1、深圳金牌地产顾问有限公司- 1 -项目名称深圳华润万象城深圳 COCO-PARK深圳金光华广场广州正佳广场广州天河城广场香港又一城深圳金牌地产顾问有限公司- 2 -深圳华润万象城华润万象城深圳金牌地产顾问有限公司- 3 -华润万象城：深圳都市文化品位且富有个性的主题购物中心建筑面积：18.8 万平米 商业定位：完整及协同的体验，包括 购物、休闲、餐饮及娱乐 开发理念：全新的建筑形态、全新的 消费环境、全新的业态组合 商业形态：4 家主力店+店中店 业态组合商业规划设计将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，完全站在购物的角 度进行规划和设计，给予其设计规划的较大自由空间。整个购物中心只有一
2、条主动线，无次要通道，所有店面分布在动线 两边，避免了商场死角的出现；平面动线设计流畅，在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流； 立体动线设计减少了楼层之间的租金差距； 内外部交通合理，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店面的货物区，真正做到人车分流、深圳金牌地产顾问有限公司- 4 -人货分流； 出租空间呈现“两高” 特色：层高高（5.6 米至 6.8 米不等）、实用率高（达 60），方正实用； 88 部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便； 店铺的可视性与通达性强； 公共区域的空间舒适、色彩和谐； 巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够的自然光 ； 体现自然化、人性化，无障碍设计给残
3、疾人购物提供了方便； 女性洗手间配置高出国家标准的两倍。负一层主力店：华润万家超市 CITYVALUE 超级广场主力店采取错位经营方式，走时尚路线，推特色商品， 建设一个以进口商品为特色的新概念超市，避免商品组合与竞争对手同质化；1-3 层主力店：Rel 时尚生活百货（2 万平米）深圳金牌地产顾问有限公司- 5 -首次进入中国内地的百货公司，深圳百货真正市场细 分，开创了个性化女性消费环境。它的购物环境、商品组合和服务极具个性化；4 层主力店：嘉禾电影城 、真冰滑冰场深圳金牌地产顾问有限公司- 6 -评论：对万象城的考察，总的感觉是他的百货做的不错，是台湾的女性时尚百货。万象城的国际一二线的牌
4、子比较全，到里面几乎都能找到高档的牌子。他的下沉式广场做的不错，是个值得借鉴的地方。楼主传的数据准确啊，譬如 REEL 百货面积最多也就 1W 平米，参考的是台湾衣蝶的风格。商业动线设计的确有个性，阳光天棚也不错，一起到很好的人流牵引作用商业定位：完整及协同的体验，包括 购物、休闲、餐饮及娱乐 开发理念：全新的建筑形态、全新的 消费环境、全新的业态组合 商业形态：4 家主力店+店中店 深圳万象城的基本数据:Shenzhen City Crossing (Total 433,748 sq.m) 住宅 (Total 110,000 sq. m) 办公楼 (Total 40,990 sq. m) 商
5、场 (MIXC concept) (Total 159,585 sq. m) 酒店及服务式公寓 (Total 67,506 sq.m) 车库 (Total 55,667 sq.m) 深圳金牌地产顾问有限公司- 7 -万象城是作为一个城市综合体项目而成功的,除了深圳以外最近杭州万象城的商场也已经开幕了,做得也很不错. 不得不说华润现在的商业运营能力很强,尤其在中高端品牌引入方面. 另外,关于收益回报,这里有些小数据希望可以帮助大家理解租金的回报Shenzhen City Crossing 2009 租金收益 RMB 611.77 million 出租率 99.9% 总的商业面积 GFA 323,
