1、2012 年 1-6 月重庆房地产市场半年报2012-07克而瑞（中国）信息技术有限公司此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 2 / 51绝对保密目 录一、 重庆 2012 年 1-6 月宏观经济分析 .31. 国际、国内宏观经济环境 .32. 重庆经济指标分析 .53. 城市发展分析 .84. 下半年经济走势预判 .11二、 2012 年 1-6 月重庆宏观政策及市场表现 .111. 2012 年 1-6 月政策回顾 .112. 历年与政策出台对
2、应的楼市表现 .163. 2012 年 1-6 月楼市表现 .164. 2012 年下半年宏观政策走势预判 .19三、 重庆 2012 年 1-6 月土地市场表现 .201. 土地供应情况 .202. 土地成交情况 .223. 商住类土地成交情况 .244. 2012 年 1-6 商住类土地成交排名 .255. 重点企业拿地情况 .26四、 城市重点拓展版块分析 蔡家 .261. 版块简介 .262. 功能定位 .283. 产业重心 .284. 交通体系 .305. 配套规划 .316. 土地成交情况 .327. 典型在售项目 .338. 蔡家未来发展分析 .35五、 2012 年 1-6 月
3、市场成交结构分析 .371. 总体成交结构 .372. 别墅市场成交分析 .383. 洋房市场成交分析 .404. 高层市场成交分析 .43六、 成交排名与后市预测 .461. 开发企业成交排名 .462. 2012 年下半年市场预测 .47克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 3 / 51绝对保密2012 年 1-6 月重庆房地产市场半年报一、 重庆 2012 年 1-6 月宏观经济分析1. 国际、国内宏观经济环境1) 国际-欧债危机欧洲国家债务占 GDP 比例变化欧债危机加剧，投资者避险情绪升温，标准普尔 500VIX 指数上升，美国 10 年期国债收益率维持在历史性的低位；全球避险心理
4、推升美元指数，资本市场承压。道指 5 月初开始下挫，上证 A 股指数走势亦疲软；欧盟与 IMF 达成 1 万亿美元救助机制，旨在稳定世界金融市场，帮助可能陷入债务危机的欧元区成员国，防止希腊债务危机蔓延以及其对欧元的负面影响。但欧洲复苏之路漫长，经济无起色。2) 国际-美国经济2000-2012 年美国消费支出变化克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 4 / 51绝对保密美国金融危机后，通过持续的量化宽松，推动金融资产价格回升，修复私人部门的资产负债表，从而达到刺激消费支出的目的；美国维持较低的利率以期刺激消费支出，拉动经济。近期制造业 PMI 回升，工作时长显著上升，失业率下降，显示美国消
5、费支出改善，经济缓和复苏。3) 国内-CPI2010 年-2012 年 5 月国内 CPI 指数资料来源：国家统计局2012 年 5 月，全国居民消费价格总水平同比上涨 3.0%。其中，城市上涨 3.0%，农村上涨 2.9%；食品价格上涨 6.4%，非食品价格上涨 1.4%；消费品价格上涨 3.6%，服务项目价格上涨 1.7%。1-5 月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨 3.5%。生产资料价格连跌不止，库存积压，中国局部通缩风险已现端倪，6 月 CPI 数据仅 3%，这将为决策层在已经降息的基础性下，继续为政策执行留下更大空间。当前宏观经济整体形势不乐观，市场上对政策放松的预期也更加
6、强烈。 4) 国内-存款准备金率2010 年-2012 年 5 月存款准备金率克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 5 / 51绝对保密资料来源：中国人民银行2012 年 5 月 18 日，今年再次下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点，根据 2012 年 4 月末，人民币存款余额 84.23 万亿元总量计算，此次央行将一次性释放约4000 亿元资金。这一调整释放出基本明确的政策信号，已经连续三次释放流动性，央行将缓解当前货币市场资金偏紧的状况。本次流动性增加，可能有部分资金进入楼市，对已经出现的个别银行上浮原来达到 85折首套房贷款优惠收紧有缓解作用，首套房贷款的利率很可能
7、继续维持折优惠，楼市刚需将获益。 5) 国内-三大需求影响2011 年三大需求对 GDP 的拉动和贡献率2010 年 2011 年拉动（ %） 贡献率（ %） 拉动（ %） 贡献率（%）最终消费 3.8 36.8 4.5 48.9资本形成总额 5.6 54 4.9 53.3货物和服务净出口 0.9 9.2 -0.2 -2.2合计 10.3 100 9.2 100资料来源：国家统计局充分估计欧债危机等对我国经济冲击的严重性，欧盟是世界上最大的经济体，也是我国商品的最大出口市场，欧盟的严重债务危机是由于长期的过高福利和过度消费造成的，鉴于欧债危机的主要解决办法是紧缩开支、缩减部分福利和消费，预计有
