1、重庆市主城区房地产市场总结报告2013.01-06,宏观政策：求稳定,2013年1-6月宏观政策回顾,楼市调控不放松，宏观调控再升级，此次调控目标明确：抑制房地产市场投资投机需求，支撑居民首套自住购房，力保经济、楼市双稳定。,1月,2月,3月,4月,5月,6月,6月19日，国务院常务会议：研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施支持居民家庭首套自住购房,上半年宏观环境小结,关键词一：新国五条更严厉调控意在扭转看涨预期，为过热的房市降温。但地方细则太过简陋，未来房地产看涨的预期仍然不变，新政反而成为市场的推手，催生短期抢房潮。,关键词二：房产税在住房市场供求已经总体平衡的情况下，市场已不
2、再有昨日的疯狂，行政调控政策，一味强调供需矛盾，不仅不是灭火，而是煽风点火，不仅稳定不了市场，而且会极大的破坏市场的预期。我们的思维应从卖方到买方市场的转换，一个总体上满足了需求的存量为主的市场需要做的是建立扎实有效的长效机制。,关键词三：城镇化在新一届政府开展工作之后，将“新型城镇化”列为政府工作的重中之重。思路是将中小城镇，以及大城市周边的卫星城镇作为城市化推进的重点，以缓解“大都市病”的蔓延。城镇化发展思路并非做大做强一二线城市，而是发展三四线城市，在一定程度上利好房地产市场。,经济环境：转型期,宏观经济走势,经济环境趋稳，稳健的货币政策并未改变。,宏观经济走势趋稳,银行闹“钱荒”,此次
3、救市摈弃一贯手法，坚持优化金融资源配置，用好增量、盘活存量，更有力的支持经济转型升级。,6月20日 中国银行间7天拆借利率飙升206基点 至两年来最高水平6月19日上海银行间同业拆放利率无一下跌，其中，近期利率涨幅较大，隔夜利率、2周利率飙升，涨幅超过200个基点。1周利率突破8%，创下自2011年6月份以来的近两年新高。,国务院发布“金十条”具体政策措施包括：充分发挥再贷款、再贴现和差别存款准备金动态调整机制的引导作用；创新外汇储备运用，拓展外汇储备委托贷款平台和商业银行转贷款渠道，综合运用多种方式为用汇主体提供融资支持；通过探索发行优先股、定向开展并购贷款、适当延长贷款期限等方式，支持企业
4、兼并重组；支持银行开展不良贷款转让，扩大银行不良贷款自主核销权，及时主动消化吸收风险等 。,商品房市场：延续前期火爆,年度商品房市场走势,2013年1-6月累计成交1194万方，月均199万方，供销比0.96，商品房整体均价7021元/，同比去年同期上涨5.21%，市场表现与2012年相当，延续12年火爆态势。,190万方/月,0.95,0.96,199万方/月,月度商品房市场走势,上半年市场可分为2个阶段，一季度市场延续前期火爆，二季度政策影响显现，市场降温。市场高位运行，核心区域刚需产品带动成交价格稳步上扬。,157万方,182万方,239万方,207万方,191万方,商品房市场存量,1-
5、6月，市场供需相对均衡，存量保持在1100万方，存销比相对稳定，成交价格稳中有升，市场价格具有上行空间。,4价格快速上涨,4-8价格稳中有升,8-12房价稳中，小幅下滑,4-8价格稳中有升,成交结构分析,去投资化表现突出，首置类产品占比大涨。,商品房市场成交结构,高层、洋房成交占比上涨，洋房涨幅更为明显。,商品房市场结构,住宅市场结构,高层市场成交结构,新政下，客户一步到位需求更加突出，同面积段下，房型功能有增多的现象，“小面积、多功能”成为新的发展新趋势。舒适型四房未来会成为发展新趋势。,面积结构（）,总价结构（万元）,70-803房占比增加,80-903.5房占比增加,60-70主力面积段
6、占比微增2.5房占比增多,50-60万元主力总价段,60-70万元+4%2房、2.5房占比增加,40-50万元-3%,洋房市场成交结构,1. 洋房市场以城郊洋房主导，主力总价段偏低。新区竞争态势严峻，针对高层客户的洋房产品逐渐增多，小洋房占比增加。 2. 城市洋房产品较少，香港置地约克郡、江与城等项目推盘热销。,面积结构（）,总价结构（万元）,60-80+7%2房、2.5房增多,100-120-7%主力面积段,120-140-4%,40-60万元+3%,60-80万元主力总价段,120-180万元+3%,别墅市场成交结构,1. 政策调控下，市场竞争加剧，催生“同总价、高业态”产品策略，经济型别
