1、 房 地 产 估 价 报 告 弘评（2007）第0316号 估价项目名称：汕头市金平区兴业路 21 号探头车间(地号214-1-T-001-4)全座房地产 委 托 方：广东汕头超声电子股份有限公司 估 价 方：广东弘实资产评估与房地产估价有限公司 估 价 人 员：翁小玮 陈川 刘景烘 估价作业日期：2007年 4月 10日至 2007年 4月 13日 广东弘实资产评估与房地产估价有限公司 GUANGDONG HORIZON ASSETS AND REAL ESTATE APPRAISAL CO.,LTD 第 1 页 目 录 一、致委托方函 2 二、估价师声明 3三、估价的假设和限制条件 4四、
2、房地产估价结果报告 6 （一）委托方 （二）估价方 （三）估价对象 （四）估价目的 （五）估价时点 （六）价值定义 （七）估价依据 （八）估价原则 （九）估价方法 （十）估价结果 （十一）估价作业日期 （十二）估价报告应用的有效期 （十三）估价人员 五、房地产估价技术报告 8 （一）个别因素分析 （二）区域因素分析 （三）市场背景分析 （四）最高最佳使用分析 （五）估价方法选用 （六）估价测算过程 （七）估价结果确定 六、附件 17 广东弘实资产评估与房地产估价有限公司 GUANGDONG HORIZON ASSETS AND REAL ESTATE APPRAISAL CO.,LTD 第 2
3、 页 致 委 托 方 函 广东汕头超声电子股份有限公司： 受贵公司的委托， 本公司对位于汕头市金平区兴业路 21 号探头车间(地号 214-1-T-001-4)全座房地产在 2007 年 4 月 13 日用于“产权转让”的客观合理价值进行评估， 为贵公司办理该房产 “产权转让” 提供价值参考依据。 估价人员根据估价目的，遵照我国相关的法律、法规和制度，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对该部分房地产在估价时点 （基准日）的客观合理价值进行了评定估算，最终确定估价对象在估 价时点的客观合理价值（总价值）为人民币 2124129元， 大写：
4、贰佰壹拾贰万肆仟壹佰贰拾玖元整。 有关估价过程详见附后的房地产估价 结果报告和房地产估价技术报告 。 法 定 代 表 人： 中国注册房地产估价师 （ ） 中国注册资产评估师 广东弘实资产评估与房地产估价有限公司 二七年四月十三日 广东弘实资产评估与房地产估价有限公司 GUANGDONG HORIZON ASSETS AND REAL ESTATE APPRAISAL CO.,LTD 第 3 页 估 价 师 声 明 我们郑重声明： 我们在报告中陈述的事实是真实的和准确的。 本估价报告中的分析、意见和结论 是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本报告中已说明的假 设和限制条件的限制。 我们与
5、本估价报告中的估价对象没 有利害关系，也与有关当事人没有个人关系或偏见。 我们依据中华人民共和国国家标准 房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 我们已对本估价报告中的估价对象 进行了实地勘查。参加实地勘查的人员为翁小玮、刘景烘。 中国注册房地产估价师： 中国注册资产估价师： 二七年四月十三日 广东弘实资产评估与房地产估价有限公司 GUANGDONG HORIZON ASSETS AND REAL ESTATE APPRAISAL CO.,LTD 第 4 页 估价的假设和限制条件 估价的假设前提： 房地产市场价格保持相对稳定， 不存在过度的投机行为或其它因素导致房地产市场价格
6、的大幅度起伏。 本估价报告的限制条件： 本估价报告书仅供委托方办理 “产权转让” 时参考使用， 不作其他用途。 估价中未考虑的影响因素： 本次估价未考虑国家宏观经济政策发生变化以 及遇有自然力和其它不可抗力等因素对本估价结果的影响。 未经调查确认或无法调查确认的事项： 本估价报告书中的有关产权证明材 料均由委托方提供，本公司不对其合法性、真实性和准确性负责。 估价人员未对估价对象进行内部结 构的测试，本次估价假定其建筑质量合格、内部结构正常。 广东弘实资产评估与房地产估价有限公司 GUANGDONG HORIZON ASSETS AND REAL ESTATE APPRAISAL CO.,LT
