1、专 业 地 产 托 管 商 商业项目服务内容简介感谢贵公司对商策咨源的信任与支持，通过与贵司有关领导的初步沟通，我方深切感受到甲方对此项目的重视和决心。基于贵公司背景及未来发展战略，我方非常有兴趣也非常有信心为贵公司的发展带来更大价值的提升。基于对项目的梗概了解，作为专业的商业顾问，我司一直秉承“大胆假设，小心求证”的基本工作思路，我方仅就项目服务内容、合作模式等给予初步建议。XXXX 项目前期服务工作板块与周期 一、前期策划顾问(3 个月) 二、 招商顾问（6-9 个月）三、运营管理顾问（基础服务周期 12 个月）四、团队搭建及培训服务项目前期服务内容简述第一板块：项目落地性策略顾问（3 个
2、月）第一阶段：项目运作可行性判断及落地性定位策划在第一阶段项目工作中，我们将通过对于项目操盘背景的研究，分析项目开发、开业及后期运营所具备的基本条件，深度分析商业市场的机会及风险，总结出影响项目发展的问题。对于项目运作空间进行可行性研判，挖掘商业运作要素并将其组合推衍出项目运作总体策略。第一阶段基础部分：一、 项目运作背景深研1. 城市及区域背景深研 城市宏观经济水平分析（GDP、社会消费品零售总额、产业结构、人口结构等）专 业 地 产 托 管 商 城市/区域规划分析（城市功能、区域特征、未来发展趋势及机会分析）结论：项目所可能具备的高度及可能面临的问题2. 项目自身条件背景深研 地块指标（项
3、目功能、商业规模、地块分布特点等） 交通条件初步研究（道路通达性、公共交通线路、轨道交通距离、其它交通相关因素） 其它基础条件（展示面、进深、形状等）结论：现有规划基本特征对于商业运作空间的制约（如有规划方案）二、 潜在消费人口分析与商圈规模深研1. 研究区域范围判断2. 区域内城市功能及人口数量分析（依据计划开业时间动态分析） 潜在消费人口数量统计 潜在消费人口类型及基本特征结论：项目可能的辐射范围内的消费规模初步预估（在不考虑深度竞争的情况下）三、商业市场深度研究1. 城市商业发展水平分析 城市商圈分布及发展过程梳理 城市标杆商业项目分析结论：对标出下一步提升的空间和方向，提示市场潜在的风
4、险2. 区域市场深度研究 区域存量及增量商业分布、规模 结合本案自身特点初筛竞争对手 初筛竞争对手深度研究项目开业时市场竞争态势预测及竞争对手锁定 项目核心竞争策略推衍结论：经过深度分析对于项目定位方向、辐射范围、核心竞争策略推衍和确认专 业 地 产 托 管 商 一、 项目商业建筑条件分析1. 项目地块价值分析a) 基地界面，展示性分析b) 地块商业价值判断c) 本案主要出入口设置评判及调整建议来向及商业展示性2. 外部人车流动线规划初步调整原则a) 结合主要商业人车流来向，进行人车流动线梳理b) 人流动线安排是否清晰，是否能符合商业经营的需求3. 项目整体外部形象分析a) 项目商业主入口形象
5、分析b) 商业外立面形象分析c) 组团氛围、空间景观优化方向建议4. 项目动线形式分析及初步调整原则a) 通过对现有平面进行分析，初步建议商业主动线形式b) 根据项目现有条件进行中庭空间设置分析c) 判断项目是否存在商业薄弱区，进行针对性建议d) 总结内部空间调整原则e) 内部水平、垂直动线优化方向建议四、项目核心落地策略结论1. 商业定位方向阐述 主题定位 消费客群定位 商圈辐射范围定位 功能、档次定位等2. 影响建筑产品的主力店策略论证专 业 地 产 托 管 商 特色主力店点可行性论证3. 基于核心策略的商业亮点建议 业态亮点 空间亮点 经营亮点 品牌示意等第二阶段：项目定位深化、业态及品
6、牌规划方案、收益预估在第二阶段项目工作中，我们将通过分析类比案例，结合城市消费群体和商户的研究，深化项目定位策略，并基于对于各组团使用需求的分析，提出业态规划、建筑等方面建议。一、 城市/区域消费群体深研1. 消费客群基本特征（年龄、收入水平、家庭结构、职业背景及受教育水平等）2. 消费行为（消费伙伴、时间分配、消费结构、消费水平等）3. 消费价值取向评估（对于产品本身、服务及环境等体验、个人感受等等）4. 消费趋势预测（未来可能发生的变化或可被引导的点）结论：潜在消费客群及行为刻画，深化消费客群定位描述二、 主力品牌商户引入可行性研究1. 零售品牌发展水平评估2. 餐饮品牌发展水平评估3.
