物业管理经典案例分析.doc

1、物 业 管 理 经 典 案 例 分 析小 区 住 户 失 窃 物 业 公 司 管 理 被 追 责物 业 公 司 收 取 了 业 主 的 管 理 费 ， 却 未 尽 到 应 尽 的 管 理 职责 ， 致 使 业 主 家 中 失 窃 。 近 日 ， 湖 南 省 湘 阴 县 人 民 法 院 对 该县 首 起 因 物 业 管 理 疏 漏 导 致 住 户 失 窃 的 物 业 服 务 合 同 纠 纷 案作 出 一 审 宣 判 ， 判 决 由 湘 阴 精 密 物 业 公 司 赔 偿 业 主 何 女 士 夫妇 30%的 失 窃 损 失 3510 元 。【 案 情 回 放 】何 女 士 夫 妇 是 湘 阴 县

2、精 密 现 代 城 小 区 的 业 主 。 2010年 7 月 21 日 ， 何 女 士 向 湘 阴 精 密 物 业 公 司 缴 纳 了 自2010 年 7 月 至 2011 年 7 月 的 物 业 费 609 元 。 2010 年 7月 27 日 上 午 ， 怀 孕 的 何 女 士 出 现 分 娩 前 兆 ， 家 人 连 忙 将 其送 往 湘 阴 县 康 复 医 院 分 娩 。 下 午 7 时 许 何 女 士 的 父 亲 回 家取 东 西 时 ， 发 现 家 中 大 门 敞 开 ， 挂 在 客 厅 的 液 晶 电 视 不 见 踪影 ， 房 间 里 的 衣 服 等 物 品 翻 得 乱 七 八

3、糟 ， 一 片 狼 藉 。 何 父 马上 意 识 到 ： “家 中 很 可 能 被 盗 了 ”， 于 是 立 即 报 警 ， 湘 阴县 公 安 局 的 干 警 到 达 现 场 后 做 了 询 问 笔 录 和 现 场 勘 验 检 查 笔录 并 对 现 场 进 行 了 拍 照 。 由 于 现 场 留 下 的 线 索 有 限 ， 该 盗 窃案 至 今 尚 未 侦 破 。【 法 院 说 法 】盗 窃 案 发 生 之 后 ， 何 女 士 家 人 找 到 物 业 管 理 处 ， 要 求 物业 管 理 处 赔 偿 损 失 。 但 是 由 于 双 方 对 于 过 错 程 度 的 认 定 及 损失 金 额 的

4、确 定 存 在 较 大 的 分 歧 ， 最 终 未 能 协 商 一 致 。 于 是 ，何 女 士 一 纸 诉 状 递 交 到 法 院 ， 请 求 法 院 给 个 说 法 。何 女 士 认 为 ， 被 告 物 业 公 司 收 取 了 业 主 的 管 理 费 ， 却 未尽 到 应 尽 的 管 理 职 责 ， 致 使 业 主 家 中 失 窃 ， 所 以 应 当 承 担 责任 。 根 据 调 查 了 解 ， 案 发 前 精 密 物 业 公 司 所 管 理 的 精 密 现 代城 小 区 15 栋 至 21 栋 之 间 靠 西 边 围 墙 有 一 段 缺 口 (案 发 后已 修 复 )， 物 业 公 司

5、没 有 对 这 一 段 缺 口 进 行 修 复 ， 而 且 ， 物 业公 司 的 保 安 也 未 对 进 出 小 区 的 车 辆 和 人 员 进 行 登 记 管 理 ， 从而 推 定 物 业 公 司 未 尽 到 应 尽 的 管 理 责 任 。被 告 物 业 公 司 认 为 自 己 已 经 履 行 了 义 务 ， 没 有 过 错 。 何女 士 的 损 失 ， 应 该 由 犯 罪 嫌 疑 人 也 就 是 小 偷 来 承 担 ， 而 不 应该 由 物 业 公 司 承 担 。湘 阴 县 人 民 法 院 审 理 认 为 ， 原 告 何 女 士 依 约 按 时 向 精 密物 业 公 司 交 纳 物 业 费

6、 ， 物 业 公 司 应 当 对 小 区 内 住 户 的 财 产 尽到 合 理 、 谨 慎 的 注 意 义 务 。 但 是 精 密 物 业 公 司 在 其 管 理 的 小区 内 围 墙 有 损 坏 时 ， 既 没 有 派 人 及 时 修 复 也 没 有 派 人 采 取 必要 的 安 全 防 范 措 施 ， 而 且 对 进 出 小 区 的 车 辆 和 人 员 没 有 进 行适 当 的 管 理 ， 门 岗 值 勤 形 同 虚 设 ， 其 工 作 存 在 重 大 疏 漏 ， 对何 女 士 家 中 财 物 被 盗 所 造 成 的 损 失 负 有 过 错 ， 应 当 承 担30 的 赔 偿 责 任 。

