1、1) 千灯湖片区 城市规划定位2008 年 7 月,广东新十大工程在全省重点项目工作会议上被公布。其中,位于南海区千灯湖畔的“广东金融高新区”投资达 100 亿元。此投资为广东金融、服务方面投资额最大项目,大于广州金融创新服务区 40 亿元和深圳平安国际金融中心 30 亿元的投资额总和。根据规划,广东金融高新区将采取与香港、广州等金融中心错位的发展路径,其主要目标是致力于建设成为集金融机构数据处理中心、呼叫中心、灾备中心、客户服务中心、培训中心、金融创新研发中心等于一体的金融后援服务聚集中心区。目前已有中国人保(PICC)、友邦保险(AIA)、招商银行等 10 余家单位的后台业务机构确定进驻金
2、融高新区。金融高新区还将强化创新,将金融高新区打造成为金融创新平台,推广有关创新试点项目。具体的创新计划包括吸引创业风险投资、小额贷款机构、外资银行、各类基金以及担保、信用评级等金融机构进入,港澳资银行在金融高新区设立分支机构视为同城异地支行等,以丰富金融业态,并鼓励各类金融组织创新、业务创新在金融高新区试点先行。 整体供应状况项目 总建筑面积 物业组合 写字楼建筑面积 工程进度 预计入市时间新鸿基华南国际金融中心 约 28.55 万 m2商务公寓、住宅、写字楼、购物中心、商铺12-16 万 m2 2011 年动工 2012 年广州地铁公司城市综合体 约 40 万 m2商务公寓、住宅、写字楼、
3、购物中心、商铺约 8 万 m2 即将动工 2011 年底美国 AIG 集团写字楼 约 6 万 m2 纯写字楼 约 6 万 m2 即将动工 自用物业，不对外发售富士通数据中心 1.67 万 m2 纯写字楼 1.67 万 m2 即将动工 自用物业，不 对外发售广东光大银行城市综合体 约 23 万 m2 商务公寓、写字楼 6-8 万 m2 2011 年动工 2012 年中国人寿保险城市综合体 31.4 万 m2 商务公寓、写字楼 约 11 万 m2 客户咨询 2012 年承业集团写字楼 8.81 万 m2 纯写字楼 8.81 万 m2 建至 25 层 2010 年底大沥名企联合体写字楼 9.4 万
4、m2 纯写字楼 9.4 万 m2 刚拿地 -广东中凯文化传媒集团写字楼 14.1 万 m2 纯写字楼 14.1 万 m2 刚拿地 -南海发展写字楼 8.95 万 m2 纯写字楼 8.95 万 m2 刚拿地 -广发银行城市综合体 44.3 万 m2商务公寓、住宅、写字楼、购物中心、商铺15-20 万 m2左右 刚拿地-写字楼面积合计 95-110 万 m2以上资料显示，千灯湖片区的未来写字楼项目都具有一定的规模，大部分为金融机构和工业企业的大集团公司(坚美华创中凯传媒等)兴建的城市综合体概念，除部分自有物业外，预计将有不少的体量将对外销售或也租。无论从规模、地理位置上，以上项目都比我项目具备更强
5、的优势，特别是综合体项目，弥补了新区配套不足的劣势，将成为商业市场上有利的竞争对手。我项目必须清楚地看到这一状况。 千灯湖板块近四年出让地价情况我们整理了从 2007 年 5 月份至今桂城千灯湖板块 21 块主要的商务写字楼和住宅的土地成交价格，为本项目获取土地成本作一个参照。桂城千灯湖板块 2007-2010 年主要土地交易记录交易编号 土地位置 土地用途 容积率 总建筑面 积() 成交人 成交价(万 元) 楼面地价 （元） 交易日期佛南(拍)2007-012佛山市南海区桂城街道海七路地段城镇混合住宅用地 2.50 161163.75 广东创鸿房地产公司 95200 5907 2007-5-
6、31佛南(拍)2007-011佛山市南海区桂城海八路地段城镇混合住宅用地 2.50 392998 深圳市鸿荣源房地产公司 139500 3550 2007-5-31佛南(拍)2007-031佛山市南海区桂城街道A15 区地段城镇混合住宅用地 2.50 189840.75 中海地产 80000 4214 2007-11-23佛南(挂)2007-072佛山市南海区桂城街道89 区 A 地块金融、办公、教育培训及配套设施用4.90 171500.49 集扬国际公司4200 245 2007-11-5地佛南(挂)2007-073佛山市南海区桂城海六路以南（桂城 83 街区）C-02 地块金融、办公、教
7、育培训及其配套设施用地（综合）3.50 48828.50 广东三泰电子技术公司 2678 548 2007-12-14佛南(挂)2008-064佛山市南海区桂城海五路以南、灯湖东路以东、锦园路以西批发零售、商务金融 5.0 285541.50 新鸿基证券旗下广东新天鸿物业11001 385 2008-12-18佛南(挂)2008-047佛山市南海区桂城 63街区地段城镇住宅用地兼容批发零售用地2.30 82422.80 南海农村信用社 31177 3783 2008-8-26佛南(挂)2008-046南海区桂城60 街区地段城镇住宅用地兼容批发零售用地1.80 225442.80 南海农村信用
