1、苏州高扬安泰国际广场贷款集合资金信托计划,第 2 页,信托要素,计划名称,苏州高扬安泰国际广场贷款集合资金信托计划,24个月，贷款发放之日起1年届满后可提前还款,募集资金用于发放信托房地产开发贷款，以支持高扬安泰国际广场项目的开发建设。,信托规模,信托期限,资金投向,不超过人民币4.4亿元,借款人,苏州工业园区安泰国际商务大酒店有限公司,每半年支付收益，到期归还本金并支付剩余收益,预期收益率,信托受益权不分层，预期收益率为11%-11.5%/年,收益分配,第 3 页,信托要素,担保措施, 安泰公司及其关联方企业以其合法持有的安泰广场项目、扬州月星家居广场项目土地以及徐州汉源宾馆物业为信托贷款本
2、息提供抵押担保，抵押物价值合计12.03亿元，本息抵押率为约39.87%； 关联企业扬州博润、汉源商贸提供连带责任保证担保； 借款人实际控制人苏余丰提供个人无限连带责任保证担保。,法人担保人, 苏州工业园区安泰国际商务大酒店有限公司，即借款人； 扬州博润实业发展有限公司； 沛县汉之源商贸有限公司。,自然人担保人,借款人实际控制人苏余丰。,第 4 页,交易结构图,抵押人,担保人,苏州工业园区安泰国际商务大酒店有限公司,苏州安泰广场贷款集合资金信托计划,中信信托,保管银行,借款人：安泰公司,安泰国际广场项目,第一还款来源,贷款用途,受托管理,资金交付,资金保管,本金与收益分配,委托人：合格机构和自
3、然人投资者,不动产抵押担保,贷款,受益人：合格机构和自然人,扬州博润实业发展有限公司,沛县汉之源商贸有限公司,主债权,实际控制人 苏余丰,个人无限连带责任保证,连带责任保证,第 5 页,借款人安泰公司,公司名称：苏州工业园区安泰国际商务大酒店有限公司注册号：320594400006087 法定代表人：李和彪住所：苏州工业园区车斜路188号注册资本：5,500万美元 实收资本：2,800万美元 经营范围：在2004-G-68地块（宗地号59581）内从事酒店、商业用房、写字楼的开发、经营管理、销售、出租及相关配套服务，并提供会务、办公等商业服务。针纺织用品、日用百货、五金交电、通信设备的批发、进
4、出口、佣金代理（拍卖除外）及相关业务。股东（发起人）：高扬控股集团（香港）有限公司成立日期：2003年03月31日营业期限：自2003年03月31日至2043年3月30日,第 6 页,抵押人扬州博润,公司名称：扬州博润实业发展有限公司注册号：321000400019564 法定代表人：童铁良住所：扬州市运河北路北端瓦窑村村委会三楼注册资本：1,800万美元 实收资本：1,045万美元 经营范围：许可经营项目：从事扬州市636号地块的房地产开发销售、商铺租赁；一般经营项目：商务咨询、物业管理、酒店管理、物流仓储成立日期：2010年06月29日营业期限：自2010年06月29日至2040年6月28
5、日股东情况：,第 7 页,抵押人扬州博润,抵押人扬州博润经工商登记等行政程序确认，是具有独立完整的业务、资产、人员、机构和财务体系的独立法人。其股东为扬州中宇和高扬香港，主要经营范围涉及酒店管理、物流仓储、房地产开发咨询等。根据目前经营状况和所了解到的信息，在信托期限内扬州博润经营和财务状况发生重大转变的可能性极低，持续经营性良好。扬州博润已就提供担保事项出具董事会决议。,第 8 页,抵押人汉源商贸,公司名称：沛县汉之源商贸有限公司注册号：320322000038732 法定代表人：钟志明住所：沛县汤沐路北侧注册资本：2,010万元人民币 实收资本：2,010万元人民币 经营范围：许可经营项目
6、：无；一般经营项目：五金、电料、建材、针纺织品销售；酒店旅游企业管理成立日期：2007年06月27日营业期限：自2007年06月27日至2015年6月26日股东情况：,第 9 页,抵押人扬州博润,抵押人汉源商贸经工商登记等行政程序确认，是具有独立完整的业务、资产、人员、机构和财务体系的独立法人。公司主要资产即为徐州汉源宾馆物业，目前由徐州汉源宾馆有限公司运营并管理。根据目前经营状况和所了解到的信息，在信托期限内汉源商贸经营和财务状况发生重大转变的可能性极低，持续经营性良好。另，由于汉源商贸最高权力机构为股东会，其已就提供担保事项出具股东会决议。,第 10 页,保证人苏余丰,苏余丰于2007年当
7、选江都市工商联常委、江都市政协委员、2008年被评为江苏省创业型青年典型，同时还是浙商主席团主席、江苏省浙江商会副会长。考虑到苏余丰为本项目借款人的实际控制人，且直接或间接持有多家公司股份，引入其个人无限连带责任担保可有效降低项目信用风险。,第 11 页,项目区位情况,高扬安泰国际广场项目位于苏州市新加坡工业园区娄葑东区，松江路南，车斜东；属于工业园区中心位置，金鸡湖东南岸，邻荷花公园东侧。,第 12 页,项目现状,第 13 页,苏州工业园区总体规划,苏州工业园区初步形成了国际科技园、中央商务区、出口加工区、独墅湖高教区、信心产业园、出口加工区、现代物流园、中心科技生态城、阳澄湖休闲度假区等功
8、能完善的分区；不同的功能分区在园区的发展中承担不同的功能和作用，为园区的快速发展奠定了基础。,第 14 页,园区商业代表邻里中心,工业园区借鉴新加坡模式，早期的工业园区商业以邻里中心的形式出现。邻里中心以经营中低档商品为主, 设有商店、食阁、食品超市、生鲜超市、银行、诊疗所、面包店、文具店、中西药行、服装店、眼镜店、美容美发店、家庭用品、书店、家庭娱乐中心、培训中心等；其用地需求一般在530亩左右，容积率不超过1.2。,第 15 页,园区商业代表邻里中心,第 16 页,高扬安泰国际广场项目定位,第 17 页,项目规划设计,高扬安泰国际广场由大型商业、酒店及SOHO办公三部分组成；整体建筑地下2