7、遂 依 法 判 决 作 出 前 述 判 决 。一 审 宣 判 后 ， 精 密 物 业 公 司 不 服 ， 向 岳 阳 市 中 级 人 民 法院 提 起 上 诉 。 日 前 ， 岳 阳 中 院 作 出 了 “驳 回 上 诉 ， 维 持 原判 ”的 终 审 判 决 。 至 此 ， 该 案 尘 埃 落 定 。【 案 情 分 析 】第 一 ， 双 方 之 间 存 在 着 合 法 有 效 的 物 业 服 务 合 同 。 这 一点 是 双 方 认 同 的 ， 这 一 点 也 正 是 法 院 据 以 判 定 物 业 公 司 承 担责 任 的 法 理 基 础 。 假 设 ， 双 方 之 间 并 不 存 在 物

8、 业 服 务 合 同 关系 ， 那 么 何 女 士 就 不 能 以 此 要 求 物 业 公 司 承 担 赔 偿 责 任 。 因为 ， 既 然 双 方 之 间 不 存 在 合 同 关 系 ， 物 业 公 司 不 是 合 同 的 相对 方 ， 就 没 有 合 同 约 定 的 所 谓 “保 管 ”义 务 ， 既 然 没 有 义务 ， 当 然 谈 不 上 责 任 。 那 么 ， 对 于 何 女 士 的 损 失 ， 就 只 能 直接 由 小 偷 来 赔 偿 了 。 至 于 小 偷 能 否 被 抓 到 ， 那 是 后 话 。第 二 ， 在 物 业 服 务 合 同 合 法 有 效 的 前 提 下 ， 被 告

9、 物 业 公司 是 否 存 在 过 错 成 为 案 件 审 理 的 关 键 。在 此 类 案 件 中 ， 物 业 公 司 一 般 通 过 构 筑 两 道 防 线 来 达 到免 除 、 减 轻 赔 偿 责 任 的 目 的 。 第 一 道 防 线 就 是 辩 解 自 己 已 经按 照 合 同 的 约 定 履 行 了 管 理 义 务 ， 不 存 在 过 错 ， 所 以 不 承 担赔 偿 责 任 ， 真 正 应 当 承 担 责 任 的 是 小 偷 ， 业 主 应 该 在 案 件 侦破 时 向 犯 罪 嫌 疑 人 主 张 赔 偿 。 假 如 业 主 有 证 据 证 明 物 业 公 司存 在 过 错 ，

10、物 业 公 司 无 法 继 续 坚 持 自 己 没 有 过 错 ， 从 而 失 守第 一 道 防 线 时 ， 它 马 上 退 到 第 二 道 防 线 ， 继 续 抵 抗 ： 在 赔 偿数 额 上 做 文 章 。 也 就 是 说 ， 退 一 步 来 讲 ， 就 算 物 业 公 司 存 在一 定 的 过 错 ， 那 也 不 是 你 业 主 说 赔 偿 多 少 就 多 少 的 。 首 先 你业 主 必 须 证 明 自 己 受 到 了 多 大 的 损 失 ， 然 后 再 根 据 物 业 公 司在 此 案 中 的 过 错 程 度 来 确 定 承 担 多 大 份 额 的 赔 偿 。 而 界 定 物业 公

11、司 的 过 错 程 度 ， 不 是 业 主 说 了 算 的 ， 是 法 院 根 据 案 子 的实 际 情 况 断 定 的 。 这 就 是 物 业 公 司 的 第 二 道 防 线 。 在 这 一 道防 线 中 ， 业 主 面 临 两 个 巨 大 的 障 碍 ： 一 、 举 证 证 明 自 己 的 损失 到 底 有 多 大 ， 这 一 举 证 有 相 当 大 的 难 度 ， 一 般 人 很 难 证 明案 发 时 自 己 家 里 藏 有 多 少 财 物 并 且 在 案 发 时 丢 了 多 少 。 二 、影 响 法 官 内 心 的 天 平 ， 让 这 把 天 平 尽 量 往 自 己 一 方 倾 斜 。

12、 要做 到 这 一 点 同 样 很 难 ， 因 为 法 官 为 了 减 少 案 子 上 诉 率 ， 通 常会 小 心 翼 翼 地 平 衡 原 被 告 双 方 的 利 益 。 轻 微 的 倾 向 一 方 ， 意味 着 必 然 以 牺 牲 另 一 方 的 利 益 为 前 提 ， 同 时 更 意 味 着 案 子 被上 诉 到 上 级 法 院 的 几 率 在 提 高 。正 是 基 于 原 告 方 (业 主 )面 临 举 证 的 巨 大 压 力 ， 为 了 平 衡诉 讼 双 方 当 事 人 的 权 利 义 务 ， 显 示 公 平 ， 法 院 往 往 只 要 求 原告 方 初 步 证 明 自 己 的 损

