1、第 1 页 共 16 页新昌竹里人家项目物业服务合同本合同当事人甲方（业主大会）组织名称： 新昌县竹里人家业主委员会 ；业主委员会代表人： ；地址： 新昌县七星街道凤凰村西侧 ；邮编： 。乙方： 浙江建宇物业管理有限公司；法定代表人： 夏卫荣 ；地址： 杭州市文三路 20 号省建工大厦辅楼 6501 室 ；邮编： 310012 ；电话： 0571-88254782 。根据我国有关法律、法规，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就 业主大会选聘乙方对 竹里人家别墅 提供物业管理服务事宜，订立本合同。一一一 物业基本情况第一条 物业基本情况物业名称： 新昌县七星街道竹里人家住宅小区 ；物业类型：
2、别墅住宅小区 ；座落位置：新昌县七星街道凤凰村西侧 ；物业管理区域四至：东至 ；南至 ；第 2 页 共 16 页西至 ；北至 。占地面积： 154619 平方米；总建筑面积 45095 平方米；其中：住宅 145 户共 平方米，会所 平方米（其中物业办公区 平方米、业 主活动区 平方米、物业商业经营区 平方米，地面车位 个，其他物业 平方米。物业共用部位、共用设施设备，详见附件一、附件二。第二条 乙方 为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，本物业管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任。第二章 物业服务内容第三条 在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：1
3、、物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施设备的运行、维修、养 护和管理，但根据法律规定或相关合同约定乙方不需承担义务的设施设备或根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设施设备（如电梯等）除外。3、物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。4、小区共有的公共绿化的养护和管理。5、小区进出车辆及车辆停放管理。6、小区内公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7、小区业主装饰装修管理服务。8、物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理。9、国家物业法律法规规定的其他内容。第 3 页 共 16 页第四条 乙方提供的上述物业管理服务应达到约定的质量标准（
4、物业管理服务质量标准见附件三）。第五条 甲方委托乙方负责属于全体业主共有的会所及商业经营区、物业共用部位、物业共用设施设备、业主共有的场地及物业管理区域内配套设施的经营管理， 经营管理的收入的所有及使用权等均属于乙方。第六条 单个业主物业使用人可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，乙方是否接受委托，以及服务内容和费用等相关事项由委托方和乙方另行协商后确定。一一一 物业服务期限第七条 本合同期限自 2012 年 1 月 1 日起至 2012 年 12 月 31 日止。一一一 双方权利和义务第八条 甲方的权利和义务1、组织召开业主大会。2、制定或修改管理规约，并要求业主遵守。3、根据业主
5、大会的决定，及时选聘、 续聘或改聘物业服务企业，并代表业主签订、 变更或解除物业服务合同。4、审定乙方的物业服务年度计划，决定专项维修基金使用、续筹方案，并监督实施。5、听取业主、物业使用人的意见和建议， 监督物业服务合同的执行，协调业主和乙方的关系，督促业主履行管理规约和物业服务合同。6、协助乙方催交物业服务费和相关费用。7、监督共用部位、共用设备设施的使用和维护。8、在合同期内，按相关规定无偿提供物业管理用房，建筑面积_平第 4 页 共 16 页方米，位于_。9、负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷。10、不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动。11、不得擅自改变本物业的公
6、共建筑、共用部分、共用设施设备的使用功能，确因完善本物业的配套设施而需改变公共建筑、共用部位、共用设施设备的使用功能，应符合相关程序后实施。12、负责竹里人家小区业主公约各条款的解释、支持与决策。13、业主大会赋予的其他职责。第九条 乙方的权利和义务1、根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理区域内的物业管理制度和物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动，但不得侵害甲方和业主、物 业使用人及第三方的合法权益。2、按本合同第二章的约定内容，开展各项工作；对小区物业进行日常管理。3、编制房屋、设施设备大中修方案报甲方批准后实施。4、根据本合同的约定，将物业服务收费标准和特约服务收费项目和标