7、墅开始瞄准洋房产品客户。2. 别墅产品表现2个特征：经济型别墅小型化，竞争激烈；舒适型别墅稀缺化，持续热销。,面积结构（）,总价结构（万元）,100-150+5%,150-200主力面积段,300-350+2%,400-500万元+4%,250-350万元+4%,100-250万元-7%,2013年1-6月商品房市场企业排名,2013年1-6月商品房市场项目排名,土地市场：抢地忙,2013年上半年土地市场特征小结,1、 商品房市场持续火爆，政府积极推出城市中心优质土地。2、大企业，如万科、恒大等，大手笔拿地，总价地王频现，带动土地市场升温。3、城市中心、轨道周边或发展重点区域地块受青睐，多企业
8、竞拍，高溢价成交。4、万科、保利联合拿地，恒大50亿收大地块入囊，东原、华润高溢价竞拍城市中心优质地块，企业战略布局集中城市核心，新形势下，品牌企业稳中求胜，未来商品房市场竞争加剧。,土地市场整体走势,土地供应、成交量从2009年开始迅猛增长，成交价格开始拉升。2011年为成交价格最高年份，2012年为供应、成交量最高年份。重庆土地市场整体呈现出的是一个量价皆向上的走势。,2008-2013年1-6月土地市场供销价格走势,土地市场整体走势,2012.6-2013.6年土地市场供销价格走势,土地市场热点组团,从成交分布图来看，出现了几个热点片区。一环内李家沱成交量较大，二环的照母山成交量最大、蔡
9、家、西永、西彭几个新区表现也比较突出。,照母山 成交土地1293亩，可建设体量151.93万方，楼面地价4486元/，地块容积率1.5-2.0；主要拿地企业：东原、恒大。西永 成交土地1037亩，可建设体量170.86万方，楼面地价1646元/，多数地块容积率在1.8-2.6，部分地块在1.2/3.3，首创、国盛、龙湖、宫和、逸居乐等进驻该区域。蔡家 成交土地655亩，建设体量94.11万方，楼面地价1675元/，容积率1.7-2.5，主要拿地企业：金科、渝能、北京中昂、新兴丰能。李家沱 成交土地777亩，建设体量110.54万方，楼面地价2022元/，容积率1.8-2.5，主要拿地企业：东原
10、、融科、浩博、典雅等。西彭 成交土地748亩，建设体量100.07万方，楼面地价1250元/，容积率多在1.2-2.0，极少在3.0，主要拿地企业：聚鑫投资、江彭置业、吉卓地产等。,2013.1-6成交分土地布图,企业土地储备排名,土地市场预测,2013下半年预计土地供应维持在8000-10000亩水平，供应和成交热点将向西、向南移动，转移到李家沱、大杨石、大渡口钓鱼嘴一带。土地价格区域性仍旧明显，整体不会有太大涨幅。,热点组团：供不应求&低价走量,2013年上半年市场成交热点组团,8,30万方成交量40万方,大学城组团,大学城区域均价低于市场整体价格水平，低价热销。洋房产品挤压别墅、高层市场
11、份额。,在售项目,拿地未开发,区域未开发量1030万方，存销比6.8年,茶园组团,交通改善、政府搬迁、区域逐渐成熟，少量改善类需求存在，别墅、洋房市场份额近30%。,在售项目,拿地未开发,区域未开发量505万方，存销比6.6年,照母山组团,品牌企业集中，品质项目聚集，高端住区代表，改善类需求集中。,在售项目,拿地未开发,区域未开发量826万方，存销比12.7年,大石坝组团,区域价格与整体市场价格吻合度高，高层产品为主，首置首改类需求主力区域。,区域未开发量263万方，存销比3.7年,龙洲湾组团,交通改善，低价热销。绝对的首置类需求区域。,区域未开发量308万方，存销比6.2年,杨家坪-石坪桥组团,近高层、商业两种业态，城市中心，交通便利，配套完善，市场价格引领者，首置首改类需求为主。,区域未开发量348万方，存销比7.0年,后市预测：渐红火,下半年市场走势预判,下半年市场依然处于供需相对均衡状态，全年供销均在2400万方左右。在经过7、8月淡季后，金色9月，市场伴随着即将到来的秋交会快速升温，四季度市场翘尾，成交量高位运行。市场存销比走势平稳，价格稳步上行。,