13、失 即 认 为 原 告 完 成 了 举 证 义 务 。 如 果被 告 对 原 告 的 损 失 数 额 有 异 议 的 ， 被 告 要 提 供 证 据 证 明 该 异议 。 举 个 例 子 ， 业 主 拿 出 案 发 前 几 天 从 银 行 提 出 现 金 5万 元 的 提 款 回 单 以 及 记 载 有 损 失 现 金 5 万 元 的 派 出 所 报 案笔 录 ， 以 证 明 自 己 损 失 了 现 金 5 万 元 。 那 么 ， 如 果 被 告 认为 原 告 损 失 的 没 有 这 么 多 ， 只 有 损 失 了 现 金 2 万 元 ， 那么 被 告 应 该 提 供 证 据 证 明 这 一

14、主 张 。 否 则 ， 法 院 一 般 会 按 物业 公 司 的 过 错 承 担 分 担 这 5 万 元 的 部 分 损 失 。第 三 ， 在 本 案 中 ， 被 告 物 业 公 司 的 过 错 比 较 明 显 。 从 法院 调 查 的 结 果 来 看 ， 被 告 疏 于 防 范 ， 在 小 区 围 墙 出 现 缺 口 后不 闻 不 问 ， 对 进 出 小 区 的 人 员 和 车 辆 也 没 有 适 当 的 管 理 ， 值勤 门 岗 更 是 形 同 虚 设 ， 由 此 推 定 被 告 存 在 过 错 。 根 据 该 过 错的 程 度 ， 法 院 认 定 被 告 应 分 担 原 告 的 损 失

15、的 30 。 在 界定 过 错 程 度 及 厘 定 赔 偿 比 例 上 ， 法 官 拥 有 一 定 的 自 由 裁 量 权 ，但 也 不 意 味 着 法 官 就 可 以 天 马 行 空 随 意 为 之 。 对 此 类 案 件 的判 决 中 ， 我 们 观 察 到 在 物 业 公 司 存 在 过 错 的 前 提 下 ， 法 院 一般 判 决 其 承 担 的 赔 偿 额 度 在 10 一 30 之 间 。但 是 ， 就 算 物 业 公 司 没 有 过 错 ， 法 院 也 会 出 于 平 息 事 件 、息 事 宁 人 、 共 建 和 谐 社 会 考 虑 ， 要 求 物 业 公 司 给 予 “弱势 ”

16、的 原 告 一 定 金 额 的 经 济 支 援 ， 双 方 调 解 完 事 。【 案 例 启 示 】尽 管 因 盗 窃 引 起 的 物 业 服 务 合 同 纠 纷 最 终 进 入 诉 讼 程 序的 数 量 远 比 盗 窃 案 件 少 ， 尽 管 业 主 作 为 原 告 就 此 类 纠 纷 进 行诉 讼 可 能 面 临 较 大 的 困 境 ， 尽 管 物 业 公 司 最 终 承 担 的 赔 偿 数额 比 业 主 的 实 际 损 失 要 小 ， 但 这 些 都 不 能 成 为 我 们 工 作 麻 痹大 意 或 者 心 存 侥 幸 的 理 由 。为 了 防 止 盗 窃 案 件 的 发 生 ， 物 业

17、 公 司 在 日 常 的 工 作 中 仍然 必 须 时 时 提 高 警 惕 ， 做 足 安 全 防 范 措 施 ， 坚 持 完 整 、 详 细地 记 录 每 天 的 巡 查 、 值 岗 情 况 。 同 时 ， 也 应 该 未 雨 绸 缪 ， 在日 常 工 作 中 注 意 保 存 巡 逻 登 记 、 来 访 登 记 等 与 安 防 制 度 相 关的 资 料 ， 以 便 在 发 生 纠 纷 时 能 及 时 提 供 证 据 ， 减 轻 自 己 面 临的 法 律 风 险 。业 主 没 理 由 不 让 物 业 入 室 检 修某 物 业 公 司 2010 年 3 月 与 开 发 商 签 署 前 期 物 业

18、 管理 服 务 合 同 ， 管 理 河 东 某 小 区 。 该 小 区 8 号 楼 5 门 101业 主 刘 先 生 ， 自 购 房 后 始 终 未 入 住 。 由 于 该 楼 层 其 他 邻 居 的生 活 热 水 阀 门 都 在 刘 先 生 室 内 ， 给 物 业 检 修 带 来 不 便 。 而 每次 接 到 其 他 业 主 报 修 ， 物 业 公 司 准 备 进 入 刘 先 生 屋 内 时 ， 都遭 到 拒 绝 。 后 来 ， 物 业 和 燃 气 公 司 发 现 该 楼 门 燃 气 管 路 存 在泄 漏 现 象 ， 刘 先 生 仍 拒 绝 相 关 人 员 进 入 检 修 。2010 年 9