7、准在本物业管理区域内公布，向业主、物业使用人收取物业服务费用（及能耗费、相关代收代缴费用，根据项目实际情况进行填写），对于多次催缴仍然拒缴、拖欠物 业服务费（及能耗费、相关代收代缴费用）的行为可以通过将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内予以公布等方式进行催缴。5、协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，乙方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。6、不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。确需临时占用、挖掘道路、 场地的，应 当征得甲方和相关业主的同意，第 5 页 共 16 页并将临时占用、挖掘的道路、场地，在 约定期限内
8、恢复原状。7、对业主、物业使用人违反竹里人家小区业主公约的行为，有权采取劝阻、制止、报告甲方以及其他合法方式进行处理。8、以业主手册或其他方式向业主、物业使用人提示物业使用的有关事项，当业 主、物 业使用人装修物业时，与其订立书面装修管理协议，告知有关注意事项和禁止行为，并负责监督。10、对于商品房买卖合同明确约定给单个业主专用的绿地、露台及其他单个业主享有专用权的部位，告知该等业主、物业使用人有关保养、维护、清洁事宜，并 负责监督。11、建立和妥善保管本物业管理档案，及时记载变更情况。12、根据需要，物业服务企业可委托专营企业承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给
9、第三方。13、向业主、物业使用人提供房屋自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务。乙方在物业服务合同有效期内，为小区业主提供的有偿服务包括但不限于以下事项：1、 为业主私有区域内的绿化提供有偿修剪、养护服务 ；2、 为业主提供有偿家政服务 ；3、为小区业主室内自有设施设备提供力所能及的有偿服务；4、为业主提供其它有偿代办服务。14、如未被甲方续聘，自本合同终止起 日内与甲方选聘的物业管理企业办理相关移交手续，移交手续须经甲方确认。15、法律、法规规定及本合同约定的其他权利、义务。一一一 物业服务费第十条 本物业管理区域物 业服务收费采用包干制方式，乙方按照本合第 6 页 共 16 页同约定的
10、标准及经合法程序调整后的标准收取物业服务费，并按本合同第三条约定的服务内容及本合同附件约定的质量标准提供服务。第十一条 本物业管理区域物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。具体标准如下：别墅：1.5 元/月平方米；会所： 元/月平方米； 地面车位： 元/月个；车库： 元/月个；其他： 。乙方受业主、物业使用人的委托对其物业专有部分提供维修养护等服务，费用由委托人支付，服务收费标准由乙方制定并在物业管理区域内公示。第十二条 物业费中未 计入高能耗共用设施 设备（如：增压水泵、景观水系等）运行所需的能耗费用，该能耗费用先由物业公司垫付后，再向业主按建筑
11、面积据实向业主分摊能耗费。第十三条 物业服务费主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理公共区域清洁卫生费用；4、物业管理公共区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用、管理费用；7、物业服务企业固定资产折旧费；8、法定税费；9、物业服务企业的利润；10、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；第 7 页 共 16 页11、经业主同意的其他费用。第十四条 在合同期内，乙方不得提高物业服务费的收费标准。第十五条 物业产权或使用人在小区内使用相应物业的水、电等配套设施、搬入家具或
12、进行装饰装修的，视为已居住。第十六条 物业服务费每 6 个月预缴一次，缴纳费用时间为每 6 个月的第 1 个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。受有关部门或单位的委托，乙方可向业主与物业使用人提供水费、电费等代收代缴收费服务，收费标准按政府规定收取，收取费用时间根据当地政府部门规定收费的时间的次日，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。第十七条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费及相关费用的，从其约定，业主负连带责任。 业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。一一一 物业的经营与管理第十八条 属于全体业主共有的物业管理商 业用房，物 业共用
