1、【来安县“峰汇国际”项目组】“峰汇国际”商业定位暨招商策划方案【建议稿】（2012 年 4 月 18 日）良好的沟通，才能确保更好的工作效率；请认真看完，并请三思后再确认最佳的方案。【来安县“峰汇国际”项目组】【目 录】前言基本概况综合实力2011 年来安县消费品市场运行分析来安县核心商业圈业态分布及租赁现状市调小结本项目概况产品定位各楼层业态落位平面图业态规划方案项目总体业态规划 | 消费人流动线服务功能配比目标消费群分析本项目招商步骤及对象的界定和分析规划方案总结【来安县“峰汇国际”项目组】【前 言】峰汇国际、新地标、新生活，每座城市的崛起，都源自一个伟大的理想。一座 MALL，改变一座城
2、市。坐拥古都“来安县”建阳路主干道上的这一核心商业圈内，繁华路段的崭新商业综合体，开建在即，届时必将成为这座城市的焦点。这个近 19 万平方米，集休闲、购物、娱乐、餐饮、公寓、高档住宅于一体的城市综合商业体，伴随着开工建设和各项准备工作的有序推进，必定成为古都来安县的新地标，同时进驻的全球 500 强企业“永辉超市”带来的不仅是高端形象，更是高质量和优质服务的保障，让生活充满信赖和舒适。强势联手及其准确的商业定位与地理优势，定能全方位满足“来安县”49万人民的消费需求。人们期待着它开启崭新的生活，届时定能成为引领来安县商业界的全新领航者。【来安县“峰汇国际”项目组】 基本概况来安县是安徽省滁州
3、市下辖的一个县，环邻天长市，滁州市琅琊区、南谯区，明光市和江苏省盱眙县，南京市六合区，浦口区。来安县是南京都市圈的核心层城市，是江北的重要门户、安徽的东大门、滁州的副中心城市、皖江城市带承接产业转移示范区城市。来安县地处安徽省最东部，长江北岸，与南京市隔江而望，环邻江苏省南京市、淮安市和滁州市琅琊区、南谯区及明光市。县城新安镇距离南京市区 60公里、京沪铁路滁州站 18 公里、南京禄口国际机场 80 公里、宁洛高速公路滁州出入口 5 公里， 104 国道从南京长江大桥自东向西贯穿全境，与南京高新技术开发区隔河相邻。全县总面积 1481 平方公里，耕地面积 71.3 万亩，辖 12 个乡镇，13
4、0 个村，49 万人口。【来安县“峰汇国际”项目组】 综合实力2010 年来安县紧紧围绕“抢抓机遇、乘势而上、奋力崛起”的总体要求，全面落实科学发展观，大力实施东向发展，深化体制改革，积极调整结构，优化发展环境，推进效能建设，全县经济和社会快速发展；全年实现生产总值 70 亿元，比上年增长 15%。2011 年，来安县财政收入在上年 6.36 亿元的基础上，突破了 10 亿元大关，达 10.0488 亿元，同比增长 58%。2011 年，来安县积极培育特色产业，通过产业招商，壮大产业集群，增强经济发展的持续动力；加强政策引导扶优扶强，促使资金、土地、人才等要素向优势产业集聚，向主导产业集聚，提
5、高了经济发展的现实增长力。该县新能源、车辆配件、精细化工等特色产业经济效益日益显现，其中精细化工产业实现销售收入 30 多亿元；省级硅能产业基地驻地，县经济开发区预计实现财政收入 1.58 亿元，同比增幅高达 62%。来安支柱产业突出，改革开放以来，已建成各类企业 600 多家，形成了化工橡塑、医药包装、轻工机械、粮油加工、建筑建材、非金属矿藏开采加工等支柱产业，涉及 30 多个门类、1000 多个品种。建设中的县工业新区、汊河新区具有优越的区位优势和投资环境，由此吸引了大批投资者。【来安县“峰汇国际”项目组】 2011 年来安县消费品市场运行分析2011 年来安县的消费品市场呈现良好的发展态