6、748 sq.m (即除住宅外)租金/平方米/年 = RMB 1,890 /year/sq.m 这还是包括车库,酒店和办公楼的!经营得好的商业地产拥有极强的保值增值及抗风险能力，容易成为国外投行及基金青睐的对象。在未来几年内，华润将引进专业的战略合作伙伴，包括基金，共同开拓国内的商业地产领域。 结论非常喜欢深圳万象城1、地理位置突出；2、商业体量大、全面；3、设计非常时尚前卫大气；4、商业布局非常合理，兼顾中低高；5、富有成果的店中店模式。深圳金牌地产顾问有限公司- 8 -深圳 COCO PARK深圳金牌地产顾问有限公司- 9 -深圳 COCO PARK 深圳唯一公园版情景式购物中心COCO
7、Park，深圳唯一公园版情景式购物中心，CBD 版块新商业代表。于 2006 年 9 月 30 日正式对外开放。总建筑面积 85000 平方米，共五层，由福华三路、民田路、福华路和中心二路四条主干道合围，紧邻国际会展中心和正在建设中的深圳第一高楼平安国际金融中心，无缝衔接深圳地铁和未来 CBD 公交总站。COCO Park 的含义：COCO Park 形象标识由设计界“教父” 之称的知名华人设计大师陈幼坚为其设计，COCO 的 C 是 Creative，创意的意思，而 O 是代表 Original，原创的。COCO Park 是一个既具创意，又是原创的新概念。Park 即公园，给人一种悠闲、享
8、受生活的亲切感觉。COCO Park 将是深圳最具特色和人气的新生代休闲购物公园，将带给深圳女性万千宠爱在一身的消费快感。” 项目概况：发展商：深圳星河房地产经营有限公司 地理位置：深圳地铁购物公园站 项目规模：建筑面积 8.5 万平方米，共 5 层。国内首个内街式购物中心,有 6000 平方米下沉式露天广场、12 条商业内街、5 大自然光中庭、400 多间独立店铺 宣传概念：深圳唯一公园版情景式购物中心经营品种：包罗服饰百货、餐饮酒吧、电影院、精品生活超市四大业态， 其中“餐饮业” 是项目经营核心。深圳金牌地产顾问有限公司- 10 -COCO PARK 经营状况：业态比例：餐饮（酒吧） 35
9、% ；电影院（娱乐休闲） 15% ；精品生活超市： 10% ；主力店：吉之岛超市、百老汇影城、2200 多平方米美食广场 各层业态分布 负一楼为吉之岛超市、国际连锁餐饮、珠宝配饰、个人护理、家居生活、影音、礼品店 一楼为国际精品服饰店、珠宝、名表、经典配饰名店、COCO 露天国际酒吧街。 二楼为商务休闲服饰、时尚女装、休闲运动城、国际特色餐饮、流行配饰、家居生活、影音礼品店和百老汇影城。 三楼为高档美食概念餐厅、美容护理 SPA。 每日客流量：约 2 万多 出租率：约 80% 成功要素 选址得当 COCOPARK 位于深圳地铁购物公园站，无缝衔接地铁一、四号线三个出入口，占据深圳 CBD 中央
10、，福华路、民田路、福华三路、中心二路四条主道合围。周边有 140 万平方米的甲级写字楼，占深圳三分之一强；中海华庭、星河国际、城中雅苑等三十几栋高档居住区紧拥在项目西南侧，常住人口约 95 万，均由高收入高消费人士组成。与深圳国际会展中心相距仅 100 米，联动会展商圈。 独特建筑风格 COCOPARK 却一改多数购物中心封闭式的建筑风格，为我们呈现了一个敞开式的购物中心。COCOPARK 建筑主体共五层，其独特的 12 条折叠式内街、8 大自然光中庭、100 米空中天桥、配合 6000 平方米下沉式露天广场，5 大自然光中庭，消费者在购物的时候时不时就能感受到外面的阳光与清风。COCOPAR
