1、,全国政策年度报告2011-2012 年度,2012 年 1 月,全国房地产政策研究报告,报告摘要 2011 年是我国房地产调控最严厉、落实最到位的一年2011 年初出台的新“国八条”中，中央要求各地政府合理制定和公布房价控制目标，并出台具体的限购范围和标准，明确要求各直辖市、计划单列市、省会城市必须加入限购。我国房地产调控政策的行政性干预色彩继续加重，限购、限贷、限价政策逐步细化升级。 2012 年房地产调控政策将整体从紧，后期有望放松2012 年中央经济工作会议明确：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归健康发展，这表明 2012 年将会继续坚定不移地对房地产进行调控。但是受国内外复
2、杂经济形势的影响，以及楼市调控效果的进一步显现，即房价逐渐合理回归，预期 2012 年下半年，早则年中前后，政策会进行一定程度的调整，并且地方政府将先行一步，或明或暗的放松政策。 2012 年将继续推进保障性安居工程建设，更加注重管理与完善制度全国住房城乡建设工作会议表示：2012 年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房 700 万套以上，基本建成 500 万套以上，可见保障性住房建设开始设定竣工目标，在目标设定方面更加科学合理。2012 年中央经济工作会议中提出：继续加大对保障性住房的投入，要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，更加注重健全制度建设。,上海易居房地产研究院,年度系列报
3、告,目,录,一、2011 年政策回顾 . 3（一）2011 年经济政策：以稳定物价为核心 . 3（二）2011 年房地产政策：史无前例的严厉 . 41、房地产调控的主要脉络. 42、房地产调控的政策分类. 5（1）信贷政策 . 5（2）土地政策 . 6（3）税收政策 . 9（4）行政管制政策 . 10（三）2011 年住房保障政策：新开工规模创史上新高 . 11二、2012 年政策预测 . 13（一）宏观经济政策. 13（二）房地产调控政策. 141、继续推进保障性安居工程建设，更加注重管理与完善制度 . 142、调控政策整体从紧，不可能重现 2008-2009 年宽松状态 . 143、房地产
4、调控政策将先紧后松，有望逐步、小幅放松 . 154、房贷政策将对自住需求适度放松 . 155、限购政策应考虑退出时间及方式 . 156、房产税征收试点范围将扩大 . 162,联系地址：上海市广延路 383 号文武大楼五楼,邮编：200072,电话：021-60868890,传真：021-60868811,上海易居房地产研究院,年度系列报告,2011-2012 年度全国房地产政策研究报告2011 年是我国楼市调控政策最为严厉的一年，也是调控政策落实最到位的一年。房地产调控政策以限购、限贷、限价等行政性调控手段为主，着力抑制投资投机性需求和遏制房价过快上涨，从 1 月 26 日的新“国八条”中将限
5、购政策再度升级，到 7 月 12 日国务院常务工作会议上强调限购政策要严格执行，充分体现出中央政府的对限购政策执行的严格要求，之后我国共有 46 个城市出台了限购政策。10 月 29 日的国务院常务会议再度强调各地要继续严格执行政策，随后温家宝总理强调要坚持房地产调控不放松，促使房价回归合理水平，李克强副总理强调要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。从调控效果来看，经过 2011 年史上最严厉调控后，我国房地产市场已经逐渐入冬。整体上看，全国房地产开发景气指数呈现整体下滑趋势，11 月国房景气指数为 99.87，开始跌入 100 以下的不景气区间，创下 27 个月以来的新低
6、；从成交量看，今年 1-11 月全国商品房销售面积比去年同比增长 8.5%，增长幅度较前几年同期有明显下降；从房价来看，今年 70 个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数涨幅持续回落。而 11 月份，新建商品住宅价格比 10 月份下降了0.19%，新建商品住宅价格连续 2 个月环比下降，房价跌幅逐步扩大。一、2011 年政策回顾（一）2011 年经济政策：以稳定物价为核心2011 年是我国“十二五”规划的开局之年，处于承前启后的关键时期。全年经济增速呈小幅下滑态势，GDP 增速由一季度的 9.7%下降到三季度的 9.1%，全年 GDP 增速将在 9%以上，经济仍保持平稳较快增长。从外部经济环境
