1、北二环200亩绝版大盘，搁置六年始亮相，坎坷开发路,驷马桥板块-永立龙邸项目分析,永立龙邸位于北二环与解放路交汇路口，东临府青路，西临三友路口，项目居于驷马桥南端，处于北改核心区域。项目是由纯商业、写字楼、SOHO及低密度住宅等物业组成，项目定位于高端产品（预计均价12000元/），并将打造成为城北高端大型商业综合体。 通瑞在2007年左右就已协议签约的形式取得了此地块，但由于城北发展缓慢，迟迟未有动静。直到2012年8月，在”北改”推动下，512建材市场全面搬迁，此时项目才浮出水面，此时距离2007年已经有6年时间。 在今年10月的秋季房会上得知项目将于今年年底前开盘，目前是项目销售的前期咨
2、询阶段，那接下来让我们看看这个项目的基本情况 。,序：,目 录：,一、项目区域分析,二、项目产品分析,三、项目SWOT分析,四、项目营销分析,一、项目区域分析,1.1、板块价值分析,1.2、板块配套分析,1.3、板块规划分析,1.4、项目四至分析,1.5、竞争分析,1.1 板块价值分析,驷马桥板块,李家沱板块,项目位于驷马桥板块南端，临近李家沱板块，目前该区域还处于发展阶段,永立龙邸,府青路板块,1.2 板块配套分析,项目临二环路，规划配套相对比较齐全，交通较为便捷,生态环境：沙河市政公园商业：家乐福、人人乐、好又多、龙湖三千集，以及项目自身配套的商业综合体及步行街教育： 六九幼儿园、中房幼儿
3、园、李家沱实验小学、人北实验小学、成都八中、成大附中、电子科技大学银行：工商银行、中国银行、农业银行医疗：416医院、成都石油医院公共交通：地铁3号线； 公交 51、64、99路，及二环BRT快速公交,1.3 板块规划分析,项目临北二环路，位于原成都512建材市场（2012年下半年已经搬迁），处于北改核心区域 驷马桥商业片区。但目前此区域还是处在一个待发展的区域。 随着“北改”的到来，这个区域面貌便将焕然一新，整个区域价值也将得到极大的提升。,驷马桥商业区,永立龙邸,项目处于北改核心区的驷马桥商业片区南端（原成都512建材市场）,1.4 项目四至分析,永立龙邸,西：某小区,东1：512建材市场
4、,北：二环路高架,项目东近512建材市场（待搬迁），北临驷马桥和八里庄冻库，西临某老小区，南临二环路高架。可以看出项目目前周围从感观上看是很不理想的,南：驷马桥冻库,东2：项目施工工地正门,李家沱板块,建设路板块,驷马桥板块,1.5 竞争分析在售及潜在项目,区域在售项目8个，潜在项目2个，总体来看市场竞争较为激烈,蓝光COCO时代,领都,荷花名都,马克公馆,中铁二局玛塞城,飞大壹号广场,招商雍华府,香澜半岛,中国铁建青秀城,在售项目,潜在项目,瑞安城中汇,永立龙邸,1.5 竞争分析在售及潜在项目,分析周边竞品可以看出，无论是产品定位还是产品定价，瑞安城中汇将是该项目最大的竞品。两者将共同打造城
5、北高端，但照此看来永立和瑞安也将城北的房价推向了新的高点,二、项目产品分析,2.2、项目规划分析,2.6、项目园林分析,2.7、项目建筑分析,2.8、售楼部及现场分析,2.1、项目基础信息,2.5、项目户型分析,2.4、项目住宅分析,2.3、项目商业分析,2.1项目基础信息,项目以低容积率、低建筑密度定位，意为打造城北高端产品,2.2 项目规划分析,整个项目呈T型布局。商业区主要临二环路分布，并将住宅区与二环路分隔。商业区分为综合商业区、写字楼和步行商业街；住宅区分为住宅1区和住宅2区，并以围合式中庭景观设计。此外项目周围规划了会所、农贸市场、学校等配套设施。,二环路,规划学校,综合商业区4-