19、 月 ， 物 业 公 司 将 刘 先 生 告 上 法 庭 ， 要 求 其 协 助 、配 合 物 业 对 位 于 其 房 屋 内 的 生 活 热 水 阀 门 及 燃 气 管 路 进 行 检修 、 养 护 与 管 理 。物 业 公 司 认 为 ， 刘 先 生 购 房 时 已 签 署 确 认 书 ， 阅读 前 期 物 业 管 理 服 务 合 同 ， 同 意 严 格 遵 守 业 主 公 约 ； 但 其 仍 对 工 作 不 配 合 ， 严 重 阻 碍 物 业 公 司 正 常 行 使 管 理 服务 职 权 ， 侵 犯 了 其 他 业 主 合 法 权 益 。庭 审 中 ， 刘 先 生 辩 称 ， 物 业 以

20、 前 期 物 业 管 理 服 务 合同 内 容 起 诉 ， 但 该 合 同 签 约 双 方 为 物 业 和 开 发 商 ， 自 己 不是 合 同 当 事 人 ， 原 告 起 诉 主 体 不 适 格 。河 东 区 法 院 审 理 查 明 ， 刘 先 生 购 房 时 签 署 确 认 书 ，载 明 “刘 某 作 为 某 小 区 业 主 ， 已 经 全 文 阅 读 前 期 物 业 管理 服 务 合 同 和 业 主 公 约 条 款 ， 并 理 解 、 认 同 条 款 内容 ， 同 意 严 格 遵 守 。 ”法 院 认 为 ， 被 告 签 署 确 认 书 后 ， 对 于 前 期 物 业 管 理服 务 合

21、同 及 业 主 公 约 的 全 部 条 款 内 容 之 效 力 ， 依 法应 当 及 于 被 告 。 原 告 依 据 物 业 管 理 服 务 合 同 主 张 权利 ， 主 体 适 格 。 被 告 之 抗 辩 于 法 无 据 ， 其 应 当 按 照 约 定 配 合原 告 对 位 于 被 告 房 屋 内 的 楼 门 生 活 热 水 阀 门 以 及 燃 气 管 路 进行 检 修 、 养 护 与 管 理 。 综 上 ， 法 院 一 审 判 决 ， 支 持 原 告 全 部诉 讼 请 求 。楼 上 坠 物 砸 车 谁 负 责案 情 介 绍 ：A 先 生 居 住 的 某 小 区 对 机 动 车 辆 的 停

22、放 采 取 统 一 管 理 ，即 划 定 固 定 的 车 位 并 收 取 一 定 的 管 理 费 用 。 某 日 ， A 先生 下 班 回 家 将 车 停 放 在 固 定 车 位 。 当 晚 ， 物 业 公 司 的 人 上 门告 知 ， A 先 生 的 车 被 3 层 B 住 户 阳 台 上 跌 落 的 花 盆 砸 了 。那 么 ， A 先 生 所 遭 受 的 损 失 是 由 B 住 户 还 是 由 物 业 公 司 来负 责 呢 ？法 理 分 析 ：A 先 生 的 这 一 遭 遇 ， 是 我 国 民 法 通 则 所 规 定 的 一种 典 型 的 特 殊 侵 权 行 为 ， 即 建 筑 物 致

23、人 损 害 的 侵 权 行 为 。 根据 民 法 通 则 126 条 的 规 定 ： “建 筑 物 或 其 他 设 施 以 及建 筑 物 上 的 搁 置 物 、 悬 挂 物 发 生 倒 塌 、 脱 落 、 坠 落 致 人 损 害的 ， 它 的 所 有 人 或 管 理 人 应 当 承 担 民 事 责 任 。 但 能 够 证 明 自己 没 有 过 错 的 除 外 。 ”这 种 侵 权 行 为 ， 必 须 具 备 几 项 要 件 ： 1、 必 须 有 建 筑物 或 搁 置 物 、 悬 挂 物 致 人 损 害 的 行 为 ； 2、 必 须 存 在 损 害事 实 ， 也 就 是 说 给 他 人 造 成

24、了 实 际 的 人 身 或 财 产 损 失 ；3、 致 害 行 为 与 损 害 事 实 之 间 必 须 有 因 果 关 系 ； 4、 建 筑物 或 搁 置 物 、 悬 挂 物 的 所 有 人 或 管 理 人 有 过 错 ， 包 括 故 意 和过 失 。在 A 先 生 的 遭 遇 中 ， B 住 户 的 花 盆 是 与 房 屋 相 连 的 位于 高 处 的 附 属 物 ， 属 于 典 型 的 搁 置 物 ， 除 此 之 外 还 有 空 调 等 。因 为 花 盆 的 跌 落 而 造 成 A 先 生 的 车 被 砸 坏 ， 加 害 行 为 和 损害 后 果 之 间 存 在 直 接 的 因 果 关 系

25、 。根 据 我 国 法 律 规 定 ， 对 这 种 侵 权 行 为 归 责 原 则 的 规 定 ，只 要 发 生 了 事 实 的 损 害 就 推 定 所 有 人 或 管 理 人 存 在 过 错 ， 应当 承 担 民 事 责 任 。 除 非 所 有 人 或 管 理 人 能 举 出 证 据 证 明 自 己没 有 过 错 ， 但 是 ， 事 实 上 B 住 户 作 为 居 住 在 房 屋 高 层 的 住户 ， 应 当 注 意 到 在 没 有 任 何 保 护 措 施 或 保 护 措 施 不 够 完 善 的情 况 下 在 阳 台 上 放 置 花 盆 ， 一 旦 遇 到 较 大 级 的 风 或 其 他 原

