1、,塘厦片区市场分析,塘厦区域概况,Part 1,一、塘厦区域概况区位概况,塘厦位于珠三角城市群深、莞、惠中间位置，区位优势明显,塘厦镇位于东莞-深圳-香港经济大走廊之间。东与清溪镇相邻，南与凤岗、深圳交接，西与黄江镇接壤，北与樟木头镇相连。东深一级公路、广深、京九铁路贯穿全镇，莞深高速公路的开通，使得塘厦成为东莞市直通香港最快的交通要道之一。,*塘厦区位*,四条高速形成塘厦外围高速公路环莞深高速和龙林高速已建成通车，目前正在建设的从莞高速和深圳外环高速也预计将于2013年建成。届时4条高速公路分别从东南西北四个方向形成塘厦镇的外围高速公路环。,公路交通：塘厦构建区域视野下的城市交通体系，对接珠
2、三角大交通网格升级，打造珠三角“1小时通勤圈”,一、塘厦区域概况区域交通,塘厦四至交通：皇岗口岸：彩田路梅观高速莞深高速龙林高速 车程39分钟罗湖口岸：滨河大道梅观高速莞深高速龙林高速 车程50分钟深圳机场：创业路机场四路广深高速机荷高速莞深高速龙林高速 车程48分钟罗湖口岸：船步路深南东路文景中路深惠公路丹平公路凤深大道环市东路 车程58分钟,一、塘厦区域概况区域交通,便捷城际道路交通，轻松实现塘厦与周边深圳区域1小时的生活圈,R4线与深圳轨道观澜站之间，预留了对接线路用地。R4线预计可与深圳地铁无缝对接,轻轨R4,博深高速,博深（博罗深圳）高速等路网若贯通，将把常平、樟木头、塘厦、谢岗、清
3、溪以及凤岗等镇区连接起来，形成一个新的东部地产势力，对深圳人会产生更大的吸引力。,未来两大交通动脉轻轨R4、博深高速在塘厦交汇。西引深圳观澜、东拓惠州、北系樟木头、南连深圳龙岗，将与深圳等地紧密相连。,东莞市轻轨线路示意图,*区域交通*,一、塘厦区域概况区域交通,轨道交通：R4及莞惠轻轨均经过塘厦，并设立多个站点,轨道交通：深圳地铁四号线全线开通，以及东莞轻轨深塘线构想，2015年以后将大大拉近观塘片区与深圳市区的距离,2011年6月16日，深圳地铁四号线二期全线开通，从福田口岸连通到清湖站，而从清湖站到观澜松元站的三期工程规划在2015年后建设；按照塘厦镇总体规划2008-2020，东莞R4
4、轻轨线的建设将从塘厦境内直通深圳观澜并对接深圳4号线，将在对接的线路上设置沙坪路站和科苑大道站两个站点，规划在2012年动工。,塘厦R4轻轨线规划图,一、塘厦区域概况区域交通,本地居民：塘厦本地原住民总量少，但受惠塘厦工业经济发展，有一定的经济实力,1、人口总量少，且波动小塘厦近十年内人口增长缓慢，本地户籍人口一直稳定在5万人以内。2、东莞经济强镇塘厦近年来经济总量保持稳步增长，和东莞其它镇区比较，塘厦经济实力较强，2010年GDP达189亿元，在东莞各镇区GDP排名第6位，为塘厦作为东莞城市副中心打下良好经济基础。,数据来源：图1和图2均根据东莞统计年鉴2010的数据整理所得。,图 1,图
5、2,一、塘厦区域概况经济概况,一、塘厦区域概况产业布局,塘厦镇已拥有高尔夫用品制造和销售企业130多家，产量约占全球市场的40%。仅2010年上半年，该镇高尔夫产业产值就达8.4亿元，高尔夫产业是塘厦重要的经济增长点。,世界高尔夫名镇，在珠三角地区有重要的影响力,*塘厦影响力*,其中港、澳、台上市公司20多家，世界500强企业有华强三洋电子、华强三洋马达、汉华光电3家，初步形成了以电子信息、家用电器、精密机械、运动器材等高科技产品为主的现代工业体系，是国际性电子、电脑、电器及周边设备加工制造业基地之一。,目前，全镇有28个工业区，其中镇级工业区6个、村级工业区22个，共计1512家企业，引进了