7、来看，进入 2011 年以来，欧债危机的持续升级，给欧盟经济带来严重冲击；美债危机的苗头初现，也使美国经济复苏受阻。同时导致了全球经济增长步伐放缓，金融市场再度出现波动。自 2010 年年底以来，国内 CPI 逐渐走高，物价上涨压力持续增加，进入 20113,联系地址：上海市广延路 383 号文武大楼五楼,邮编：200072,电话：021-60868890,传真：021-60868811,上海易居房地产研究院,年度系列报告,年以来，CPI 更是不断高企，到 7 月份上升至 6.5%，创下近三年来的新高，抑制通货膨胀率上涨、稳定物价成为宏观经济调控的核心内容。为此，2010 年 12 月中央经济
8、工作会议确定的 2011 年经济政策为：要把稳定价格总水平放在更加突出的位臵，并实施积极的财政政策和稳定的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。2011 年前三季度中国人民银行更是连续 3 次加息、6 次上调存款准备金率，以应对物价的持续过快上涨。11 月 CPI 增幅下降至 4.2%，通胀压力逐渐缓解。纵观 2011 年宏观经济政策，在“实施积极的财政政策和稳健的货币政策”思想的指导下，货币政策比 2010 年明显紧缩，宏观调控重点由 2010 年的“稳增长”转向了“稳物价”。（二）2011 年房地产政策：史无前例的严厉1、房地产调控的主要脉络2011 年是我国房地产调控最为严厉、
9、政策落实最到位的一年，房地产调控政策的行政性干预色彩继续加重，限购、限贷、限价政策逐步细化升级。1 月 26 日，国务院常务工作会议推出八条房地产调控措施，被称为“新国八条”，加强和细化了 2010 年的“国十条”和“9.29”新政。要求各地政府合理制定和公布房价控制目标，同时还调整完善了相关税收政策，并出台具体的限购范围和标准，明确要求各直辖市、计划单列市、省会城市必须加入限购，将范围进一步扩大。截至 7 月共有 43 个城市出台相关的操作细则，加入到限购的行列，政策落实比较到位。而上海和重庆随着国务院原则同意部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，在 1 月底公布了征收细则，房产税的试点
10、展开有利于房地产行业的长远健康发展。7 月 12 日，国务院召开的常务会议指出，部分城市房价上涨压力仍然较大，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。住建部 8 月 17 日提出新增限购城市名单的标准，但其后只有台州、衢州、珠海新4,联系地址：上海市广延路 383 号文武大楼五楼,邮编：200072,电话：021-60868890,传真：021-60868811,上海易居房地产研究院,年度系列报告,加入到限购行列，烟台、廊坊、韶关、珠海、中山严格限价，效果并不明显。10 月 29 日，温家宝主持召
11、开的国务院常务会议强调：各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。11 月 7 日，温家宝在访问俄罗斯时强调：房价总的形势还处于僵持阶段，但这一个月来也开始松动，调控决不可有丝毫动摇，目标是要使房价回归到合理的价格。11 月 27 日，李克强在考察廊坊保障房建设工作时表示：当前调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。2、房地产调控的政策分类（1）信贷政策政策一：1 月 26 日，国务院发出国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，对贷款购买第二套住房的家庭，首付