26、 因将 很 容 易 发 生 花 盆 跌 落 的 情 况 。 因 此 ， B 住 户 在 此 事 件 中是 有 过 错 的 ， 应 当 对 A 先 生 的 损 失 承 担 全 部 责 任 。虽 然 ， A 先 生 按 规 定 交 纳 管 理 费 并 停 放 车 ， 与 物 业 公 司形 成 一 种 保 管 关 系 ， 物 业 公 司 对 A 先 生 的 车 负 有 妥 善 保 管的 义 务 和 危 险 告 知 的 义 务 。 但 是 ， 在 此 事 件 中 ， 并 非 是 因 为物 业 公 司 的 过 错 才 导 致 A 先 生 的 车 受 损 。 花 盆 的 跌 落 ， 是物 业 公 司 所

27、无 法 预 见 和 避 免 的 ， 因 此 ， 物 业 公 司 不 应 承 担 责任 。处 理 方 式 ：在 此 事 的 处 理 上 ， 如 果 A 先 生 的 车 没 有 办 理 保 险 ， 那么 A 先 生 可 以 通 过 与 B 住 户 协 商 的 方 式 来 解 决 自 己 的 损 失 ，如 协 商 不 成 ， 也 可 以 通 过 向 法 院 提 起 诉 讼 ， 以 司 法 程 序 解 决 。如 果 A 先 生 的 车 已 经 办 理 了 保 险 ， 则 可 以 通 过 保 险 理 赔 弥 补损 失 ， 在 理 赔 之 后 ， 由 保 险 公 司 向 B 住 户 行 使 追 偿 权 。

28、 如果 理 赔 款 仍 不 足 以 弥 补 损 失 ， A 先 生 仍 可 以 对 B 住 户 向法 院 提 起 诉 讼 ， 以 获 取 适 当 的 赔 偿 。案 件 点 评 ：这 件 事 情 并 不 是 A 先 生 、 B 住 户 和 物 业 公 司 所 希 望 发生 的 。 要 解 决 它 ， 就 必 须 住 户 、 物 业 公 司 一 起 尽 到 注 意 义 务 。作 为 住 户 ， 在 阳 台 等 地 方 放 置 物 品 时 一 定 要 做 好 保 护 措 施 ，如 焊 接 防 护 栏 等 ； 而 作 为 物 业 公 司 ， 则 应 当 在 划 定 停 车 位 或其 他 固 定 区 域

29、 时 ， 尽 可 能 离 建 筑 物 远 一 些 或 加 盖 护 棚 等 。 只有 多 方 一 起 努 力 ， 才 能 防 止 此 类 的 损 害 发 生 。幼 童 高 坠 致 死 谁 之 过【 案 例 】王 女 士 居 住 于 广 州 市 金 泉 大 厦 1502 室 ， 20l0 年 8月 13 日 上 午 7 时 12 分 ， 她 上 完 早 班 后 打 电 话 叫 其 7 岁的 儿 子 下 楼 吃 早 餐 ， 半 小 时 后 儿 子 仍 没 有 下 楼 。 王 女 士 觉 得有 些 不 妥 ， 遂 赶 回 家 ， 却 发 现 一 部 电 梯 已 被 卡 在 三 楼 。 无 奈 ，她 只

30、 好 要 求 广 州 市 菲 德 物 业 管 理 有 限 公 司 (以 下 简 称 菲德 物 业 公 司 )的 管 理 人 员 打 开 另 一 部 电 梯 上 楼 。 回 到 家 后 ，王 女 士 发 现 儿 子 已 不 在 家 。 遂 四 处 寻 找 并 报 案 。 8 时 30分 左 右 ， 王 女 士 的 儿 子 被 他 人 发 现 倒 在 金 泉 大 厦 西 侧 地面 上 的 血 泊 中 。 事 发 后 ， 经 广 州 市 公 安 局 天 河 分 局 鉴 定 ， 王女 士 的 儿 子 属 高 坠 致 死 ， 排 除 刑 事 案 件 的 可 能 。 王 女 士 认 为 ，菲 德 物 业

31、公 司 不 顾 住 户 方 便 ， 两 部 电 梯 (没 有 准 用 证 )平 时 只 开 一 部 ， 且 经 常 发 生 故 障 。 事 发 当 天 ， 正 是 因 为 电 梯发 生 故 障 ， 她 儿 子 才 步 行 楼 梯 ， 而 楼 梯 窗 口 又 过 矮 ， 且 没 有任 何 防 护 设 施 ， 以 致 造 成 她 儿 子 坠 落 死 亡 。 王 女 士 找 到 金 泉 大 厦 的 开 发 商 广 州 市 金 房 产 发 展 有 限 公 司 ， 要 求 赔 偿未 果 ， 遂 将 菲 德 物 业 公 司 和 开 发 商 告 上 法 庭 ， 要 求 两 被 告承 担 丧 葬 费 、 死

