1、1杭州市城市发展和房地产市场调研报告宏观基本面1. 区位认知1) 地理位置、周边中心城市距离杭州市简称杭，中国浙江省省会，副省级城市，浙江省政治、经济、文化、科教中心， 长三角地区副中心城市和南翼中心城市，浙江省的金融中心和行政中心，全国重点风景旅游城市和历史文化名城，大陆国际形象最佳城市之一，中国七大古都之一。杭州位于中国东南沿海北部，坐标为东经 11821-12030，北纬 2911-3033,距上海 165 公里，距 苏 州 121 公里，据宁波140 公里。东临杭州湾，南与绍兴、金华相接，西南与衢州相接，北与湖州、嘉兴两市毗邻，西南与安徽省黄山市交界，西北与安徽省宣城交接。杭州地处长江
2、三角洲南沿和钱塘江流域，地形复杂多样。杭州市西部属浙西丘陵区，主干山脉有天目山等。东部属浙北平原，地势低平，河网密布。具有典型的“江南水乡” 特征。22) 历史文化古时杭州曾称“临安”、 “钱塘”、 “武林” 等，是一个典型的山水文化名城。西子湖、钱塘江、千岛湖以及周边丘陵构成了杭州的山水美景。自古以来，杭州的经济和文化比较发达，素有“东南第一州” 之称。杭州在周朝以前，属“扬州之域” 。公元前 21 世纪，夏禹南巡，大会诸侯于会稽山（今浙江绍兴），曾乘舟航行经过这里，并舍其余杭（“ 杭”是方舟）于此，故名 “余杭”。 秦 统一六国后，在灵隐山麓设县治，称钱唐，属会稽郡。西汉承秦制，杭州仍称钱
3、唐。 三国、两晋、南北朝时期，杭州属吴国的吴兴郡，归古扬州。因外族相继入侵，晋室南迁，促进了江南和钱塘江两岸经济文化的发展。隋王朝建立后，于开皇九年（ 589 年）废 郡为州， “杭州”之名第一次出现。下辖钱唐、余杭、富阳、盐官、于潜、武康六县。唐代，置杭州郡，旋改余杭郡，治所在钱唐。五代十国时期，吴越国偏安东南，建西府于杭州。在北宋时，杭州为“两浙路 ”路治，当时人口已达 20 余万户，为江南人口最多的州郡。经过北宋 150 多年的发展，到了南宋时，开始了杭州的鼎盛时期。南宋建炎三年（1129年），置行宫于杭州，为行在所，升为 临安府，治所在钱塘。 光绪九年（1883），杭州有 62 万余人
4、。光绪二十一年，清政府在 中日战争中失败，杭州开为日本通商商埠，拱宸桥辟为日本租界。随着资本主义势力的入侵和 洋务运动的兴起，杭州的近代工业也逐渐发展起来。3) 自然资源杭州有着江、河、湖、山交融的自然环境。全市丘陵山地占总面积的 65.6%，平原占 26.4%，江、河、湖、水库占 8%，世界上最长的人工运河京杭大运河和以大涌潮闻名的钱塘江穿城而过。杭州西部、中部和南部属浙西中低山丘陵，东北部属浙北平原, 江河纵横，湖泊密布，物产丰富。杭州素有“ 鱼米之乡” 、“丝绸之府”、“人间天堂 ”之美誉。34) 行政区划杭州市总面积 16596 平方公里，其中市辖区 3068 平方千米；总人口 660
5、.4 万人，其中市辖区 409.5 万人。辖 8 个市辖区、2 个县，代管 3 个县级市，共 82 个街道、88 个镇、30 个乡（包括 1 个民族乡），678 个社区、65 个居民区、3666 个行政村；其中市辖区共有 67 个街道、29 个镇，597 个社区、4 个居民区、807 个行政村。位于江干区的钱江新城核心区是杭州市的中央商务区。上城区 面积 18.3 平方千米，人口 36.2 万人。辖 6 个街道：清波街道、湖滨街道、小营街道、望江街道、南星街道、紫阳街道。下城区 面积 31.46 平方千米，人口 40.5 万人。辖 8 个街道：武林街道、天水街道、朝晖街道、潮鸣街道、长庆街道、
6、石桥街道、东新街道、文晖街道。江干区 面积 210.22 平方千米，人口 40.4 万人。辖 6 个街道、4 个镇：凯旋街道、采荷街道、白杨街道、下沙街道、闸弄口街道、四季青街道；笕桥镇、彭埠镇、丁桥镇、九堡镇。 拱墅区 面积 87.49 平方千米，人口 28.8 万人。辖 10 个街道：米市巷街道、湖墅街道、小河街道、和睦街道、拱宸桥街道、大关街道、上塘街道、祥符街道、半山街道、康桥街道。 西湖区 面积 308.7 平方千米，人口 62.8 万人。辖 9 个街道、2 个镇：西湖街道、北山街道、西溪街道、灵隐街道、翠苑街道、文新街道、古荡街道、转塘街道、留下街道、蒋村街道、三墩镇、双浦镇。 滨