12、款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍。政策二：2 月 9 日，住建部发布关于调整住房公积金存贷款利率的通知，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调 0.20个百分点，调至 4.50%。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调 025个百分点，调至 4.00%。政策三：4 月 6 日，住建部第二次下发关于调整住房公积金存贷款利率的通知，将 5 年期以上公积金贷款利率上调至 4.70%，五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调至 4.20%。政策四：7 月 7 日，住建部第三次下发关于调整住房公积金存贷款利率的通知，将 5 年期以上公积金
13、贷款利率上调至 4.90%，五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调至 4.45%。5,联系地址：上海市广延路 383 号文武大楼五楼,邮编：200072,电话：021-60868890,传真：021-60868811,上海易居房地产研究院,年度系列报告,政策评析：信贷政策是我国房地产调控政策的重要组成部分，在调控中发挥着举足轻重的作用。首付比例和房贷利率的提高，直接导致部分刚性需求和改善性需求者成为无力购房者，因此，信贷政策的紧缩将大幅压缩购房需求。另一方面，差别化的信贷政策能够通过结构调整，引导信贷资金投向，遏制投资投机性需求。中央持续对个人住房贷款和公积金政策大幅收紧，大幅压缩了购
14、房需求，特别是投资投机性需求。2010 年 4 月“国十条”规定：对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍。之后的“9.29”新政将贷款购买商品住房首付款比例全面调整到 30%及以上，并要求严格执行二套房贷政策；而 2011 年“新国八条”中将二套房首付比例大幅提升至 60%，利率提高至 1.1 倍，贷款利率提高至近十年以来的最高水平。公积金方面，在 2010 年 11 月，住建部提高住房公积金的贷款要求后，进入 2011 年以来又连续三次上调，使
15、得公积金贷款利率也升至近年来的较高水平。从政策效果来看，在商业银行放贷额度较少情况下，我国个人按揭贷款增速持续放缓，自 3 月份以来持续出现同比负增长。在严厉信贷政策的影响下，楼市陷入低迷，成交量持续在低位徘徊。尽管中央和地方政策都不断强调实行差别化信贷政策，但是本轮调控中，对刚性需求和改善性需求的打击依然较大。（2）土地政策政策一：1 月 21 日，国务院出台国有土地上房屋征收与补偿条例，明确提出给予的补偿包括：被征收房屋价值，搬迁、临时安臵费、停产停业损失等。还规定对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，加强对被征收人利益的保障。政策二：1 月
16、26 日，国务院的“新国八条”规定，各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%的要求；2011 年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前 2 年年均实际供应量；大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价6,联系地址：上海市广延路 383 号文武大楼五楼,邮编：200072,电话：021-60868890,传真：021-60868811,上海易居房地产研究院,年度系列报告,位普通商品住房用地。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲臵一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用
17、权行为。同时落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。政策三：5 月 13 日，国土资源部提出国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见，坚持国有经营性建设用地招拍挂出让制度和在房地产市场运行正常条件下按“价高者得”原则取得土地；引导和推广“限房价、竞地价”“限地价、竞房价” “商品住房用地中配建保障性住房” “土地利用综合条件最佳”等四种创新性的出让方式。政策四：7 月 21 日，国务院常务会议，研究部署近期加强土地管理的重点工作，会议指出，加强和改善土地调控，促进结构调整和发展方式转变。会议要求重点处理好五项工作：切实加强耕地保护，确定保护耕地有量不减少、质量有提高；严格依法规