7、D 第 5 页 房地产估价结果报告 （一）委托方 名 称：广东汕头超声电子股份有限公司 住 所：广东省汕头市兴业路 21 号 法定代表人：李大淳 （二）估价方 名 称：广东弘实资产评估与房地产估价有限公司 住 所：汕头市嵩山路春泽庄南区 15 幢 5 楼 法定代表人：李向群 估价资格： 房地产价格评估机构资格 贰级 资产评估机构资格 （三）估价对象 估价对象全称及范围： 汕头市金园区兴业路 21 号探头车间(地号 21 4-1-T-001-4)全座房地产，建筑面积 3205.83m2，土地面积为852.11m2。 权属人为广东汕头超声电子股份有限公司。 估价对象概况： 本次估价对象位于兴业路
8、21号“汕头超声电子股份有限公司”厂区内。该厂区西至东厦路，南至兴业路，北至 金湖路，东与“华汕电子器件厂”相邻，总占地约 79.35 亩。厂区布局合理，道路、供排水、电力、电讯等基础设施配套完善，生产运转正常。 “探头车间” 是一座五层的钢筋混凝土框架结构的建筑物， 建成于 1982年，建筑面积为 3205.83m2，位于厂区的北部。该楼外墙面为水刷石，外观相对较为陈旧。该楼新近进行内部装修， 楼地面铺抛光砖（局部为水磨石） ，窗户新改装为铝合金窗，内墙面刷白色 涂料，天花局部吊矿棉板。其底层层高约 3.5m，其余楼层层高均约为 3.2m，室内用作“超声仪器公司”的办公广东弘实资产评估与房地
9、产估价有限公司 GUANGDONG HORIZON ASSETS AND REAL ESTATE APPRAISAL CO.,LTD 第 6 页 用房和轻工厂房使用。该楼内安装有一部国产“广日”电梯，水电设施齐全，通风采光条件良好，装修成新率较高。 土地说明： 估价对象所占用地使用权来源为出让，用途为工业用地，使用终止日期为 2050年 5月 30日。 （四）估价目的 为委托方办理估价对象的“产权转让”提供价值参考依据。 （五）估价时点（基准日） 二七年四月十日。 （六）价值定义 本估价报告中的房地产客观合理价值系估价对 象在本次估价目的下的公开市场价值。 公开市场价值即是在公开市场 上最可能
10、形成的价格。 （七）估价依据 法律、法规依据： 中华人民共和国城市房地产管理法 ； 中华人民共和国担保法 ； 房地产估价规范 （中华人民共和国国家标准，GB/T50291-1999） ； 地方人民政府及有关部门颁布的法规文件。 委托方提供的资料： 房地产权证 （粤房地证字第 C0797764号） 。 其他依据： 评估约定书 ； 估价人员实地勘查所获取的关于估价对象的现场资料； 本公司掌握的有关资料。 （八）估价原则 估价基本原则： 独立、客观、公正。 估价原则： 广东弘实资产评估与房地产估价有限公司 GUANGDONG HORIZON ASSETS AND REAL ESTATE APPRAI
11、SAL CO.,LTD 第 7 页 合法原则； 估价时点原则； 替代原则。 （九）估价方法 市场比较法、成本法。 （十）估价结果 经过评定估算， 最终确定估价对象在估价时点的客观合理价值 （总价值）为人民币 2124129元， 大写： 贰佰壹拾贰万肆仟壹佰贰拾玖元整。 （十一）估价作业日期 2007年 4月 10日至 2007年 4月 13日。 （十二）估价报告应用的有效期 本房地产抵押估价报告应用的 有效期从估价报告出具之日起计， 一年内有效。 （十三）估价人员 评估： （中国注册房地产估价师） （中国注册资产估价师） 复核： （中国注册房地产估价师） 广东弘实资产评估与房地产估价有限公司