8、关国家的经济在若干年内将处于低迷状态，将对世界经济发展和我国的出口带来严重影响。2. 重庆经济指标分析1) GDP2009-2012 年重庆各季度 GDP 走势图克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 6 / 51绝对保密资料来源：重庆统计局2012 年第一季度，重庆 GDP 增长 14.4%，超过全国平均水平 6.3 个百分点，列全国第 3、西部第 2；增速较上年同期回落 2 个百分点，但依然保持在直辖以来 12.2%的年均增幅上方运行，亦超过 2002-2007 年重化工发展周期的年均增长，表明当前重庆经济随国内宏观经济增长缓中趋稳的同时，工业化、城镇化、市场化、国际化的基本面支撑依然稳固
9、，增速处于适度区间，呈平稳较快发展态势。2006-2011 年重庆三大产业比重变化走势资料来源：重庆统计局重庆以第二产业为主导，第三产业发展迅速但格局有待调整，第一产业比重逐渐减少。重庆产业从区域分布来讲，渝北区主要致力发展第二产业，产值在区域排行中最高，工业发展成熟。第三产业主要分布于渝中区，各区域产业发展不平衡，产业格局有待调整和加强。2) 财政收入克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 7 / 51绝对保密2011-2012 年重庆各月财政收入累计同比增幅走势图资料来源：重庆统计局重庆财政收入从累计同比增幅看，从 2011 年开始一直区域下滑趋势，2012 年初增幅达到最低点，近几月有所
10、回升，回升幅度不大，远远低于同期水平，2011 年房地产调控，房地产市场表现平淡，对城市财政收入增长有较大影响。3) 固定资产投资额、房地产投资额2011-2012 年重庆各月固定资产投资及房地产投资累计同比增幅走势图资料来源：重庆统计局1-5 月，全市固定资产投资平稳推进，共完成投资 2842.17 亿元，同比增长 20.7%，增速比 1-4 月上升 0.6 个百分点，比上年同期回落 8.7 个百分点。其中：房地产开发投资783.25 亿元，增长 20.1%，增速比 1-4 月上升了 0.4 个百分点。 1-5 月，全市第一、第二、第三产业分别完成投资 120.03 亿元、883.94 亿元
11、、1838.20 亿元，分别增长53.0%、19.2%、23.9% ，第一、三次产业投资增长高于全市投资增速 32.3、3.2 个百分点，第二产业投资增长低于全市投资增速 1.5 个百分点。4) 消费品市场克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 8 / 51绝对保密2011-2012 年重庆各季度社零总额累计同比增幅走势图资料来源：重庆统计局2012 年一季度社会消费品零售总额 972.60 亿元，同比增长 16.7%。比全国高 1.9 个百分点。扣除物价影响，实际增长 13.1%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额921.58 亿元，增长 16.9%；乡村消费品零售额 51.02 亿元，增
12、长 14.3%。2012 年一季度商品销售总额 2818.25 亿元，同比增长 24.1%。其中批发销售 1991.92 亿元，同比增长27.3%，零售额 826.33 亿元，同比增长 17.2%。3. 城市发展分析在作重庆城市发展之前，我们从中西部城市中选取了 5 个重点城市，作为城市发展分析的横向比较，除重庆外分别为：成都、长沙、武汉、贵阳。1) GDP 及增长中西部重点城市 GDP 走势图（单位：亿元） 中西部重点城市 GDP 增幅走势图资料来源：各城市统计局克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 9 / 51绝对保密从 2006-2011 年中西部重点城市来看，重庆 GDP 总量在五大
13、城市中居首位，年增幅在 2011 年也排名第一。重庆近几年在政策、城市规划、城市战略发展等方面上受到了国家的大力支持，重庆城市的整体实力在近几年有了较快的增长。2) 人均 GDP 及增长中西部重点城市人均 GDP 走势图（单位：元） 中西部重点城市人均 GDP 增幅走势图资料来源：各城市统计局从人均 GDP 来看，重庆 2011 年人均 GDP 增幅在 5 个城市中上升最快，但由于重庆人口多，涉及区域广，且区域之间城市经济发展不平衡，拉低了重庆人均 GDP，仅略高于贵阳，长沙的人均 GDP 及增幅排名第一。3) 固定资产投资及增长中西部重点城市固定资产投资走势图（单位：亿元） 中西部重点城市固定资产投资增幅克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 10 / 51绝对保密资料来源：各城市统计局随着重庆近几年城市发展速度加快，固定资产投资增长迅猛，从投资额上看，已经连续 6 年超过了其他城市，增长率在 2009 年达到高峰，由于国家宏观调控，房地产版块萎缩，2011 年重庆增幅明显放缓。4) 房地产投资及增长中西部重点城市房地产投资（单位：亿元） 中西部重点城市房地产投资增幅