7、江区 面积 72.02 平方千米，人口 13.1 万人。辖 3 个街道：浦沿街道、西兴街道、长河街道。 萧山区 面积 1420.22 平方千米，人口 118.53 万人。辖 11 个街道、17 个镇：城厢街道、北干街道、蜀山街道、新塘街道、靖江街道、南阳街道、河庄街道、义蓬街道、新湾街道、临江街道、前进街道；临浦镇、义桥镇、戴村镇、河上镇、楼塔镇、浦阳镇、进化4镇、瓜沥镇、衙前镇、坎山镇、党山镇、党湾镇、益农镇、新街镇、宁围镇、所前镇、闻堰镇。 余杭区 面积 1223.56 平方千米，人口 83.2 万人。辖 14 个街道、6 个镇：临平街道、南苑街道、东湖街道、星桥街道、五常街道；乔司街道、
8、崇贤街道、余杭街道、闲林街道、仓前街道、良渚街道、运河街道、仁和街道、中泰街道、塘栖镇、瓶窑镇、鸬鸟镇、黄湖镇、百丈镇、径山镇。5) 长三角发展中的地位充分发挥科技优势和历史文化、山水旅游资源，建设高技术产业基地和国际重要的旅游休闲中心、全国文化创意中心、电子商务中心、区域性金融服务中心。建设杭州都市圈。长江三角洲十二五发展规划纲要2. 交通条件“十一五”期间，杭州市交通建 设（公路、水运、机 场、铁路、轨道和城市道路）总投资约 1100 亿元，约占全市全社会固定资产投资的 11%。“十一五” 期末，杭州初步形成了“一绕八射一连” 公路主骨架、 “一港二干二支” 水运主通道和“一中心二系统”运
9、输主枢纽，全市公路总里程达到 15408 公里（含农村公路 13905 公里），公路总里程比“十五”期末增加 2414 公里，公路路网密度（含 农村公路）达到 92.84 公里百平方公里，比“ 十五” 期末增长约 14.5公里百平方公里。1) 公路发挥杭州集沪杭、杭甬、杭湖宁三大综合运输通道于一体的优势，通 过“ 交通西进、东网加密、乡村通达 ”等工程，加快构筑和完善运输通道和枢纽布局。 “交通西进” 取得决定性 胜利，杭新景高速公路、杭徽高速公路均于 2006 年底建成通车，实现了杭州市域 1.5 小时交通圈和县县通高速的目标；“ 东网加密” 取得关键性突破，杭浦高速公路、江东大桥、申嘉湖杭
10、高速公路杭州段已经建成通车，杭长高速公路、钱江通道及接线工程已开工建设52) 铁路十一五期间，沪杭客运专线投入运营，浙赣、沪杭、萧甬铁路完成电气化改造，杭甬客运专线、杭宁客运专线、杭长客运专线等一批项目开工建设，杭黄客运专线前期工作加快推进。杭州东站综合交通枢纽和杭州南站（萧山站）的改造提升工程已经开始，此举进一步优化了杭州综合交通枢纽的空间布局。铁路实现了“电气化、高速 铁路和铁路综合客运枢纽 ”建设三方面的同步突破。3) 航空杭州萧山国际机场是浙江省省会杭州的门户，客流量居华东第三，仅次上海浦东国际机场和上海虹桥国际机场，是经国务院、中央军委批准设立的大型现代化国际机场，是国内重要干线、口
11、岸机场，重要的旅游城市机场和国际定期航班机场，也是上海浦东国际机场主备降机场，2011 年的旅客吞吐量超 1700 万人次。1997 年 7 月，机场工程正式动工。2000 年 12 月 30 日，新机场建成通航运营。2003 年 9 月，国务院批复同意杭州航空口岸扩大对外国籍飞机开放。2004 年 3 月，杭州航空口岸通过国家验收正式扩大对外国籍飞机开放。 杭州萧山国际 机场二期扩建项目 以2015 年为建设目标年。预测机场旅客吞吐量为 2560 万次，货邮吞吐量 50 万吨，航班起降量 26 万架次。 主要建设内容按照 F类飞机（A380）使用要求，新建 3400 米60 米的第二跑道和相