32、亡 补 偿 费 及 精 神 损 失 费 合 计 326401 元 ，两 被 告 对 此 承 担 连 带 赔 偿 责 任 。法 院 至 案 发 地 现 场 勘 察 发 现 ， 原 告 所 居 住 的 大 厦 楼 梯 通风 窗 口 距 楼 梯 地 面 最 近 点 仅 70 厘 米 。 该 通 风 窗 口 高 151厘 米 ， 宽 147 厘 米 ， 没 有 加 设 任 何 防 护 网 及 设 置 醒 目 警 示 标志 。被 告 一 菲 德 物 业 公 司 辩 称 ： 我 公 司 不 可 能 预 见 到 王 女士 的 儿 子 会 从 楼 梯 的 通 风 窗 口 坠 落 死 亡 ， 其 死 亡 完 全

33、 是 意 外事 件 ， 并 非 是 由 于 我 公 司 有 某 种 违 法 行 为 造 成 的 ， 与 我 公 司电 梯 发 生 故 障 之 间 没 有 任 何 因 果 关 系 ， 我 公 司 的 行 为 不 符 合一 般 侵 权 行 为 所 必 须 具 备 的 四 个 构 成 要 件 ， 不 应 对 王 女 士 的儿 子 的 死 亡 承 担 民 事 责 任 。 原 告 作 为 其 儿 子 的 监 护 人 ， 未 履行 法 律 规 定 的 监 护 义 务 ， 应 对 其 儿 子 的 死 亡 承 担 全 部 责 任 。请 求 法 院 判 决 驳 回 原 告 的 诉 讼 请 求 。被 告 二 广

34、州 市 金 房 产 发 展 有 限 公 司 辩 称 ： 原 告 现 所 居住 的 金 泉 大 厦 已 经 竣 工 验 收 合 格 。 并 被 评 为 优 良 工 程 。 我公 司 对 原 告 儿 子 的 死 亡 没 有 过 错 ， 不 应 承 担 任 何 法 律 责 任 。况 且 ， 原 告 儿 子 的 死 已 经 被 公 安 机 关 鉴 定 为 “意 外 死 亡 ”。原 告 将 我 公 司 列 为 被 告 显 然 是 错 误 的 ， 请 求 法 院 驳 回 原 告 对我 公 司 的 起 诉 。【 争 议 焦 点 】l、 原 告 的 父 母 是 否 应 承 担 监 护 不 力 的 责 任 ?2

35、、 两 被 告 是 否 应 承 担 侵 权 赔 偿 责 任 ?承 担 责 任 的 比 例如 何 分 摊 ?两 被 告 是 否 应 承 担 连 带 赔 偿 责 任 ?【 律 师 解 析 】一 、 原 告 的 父 母 应 承 担 监 护 不 力 的 过 错 责 任 中 华 人 民 共 和 国 民 法 通 则 第 十 六 条 规 定 ： “未 成年 人 的 父 母 是 未 成 年 人 的 监 护 人 。 ”第 十 八 条 规 定 ， 监 护人 应 当 履 行 监 护 职 责 ， 保 护 被 监 护 人 的 人 身 、 财 产 及 其 他 合法 权 益 ， 除 为 被 监 护 人 的 利 益 外 ，

36、不 得 处 理 被 监 护 人 的 财 产 。监 护 人 不 履 行 监 护 职 责 或 者 侵 害 被 监 护 人 的 合 法 权 益 的 ， 应当 承 担 责 任 ； 给 被 监 护 人 造 成 财 产 损 失 的 ， 应 当 赔 偿 损 失 。本 案 中 ， 原 告 作 为 孩 子 的 父 母 对 未 成 年 人 负 有 法 定 的 监 护 职责 ， 监 护 人应 认 真 审 慎 地 履 行 监 护 义 务 。 该 小 孩 在 下 电 梯 时 没 有 成年 人 陪 同 ， 原 告 作 为 其 父 母 未 尽 到 应 有 的 注 意 义 务 。 因 原 告儿 子 年 幼 ， 无 法 正 确

37、 判 断 和 识 别 风 险 ， 导 致 从 高 楼 坠 亡 ， 原告 作 为 其 法 定 监 护 人 ， 应 承 担 相 应 的 法 律 责 任 。二 、 两 被 告 应 根 据 其 过 错 按 照 比 例 承 担 侵 权 责 任 。 两 被告 不 应 承 担 连 带 责 任在 侵 权 责 任 法 颁 布 之 前 ， 本 案 应 根 据 最 高 人 民 法 院 关 于 审 理 人 身 损 害 赔 偿 案 件 运 用 法 律 若 干 问 题 的 解 释 第 三 条 第 二 款 处 理 。 该 款 规 定 ， 两 人 以 上 没 有 共 同 故 意 或 共同 过 失 ， 但 其 分 别 实 施