12、GUANGDONG HORIZON ASSETS AND REAL ESTATE APPRAISAL CO.,LTD 第 8 页 房地产估价技术报告 （一）个别因素分析 本次估价对象探头车间建于 1982 年前后，楼龄较长；但该车间在5年前进行改造翻新， 室内外已焕然一新， 这对其价值产生一定的有利影响。 （二）区域因素分析 估价对象位于汕头市金园区兴业路北侧， 北面邻近金湖路， 西临东厦路，地理位置较为优越，交通相当便利，停 车方便，周围各种基础设施配套较为齐全，工业生产的硬件环境良好。 （三）市场背景分析 2006 年全市实现国内生产总值 740.92 亿元，比上年增长 116；一般预算财
13、政收入 34.93亿元，同比增长 18.6；全部工业总产值1469.9亿元，同比增长 13.1%；农业总产值 84.11亿元，同上年基本持平；社会消费品零售总额 400.6亿元，同比增长 16.2%；外贸出口总额 54.13亿美元，同比增长 9.1%；全社会固定资产投资总额 176.71 亿元，比上年增长 13.5%。经济和社会发展主要呈现以下特点:国民经济 稳步发展，综合经济质量不断提高； 现代效益农业取得新成效， 新农村建设有序推进； 工业产销衔接良好，效益质量有所优化；企业技术创新活跃， 产业竞争力稳步提升；固定资产投资平稳增长，重点建设取得新进展；进 出口贸易保持平稳，国内城乡市场商品
14、购销两旺；各项社会事业协 调发展，人民生活有所改善。 统计资料表明， 2006 年汕头市中心城区 （金平、 龙湖） 房地产交易179889宗,成交面积 232 万平方米,成交额 51.5 亿元,平均房价 2220 元/m2， 与去年同期相比,增幅分别为 6.85%、7.47%、23.2%、14.6%。2006 年高层住宅平均房价为 3133 元/m2，多层住宅平均房价 2369元/m2，同比增幅分别为 3.1%、10.5%。房地产交 投比较活跃，交易数量逐步放大, 楼盘品质全面提升,市场供求比例合理,总体上楼市表现强劲 ，旺销楼盘始终是市场主流，推动房价广东弘实资产评估与房地产估价有限公司 G
15、UANGDONG HORIZON ASSETS AND REAL ESTATE APPRAISAL CO.,LTD 第 9 页 稳步上升。预计 2007 年房地产市场将继续保持这种发展势头，市场前景较为乐观。 （四） 最高最佳使用分析 房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提， 估价对象目前作为厂房使用，它所分摊土地的批准用途为 工业，其所在建筑物的设计用途为厂房， 估价人员从法律上允许、 技术上可能、 经济上可行的角度进行综合分析，认为估价对象目前的实际用途为其最高最佳使用。 （五）估价方法选用 估价对象作为专用厂区， 难以获取类似房地产的买卖成交实例或客观的租金水平，无法采用市场比较法
16、或收益 法进行估价。因此，估价人员在实地勘查和市场调查的基础上，以委托方提 供的有关资料为依据，结合当前房地产市场的行情和估价对象的实际情况，决定 采用成本法进行评估，即通过搜集有关土地、房屋的成本、税费、 开发利润、税金等资料，估算估价对象的重置价格，再估算建筑物的折旧，求出 其积算价格，确定估价对象的市场价值。 （六）估价测算过程 房地产重置价格的计算公式为： 房地产重置价格土地取得费用建筑物现有价值 土地取得费用建筑物重置价值建筑物折旧 分别将上述各项费用套入公式汇总即可 得出估价对象的重置价格。 1. 求取土地取得费用 采用市场比较法测算宗地的价值。 选取可比实例，编制比较因素条件说明
17、表 在近期发生交易的土地成交实例中， 选择与待估宗地属同一供需圈、土地用途相同、在地域上属于邻近区域或 类似区域的三个案例，各实例与估价对象的具体情况见表一比较因素条件说明表： 广东弘实资产评估与房地产估价有限公司 GUANGDONG HORIZON ASSETS AND REAL ESTATE APPRAISAL CO.,LTD 第 10 页 表一 比较因素条件说明表 估价对象 实 例 A 实 例 B 实 例 C 地 址 兴业路21号 龙盛工业区一宗工业用地 珠津工业区 嵩山路南侧工业区龙诚实业公司用地 地 号 - - 344-00-06-010 - 交易日期 估价时点 2006年12月 2