11、K 这种独特的建筑风格，为消费者打造了一个公园版、情景式、休闲至上主义的购物中心，带来更多的消费体验。 业态布局合理 COCOPARK 坐落在深圳的 CBD，这里有着 160 万平方米的写字楼，是外企云集的地方。而餐饮早已超出家人朋友聚餐的范畴，它同时是一个理想的商务社交场所，很多商务谈判和公司贸易都是在餐桌上谈成 COCOPARK 充分考虑中心区的消费需求，引进较多餐饮品牌。目前， COCOPARK深圳金牌地产顾问有限公司- 11 -的业态组合中，餐饮占到 35左右。COCO Park 将自己定位于一个集文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光等多功能于一体的情景式购物中心，从规划、设计、推广
12、到管理，整个团队可谓明星云集，如香港启胜管理公司、美国尔本建筑师事务所（URBAN）、贝尔高林（BELTCOLLINS）、伍兹贝格（WOODSBAGOT）、GRAPHIA 等，因此 COCO Park 在建筑上就有许多独特的地方：这个建筑面积 8.5 万平方米的购物中心，有 1/4 的面积被设计为休闲空间。打破了传统的封闭式构造，是中国首家“ 内街”式购物中心，有 12 条折叠式内街，6000 平方米的下沉式露天广场，8 大自然光中庭，100 米空中天桥。COCO Park 还是深圳首家引入景观环境设计的商业项目。运营体现价值 （一）不断改良细节是运营的标准动作 细微之处显功夫，从场内灯光效果
13、、地面清洁程度、停车场指引、货品质量，甚至细到场内宣传吊旗的绑缚方法。（二） 注重商户关系维护 令商户在宽松和谐有序的空间中共赢。消费者满意度调查中，获得 90%满意分。场内人流量也从最初的每日不足万人，提升到月人流量 60 多万。 有人流是前提，能创造出与人流有复合才能真正转化为经济力。 （三）休闲潮流作主，树立时尚风向标 通过调整逐渐丰富优化品牌组合，不断提升市场竞争力。为适应消费需要，不断补充休闲时尚品牌，已引进了精品数码、韩国进口饰品，以及 WESTLINK西遇、 TOMBOY、TB2、等时尚品牌。为满足家庭需求，星河COCO PARK 增开了反斗乐园儿童游乐场等设施。 通过不断与商家
14、搞活动,如百事可乐歌星见面会，足球明星见面会，时装发布会等。将其变成真正的时尚策原地。这些软件活动的打造看来在经营上产生不了直接作用，但是一定让时尚记忆到这个地方代表着时尚前沿，那么在消费者心智中的品牌就会形成。 （四）增值服务 接待咨询服务 开具发票服务 广播寻人服务 失物招领服务 赠品派送服务 大件物品（寄存）服务 顾客意见处理 摄影证办理服务 急救简易药品提供服务 深圳金牌地产顾问有限公司- 12 -卖场简介及时尚手册拿取服务 免费手提电话充电服务 免费时尚流行报刊阅读 简单缝补针线供应 爱心雨伞租借服务 BB 车租借服务 如果对香港观观塘 APM 商场有所了解的人就会觉得好象定位趋同，
15、也许是近水楼台先得月。它的开发理念带有很重的香港商业地产项目的操作痕迹，这也难怪，只要项目能通过时间考验，拿来主义也未尝不可。在这个天时地利人和的时机节点，它围绕时尚主题进行定位打造战略是值得学习。其规划设计、建筑外形、定位、业态组合、商户选择、运营管理、活动推广无不紧扣主题。特别是其有策略的一系列活动推广更是值得学习。但良好的开端仅仅是成功的前提，见过太多闪亮出场，暗淡收场的项目，对于它的未来命运如何，也许时间才能给出答案。 一是：星河的这个项目在深圳的知名度很高，从概念上来说档次定位也算不错，因为地理位置上临近中心区写字楼群和它中高档的定位还是比较的符合的；二是：周边的居民数量不太多哈，那
16、它负一层引进的吉之岛面积就稍大了哈，白领们不可能下班买好菜再回家吧，而且深圳中心区的白领收入其实并不高哈，大部分都住的离中心区比较远，310-315 线和 320 线爆挤就是因为这些白领哥哥姐姐们的加入。三是：它的精品百货其实和茂业的品类差距不大，没有形成差异化，而且关键是它几乎没有太大的折扣，周围又有天虹和购物公园，和吉之岛一样没有形成效果，所以聚客的效应也达不到，所以整场不旺；四是：餐饮休闲业态作为其主要业态之一，但几乎全是西餐和咖啡，敢问哪来这么多大哥请小姐喝咖啡啊，当然后街的酒吧在晚上到是起到了很好的聚客作用；五是：建筑，如果单从建筑规划上来说，cocopark 的确是相当不错的，从建