13、部位、共用设施设备， 业主共有的场地以及物业管理区域内配套设施甲方同意委托乙方经营管理。各项物业的经营管理收入作为收益归乙方。第十九条 业主共有的地面 车位的经营管理，使用人 应按照新昌县的相关规定向乙方交纳停车费。第二十条 属于全体业主共有的会所内经营 区域、物 业共用部位、共用设施设备，以及地面车位以外的其他经营管理收入均归乙方所有。第二十一条 乙方根据物 业管理的需要，有 权将本合同第十八条述及的各项物业出租或委托专业公司或其他公司进行经营管理。为了全体业主的利益，乙方将各项物业出租或委托上述公司进行经营管理的期限只能约定为本第 8 页 共 16 页合同期满或终止期。第二十二条 对于已经
14、移交的物业管理用房或全体业主共同所有或共同使用的其他财产、设施，乙方从有利于全体业主利益考虑，可以决定该等财产、 设施之使用、 经营 和管理等事项，但乙方应在该决定前须征得甲方同意。第二十三条 乙方对本合同项下的车辆管理仅指对车辆行驶、停放秩序的管理，并不承担对车辆及车内物品的保管义务。第二十四条 乙方不提供对业主、物业使用人、访客代为泊车的服务，乙方禁止乙方员工代为泊车。一一一 物业的使用与维护第二十五条 本物业管理区域内物 业共用部位和共用 设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，由乙方制定。乙方根据规章制度提供管理服务时，业主和物业使用人应给予配合。第二十六条 乙方可采
15、取劝告等必要措施，制止业主、物业使用人违反本合同和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。第二十七条 乙方应 及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉。第二十八条 因维修物业或者公共利益，乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得甲方的同意；业主、物业使用人确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得甲方、乙方和相关业主的同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状，造成损失的， 应 予以赔偿。第二十九条 业主、物业使用人装饰装修房屋的，应与乙方签订书面的第 9 页 共 16 页装饰装修管理服务
16、协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，乙方事先告知业主、物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。第三十条 物业管理用房 产权属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用的物业管理用房，不得擅自改变其用途。第八章 物业维修经费第三十一条 本专项维修资金的缴存、管理、使用和续筹均依照相关的法律规定及相关政府部门的规定执行。物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造费用在人民币伍仟元以内（含伍仟元）,无需书面征询专有部分占建筑物总面积三分之二的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，由业主委员会同意使用即可在专项维修资金中列支。第九章 违约责任第三十二条 乙方违反
17、合同，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。第三十三条 甲方违反合同，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。第三十四条 业主、物业使用人违反本合同的约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，乙方有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金，对于欠费不交纳的乙方可向物业所在地人民法院起诉，业主对承租人或物业使用人迟延交纳物业服务费及相关费用承担连带支付第 10 页 共 16 页责任。第三十五条 乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准的，甲
18、方有权要求乙方清退；并按多收金额每日千分之二支付违约金。第三十六条 甲、乙方损害物业共用部位、共用设施和物业管理区域内的配套设施， 应向权利人承担赔偿责任。第三十七条 双方约定因为下列事由所导致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，即乙方均不负赔偿责任：1、因天灾、地震等不可抗力之事及非乙方能够控制的其它事由，包括但不限于政府行为或政策法规变动等所导致的损害。2、在本物业内发生治安或刑事案件包括但不限于暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾等事由所导致的损害，但因乙方故意或过失所致，不在此限。3、因业主或第三者之故意或过失所致，或业主、使用人违反本合同、 业主管理规约和其它物业管理服务规定