18、007年1月 2006年10月 交易情况 正常 正常 正常 土地剩余使用年限 43.17年 50年 48.78年 50年 土地用途 工业用地 工业用地 工业用地 工业用地 距市区中心距离 0Km 5Km 7Km 5Km 基础设施完善程度 完善 较完善 较完善 较完善 环境质量 较好 较好 较好 较好 交通便捷度 交通便捷 交通较便捷 交通较便捷 交通较便捷 区 域 因 素 工业聚集程度 成熟 较成熟 较成熟 较成熟 面 积 2875.69m28190.7m22546m22176m2建筑容积率 设定2.0 2.0 2.0 2.0 平面形状 规整 较规整 规整 规整 开发程度 五通一平 五通一平
19、五通一平 五通一平 临路情况 临兴业路、 金湖路临小区路 临小区路 临小区路 地势条件 平坦 平坦 平坦 平坦 个别因素 地质情况 较好 较好 较好 较好 交易价格 34.75万元/亩 38万元/亩 34.6万元/亩 编制比较因素条件指数表 根据待估宗地与三个实例各种因素的 具体情况，编制比较因素条件指广东弘实资产评估与房地产估价有限公司 GUANGDONG HORIZON ASSETS AND REAL ESTATE APPRAISAL CO.,LTD 第 11 页 数表。比较因素指数确定如下： 交易日期修正： 由于本市存量建设用地逐渐减少，土地 价格呈现上升的趋势。根据可比实例 A、B、C
20、的成交日期距离估价时点 的远近，其价格应略作调整，因而其交易日期修正系数分别取为102/100、101/100、102/100。 交易情况修正： 可比实例A、 B、 C均为正常交易， 因此其交易情况修正系数取为100/100。 交易方式修正： 可比实例A、 B、 C均属出让， 所以其交易方式修正系数均取为 100/100。 土地使用年限修正： 根据公式 K=1-1/（1+r）m/1-1/（1+r）n 确定年期修正系数K。式中 r为土地还原利率，采用安全利率加风险值的方法，确定土地还原利率为7%。 m为待估宗地的使用年限，本次待估宗地使用年限为43.17年。 n为可比实例的使用年限，本次估价中可
21、比实例的使用年限分别为50、48.78、50年。 由此计算所得，各可比实例K分别为0.979、0.982、0.979。 、土地用途修正 待估宗地与三个实例的土地用途相同，不须进行修正。 、区域因素条件指数 A、 与市区中心的距离 根据宗地距离市区中心的距离，分为2Km 内、2-5Km、5-10Km、10Km 以上四个等级，以评估宗地为100，每 上升或降低一个等级，指数上升或下降4； B 、基础设施配套情况 根据周围道路、供水、排水、供热、供电、供气等状况，分为完善、较完善、一般完善、不完善四个等级，以评估宗地为 100，每上升或降低一个广东弘实资产评估与房地产估价有限公司 GUANGDONG
22、 HORIZON ASSETS AND REAL ESTATE APPRAISAL CO.,LTD 第 12 页 等级，指数上升或下降 4； C、 环境质量状况 根据污染排放状况及治理状况、距离 危险设施或污染源的远近程度、自然条件等情况，分为好、较好、一般、较差四个 等级，以评估宗地为 100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降 3； D、 交通便捷状况 根据宗地距离交通主干道、火车站、 高速公路、码头等的距离及周围交通情况，分为便捷、较便捷、一般、不便捷四个 等级，以评估宗地为 100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降 3； E、 工业区成熟度 根据相关产业的配套及集聚状况、 工业区
23、的未来发展趋势等情况，分为成熟、较成熟、一般、不成熟等四个等级，以评估宗地为 100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降 5； 由以上六个区域因素，编制比较因素条件指数表 （见下页） 。 个别因素条件指数 A、规划容积率 以评估宗地为 100，容积率每上升或降 低 0.2，指数上升或下降1； B、面积、形状 根据宗地平面形状及可利用情况，分为 规整、较规整、不规整等三个等级，以评估宗地为100，每上 升或降低一个等级，指数上升或下降 2； C、五通一平情况 根据宗地通水、通电、通路、土地平整 状况，分为五通一平、四通一平、三通一平、二通一平、一通一平、 一通未平、生地等七个等级，以评估宗地为