8、社 102452 4544 2008-8-26佛南(挂)2008-027佛山市南海区桂城海三路以北灯湖东路以东 77街区 E 地块商务金融兼容教育培训用地 3.80 314127.00 中国人寿保险 22115 704 2008-6-6佛南(挂)2009-001佛山市南海区桂城街道南平路以北地段商务金融兼容批发零售用地5.5 45014.2佛山市南海承业投资公司 5402 440 2009-2-16佛南(挂)2009-030南海区桂城街 61、62街区城镇混合住宅用地 3.8588164.76 中海地产 382000 6495 2009-10-28佛南（挂）2010-012 南海区桂城D16
9、街区商务金融用地 3.0 120000广东威恒输变电工程公司、广东诚誉工程咨询监理公司、广东俊溢电力工程公司、广东立胜电力工程公司、佛山7200 600 2010-3-1南海电力设计院工程公司、广东运峰电力安装公司、广东卓维网络公司、佛山电力设计院、佛山市南海怡信电力工程公司佛南(挂)2009-055佛山南海区桂城街道南平路以北、桂澜路以东地段商务金融兼容批发零售用地5.5 60803.6AENON INVESTMENT LIMITED 2289 376 2010-2-1佛南（挂）2010-043广东省金融高新区 B 区（编号 B-02地块）商务金融兼容批发零售用地 7.5 94140广东坚美
10、铝型材、广东华创化工、大沥新世纪、广东银一百铝业公司、佛山市华鸿铜管公司4278 454 2010-6-18佛南（挂）2010-038南海区桂城金融高新技术服务区 B区 A-02 宗地商务金融兼容批发零售用地4.2 141228广东中凯文化发展公司、广东中凯文化传媒公司、北京凯地蓝光数码科技公司6456 457 2010-5-28佛南（挂）2010-042广东省金融高新区 B 区(编号 B-01地块)商务金融用地 7.0 87856佛山市南海区丽雅苑房地产公司5450 620 2010-6-18佛南（挂）2010-044广东省金融高新区 B 区（编号 B-03地块）商务金融兼容批发零售用地 6
11、.0 89577南海发展股份有限公司 3484 389 2010-6-18佛南（挂）2010-056南海区桂城A18 街区 A地块，南平路南侧，宝翠北路西侧城镇混合住宅用地 4.0 103659.6 招商/会德丰联 合体 52400 5505 2010-7-20佛南（挂）2010-057南海区桂城街道 A21 街区 A 地块，南平路北侧，宝翠北路西侧地段城镇混合住宅用地 4.0 120747.2 招商/会德丰联 合体 58000 4803 2010-7-23佛南（挂）2010-059南海区桂城街道海七路以南、锦园路以西地段商务金融兼容科教用地 4.2 443714广东发展银行 14798334
12、 2010-7-27佛南（挂）2010-083 3 364091.1 211290.59 5803.23佛南（挂）2010-084南海区桂城街道 60 街区，桂江立交西南侧城镇住宅用地兼容批发零售用地 3 55330.2广东佳盟房地产开发有限公司32109.41 5803.232010-10-9佛南（拍）2010-021南海区桂城街道 58 街区城镇住宅兼容批发零售用地3 165158.4广东创鸿房地产开发有限公司120000 7265.75 2010-11-19佛南（挂）2010-101南海区金融B 区 B-04 地块商务金融、批发零售、住宿餐饮用地兼容城镇住宅用地4 296690.4佛山市
13、南海承业投资开发管理有限公司60000 2022.31 2011-1-18 写字楼用地与住宅用地价格比较时间 住宅楼面地价范围 写字楼楼面地价范围 写字楼与住宅用地价格比2007 年 3550-5907 245-548 7%-9%2008 年 3783-4554 385-704 10%-15%2009 年 6495 376-440 6%-7%2010 年 4803-7206 334-620 7%-9%从金四年土地价格可知，千灯湖板块作为建设“五星级南海” 、发展高端第三产业战略的样板工程，自 2007 年初开始筹划兴建“广东金融高新区”以来，政府对于金融机构招商方面作出了相当大的土地优惠政策。
14、近三年千灯湖板块出让的金融商务用地土地成本在 80-178 万元/亩之间，楼面地价在 245-704 元 /m2之间，金融机构获得的写字楼项目地价仅为同期、同区域出让的住宅用地的 10%左右。对于低地价吸引金融机构和大企业参与千灯湖金融高新区的开发建设，从政府的角度，充分利用“广佛同城”的交通便利和地价洼地的优势，能促进广州的金融机构将部分办公功能（如数据处理中心、教育培训基地）迁移，迅速扩大南海金融产业的形成，并带动其他关联行业乃至整个城市经济总量的提升。从项目投资的角度，低地价吸引了众多金融机构参与地产开发，巨量的供应有可能引发“商业地产泡沫” ，造成写字楼短期内出现严重的供过于求现象，给开发商带来资金回收的压力。