19、所导致的一切相关损害。4、非因乙方违反本合同义务，业主专有及约定专用部分之火灾、盗窃等治安、刑事案件所导致的损害。5、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的。6、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要而且事先已经告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。7、因非乙方责任出现供水、供电、通 讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的，如若因乙方不作为造成连续发生不能正常供水、供电等的不在此列。8、乙方书面建议改善自用、共用及约定共用部分设施或改进管理措施，而甲方或业主、物业使用人未采纳所导致的损害。9、自业主、物业使用人迟延给付服务费用至清
20、偿日期间（含票据未兑现部分）产生的任何损害。第 11 页 共 16 页10、因本物业区域内车辆被窃、被破坏或车内财物被窃而产生的相关损失，但因乙方违反本合同义务而导致以上事故者除外。11、业主或物业使用人未经乙方同意，擅自委托乙方工作人员提供服务所导致的任何损害（如代为泊车等）。物业管理区域内发生的车辆毁损、灭失，财物被盗等财产损失，或人身伤亡事件的，由责任方承担刑事或民事责任，乙方不承担责任；但是，如果该损失是因乙方及其工作人员故意或重大过失造成的，乙方应承担相应的赔偿责任。乙方承担的赔偿责任以当年物业服务费总额的 1%为限；单户赔偿不超过该户当年应缴物业服务费的 10%。第十章 附 则第三
21、十八条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可 预见情况下，如发生漏 电、火灾、水管破裂、救助人命、 协助公安机关执行任务等突发事件，业主和物业使用人应积极配合乙方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。第三十九条 房屋因建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能、造成重大事故的，由施工单位和设备生产安装部门承担责任并作善后处理。 产生质量事故的直接原因，以政府相关行政主管部门鉴定为准。第四十条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的， 业主应承担连带责任。第四十一条 本合同在履行中如发生争议 ，双方 应协商解决，如协商不成时，可提 请本物业所
22、在地人民法院裁决。第四十二条 本合同连同附件共 15 页，壹式 五 份，甲乙双方各执 两份，报辖 区物业管理主管部门（备案） 一 份，具有同等法律效力。第四十三条 本合同自甲乙双方盖章并经代表人签字之日起生效。第 12 页 共 16 页甲方（签章）： 新昌竹里人家业主委员会代表人（签名）：乙方（盖章）： 浙江建宇 物业管理有限公司代表人（签名）：年 月 日附件一：共用部位共用部位，是指物业管理区域内单幢物业的业主、使用人共同使用的水泵间、 电表 间、配 电房、电话分线间、通道、 传达室、内天井等部位。附件二：共用设施设备共用设施设备，是指物业管理区域内，属单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱
23、、水泵、排水管道、 窨井、化粪 池、垃圾箱（房）、 电视天线、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门等设施设备。附件三：物业管理服务质量标准一、服务标准（住建部一级标准） 1 、基本要求 1.1 建立质量管理体系和管理制度。 1.2 有完善的物业管理方案，并按规范签订物业管理合同。 1.3 管理企业在区内管理中建立本企业的形象识别系统：服务理念、行为规范 ( 专业 着装、佩戴标志、语言规范、文明服 务等 ) 。 第 13 页 共 16 页1.4 物业管理项目经理称职。 1.5 管理人员应 100 持有物业管理上岗证书，特种作业员工应 100 持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
24、1.6 一线服务人员合格上岗。 1.7 适应业主需求，设置“服务热线”，公示服务联系电话。 1.8 开展有偿特约服务及代办服务；公示服务项目及收费价目。 1.9 采取多种形式如走访业户、 恳谈会、电话 沟通、 问卷调查等，每年与 50 以上业户作有效沟通；每年有效投诉处理率 100 ；每年进行一次满意度测评；有效样本覆盖率大于 70 ，并对薄弱环节持续改进。 1.10 建立完善的档案管理制度 ( 物业竣工 验收档案、 设备管理档案、业户资料档案、业主装修管理档案、日常管理档案等 ) 。 1.11 适应业主和租户需求，组织、配合开展文化活动。 1.12 建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管