24、 100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降 2； D、临路状况 根据宗地临路状况，分为临生活性干道 、临交通性干道、临小区道路、不临路等四个等级，以评估宗地为 100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降4； 广东弘实资产评估与房地产估价有限公司 GUANGDONG HORIZON ASSETS AND REAL ESTATE APPRAISAL CO.,LTD 第 13 页 E、地势条件 根据地形、地势情况，分为平坦、较平 坦、不平坦（山坡地）等三个等级，以评估宗地为100，每上 升或降低一个等级，指数上升或下降 2； F、地质条件 根据宗地的地质条件情况，分为好、较 好、一般、差等四个
25、等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降 2； 根据上述比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表： 表二 比较因素条件指数表 估价对象 实 例 A 实 例 B 实 例 C 与市中心距离 100 96 92 96 基础设施情况 100 96 96 96 环境状况 100 100 100 100 交通状况 100 97 97 97 区 域 因 素 工业区成熟度 100 95 95 95 建筑容积率 100 100 100 100 面积、形状 100 98 100 100 五通一平情况 100 100 100 100 临路状况 100 92 92 92 地势情况 100 10
26、0 100 100 个别因素 地质情况 100 100 100 100 编制比较因素修正系数表，确定估价对象的价格： 根据比较因素条件指数表 ，编制比较因素修正系数表： 表三 比较因素修正系数表 实 例 A 实 例 B 实 例 C 交易价格 34.75万元/亩 38万元/亩 34.6万元/亩 交易时间 102/100 101/100 102/100 广东弘实资产评估与房地产估价有限公司 GUANGDONG HORIZON ASSETS AND REAL ESTATE APPRAISAL CO.,LTD 第 14 页 交易情况 100/100 100/100 100/100 交易方式 100/1
27、00 100/100 100/100 土地使用年限 0.979 0.982 0.979 土地用途 100/100 100/100 100/100 与市中心距离 100/96 100/92 100/96 基础设施情况 100/96 100/96 100/96 交通便捷状况 100/97 100/97 100/97 环境状况 100/100 100/100 100/100 区 域 因 素 工业区成熟度 100/95 100/95 100/95 建筑容积率 100/100 100/100 100/100 面积、形状 100/98 100/100 100/100 五通一平情况 100/100 100/
28、100 100/100 临路状况 100/92 100/92 100/92 地势情况 100/100 100/100 100/100 个别因素 地质情况 100/100 100/100 100/100 比准价格 45.32万元/亩 50.34万元/亩 44.22万元/亩 简单算术平均值 46.63万/亩（699元/m2） 宗地总地价 595625元 2. 确定建筑物的现有价值 建筑物现有价值建筑物开发成本管理费用 投资利息销售税费开发利润建筑物的折旧 求取建筑物的开发成本 计算公式为：开发成本建筑 物建安工程费用专业费用 建安工程费 估价人员通过广泛的市场调查和测算后， 参考当地现时与估价对象