6、外资企业1200多家，累计利用外资金额18亿美元。2004年实际利用外资额5779万美元，2005年达9870万美元，增长率达69.8%。工业区内行业以五金、电子电器业为主，占到总企业数的71%，除此之外，玩具、鞋业、机械机器等也占到一定比例,塘厦目前加工制造业为主要产业，拥有1512家企业，其中外企1200多家，经济收入高，电子信息、电源电池、家用电器是塘厦镇的经济支柱产业，占据珠三角重要的地位,一、塘厦区域概况产业布局,一、塘厦区域概况生活配套,塘厦三正半山酒店,花园街商圈： 是塘厦镇迄今为止最成熟的商圈，汇聚以中高端服装、首饰、餐饮商家为旗舰的天和百货、奥沙百货等大体量百货商场，商业氛围
7、十分浓厚，区域已成为区域内的商业中心。新城商圈： 随塘厦行政中心迁移，高端住宅项目入市沿迎宾路形成，集聚众多百货，但体量及百货旗舰店档次均不高，主要定位于满足新城区住户的日常生活需求，商业氛围正在形成中。,娱乐升级世界高尔夫名镇，拥有塘厦体育馆、展示馆、演艺馆等公共设施，三正半山酒店（白金五星级）、新都会怡景酒店（五星级）等星级酒店，旅游业发达。,商业升级塘厦商业沿花园街及迎宾路分布，形成老城区花园街商圈及新城商圈两大商圈。,一、塘厦区域概况教育配套,具备：省一级学校2所、市一级学校7所、省一级幼儿园1所、市一级幼儿园1所、国家级重点中等职业学校1所、省级示范性成人文化学校1所，实现了基础教育
8、、职业教育和成人教育的均衡发展。,塘厦第三小学,教育升级“学在塘厦”，2005年成功创建为“广东省教育强镇”。,中心小学,塘厦第一小学,初级中学,塘厦中学,塘厦理工学校,塘厦第二小学,塘厦中心幼儿园,塘厦林村小学,塘厦总体规划,Part 2,二、塘厦总体规划发展思路,东莞构建“一主、三副、两支点”的城市空间结构，将塘厦规划为副中心，促进片区综合服务职能向其聚集,东莞构建“一主、三副、两支点”的发展思路给塘厦带来机遇： “一主”即主城区，建设中央商务区、商贸中心区，大力发展商业和现代服务业，聚集各种要素资源，增强对全市的带动辐射功能；“三副”即虎门、常平和塘厦，以其为城市副中心，促进片区综合服务
9、职能向其集聚；“两支点”即松山湖和虎门港，是东莞城市发展中高地，促进经济社会双转型的先锋和龙头。,主城区,常平副中心,虎门副中心,塘厦副中心,东莞市地图,二、塘厦总体规划片区规划,发展思路：塘厦镇以规划新的城市中心区为“主战场”，通过新区建设带动全镇规划建设，全面推动城市升级。发展目标：把塘厦建设成为一个充满时代魅力的现代化制造业重镇、生态旅游名镇，东莞市东南部区域性中心城市，广东省中心镇。空间布局：塘厦采取功能式组团发展模式，“一网两区”作为规划重点，缩短同周边其他镇区时间距离。“一网”是以迎宾大道为主轴，由科苑大道、蛟坪路、莆心湖大道、高尔夫大道等纵横交错、四通八达的道路组成的交通网络。东
10、部发展轴为次要发展轴，是打造东南部区域中心的发展轴。,采取功能是组团的发展模式，以“一网两区”作为空间布局的规划重点,塘厦片区市场分析,Part 3,三、塘厦市场分析房地产市场格局,塘厦房地产市场经过多年的发展，呈现四足鼎立的市场格局,*居住组团*,三、塘厦市场分析土地市场分析,07年为土地成交顶峰期，成交面积达到53万平米，成交总价超过30亿元，并创造东莞楼面地价“地王”万科棠樾项目；08年起，土地市场一度沉寂，成交量有限2011年初，品牌开发商集中拿地情势明显，未来供应潜力巨大，,目前塘厦品牌开发商集中拿地情势明显,未来诸多深圳主流品牌开发商项目将集中入市，必将升级板块对深圳客户牵引力,2