25、理费的收支状况。 2 、房屋管理 2.1 按有关法规政策规定和合同约定对房屋及配套设施进行管理服务。 2.2 房屋外观 ( 包括屋面、天台 ) 完好、整洁，外墙、公共楼梯间的面砖、玻璃等无污迹、无破损，涂料 墙面定期粉刷。外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现 象。 2.3 对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、坚绝阻止、及时报告业主委员会协助处理。 2.4 房屋装修符合规定，有装修管理制度、装修 协议、装修申请及审批记录、装修公司及装修人员登记及相关材料，有日常巡查记录及验收手续等。对私改乱拆管线、破坏房屋结构和损害他人利益现象及时劝止、报告。 2.5 主出口设建筑、道路平
26、面分布 图。区内各路口、栋及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。 第 14 页 共 16 页3 、设施设备维修养护 3.1 共用设施设备运行正常,维护良好,无事故隐患:有设备台帐,运行记录、检查记录、 维修记录、保养记录。 3.2 实 行 24 小时报修 值班制度,急修报修半小 时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场；回访率 90 以上。 3.3 水、 电、空调、消防、 监控等设备运行人员技能熟练；严格执行操作规程；定期进行消防演习，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。 3.4 道路、停车场平整通畅，交通标志齐全规范。 3.5 路灯灯等公共照明设备完好率 98 以上，按规定时
27、间定时开关。 3.6 维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。 3.7 有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。 3.8 各设备房卫生、整洁，主要设施设备标识清楚齐全。 3.9 各设备房及公共场所、场地、危及人身安全隐患处有明显标志。 3.10 停水、停电在接到相关部门通知后，按规定时间提前通知用户。 4 、公共秩序维护 4.1 出入口 24 小时值班， 7 ： 00 20 ： 00 立岗值班。 4.2 对小区重点部位每小时巡查一次。 4.3 监控室 24 小时实施监控。 4.4 应对小区水池、设备房等危险隐患部位，设置安全防范警示标志。 4.5 进出小区的车辆
28、实施刷卡管理，并引导车辆 出入，有序停放车辆 ( 含非机动车 ) 。 4.6 进出本小区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理；对可疑人员作盘问、登记管理；对访客指引行走路径。 4.7 火灾、刑事、交通事故等突发事件有应急处理预案。 第 15 页 共 16 页5 、保洁服务 5.1 小区会所、公共绿地、主次干道、公共部位的保洁不少于以下频次： 5.1.1 公共绿地、主次干道 (1) 公共 绿 地 1 次天 清理 (2) 硬化地面 2 次天 清扫(3) 室外 标识 、宣传栏、信报箱、雕塑小品 1 次周 擦拭(4) 水池、沟、渠、沙井 2 次周 清理5.1.2 公共部位 (1) 共用活动场所 2
29、 次天 清扫(2) 会所玻璃窗 1 次 / 周 擦拭(3) 会所石料地面 2 次天 全面拖洗 1 次 2 个月(4)会所地 砖 地面 2 次天 全面拖洗 1 次 2 个月 清洗(5) 室内信报箱、消防栓等公共设施 1 次 2 天 全面擦拭 (6) 及 时清扫积水等 。 清洁完成后，清 洁 区域、部位无垃圾、 杂物、异味；外观整洁、明亮，并 进行保洁巡查；无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象。 5.2 垃圾的处理与收集 5.2.1 根据物业实际合理布设垃圾桶、果壳箱收集； 5.2.2 垃圾每日收集 2 次，作到日产日清，无垃圾桶满溢现象； 5.2.3 垃圾桶每日冲洗，冲洗后无异味，有效控制蝇、蚊等害虫孳生； 5.3 排水、排污管道畅通 5.3.1 区内公共雨、污水管道 1 次年 全面疏通 5.3.2 雨、污水井 1 次月 检查 ( 并视检查情况及时清掏 ) 5.3.3 化粪池 1 次月 检查 2 次年 清掏 5.4 二次供水水箱按国家、地方有关 规定定期清洗、消毒、加药，水质符第 16 页 共 16 页合卫生要求，水箱加盖上锁，水箱口、泻水管口安装防虫纱网，定期巡查。 5.5 无饲养宠物，受到严格管制。 5.5.1 禁止饲养宠物，对违反者及时劝止、报告制止。 5.5.2 饲养宠物必须符合相关规定；对违反者及 时劝止、 报告，并配合有关部门进行处理。-完成-