29、类型和结构相同的厂房、仓库的建安工程造 价水平，综合确定该建筑物的建安造价为：土建造价 550 元/m2，水电电梯造价 100元/m2，总造价为 广东弘实资产评估与房地产估价有限公司 GUANGDONG HORIZON ASSETS AND REAL ESTATE APPRAISAL CO.,LTD 第 15 页 3205.83m2（550元/m2100 元/m2）=2083790元 专业费用 包括勘查设计及前期工程费、基础设施 建设费及公共配套设施建设费、开发过程中的各种收费等。即开发建设 过程中所需要的测量、勘察、设计、规划费、 报建费、 质监费等建设费用以及有关主 管部门收取的各项相关费
30、用。参照当地有关该类费用的收取水平，并 结合估价对象的实际情况，确定这专业费用为建安工程费的 5%，总价值为 2083790元5%104189元。 开发成本合计 通过上述的分析、计算，可确定开发成本为： 2083790元104189元2187979元。 管理费用 管理费用包括开办费用和开发管理人员 的工资及办公费等。据测算，按照同等项目的平均水平，房屋开发建造的管理 费用为开发成本的 2%，即管理费用为 2187979元2%43760元。 投资利息 以当前银行的贷款利率为基础，适当考 虑必要的筹资费用，确定年利息率为 7%。假设建设期为一年，并假 定土地取得费用在建设初期一次性投入，其他各项费
31、用在建设期内均匀投入，则投资利息为 595625元7%1年 （2187979元43760元） 7%0.5年119805元； 开发利润 由于该厂房为自建自用项目，因此，不考虑其开发利润。 销售税费 该厂房为自建自用项目，有别于一般商品房，因此，也不考虑其销售税费。 确定建筑物的重置价格 将上述分析和计算的结果汇总，即可得建筑物的重置价格： 广东弘实资产评估与房地产估价有限公司 GUANGDONG HORIZON ASSETS AND REAL ESTATE APPRAISAL CO.,LTD 第 16 页 建筑物重置价值建筑物开发成本管理费用 投资利息销售税费开发利润 2187979元43760
32、元119805元00 2351544 元 估算建筑物的折旧 根据房地产估价规范的有关规定， 钢筋混凝土结构厂房的经济耐用年限为 50年，腐蚀性厂房的经济耐用年限为40年。估价对象建于 1982年，至今约使用了 25 年。据现场勘查，该建筑物目前主体结构基本保持完好牢固，基础仍保持足够的承载力，无不均匀沉降。该房产5 年前进行较大规模的翻新改造，更换铝合金窗，室内外均 已焕然一新。估价人员根据建筑物的实际使用年限和完好程度，结合评估 经验确定，探头车间的综合成新率为65%，则采用成新折扣法计算出该建筑物的折旧额为 建筑物的折旧额建筑物的重置价格（1综合成新率） 2351544元（165%） 82
33、3040元 计算建筑物的现有价值 将上述的分析计算结果代入公式： 建筑物现有价值建筑物重置价格建筑物的折旧 2351544元82 3040 元 1528504元 3、确定估价对象现有价值 估价对象的客观合理价值土地现有价值 +建筑物现有价值 595625元+1528504元 2124129元 （六）估价结果确定 经过评定估算， 最终确定估价对象在估价时点的客观合理价值 （总价值）为人民币 2124129元， 大写： 贰佰壹拾贰万肆仟壹佰贰拾玖元整。 广东弘实资产评估与房地产估价有限公司 GUANGDONG HORIZON ASSETS AND REAL ESTATE APPRAISAL CO.,LTD 第 17 页 附 件 评估业务约定书 ； 房地产权证 （粤房地证字第 C0797764 号） ； 本公司企业法人营业执照 、 资产评估资格证书 、 房地产价格评估机构资格证书及评估人员资格证书； 以上附件均为复印件。 广东弘实资产评估与房地产估价有限公司 GUANGDONG HORIZON ASSETS AND REAL ESTATE APPRAISAL CO.,LTD 第 18 页