6、5F,规划道路,住宅区2,商住分区明显，商业区临二环集中规划，住宅区临河规划，布局合理,住宅区1,写字楼,主题商业步行街,规划农贸市场,2.3 项目商业规划分析 总体规划,写字楼,休闲广场商业街,住宅区,集中商业区(4-5F),主题商业步行街,商业由1栋大型集中商业体（约6-8万方）+2栋写字楼+主题商业街构成，四面街道环绕（两面为内部规划路）。商业开放式布局，并规划主题商业步行街,二环路,主题休闲商业街特点：,项目主题步行商业街特点：体量大：约5万方的步行商业街区独立性：商业步行街区处于项目一处相对独立的区域独具特色：与项目集中购物商业区不同，商业步行街主要涵闸餐饮、休闲、娱乐于一体的主题商
7、业街区,相对其他千篇一律的商业综合体，项目规划了独立且具特色的主题商业步行街区,2.4 项目住宅规划分析,住宅区分为两个区，谐为点式围合式布局，中庭规划水景景观，并规划高级会所；但住宅周围有较多不利因素，影响居住质量,规划道路,集中商业区,住宅区1,住宅区2,写字楼,规划农贸市场,规划学校,小区会所,项目住宅结构特点：,项目住宅的主要特点：低密度建筑设计：2梯4户景观式的入户大厅：项目采用与景观融合的门厅设计超大景观阳台设计：项目户型基本上以超大的阳台设计为主错层式顶层设计（不对称顶层设计）：与其他平层物业不同，项目同一栋但不同房号的顶楼楼层是不一致的，这样顶楼业主便有自己的私有空中花园,低密
8、度的建筑设计，可以达到最佳的采光和景观效果，同时提高住宅的舒适性,户型： 2-2-1 建筑面积： 约79 实得面积：85,优点： 户型功能齐全，舒适型两居 动静分区，主卧带270度转角落地窗 采光及景观效果佳 缺点： 客厅无阳台，影响动区舒适 厨房略小,2.5 项目户型分析,户型： 3-2-2 建筑面积： 约97 实得面积：104,优点： 户型功能齐全，舒适型两居 动静分区，主卧带270度转角落地窗 采光及景观效果佳 缺点： 客厅无阳台，影响动区舒适,优点： 功能齐全，套四设计，完全满足大部分人群需要 主卧、次卧飘窗设计，阳台宽敞且阳台数量较多，舒适性强缺点： 动静分区不明显 客厅横向布局设计
9、且无阳台,户型： 4-2-2 建筑面积： 约137 实得面积：153,2.6 项目园林分析,中式园林中庭景观设计,2.7 项目建筑分析,商业采用现代建筑设计理念，住宅采用现代建筑风格,2.8 售楼部及现场分析,区位图,前台,项目沙盘,接待区,客户休息区,洽谈区,出入口,户型展示区,工作区,目前在512建材市场入口处设置临时售楼部，面积约300多平米（目测）,售楼部内场：,项目为临时销售部，所以布局比较简单,售楼部外场：,虽是临时销售部，但外观看上去还是比较大气的,三、项目SWOT分析,四、项目营销分析,4.1 推售进程,4.2 推广回顾,4.1 推售进程,2007年左右，通瑞地产以协议签约的形
10、式取得项目地块,2012年2月永立龙邸正式亮相,2013年6月售楼部开放,2013年7月开始免费办理VIP卡,预计2013年年底以前开盘,2013年10月项目在秋交会亮相,从最初协议拿地到项目预计开盘，耗时已6年,2013年8月512建材市场搬迁完毕,报广：,4.2 推广回顾,目前项目暂无报广,硬广：,目前项目硬广也很简单,总 结,可以看 到，从产品定位以及定价方面，永立龙邸与瑞安城中汇有着惊人相似之处都是囤地6年、并以打造城北高端商业综合体为目的，但这样无疑将城北均价推向了历史最高点。 继瑞安城中汇之后，永立龙邸在邻处又打造了一个综合大型项目，这使得一向缺乏高端大型综合体项目的城北锦上添花。 城北一直以“低价低品质”的传统形象展示在公众面前，再加上项目目前周围的状况非常不理想，其客户群是必定有所抗拒性。在如此背景下项目若要打破传统，并以高价入市，估计是有一定的难度且需要一段时间的。,后记：,THE END,2013.8 成都思源市场研究中心,