6、势，居民购买力持续增强，假日消费作用突出，餐饮消费依然保持强盛的增长势头。来安县实现社会消费品零售总额 249700.2 万元，同比增长 15.5%。整个消费品市场购销两旺，呈现出不同的消费特点：1:市场消费特点1.1 是从地域消费看，城镇消费比乡村消费活跃，但城镇消费品增幅低于农村市场增幅。1.2 是从行业消费看，批发零售业总量占主导地位。1.3 是从商品类别消费看，居民吃、穿、用消费全面增长。一季度的统计数据显示，粮油、食品、饮料、烟酒类同比增长 17.2%，服装鞋帽针纺织品类增长 15.3%，日用品类增长 9%，书报杂志类增长 21%，化妆品类增长 18%，文化办公用品类增长 13.1%
7、，通讯器材类增长 22%。2：消费品市场快速发展的主要因素2.1 城乡居民收入稳步增长，随着国家社会保障体系的日趋完善，社保覆盖面不断扩大，低保标准逐年提高，转移支付力度增强，特别是中央对“三农”问题高度重视，采取了一系列惠农政策等，使来安县城乡居民收入保持了稳步的增长。城镇居民人均可支配收入 5960 元，同比增长 8.9%；农民人均现金收入 4230 元，同比增长 14%。城乡居民收入的稳步增长是拉动消费增长的主要力量。2.2 是拉动消费的政策环境日益趋好。国家和省出台了一系列鼓励消费的政策和措施，如家电下乡、汽车下乡、家电以旧换新等，政策导向上有利于消费品市场发展，促进消费对经济增长的拉
8、动作用。2.3 是新的消费观念的形成对经济增长起到推波助澜的作用。如今，随着生活水平的不断提高，新的消费观念逐步形成。比如到宾馆酒店吃年夜饭，节假日出游等等，都刺激了餐饮和旅游消费，对经济增长起到推波助澜的作用。3：消费品市场发展的不利因素3.1 是消费理念与消费需求差距依然很大，收入差距拉大分化了消费群体，使消费热点难以大范围持续形成。3.2 是由于市场的不确定因素影响，人们对部分事物的消费较为审慎，在一定程度上影响了消费对经济发展的拉动作用。3.3 来安县是农业大县，农村市场消费潜力巨大。但由于商业网点的规划相对滞后，约束了农村消费市场的发展，影响了来安县经济的发展。【来安县“峰汇国际”项
9、目组】来安县核心商业圈业态分布及租赁现状【来安县“峰汇国际”项目组】 建阳路1：建阳路业态分布2：市调数据显示：建阳路（南中北路段）其中以中段为代表，全段东西两侧沿街铺面共有街铺约 298 家，其中服装、餐馆和家电构成建阳路的主要经营业态，经营商户分别为：51 家、34 家、12 家，分别占总经营商户的 17.11%、12.77%和 5.09%；经营装饰材料、五金建材的商户达到 29 家，占总经营商户的 10.73%。商超及其它杂项 54.3%。服装经营代表品牌有：圣迪奥、金盾、海澜之家、牧马人、罗宾汉等；运动休闲系列品牌有安踏、李宁、KAPPA、康踏等；餐饮经营品牌有塞纳左岸休闲餐厅，其它以
10、纯中餐以中小型本地饭店形式出现，无代表品牌。小商品便利店占比较大。3：建阳路沿线街铺面积,单间主要分布在 1545之间，租金从 25150 元/月* 不等。租金状况分为三个部分，建阳中路在 80150 元/月*之间；建阳北路约为 40120 元/月*左右；建阳南路的租金在 3595 元/月*之间。【来安县“峰汇国际”项目组】 鼓楼口1：鼓楼口业态分布2：鼓楼口以品牌服饰专卖、家用电器、手机、餐饮等业态为主，分别占总经营商户的 32.58%、18.95%、12.63%、商场、学校等公共配套设施共35.84%；具体包括女装、运动休闲、品牌男装、化妆品、足浴、电脑等业态，其中女装占总经营商户的 75%以上，以中高档服装为主，代表品牌有圣迪奥、朗香等，男装有海澜之家、劲霸、九牧王等，化妆品代表品牌有玉兰油、美宝莲、兰蔻等品牌等，餐饮代表品牌有 UES 复合式休闲连锁品牌。【来安县“峰汇国际”项目组】3：附图（鼓楼口街区实貌）4：租金业态占比业态 服装 家用电器手机 餐饮 商场 其它配套比例 32.58% 18.95% 12.63% 19.84% 16%面积划分 20以下 12%；4060约 55%；6080约 10%；100以上约 23%租金 租金从 60 元/月至 150 元/月不等，从商业街中心地段(与建阳中路交汇处)向东西两边降低；