12、应联道；站坪 56.7 万平方米,新增机位 67 个;新建 19.6 万平方米航站楼及配套设施等；工程直接用地为 7707 亩。4) 内河航运全市航道等级总体提升，总里程达到 2006 公里；“十一五” 期间，杭甬运河基本建成，余杭崇贤散货作业区、仁和散危货作业区、富阳东洲综合作业区、桐庐综合作业区、淳安千岛湖客运码头等一批“ 黄金水道”规划项目均已开工建 设，京杭运河沟通钱塘江二通道、富春江船闸扩建工程前期工作正在积极推进中。到6“十一五”期末，杭州港年 货物吞吐能力达到 8753 万吨，比“十五”期末增加 1185 万吨；年旅客吞吐能力达到 456 万人次，比“十五”期末增加 152 万人
13、次。5) 海运杭州水运以京杭运河、杭申线、钱塘江、杭甬运河为骨干航道，其中京杭运河为国家水运主通道之一，钱塘江、杭申线、杭甬运河是全省 10 条主要航道之一。京杭运河沟通钱塘江以后，使杭嘉湖水系、钱江水系和萧绍甬水系融为一体，具有往北能伸入长江，往东能驶向沿海的航运能力。杭州港共设钱江、运河、萧山、余杭、富阳、桐庐、建德、淳安、临安九个港区，作业区泊位 1365 个，泊位长度 61444 米。2005年，完成货物吞吐量 7567 万吨，旅客吞吐量 578.99 万人次。杭州港各港区规划年度货物吞吐量预测表单位：万吨 表 2-1年均增长率（%）年度港区2004 年实绩 2010 年 2020年
14、2005-2010 2011-2020全港合计 6783.4 10899.0 15619.0 8.22 4.63 钱江港区 968.0 135.0 225.0 -27.99 8.18 运河港区 1907.7 1874.0 2370.0 -0.29 2.21 萧山港区 1045.5 1930.0 2930.0 10.76 6.98 城区四港区余杭港区 943.0 2629.0 3839.0 18.64 5.01 富阳港区 1191.7 2500.0 3330.0 13.14 3.15 桐庐港区 556.2 1110.0 1570.0 12.21 4.37 建德港区 91.8 529.5 939.
15、0 33.92 5.67 淳安港区 66.7 91.5 210.0 5.41 8.80 县市五港区临安港区 13.1 100.0 206.0 40.32 9.02 3. 人口状况1) 人口总量杭州市的常住人口为 870.04 万人，同第五次全国人口普查相比，十年共增加 182.17 万人，增长 26.48%，年平均增长72.38%。全市常住人口中市外流入人口为 235.44 万人，占 27.06%全 市 常 住 人 口 中 ，居 住 在 城 镇 的 人 口 为 637.27 万 人 ，占 73.25%；居 住 在 乡 村 的 人 口 为 232.77 万 人 ，占 26.75%。2) 人口密度
16、情况、和周边区域的对比排名地 区 常住人口（万人） 总面积（平方公里） 人口密度（人/平方公里）嘉兴市 471.1 3915 1203 温州市 975.25 11784 828 宁波市 780.5 9672 807 舟山市 112.95 1440 784 台州市 600.31 9413 638 绍兴市 500.26 8256 606 杭州市 910.21 16596 548 全 省 5613.7 104553 537 湖州市 292.41 5794 505 金华市 540.37 10919 495 衢州市 218.13 8837 247 丽水市 212.21 17928 118 3) 人均住房
17、水平2009 年末，杭州市区城镇居民人均现住房建筑面积（含租赁房，以下同）达到 30.85 平方米，比 2008 年末增加 1.02 平方米，比 2000 年末的 19.84 平方米增加了 11.01 平方米。户均住房建筑面积为 82.68 平方米。从不同收入水平家庭看，20%最高收入户人均住房建筑面积达到 37.72 平方米，20%最低收入户人均为25.12 平方米。4. 经济水平82010 年，杭州到上海高铁开通，极大地拉近了两者间的距离。而杭州作为浙江省的省会城市，一直引领着浙江的经济发展。 近年来杭州整体经济经历了快速发展后，进入较为稳定的发展阶段。城市：杭州地区生 产总值人均地区生产