18、定管理用地，坚决防止违法违规用地反弹；认真落实国有土地上房屋征收与补偿条例，加快规范农村集体建设用地管理；做好保障性安居工程用地供应；加强和改善土地调控，促进结构调整和发展方式转变。政策五： 11 月 12 日，国土资源部等多部门下发农村集体土地确权登记发证若干意见，明确农村集体土地确权登记发证的范围，“小产权房”等违法用地，不得发证，并依法依规开展农村集体土地确权登记发证工作。政策六：12 月 28 日，国土资源部印发关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的通知，要求统筹安排城乡建设用地增减挂钩试点，严格把握试点条件，切实维护农民土地合法权益，规范增减挂钩试点管理。凡集体组织和农民不同意的
19、，不得强行开展。严禁强拆强建、强迫农民住高楼。政策评析：土地政策是影响房地产市场发展最重要的政策之一。总体来看，2011 年我国土地调控政策主要可以分为以下四个方面：一，调整土地供应结构，政策二规定“三类用地”占比不得低于 70%，相当于从源头上重申“70/90”政策，加强普通住房供应；二，加强土地监管，对闲臵土地进行清查，对集体土地进行确权。目前，加强对违法违规土地案件的查处，已经成为了我国土地调控的常态；三，完善土地出让制度，除了坚持招拍挂出让制度以“价高者得”原则取7,联系地址：上海市广延路 383 号文武大楼五楼,邮编：200072,电话：021-60868890,传真：021-608
20、68811,上海易居房地产研究院,年度系列报告,得土地外，还以限房价配套保障性住房等方式出让土地；四，加强征地管理，如政策一和政策六。政策一可以说是继 2010 年国土部关于进一步做好征地管理工作的通知之后，国家出台的关于征收补偿最为全面的一个文件。该条例取消了行政强制拆迁，明确提出给予的补偿,这将有利于保护被征收人的利益，减少在房屋征收与补偿中的矛盾，而政策六则在保护农民土地合法权益。另外，再次重申了“小产权房”不得发证的问题。从供应计划来看，2011 年全国住房用地计划供应 21.80 万公顷，超过前两年实际供地量总和 7.2%。其中保障性安居工程用地和中小套型商品房用地 17.13万公顷
21、，占住房用地供应计划的 78.6%；保障性安居工程单独用地 7.74 万公顷，占住房用地供应计划的 35.5%。从计划的设臵来看，均达到政策二的硬性指标要求。从政策效果来看，截至 10 月 14 日，保障性住房实际已用地 42614 公顷，超出中央下达 1000 万套保障性安居工程建设任务测算用地的计划，同比增加72.5%，保障性住房的供地规模得到了较好的保证。但另一方面，2011 年前三季度全国住房用地供应完成 8.8 万公顷，仅完成全年住房用地供应计划的 40.5%，供应整体完成效果不理想，这将有可能影响 2013-2014 年的住房供应量，对住房市场的平稳发展带来不利的影响。另外，1-9
22、 月全国土地购臵成交均价同比上涨10.7%，高于同期新建商品房成交均价 8.1%的涨幅，土地价格依然上涨较快。从土地违法违规行为查处情况看，2011 年以来查处力度明显增大。国土资源部 1 月 30 日就有关房地产闲臵土地情况再次下发公告，公布了广东、广西、贵州三省区 6 宗住宅闲臵土地相关情况。由于房地产开发企业自身原因造成且尚未处臵的房地产闲臵土地总面积近 10 公顷。4 月 18 日，国土资源部挂牌督办了辽宁省抚顺违法征占土地案、山东省单县政府违法批地案、广东省广州违法占地违规建设高尔夫球场案、四川省成都违法占地违法转让土地案、青海省西宁市违法占地案等 6 起国土资源领域违法违规案件，并
23、同时公布了其中 5 起案件的处理结果。7 月 12 日，国土资源部挂牌督办河北省鹿泉市违法占地、违规建设高尔夫球场案，河南擅自改变土地使用条件建别墅案，贵州省桐梓县政府违法批地案，8,联系地址：上海市广延路 383 号文武大楼五楼,邮编：200072,电话：021-60868890,传真：021-60868811,上海易居房地产研究院,年度系列报告,吉林省延边违法占地案等 5 起典型案件，并通报云南省腾冲县违法批地案，云南省楚雄州政府违法批地、云南违法占地案，四川省泸州违法占地案，辽宁省营口违法占地、违规建设高尔夫球沿海场案，重庆市合川违法占地案，陕西省咸阳市违法占地案等 8 起土地违法案。1