11、000年-2011年3月塘厦商住用地成交一览：,塘厦镇近年住宅新增供应情况,09年起至今新增供应量总体呈上升态势,09年后塘厦镇住宅供应总体呈上升态势，11年新增新增供应面积约28.6万平米，供应套数2513套；12年塘厦镇潜在供应量巨大，预计超过90万，后市竞争压力重重。,2,供求关系及价格分析,数据来源：东莞市房管局,14.6,11年各面积段供需比,从面积上看，塘厦190平米以下产品呈现供不应求态势，其中90-125平米是市场成交的主流户型，125平米以下中小户型畅销，144平米以上大户型供略大于求,24.61%,32.92%,11年各面积段成交情况,11年各面积段供应情况,25.36%,
12、39.08%,1.2,2,供求关系及价格分析,在售普通住宅项目11年各面积区间销售套数情况,刚性需求为主。从个盘销售套数看，60-100平米二房、三房需求最大，其次60平米以下小户型出货相对理想，100-160平米中大户型（含合拼户型）销售相对较慢，但总体来表现尚可。,2,供求关系及价格分析,在售别墅项目11年各面积区间销售套数情况,从个盘销售套数看，150-250平米别墅需求最大，其次300-350平米别墅出货相对理想。,2,供求关系及价格分析,2006年-2012年3月塘厦镇各面积段产品去化情况,40-100刚需性产品供需两旺，销售率在94%以上40以下小户型产品去化率较低，不足35%16
13、0-200中大户型市场需求也较为旺盛,2,供求关系及价格分析,由于泛观澜片区万科棠樾、观澜湖、森林一号等豪宅项目的存在，塘厦镇住宅均价长期居高不下。2012年3月，塘厦住宅均价高达11753元/，普通住宅均价为8544元/。,数据来源：东莞市房管局,3.5,供求关系及价格分析,08至今住宅成交均价高达10339元/；,2011年四季度以后，塘厦镇住宅库存连续走高，12年1月份以来有小幅回落，但总体仍处高位。与此相呼应的是，住宅存销比也在去年四季度后走高。截至2012年3月份，塘厦住宅库存面积达到19.84万，存销比为10.4。考虑到未来塘厦潜在供应量巨大，因此住宅库存、存销比仍然在一个较长的时
14、期处于高位。,3,市场存量分析,塘厦住宅年消化量近25-28万平米左右；,截至2012年3月31日，塘厦住宅库存面积为19.84万，合计1516套。,20%,市场存量分析,80-120的中小户型、40以下小户型以及200-300的大户型为库存主力产品。,20%,市场存量分析,20%,市场潜在供应分析,个案分析,Part 4,生态,老城,新城,即将入市盘,在售典型盘,丹缇轩丽骏豪苑,金地博登湖新世纪亦居城蕊首府那湖湾锦绣花园,万科棠樾森林湖1号御庭苑观澜高尔夫,即将入市盘,在售典型盘,万科棠樾,简要分析,项目概况,物业地址：大坪村观澜高尔夫侧占地面积：66万平米建筑面积：41万平米总 户 数：5
15、00户容 积 率：0.38绿 化 率：60%开 发 商：万科地产物业类型：联排、双拼主力户型：230平小双拼，300平大双拼销售均价：40000元,完美徽派建筑，中国情结,价格不断攀升，别墅价格标杆,万科棠樾在第五园基础上进行了继承与超越，完美诠释传统东方美学的居住意境。将东方园林、四合院等中国元素发挥极致,棠樾房价从08年开盘的23000元不断向上攀升，目前价格去到40000元，成为东莞别墅价格标杆,简要分析,项目概况,逾八成深圳投资客,棠樾从一期入市以来就倍受深圳投资客热捧，具了解逾八成买家为深圳投资客,即将入市盘,在售典型盘,万科棠樾,简要分析,项目概况,物业地址：迎宾大道占地面积：18