17、筑风格到动线规划，这个很值得同级商业学习。深圳金牌地产顾问有限公司- 13 -深圳金光华广场金光华广场，位于深圳市罗湖区人民南路、嘉宾路、南湖路三条繁华大道的交汇处，北邻东门、南接火车站，是港人北上、国人入港的第一要冲；国贸大厦、嘉里中心、发展中心大批高档写字楼环深圳金牌地产顾问有限公司- 14 -绕；香格里拉、彭年酒店、阳光酒店众多五星酒店簇拥；是深圳最著名商圈人民南商圈的心脏。金光华广场是深圳第一家与地铁无缝连接的国际购物广场，独有 16 米与地铁无缝连接之超宽通道直达广场地下二层，四十多条公交线路停靠，尽享交通带来的便利。广场设地上 8 层，地下3 层，自有标准停车位 500 个，联动停
18、车位 1200 余个。广场内 17 部“太空穿梭”电梯，40 部自动2 扶梯，89 套数字化多媒体影音系统及近百平米的大型 LED 显示屏，共同构成了金光华广场动态魅力的精髓，令一切游逛迅捷、畅快。建筑主体与 8500 平米“罗湖之心” 前文化广场唇齿相依，常年上演深圳中央商圈永不落幕的广场时尚秀。 广场内，自负二层至七层为商业区，营业面积达 12 万平方米，聚集了多种零售业态：国际品牌名店、时尚百货、超市、美食名店、电影院、美容美发、健身娱乐、电玩世界，是真正集购物、餐饮、观光、娱乐、文体、休闲等多种功能为一体的超大规模国际化购物中心。奢华的环境里，国际顶级品牌云集，江诗丹顿、CANALI、
19、HUGO BOSS、MAX.MARA、VERSACE collection、Anteprima、Cerruti1881、Gieves&Hawkes 、 Kent&Curwen、Class Roberto Cavalli、 PAUL&SHARK、TRU TRUSSARDI、Moschino、MAX&CO.、BMW Lifestyle、Ermenegildo Zegna、PORSCHE DESIGN、OMEGA、PORTS、VERTU 等国际顶级品牌争奇斗艳；ZARA、ochirly、VEROMODA、ONLY 等品牌各显神通；SEPHORA（丝芙兰）、万宁、星巴克、必胜客、酷圣石、肯德基等名店群
20、芳荟萃，一起构成了金光华广场庞大的豪华品牌帝国。 作为顶级的购物中心，金光华广场业态搭配合理、配套设施齐全。苏宁电器、一致药店、万宁构成了连锁超市链；Yellow Music Studio、IN CLUB 代表着酒吧文化；南国影城、华尔街英语引领国际潮流；力美健健身会和奇奥柏查 6 星会所以最先进的设备、最高端的技术、最到位的服务囊深圳金牌地产顾问有限公司- 15 -括了健身、瑜伽、美容和美发；除了各具特色的陶源酒家、厨房制造、咸亨酒店，还有纯正川菜风味的鼎厨川菜，上井日本精致料理更把原汁原味的日本风味演绎到极致 金光华广场以国际标准衡量自身，以时尚标准丈量生活，以品质和诚信为经纬，将时尚和经
21、典、文化和消费完美的融合于一生。揉合了世间经典消费文化与现代精致生活的金光华广场，时刻提升着你的享受层次！于金光华的思考金光华广场总建筑面积有 8 万平方米以上 地处临近罗湖口岸的人民南商圈中心 联接将于 2004 年竣工的地铁一号线国贸站 金光华广场能否成为 深圳的商业龙头？ 深圳金牌地产顾问有限公司- 16 -金光华广场各层业态分布：深圳金牌地产顾问有限公司- 17 -金光华广场各层业态分布： 5 楼 2009-12-14 12:00 深圳金牌地产顾问有限公司- 18 -金光华广场业态搭配合理、配套设施齐全。苏宁电器、一致药店、万宁构成了连锁超市链；Yellow Music Studio、
