这样一种物业形式：它具有公建化形式和住宅化内核，可以同时满足办公与居住功能的复合需求。,PART1：概念界定,PART1：概念界定,公寓与住宅技术指标对比,（1）普通公寓（居住型公

3、寓） 用地性质 一般为住宅 产权类型 公寓产权年限 70年产品特点 户型面积小，3060平米 精装修交房标准，拎包即可入住 配套设施完善 物业管理提供高于普通住宅的额 外优质服务 销售价格一般高于区域整体水平,PART2：公寓类型,（2）商务公寓用地性质一般为综合性用地（商住）或商业用地产权类商务公寓产权年限根据用地性质而定，50年或40年产品特点一般处于城市核心地段及商务中心区既可居住，又可办公具备写字楼功能，部分城市可注册公司价格相对写字楼较低首付最低可达2成， 按揭可达20-30年（如深圳）产权性质为商务公寓，非纯写字楼,北京建外soho公寓,PART2：公寓类型,PART2：公寓类型,

4、（2）商务公寓,PART2：公寓类型,（2）商务公寓,用地性质一般为商业用地产权类型公寓或商务公寓产权年限根据用地性质而定，40年产品特点面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性一般以只租 不售和产权式经营为主大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高,PART2：公寓类型,（3）酒店式公寓,PART2：公寓类型,（3）酒店式公寓,【公寓类型对比】,PART2：公寓类型,公寓的目标客户及功能要求,PART2：公寓类型,P

5、ART3：商务公寓特征及用途,商务公寓特征比较,商务公寓用途比较,商务公寓分为两类：居住型和办公型，其区别主要体现在以下几部分：,PART3：商务公寓特征及用途,公寓产权大致归纳为三类出租型它以出租给租客使用为目的，因此这类公寓可称之为出租公寓； 自住型公寓的每个单位属于不同的拥有者，有独立的产权，购买者主要用于自住, 混合型（Mixed）混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺、医生诊所等，另一部分为寓所单位；此外，我们还可根据公寓的结构和型态，将其区分为小型公寓（Small apartment Complexes）、花园公寓（Garden apartment complexes）和高层公寓

6、（High-rise building）。,PART4：公寓产权类型,PART5：公寓产品特性,【价值一】跳高户型：层高4米以上，LOFT公寓的层高可以达 到5.6米，一层变两层是对客户杀手锏,PART5：公寓产品特性,【价值二】总价低：即使单价较高，但公寓面积多在30 60，面积较小，折合下来的总价依然较低,PART5：公寓产品特性,【价值三】高回报率：区位优越，配套完善，装修豪华，升值前景和租金都高于一般住宅,PART5：公寓产品特性,【价值四】不限购不限贷：当前限购限贷政策的影响，抑制投资需求，公寓的不限购不限贷政策无疑受到了投资者的青睐,PART5：公寓产品特性,中惠国际中心,优势不限

7、购不限贷,【价值五】可注册公司：公寓用途既可居住也可以办公，可作为办公场所注册公司,PART5：公寓产品特性,优势可注册公司,【不足一】年限短：土地出让年限只有40或50年，到投资者手里的使用年 限就更短，是影响投资者购买的重要因素,PART5：公寓产品特性,【不足二】户型不佳：碍于公寓楼层多户型的设计，在使用率、朝向、户型结构方面不如一般住宅,PART5：公寓产品特性,【不足三】首付高：比例3到5成，高于一般住宅，且无利率优惠，贷款年限较短，不利于顾客购买,PART5：公寓产品特性,【不足四】不通气：无管道天然气接入，使用灌装煤气的成本较高，会给后期住户带来不便,PART5：公寓产品特性,【不足五】税费高：水电煤气的费用高于一般住宅，增加住户的居住成本,PART5：公寓产品特性,【不足六】投资风险：公寓的土地和开发成本较高，最终的出售价格也较高，由于本身的购买成本较高，压缩后期的升值空间,PART5：公寓产品特性,【化劣势为优势】扭转产品抗性,可用电磁壶代替,PART5：公寓产品特性,【客户类型】公寓是外国的舶来品，外国高收入群体对公寓的接 受程度较高，另外一部分就是国内的投资者,PART6：公寓产品目标客户,THE END ,THANKS,2014年6月24日,