38、的 数 个 行 为 间 接 结 合 发 生 同 一 损 害 后果 的 ， 应 当 根 据 过 失 大 小 或 者 原 因 力 比 例 各 自 承 担 相 应 的 赔偿 责 任 。 2010 年 7 月 1 日 颁 布 的 侵 权 责 任 法 实 施 之后 ， 本 案 应 根 据 该 法 第 十 二 条 规 定 进 行 处 理 。 侵 权 责 任法 第 十 二 条 规 定 ：“二 人 以 上 分 别 实 施 侵 权 行 为 造 成 同 一 损 害 ， 能 够 确 定责 任 大 小 的 ， 各 自 承 担 相 应 的 责 任 ； 难 以 确 定 责 任 大 小 的 ，平 均 承 担 赔 偿 责 任

39、 。 ”该 条 是 规 范 无 意 思 联 络 的 数 人 侵 权 行为 。 所 谓 无 意 思 联 络 的 数 人 侵 权 ， 是 指 数 个 人 行 为 事 先 并 无共 同 的 过 错 ， 而 数 个 行 为 偶 然 结 合 导 致 了 同 一 受 害 者 遭 受 了同 一 损 害 。 无 意 思 联 络 的 数 人 侵 权 的 各 行 为 人 的 行 为 相 互 间接 结 合 而 致 使 损 害 后 果 的 发 生 ， 其 损 害 后 果 发 生 的 原 因 不 具有 同 时 性 ， 通 常 是 相 互 继 起 ， 各 自 独 立 ， 但 互 为 中 介 ， 数 行为 分 别 构 成

40、损 害 后 果 的 直 接 原 因 或 间 接 原 因 。 无 意 思 联 络 的数 人 侵 权 行 为 的 民 事 责 任 不 是 连 带 责 任 ， 而 是 根 据 行 为 人 过错 大 小 或 数 行 为 人 损 害 结 果 发 生 的 原 因 力 比 例 承 担 相 应 的 民事 责 任 ， 即 按 份 责 任 。 而 无 意 思 联 络 的 数 人 侵 权 的 各 行 为 人之 间 在 主 观 方 面 不 存 在 共 恶 性 ， 并 以 让 数 人 侵 权 行 为 中 的 一人 因 他 人 的 主 观 过 错 和 侵 权 行 为 而 对 他 人 所 造 成 的 损 害 后 果承 担

41、赔 偿 责 任 ， 显 然 违 背 公 平 原 则 及 过 错 责 任 原 则 ， 因 此 对此 类 型 侵 权 行 为 的 行 为 人 就 不 应 适 用 连 带 责 任 ， 而 是 各 自 只对 自 己 的 行 为 承 担 责 任 。 具 体 地 说 ， 能 够 确 定 责 任 大 小 的 ，各 行 为 人 各 自 承 担 相 应 的 责 任 ； 难 以 确 定 责 任 大 小 的 ， 平 均承 担 赔 偿 责 任 。 责 任 大 小 的 确 定 ， 可 以 综 合 考 虑 过 错 程 度 、原 因 力 大 小 等 因 素 。本 案 中 ， 被 告 一 与 被 告 二 分 别 实 施 的

42、侵 权 行 为 之 间 没 有意 思 联 络 ， 事 先 无 共 同 的 故 意 或 共 同 的 过 失 ， 只 是 两 被 告 的行 为 偶 然 结 合 而 导 致 原 告 儿 子 的 死 亡 ， 两 被 告 不 构 成 共 同 侵权 ， 应 按 照 过 错 的 大 小 和 原 因 力 比 例 各 自 承 担 责 任 。 被 告 一菲 德 物 业 公 司 作 为 为 金 泉 大 厦 提 供 物 业 服 务 的 企 业 ，应 按 照 物 业 服 务 合 同 的 约 定 ， 认 真 履 行 物 业 服 务 的 责 任 ， 包括 对 大 厦 的 共 用 设 备 电 梯 履 行 日 常 的 维 修

43、养 护 义 务 。 被 告 菲德 物 业 公 司 在 对 电 梯 进 行 日 常 维 护 过 程 中 ， 两 部 电 梯 平 日只 有 一 部 能 够 正 常 运 行 ， 且 经 常 发 生 故 障 。 事 发 当 天 ， 正 是由 于 其 中 一 部 电 梯 发 生 故 障 ， 被 告 没 有 及 时 组 织 人 员 抢 修 ，也 没 有 及 时 开 通 另 一 部 电 梯 ， 以 致 造 成 原 告 儿 子 在 步 行 楼 梯下 楼 时 不 慎 坠 楼 死 亡 。 被 告 菲 德 物 业 公 司 未 能 认 真 履 行物 业 服 务 职 责 ， 该 过 错 行 为 与 原 告 儿 子 的