24、0 月 24 日，国土资源部通报了 7 月 5 起典型案件和 4 月剩余一起挂牌督办案件的处理情况。（3）税收政策政策一：1 月 26 日，国务院的“新国八条”调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足 5 年转手交易的，统一按销售收入全额征税。政策二：1 月 27 日，上海市政府出台了上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法，对上海居民新购家庭第二套及以上的住房和非上海居民新购的住房进行征税，房产税暂按应税住房市场交易价格的 70%计算，适用税率暂定为 0.4%和 0.6%。上海居民家庭新购二套房时，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过 60 平方米可暂免征收房产税；人均超过 6
25、0 平方米的，对属新购住房超出部分的面积，征收房产税。政策三：1 月 28 日，重庆市政府出台了重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法，征收对象的住房为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房独栋商品住宅，交易单价在上两年新建商品住房成交均价 3 倍以下的住房，税率为 0.5%；3 倍（含 3 倍）至 4 倍的，税率为 1%；4 倍（含 4 倍）以上的税率为 1.2%。还有无户籍无工作无单位的个人二套普通住房，税率为 0.5%。政策评析：税收是房地产宏观调控的重要工具之一。2005 年至今，我国基本走过了提高税负稳定房价、降低税负应对危机、再次提高税负遏制房价过快上
26、涨的一个轮回。围绕“遏制部分城市房价过快上涨”的调控目标，2011 年我国房地产税收政策总体趋紧，其中既有涉及交易环节的税种，如政策一所提及的营业税，也有涉及持有环节的税种，如政策二、三上海和重庆开始征收的房产税。而上海、重庆两地房产税的试点，更是房地产财税制度改革中的一个亮点。9,联系地址：上海市广延路 383 号文武大楼五楼,邮编：200072,电话：021-60868890,传真：021-60868811,上海易居房地产研究院,年度系列报告,从具体调控措施来看，政策一为对先前优惠政策的紧缩性调整，其目的在于抑制投资性需求，营业税从以前的差额改为全额征收后，征税基数将增大，税负也相应显著增
27、加。政策三则为房产税地方试点的启动，虽然两地的房产税征收方案主要针对新购住宅，涉及面较小，而且税率较低，对房地产市场影响相对较小；但这次房产税的试点意义更在于对现有财税制度的完善和长期建设，有利于引导居民合理住房消费需求。房产税改革是完善我国房地产税制的必由之路，对我国房地产业发展具有长远影响。（4）行政管制政策政策一：1 月 26 日，国务院的“新国八条”提出：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有 1 套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购 1 套住房；对
28、已拥有2 套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。政策二：1 月 26 日，国务院的“新国八条”要求：各地政府根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。政策三：3 月 16 日，国家发改委出台商品房销售明码标价规定，明确商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。政策四：5 月 11 日，国家发改委发出关于开展商品房销售明码标价专项检
29、查的通知，再次重申商品房销售要实行一套一标价，各级价格主管部门要迅速组织开展商品房销售明码标价执行情况专项检查，对本地所有房地产开发企业正在销售的商品房，实行拉网式排查，对未实行“一套一标”的每套房屋处 5000元罚款。构成价格欺诈的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得 5 倍以下罚款；没有违法所得，处 5 万元以上 50 万元以下罚款；情节严重的，要责令停业10,联系地址：上海市广延路 383 号文武大楼五楼,邮编：200072,电话：021-60868890,传真：021-60868811,上海易居房地产研究院,年度系列报告,整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。政策五：8 月 17