16、万平米建筑面积：32万平米总 户 数：2397户容 积 率：1.8绿 化 率：40%开 发 商：金地地产物业类型：联排、叠景别墅、高层洋房主力户型：100-135平洋房 220-244平别墅,即将入市盘,在售典型盘,金地博登湖,简要分析,项目概况,物业地址：四村社区占地面积：1.8万平米建筑面积：8.3万平米总 户 数：600户容 积 率：3.8绿 化 率：30%开 发 商：广基实业物业类型：高层洋房主力户型：63-143两房至三房,即将入市盘,在售典型盘,城蕊首府,简要分析,项目概况,物业地址：林村新阳路占地面积：4万平米建筑面积：13万平米总 户 数：1231户容 积 率：3绿 化 率：3
17、5%开 发 商：德洲地产物业类型：高层洋房主力户型：77两房、90平三房,丹缇轩,生态,老城,新城,华庭明月居,碧桂园天麓山塘厦碧桂园碧桂园时代城金众金域半山,观澜碧桂园珠江投资项目,即将入市盘,在售典型盘,物业地址：石谭埔社区占地面积：12.9万平米建筑面积：25.8万平米项目享有最稀缺的景观资源和教育资源。主要面向塘厦、深圳和周边镇区客户的高端项目，为投资自住兼宜型楼盘，既满足深圳客户的投资自住需求，同时又满足当地部分改善性住宅需求。园区规划别墅、高层洋房等产品。,即将入市盘,在售典型盘,碧桂园天麓山,物业地址：平山村高尔夫大道南占地面积：11万平米建筑面积：26万平米项目定位面向塘厦、深
18、圳自住和投资客户为主的客户，紧邻观澜高尔夫球场，园区规划别墅、高层洋房等产品。规划270联排美墅和80-180法式洋房，27-30层高尔夫景观洋房，覆盖两房至四房。,即将入市盘,在售典型盘,观澜碧桂园,物业地址：花园新街1号占地面积：2.4万平米建筑面积：10.8万平米项目占据最优势的商业资源。以裙楼商业为主导的投资型社区，以中小户型与商铺为主打产品，主要定位为商业及投资性楼盘。据了解多栋高层洋房，户型以小面积精装修洋房和公寓为主。全部精装修发售,即将入市盘,在售典型盘,碧桂园时代城,物业地址：环市北路位于塘厦镇政府近年来着力打造的新城中心。由于该地块周边生活配套完善、商住氛围浓厚，塘厦碧桂园
19、将建成以商业为主的大型常住楼盘。规建多栋高层洋房，同时配套顶级品质园林，使之成为高品质的园林居住小区。此外，为引景入室、提升居住品质，项目将在某些景观位置好的楼栋规建有少量大面积复式叠层洋房。,即将入市盘,在售典型盘,塘厦碧桂园,物业地址：迎宾大道占地面积：3.4万平米建筑面积：8.6万平米项目紧邻三正半山豪苑别墅区，由 5栋27层高层住宅组成。分三期开发，主力户型为125-180平米的三房四房，配有少量79-90平米两房，赠送面积高。,即将入市盘,在售典型盘,金众金域半山,塘厦市场SWOT分析,Part 5,发挥优势，抢占机会,发挥优势，转化威胁,抓住机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,SW
20、OT策略推导,片区市场总结及后市展望,Part 6,后市展望,市场总结,塘厦经济发达，居民富足，自然资源丰富近几年房地产长足发展，成为泛深圳片区的置业首选区域新世纪、万科、金地等知名开发商相继进驻，房地产业开始向“高、精”方向发展， 同时高端盘纷纷涌现在发展过程中形成老城、新城、生态三大片区新城和生态区大盘居多，别墅产品占比较大房价不断攀升，居东莞全市价格高点深圳客置业比例不断增加，超过五成,后市展望,市场总结,新城片区在未来几年将继续是热点片区自然资源丰富的生态区还将成为各大开发商争夺的热点区域生态片区的逐步成熟将吸引更多的深圳投资客， 未来几年深圳客的目标将可能从惠东转向东莞塘厦深圳的高房价将催生更多的深圳人置业塘厦，深圳自住客比例还将升高旺盛的需求可能继续推高房价碧桂园的大手笔进驻，四盘联动，未来一两年市场竞争将异常激烈,