44、死 亡 有 直 接 的 因 果关 系 ， 应 承 担 主 要 赔 偿 责 任 ， 即 50 的 责 任 。被 告 二 广 州 市 金 房 产 发 展 有 限 公 司 作 为 金 泉 大 厦的 开 发 商 ， 应 保 证 其 开 发 建 设 的 房 屋 适 合 人 体 居 住 ， 保 障 居住 人 的 人 身 安 全 。 大 厦 虽 然 通 过 了 竣 工 验 收 ， 但 竣 工 验 收 标准 并 不 能 作 为 房 屋 不 存 在 设 计 、 施 工 瑕 疵 的 惟 一 依 据 。 被 告二 没 有 按 照 住 宅 设 计 规 范 进 行 设 计 施 工 。 根 据 建 设 部发 布 的 住

45、宅 设 计 规 范 (GB 500961999)3.9.1 规 定 ，外 窗 窗 台 距 楼 面 、 地 面 的 高 度 低 于 0.90 米 时 ， 应 有 防 护设 施 ， 窗 外 有 阳 台 或 平 台 时 可 不 受 此 限 制 。 窗 台 的 净 高 度 或防 护 栏 杆 的 高 度 均 应 从 可 踏 面 起 算 ， 保 证 净 高 0.90 米 。被 告 兴 建 的 金 泉 大 厦 楼 梯 通 风 窗 口 距 楼 梯 地 面 最 近 点 仅0.70 米 ， 没 有 设 置 任 何 防 护 设 施 ， 违 反 了 住 宅 设 计 标 准 的 规定 。 被 告 应 当 预 见 楼 梯

46、 通 风 窗 口 过 低 ， 可 能 会 发 生 损 害 后 果 ，但 却 从 未 采 取 任 何 防 范 措 施 ， 致 使 原 告 儿 子 坠 楼 死 亡 ， 被 告的 这 种 过 错 行 为 与 原 告 儿 子 的 死 亡 有 直 接 的 因 果 关 系 ， 被 告二 应 负 次 要 赔 偿 责 任 ， 即 30 的 责 任 。【 法 院 判 决 】法 院 经 审 理 认 为 ， 本 案 属 于 无 意 思 联 络 的 数 人 侵 权 ， 应适 用 侵 权 责 任 法 第 十 二 条 规 定 ， 根 据 侵 权 人 的 责 任 大 小各 自 承 担 责 任 。 被 告 菲 德 物 业 公

47、 司 未 能 认 真 履 行 电 梯 的日 常 维 修 养 护 义 务 ， 明 显 存 在 过 错 ， 该 过 错 行 为 与 原 告 儿 子的 死 亡 有 直 接 因 果 关 系 ， 应 承 担 50 的 主 要 责 任 。 被 告 广州 市 金 房 产 发 展 有 限 公 司 作 为 大 厦 的 开 发 商 ， 违 反 住 宅 设 计 规 范 设 计 施 工 ， 导 致 建 筑 物 存 在 严 重 安 全 隐 患 。楼 梯 通 风 窗 口 过 低 ， 被 告 没 有 采 取 相 应 的 防 范 措 施 ， 致 使 原告 儿 子 坠 楼 死 亡 ， 这 种 过 错 行 为 与 原 告 儿 子

48、 的 死 亡 有 直 接 的因 果 关 系 ， 被 告 二 应 负 30 的 次 要 赔 偿 责 任 。 原 告 对 其 儿子 监 护 不 力 ， 对 事 故 的 发 生 也 有 过 错 ， 也 应 承 担 20 的责 任 。 原 告 儿 子 死 亡 产 生 的 死 亡 赔 偿 金 、 丧 葬 费 、 交 通 费 总计 人 民 币 274300 元 。 判 令 被 告 一 赔 偿 原 告 274300 元 的50 即 137150 元 ， 被 告 二 赔 偿 原 告 274300 元 的 30 即82290 元 ， 原 告 本 人 承 担 274300 元 的 20 ， 即 54860 元 。

49、案 评 业 委 会 提 价 被 撤 销【 案 例 扫 描 】2009 年 1 月 25 日 ， 广 州 市 惠 锦 花 园 业 委 会 与 广 州 市 惠锦 物 业 服 务 公 司 (以 下 简 称 惠 锦 物 业 公 司 )签 订 惠 锦 花 园物 业 服 务 合 同 ， 约 定 惠 锦 物 业 公 司 为 惠 锦 花 园 小 区 提 供 物业 服 务 的 管 理 范 围 、 业 主 应 向 惠 锦 物 业 公 司 支 付 物 业 服 务 费 ，物 业 服 务 费 住 宅 为 每 月 1.5 元 平 方 米 、 合 同 期 限 为2009 年 1 月 25 日 到 2012 年 1 月 25 日 三 年 。 2010 年 5月 8 日 ， 基 于 物 价 上 涨 、 员 工 工 资 上 调 等 因 素 ， 物 业 服 务 成本 也 大 幅 度 攀 升 ， 惠 锦 物 业 公 司 因 成 本 增 大 导 致 经 营 亏 损 而要 求 上 调 物 业 服 务 费 ， 惠 锦 花 园 业 委 会 以 公 告 的 形 式 张 贴 关 于 上 调