30、 日，住建部提出 5 项新增限购城市标准，凡符合 5 项标准条件较多的（即 2 项以上）城市，建议列入新增限购城市名单。各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。政策评析：纵观全年的调控政策，限购成为了我国房地产调控的主线。“新国八条”将 2010 年“9.29”新政中的限购政策进一步细化升级，首次明确了限购的范围和标准，并明确要求各地政府制定房价调控目标。如果说 2010 年的“9.29”新政只是设立了地方政府追究责任的条文，那么“新国八条”就设立了考核的标准。这意味着，维护房价稳定已经被纳入的政府工作考核体系中，堵住了地方官员在遏制高房价上的退路，充分彰显了中央政府稳定房价的决心。截至2
31、011 年底，全国已有 46 个城市应中央要求出台了限购政策。另外，国家发改委两个月内接连出台两个商品房明码标价的通知，说明发改委对各级物价部门的执行力度不满意，各地没有对政策落实到位。不过物价管理部门只是对房屋标价进行管理，规范住宅销售秩序，既没干预需求，也没明显干预供应，对实际房价走势影响不大。反而可能有房地产企业为了方便以后销售，故意提高备案价格。值得关注的是，少数城市出台了比较严厉的限价措施，包括烟台、韶关、廊坊、秦皇岛、珠海、中山等，这些城市严厉限价的主要目的是为了完成年度房价控制目标，尤其是中山市 11 月初出台政策，只限至 2011 年底。（三）2011 年住房保障政策：新开工规
32、模创史上新高保障性住房建设有利于改善中低收入居民的居住条件，健全住房供应体系，是最重要的民生工程之一。因此加快保障性住房的建设，对于促进社会和谐稳定具有重要的意义。2011 年是我国保障性住房建设取得突破性成就的一年，新开工量达到 1000 万套，取得了阶段性成就。政策一：2 月 24 日，在全国保障性安居工程工作会议上，国务院副总理李克强在讲话中强调，要加大投入，完善机制，公平分配，保质保量完成 2011 年开工建设 1000 万套的任务，努力改善群众住房条件。会上，国家保障性安居工11,联系地址：上海市广延路 383 号文武大楼五楼,邮编：200072,电话：021-60868890,传真
33、：021-60868811,上海易居房地产研究院,年度系列报告,程协调小组与各省区市政府和新疆生产建设兵团签订了 2011 年保障性安居工程目标责任书。政策二：3 月，十一届全国人大四次会议通过了“十二五”规划纲要。纲要提出，未来 5 年，中国城镇保障性安居工程建设 3600 万套。政策三：4 月 2 日，国务院国资委发出关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知，提出中央企业要深刻认识国家推进保障性住房开发建设的重要意义，把积极参与保障性住房开发建设作为企业履行社会责任的重要途径，进一步加大对保障性住房开发建设的投入力度，发挥中央企业的骨干和带头作用。政策四：6 月 9 日，国家发改委发出
34、关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知，地方政府保留的投融资平台公司可申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。符合条件的其他企业，也可以通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。政策五：7 月 12 日，国务院的常务会议提出：要完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保 2011 年 1000 万套保障性住房 11 月底前全部开工建设。政策六：8 月 4 日，银监会发出关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知，对不符信贷风险管理要求的公共租赁住房项目设定了具体的放贷操作细则，利率下浮是其下限为基准利率的 0.9 倍，贷款期限原则上不超过 15