7、生活零售及服务类品牌发展水平评估4. 儿童类品牌发展水平评估5. 结合上述结论根据公司品牌商引入可行性模型锁定重点访谈品牌结论：影响商户进驻的要素总结及对本案操作策略的启示三、 项目规划调整方向建议1. 内部水平、垂直动线优化建议专 业 地 产 托 管 商 2. 店铺划分优化建议3. 组团氛围、空间景观优化建议4. 后勤服务优化建议四、 项目业态规划、品牌落位（需有建筑平面图纸） 1. 项目业态组合原则（依据项目建筑产品特点分析）2. 各组团落位深化3. 各楼层业态落位及品牌示意4. 项目亮点提炼（需结合产品空间阐述）五、 初步租金收益测算（十年经营收益预估）1. 租金调研2. 主力客户租金水
8、平预测3. 各业态客户平均租金水平预测4. 项目首十年租金收益测算第二板块：招商顾问（6-9 个月）1. 主力商户招商及整体招商顾问 对整体招商计划给予顾问建议 协助制定招商租金政策（目标租金、报价租金、底线租金） 协助确定招商文件模板（包括合同，意向书等） 提出招商流程建议（看房流程、位置推荐流程、报价流程、内部审批流程等） 重点商户持续摸底访谈 推进主力客户意向洽谈 跟进主力客户工程条件复核专 业 地 产 托 管 商 根据主力商户洽谈签约情况，协助修正及优化楼层主题定位及其它品牌落位方案并给出建议 根据主力店招商洽谈情况提出租赁条款及优惠扶植政策顾问方案 根据主力客户及大型餐饮客户的物业条
9、件需求,提出对接配合建议 协助甲方完成主力客户的合同签约 根据招商进度对于项目落位方案、租金政策等进行动态的调整和修正建议 在招商各节点提供专业培训（具体培训内容根据项目进展及甲方需求确定，提报甲方审核后执行）2. 招商阶段推广顾问内容 协助甲方确认公关、广告公司制作之推广文案、形象图稿 协助甲方确认开业前后的市场活动方案 协助甲方选择合适媒体 协助甲方甄选合格的广告公司、公关公司，并督导招商道具执行 确定招商媒体组合及策略制定、调整 提出招商推介会活动策划顾问建议 项目导视系统顾问建议第三板块：运营管理顾问服务（基础服务周期 12 个月）一、 商业运营管理服务1. 半年及整年推广宣传推广计划
10、建议、营运管理文件执行情况的评估与修订建议2. 经营数据分析3. 租户管理经营状况分析与评价二、 租约管理及租户服务专 业 地 产 托 管 商 1. 对既有租户的租约执行情况的分析与建议2. 对租户调整和新租户引进工作分析与建议3. 执行租务控制与预警系统情况的分析与建议4. 处理租户及公众的投诉情况的分析与建议三、 系统设施管理建议服务1. 公共空间规划调整建议2. 各系统设备设施的管理评价3. 标牌指引系统、停车场管理控制、收费系统、系统运行节能及能源再生措施方案建议四、 推广服务1. 商户推广活动方案建议2. 媒体宣传建议3. 公共区域装饰装修建议4. 租户推广工作协调与管理建议及其它相
11、关推广策略的建议五、 公共秩序安全管理服务1. 项目车辆分流方案建议2. 人流分析与建议3. 公共广播系统管理方案建议4. 定期紧急事故处理演练安排建议第四板块：团队搭建及培训顾问服务1. 商业物业相关培训2. 实操团队培训（招商谈流程、合同谈判、运营管理、案例讲解等）注：关于实际操作内容的培训，需依据甲方在实际工作中的需求共同确定。专 业 地 产 托 管 商 项目服务模式第一板块：前期策划顾问商策咨源将成立本项目专案组，通过实地调研、专家访谈、商户深访、策略研究等多种方式开展工作。在工作开展全过程中，双方将保持全面的沟通，包括但不限于每月 1 次的例会沟通、电话沟通、邮件往来等，以保证工作顺
12、利推进。第二板块：招商顾问商策咨源将成立本项目专案组，采用非驻场形式，乙方通过参加每周一次的例会每次现场 2 天工作时间来了解情况，结合甲方提供相关资料和现场实地查看，按照工作内容中的相关项目，每月 15 日前向甲方提供上月运营招商状况的书面报告及建议，或根据双方商定的内容提供培训和其他服务。第三板块：运营管理顾问商策咨源将成立本项目专案组，采用非驻场形式，乙方通过参加每周一次的例会每次现场办公 2 天来了解情况，结合甲方提供相关资料和现场实地查看，按照工作内容中的相关项目，每月 15 日前向甲方提供上月运营状况的书面报告及建议，或根据双方商定的内容提供培训和其他服务。服务取费标准前期策划顾问：服 务 费 共 计 人 民 币 40 万元整，分别于签约、提交第一阶段成果及提交最终成果时按照 5： 3：2 的比例支付。招商顾问：顾问服务费用按月支付，每月顾问服务费为人民币 10 万元。招商佣金待定位工作后期再行确定。运营管理顾问：顾问服务费用按月支付，每月顾问服务费为人民币 10 万元。运营顾问的营业分成待后期进行到此阶段再行确定。培训：选定课题及频次后再行商定XXXXXXX 项目专 业 地 产 托 管 商 2017 年