18、总值人均地区生 产总值 增长速度城市化率第一产业第二产业第三产业城镇人均可支配收入农村人均生活消费支出时间单位：亿 元单位：元 单位：%单位：%单位：亿元单位：亿元单位：亿元单位：元单位：元2011 年7011.8 - - -236.073322.153453.58 34065 121252010 年5949.17 86691 11.4 53208.412844.072896.69 30035 102672009 年5098.66 74924 8.451.87190.252434.892473.52 26864 90652008 年4781.16 70832 10.150.29178.6423
19、89.382213.14 24104 84462007 年4100.17 61258 13.648.15163.472056.931879.77 21689 7568城市基本面1. 城市规划1) 总体建设目标（十二五规划、城市控规等）综合实力迈上新台阶。在优化结构、提高质量、降低消耗、保9护环境的基础上，实现经济长期平稳较快发展。全市地区生产总值年均增长 10%，到 2015 年，全市地区生产总值达到 1 万亿元。中心城市高端要素集聚、科技创新、文化引领和综合服务功能显著增强，文化名城建设加速推进，城市文明程度和国际化水平进一步提高。统筹发展呈现新格局。城市国际化全面提升，中心城市的辐射力、带
20、动力明显增强。城市化水平达到 74%。市区与五县（市）一体化发展新模式基本建立，区域整体发展水平显著提高。新农村建设加速推进，城乡要素自由流动、一体化发展的新格局初步形成。2) 城市定位、城市区域空间结构划分、区域功能的划分等杭州市城市总体规划（2001-2020 年）提出杭州市城市性质是浙江省省会和经济、文化、科教中心，长江三角洲中心城市之一，国家历史文化名城和重要的风景旅游城市。规划至 2020 年，杭州社会发展主要指标达到或接近发达国家水平。进一步发挥杭州在以上海为龙头的长江三角洲地区重要中心城市的辐射带动作用和在全省的政治、经济、文化、科教中心作用，强化科技创新和中心城市的综合服务功能
21、，逐步把杭州建成经济繁荣、社会和谐、设施完善、生态良好，具有地方特色的现代化城市。本轮主要规划指标：城市规划布局：形成“一主三副、双心双轴 、六大组团、六条生态带”开放式空 间结 构模式。城市发展方向：城市东扩，北部推进，旅游西进，沿江开发，10跨江发展、在钱塘江两岸检查城市商务中心。2007 年 2 月 16 日国务院正式批复杭州市城市总体规划（国函200719 号），在批复中明确了杭州的城市性质和功能定位，确定了“一主三副六 组团 ”的城市格局，即：从以旧城 为核心的团块布局，转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江，网络化组团式布局。采用点轴结合的拓展方式，组团之间保留必要的绿色生态开敞空间，形
22、成“ 一主三副、双心双轴、六大 组团、六条生 态带”开放式空间结构模式、从此杭州市城市的发展由“西湖时代” 走向“钱塘江时代” 。中心城区：即一主三副，由主城、江南城、临平城和下沙城组成。承担生活居住、行政办公、商业金融、旅游服务、科技教育、文化娱乐、都市型和高新技术产业功能。逐步形成体现杭州城市形象的主体区域。江南城：由滨江区、萧山城区和江南临江地区组成，是以高科技工业园区为骨干，产、学、研协调发展的现代化科技城和城市远景商务中心。沿江地区为居住生活区、公建区和远景城市商务中心，南部为商贸、居住生活区，东、西部为工业区和文教科研区。规 划城市人口 110 万，城市建设用地 102 平方千米。