35、年，具体由借贷双方协商确定。政策七：9 月 19 日，国务院常务会议要求，公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员，以小户型为主，单套建筑面积以 40 平方米为主，租金标准由市县政府结合当地实际、按略低于市场租金的原则合理确定。政策评析：总体来看，2011 年我国住房政策可以概括为：一手严厉打击抑制投资投机性购房，一手大力推进保障性住房建设。为促进保障房的建设，政府根据实际情况配套出台相关政策，以保证建设融资途径的畅通和土地的有效供12,联系地址：上海市广延路 383 号文武大楼五楼,邮编：200072,电话：021-60868890,传真：021-
36、60868811,上海易居房地产研究院,年度系列报告,给，不仅制定了年度开工建设 1000 万套的目标，还在土地供给、资金保障等方面出台了各类政策予以支持。如上述政策中，政策一、二制定了保障性住房建设的目标；政策三鼓励央企加入到保障性住房建设；政策四、六着重为住房保障发展提供资金支持；政策五对建设进度进行了规划；政策七着重建立公共租赁住房制度，完善住房保障体系。从政策效果来看，截至 10 月底，全国开工建设保障房已经超过 1000 万套，比原计划提前 1 个月完成目标任务，是我国保障性住房建设规模最大、建设进度最快的一年。但是多地保障性住房出现质量问题而被拆除，也有不少地方的保障房建设存在着只
37、挖坑不动工的现象，正是因为如此，2011 年超额完成 1000 万套保障房的开工目标受到了各方的多种质疑。因此，政府应合理规划保障房建设，并对工程加强监管，同时要调动企业和社会资金积极参与保障房建设，确保保障性住房建设有序进行和合格完成。二、2012 年政策预测（一）宏观经济政策从 12 月召开的中央经济工作会议来看，2012 年我国将“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性”。这也就意味着，2012 年我国将延续 2011 年的财政和货币政策，但是在政策执行方面将有所不同。货币政策方面：2011 年货币政策全面从紧，前三季度
38、加息、上调存款准备金率和紧缩信贷等各类手段频频使用。而 2012 年货币政策将有望定向放松，从11 月底央行三年来首次下调存款准备金率就可以看出，货币政策已经转向，预计在经济增长放缓和通胀缓解的情况下，2012 年存款准备金率将有数次下调的空间，基准利率也有望下调，从而步入降息通道，货币政策将由全面从紧转为定向放松。在财政政策方面，10 月份国务院常务工作会议研究制定了小型和微型企业发展的财税优惠政策：提高小型微型企业增值税和营业税起征点，将小型微利企13,联系地址：上海市广延路 383 号文武大楼五楼,邮编：200072,电话：021-60868890,传真：021-60868811,上海易
39、居房地产研究院,年度系列报告,业减半征收企业所得税政策，延长至 2015 年底，并扩大范围；12 月 25 日，财政部部长谢旭人阐释了 2012 年结构性减税的四条路径：降进口关税、减小微企业税负、扩营业税改增值税范围和推资源税改革。由此可见，2012 年财政政策将更加积极有效。（二）房地产调控政策1、继续推进保障性安居工程建设，更加注重管理与完善制度2012 年中央经济工作会议中提出：继续加大对保障性住房的投入，要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、就业职工、农民工住房困难。住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议表示：2012年新开工建设保障性住房和棚户区
40、改造住房 700 万套以上，基本建成 500 万套以上，采取有效措施，确保资金和土地落实。严把规划设计、建材供应、施工和竣工验收关，确保工程质量。完善准入分配机制，加强使用退出管理。认真抓好保障性住房小区的水、电、路、气及公共交通等基础设施的配套建设。深入研究住房保障政策和机制，逐步完善住房制度顶层设计。可见保障性住房建设开始设定竣工目标，在目标设定方面更加科学合理，在制度建设方面更加健全，保障房建设的重点开始由追求规模逐渐转向健全制度。2、调控政策整体从紧，不可能重现 2008-2009 年宽松状态从官方表述分析，12 月的中央经济工作会议明确：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，