9、层，地上24层，由4层裙房及2栋塔楼组成。裙房主要功能为百货商业和餐饮、娱乐等服务配套功能，位于整体建筑北部，靠近松江路；酒店及SOHO两栋塔楼位于整体建筑南部，西塔楼为16层的宾馆，东塔楼为24层的SOHO办公楼。,第 18 页,项目销售计划,安泰国际广场项目销售（回款）进度,第 19 页,抵押物,注：评估公司为世邦魏理仕，评估基准日为2011年4月22日/30日。,第 20 页,抵押物基本情况,即为贷款项目用地。,抵押物（土地使用权）位于江苏省扬州市广陵区城北物流园，地处扬州市东北部，处于运河北路东侧、秋实路南。待建工程为扬州月星国际家居广场。,第 21 页,抵押物基本情况,抵押物土地平整
10、工作基本完成，其他市政及配套基础设施正在完善中。,第 22 页,抵押物基本情况,抵押物为徐州汉源宾馆现房及土地使用权，位于江苏省徐州市沛县汤沐西路9号的徐州汉源宾馆，北临汉街，南临沛县政府，西临沛县火车站，东临汉城公园。,第 23 页,抵押物基本情况,抵押物地处沛县核心区域，毗邻国家4A级风景区汉城公园，园内每两年都会举办一次有关汉文化的大型活动。周边还包括汉街（距离约5分钟车程）和汉城路组成的商业中心，以及沛县火车站（距离约7分钟车程）和长途汽车站等交通枢纽；交通便利，地理位置较为优越。,第 24 页,抵押物基本情况,抵押物变现能力,苏州高扬安泰国际广场项目位置优越，地处环金鸡湖商务圈，为该
11、区域内的稀缺商业用地，且为规划地铁2号线的经停站点，配套设完善，作为抵押物变现难度较小 。扬州扬州月星家居广场项目为扬州博润与月星集团有限公司合作的定制型家居广场项目，目前双方的合作意向和合作模式已基本确定，该土地位于扬州大力开发的城东北区，未来城市的核心经济区，且为该区域内唯一的大型家具广场项目，建成后将成为与扬州红星美凯龙（城市西区）并列的扬州市高档家具广场，项目定位稀缺，作为抵押物变现难度较低。徐州汉源宾馆地处徐州沛县的核心景观区、商业区，在2010年的江苏省酒店排名中列徐州市第二位（仅次于徐州五星级开元宾馆），徐州市的政府接待、大型会议召开相当大部分为该酒店承揽，作为抵押物变现难度较低
12、。,第 26 页,项目过程管理,安泰公司在商业银行设立专用归集户，将安泰广场项目的销售收入在该账户按照监管规则约定进行归集；贷款期限届满1年或项目销售量超过总可销售面积的20%时，项目后续销售收入进入归集账户进行监管，其余70%为信托控制支付金额（冻结监管金额）；贷款期满6个月、12个月、18个月、23个月的前5个工作日之时，归集账户中的信托控制支付金额如低于3,960万元、3,960万元、3,960万元、4.796亿元，由借款人无条件差额补足；在企业不履行差额补足义务的情况下宣布贷款提前到期并进入处置程序。,销售收入监管,第 27 页,项目过程管理,如释放该部分抵押物后，抵押率不超过40%，
13、则经受托人同意可释放该部分抵押物；如释放该部分抵押物后，抵押率超过40%（含），则借款人安泰公司或其关联企业需补充抵押物，使得抵押物（含剩余抵押物和新补充抵押物）的抵押率不超过40%；在信托期限届满一年之时，以及抵押率超过40%（含）的情况下，进行抵押物的跟踪评估，以求对抵押物价值的时效性认定，规避市场波动对于抵押物价值的影响。,抵押物管理,第 28 页,项目过程管理,按月调取项目销售合同，监控、核对销售资金回款情况，并不定期查询项目预售登记备案情况；如出现滞销或售价低于预期的情况，要求企业进行书面说明，给出合理原因并提出有效预案；在判断销售情况可能对贷款本息偿还造成不良影响的情况下，有权干预
14、借款人的销售，包括但不限于制定相应的销售策略并要求借款人执行。,销售进度,重大事项,原则上不同意在信托贷款偿还之前归还股东借款、分红；原则上不同意就本项目再融资、资产对外抵押，按揭贷款抵押或有利于贷款偿还的除外。,项目工程进度、企业财务状况,不定期地去施工现场了解、记录、拍摄项目进展情况，并对借款人的资金使用情况、财务状况和第一还款来源进行了解与调查；通过合作银行等其他渠道的信息了解、发现、监测借款人及担保人的财务、资信等方面情况 。,第 29 页,签署信托文件所需材料,第 30 页,无边界服务 无障碍运行,中信信托有限责任公司地址：北京市朝阳区新源南路6号京城大厦邮编：100004,信托法规
15、范下综合金融解决方案的提供商和多种金融功能的集成者,pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGtgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1D
16、kaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02GshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02dLPqafkFGlzcvv2YiRQYHbhR8AI1LKULh3xvjDzkEAMGr8xbwF1bH1oIM30E7xp,