41、加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。12 月 23 日住建部部长姜伟新发表讲话：继续坚持房地产调控不动摇，促进房地产市场健康发展。表明中央 2012 年将会继续坚定不移地对房地产进行调控，促使房价合理回归。从宏观面分析，2012 年政策不可能重现 2008 年四季度的放松力度。当时受国际金融危机影响，国内经济快速下滑，于是中央和地方政府才采取各种手段救市，主要是四万亿元一揽子经济刺激计划，其中包括 9000 亿的安居工程投资，另外是放松住房信贷和购房税收优惠。当前形势与 2008 年明显不同，经济只是14,联系地址：上海市广延路 383 号文武大楼五楼,邮编：20007
42、2,电话：021-60868890,传真：021-60868811,上海易居房地产研究院,年度系列报告,稳中有落，CPI 虽已下行，仍处偏高水平，存款负利率现象仍然存在。即便考虑到 2012 年经济形势还将有所下滑，经济政策和楼市政策放松的程度也将明显小于 2008 年。3、房地产调控政策将先紧后松，有望逐步、小幅放松从时间阶段分析，“政策底”2011 年四季度就已出现，2012 年的调控政策不可能进一步加码了，只会一点点放松。一方面，2012 年国内外经济形势复杂而严峻，中国经济存在很大的不确定性，如果下滑幅度超过预期，则自然会放松对重要支柱产业房地产市场的调控。另一方面，2012 年房价还
43、将继续下跌，尤其是持续下跌至下半年，调控效果会趋于显著化，调控目标接近实现，也就具备了放松调控的依据和条件。即便如此，还须清醒的认识到，2012 年调控整体上偏紧，放松只是局部的、小幅的、慢节奏的。预期 2012 年下半年，早则年中前后，政策会进行一定程度的调整，并且地方政府将先行一步，或明或暗的放松政策。4、房贷政策将对自住需求适度放松2011 年以来，影响住宅需求最大的政策是房贷紧缩，不仅三套禁贷，二套门槛提高，连首套住房贷亦不断提高门槛，再加上经过五次加息之后，贷款利率水平明显提高，导致很多自住需求被迫推迟购房。2011 年二季度开始，在信贷额度持续紧缩的情况下，多数商业银行不愿意发放住
44、房贷款，不少银行要求首套臵业者首付比例高达四至五成，甚至对首套臵业者也不发放贷款，并且首套房贷利率较基准利率上浮了 10%左右。首套住房与民生联系密切，这有悖国家差异化房贷政策方针，明显误伤了刚性购房者。12 月 23 日，住建部部长姜伟新在全国住房和城乡建设工作会议表示：要支持居民合理购房需求，优先保证首次购房家庭贷款需求，且在首付款比例和利率上会体现优惠政策。因此，2012 年有望针对自主需求者出台一些信贷方面的优惠政策，尤其是首次房贷。5、限购政策应考虑退出时间及方式限购政策，是典型的行政干预手段，事实已证明效果确实不错。然而，它注15,联系地址：上海市广延路 383 号文武大楼五楼,邮
45、编：200072,电话：021-60868890,传真：021-60868811,上海易居房地产研究院,年度系列报告,定只能是一种权宜之计，一旦效果显现，就应考虑放松或退出，免得助长负面效果。实际上，2010 年以来多个国家文件中，屡屡明确“在一定时期内”实行限购，但从未说过永不退出。很多人有意、无意误读了政策，当前主流舆论认为限购不能退出，实际上在一定程度上“绑架”了政策，这对于政策调整非常不利。按照当前房价下跌的态势，2012 年下半年，应允许地方政府对限购政策作合理调整。与此同时，2012 年应进一步扩大房产税试点城市范围，这既是对房地产税收制度的完善，也是长期抑制投资投机需求的工具，同
46、时也为部分城市限购政策的松动或退出寻找“台阶”。我们预计，2012 年部分地方政府会放松限购，比如缩短外地人纳税时间、限购范围缩小至 90 平米以下中小户型（类似长沙）、限购区域缩小（只限主城区，不限郊区）、允许本地户籍家庭新购一套房（类似珠海）等。6、房产税征收试点范围将扩大2012 年中央经济工作会议强调：要推进营业税改征增值税和房产税改革试点。自 2011 年月上海和重庆率先进行试点以来，关于房产税将在全国范围内推广的观点就一直存在。在调控效果尚未达到预期、限购政策难以放松的情况下，有望快速催生部分城市房产税的出台，以代替限购政策，预计 2012 年房产税将扩大试点范围，将会有第二批城市进行试点，数量将会超过两个。16,