22、IN CLUB 代表着酒吧文化；南国影城、华尔街英语引领国际潮流；力美健健身会和奇奥柏查 6 星会所以最先进的设备、最高端的技术、最到位的服务囊括了健身、瑜伽、美容和美发；除了各具特色的陶源酒家、厨房制造、咸亨酒店，还有纯正川菜风味的鼎厨川菜，上井日本精致料理更把原汁原味的日本风味演绎到极致 这项目的定位确实可以定位成城市购物网点。辐射整个城市。但问题是和周边的万象城市如何竞争，因为它们都在同一个定位和磁场内。相对万象城，此项目是否会在定位中要考虑差异和客户群体问题。因此在未来的 PROMOTION 中是否应该和万象城有点差异。另外也要考虑中信城市广场的竞争，因为她也在磁力场的范围里。确实今天
23、是成功，明天如何？未来经营的路线是否要有设想。商业营运难的地方不是今天，是明天如何持续能生存下去。位处深圳传统商圈，国际品牌名店、时尚百货做得不怎么样，目前主要以餐饮带动人群。深圳金牌地产顾问有限公司- 19 -深圳金牌地产顾问有限公司- 20 -广州正佳广场正佳广场亚洲体验之都深圳金牌地产顾问有限公司- 21 -正佳广场和天河城在上世纪 90 年代初都是作为国务院批准的、在广州设立的两个中外合资商业零售试点单位。天河城至 2010 年已是开业的第十四个年头；而正佳广场因为资金原因，一度作为烂尾楼，搁置在天河最繁华的地段。 如今，正佳广场几经坎坷，终于以“亚洲首个体验游乐园” 的巨无霸姿态与世
24、人见面。虽然正佳广场已是十多年前的规划设计，但今天仍能超越群雄，取得亚洲购物中心霸主地位。一度作为烂尾楼的正佳广场凭什么称霸？ 本研究对正佳广场的开发背景、定位、规划设计、招 商推广及后期的经营管理进行了深度的解剖，以分析其在设计、策划、经营等方面的成功独到之处。 一、正佳广场概述 正佳广场位于天河路与体育东路交汇处，连通 6 万平方米的市民广场。在城市中轴黄金核心，是华南最大交汇点，13 米过道直驳地铁一号线与三号线换乘站，与广佛地铁、珠三角城市轻轨网络连为一体。地上七层，地下两层半东塔楼：48 层五星级酒店式公寓西塔楼:：3 0 层超甲级写字楼。约 100000 个国内外品牌同场经营。 正
25、佳广场以体验式购物为主题，采用剧场式的商业空间布 局，设计日顾客流量 80 万人次，是集购物、休闲、娱乐、 餐饮、康体、商务于一身的超大型购物中心。二、经济技术指标 占 地 面 积 ：5.7 万平方米 总建筑面积：42 万平方米 总 投 资 额 ：约 40 亿元人民币 功 能 定 位 ：大型都市 MALL 停 车 位： 1500 个 投 资 商：大鹏集团 发 展 商：广州正佳企业有限公司 物 业 管 理：广州市正佳物业管理有限公司 建筑设计单位：美国捷得建筑事务所、广州市设计院 项 目 地 址：广州市天河区天河路 228 号 三、相关研究1、珠三角经济一体化的发展 深圳金牌地产顾问有限公司-
26、22 -1.1 珠三角经济格局 珠三角经过多年的发展与历史的沉淀，目前已经逐步形成以广州为顶点，东西 两翼发展，珠海、深圳为地线，南沙为中心，各经济因子点状散布着城市的空间经济格局。 向西延伸：广州番禺顺德中山珠海 向东管伸：广州东莞深圳惠州 广州是珠三角经济格局的核心，而天河区又是广州的商业中心，由此可见，天 河区在珠三角商圈 占据重要的地位。 1.2 一小时经济商圈的构筑 根据珠三角洲经济区城际快速轨道交通线网规划构想，珠三角将修 590 多公里的轨道网（轻铁网） ，轨道网的线网架构分为三部分，两条主轴、三条放 射线（接驳支线）和两条联络线。按照这一线网布局和规划标准，建成后的城 际轨道网
27、将贯通广州、深圳、珠海等珠三角经济区九个主要城市，以广州为中 心，一小时内分别可达珠三角九个城市。 2、天河第一商圈的形成 在天河 5-10 年发展蓝图上，将会形成“双环”结构的新商业中心，即以天河体育中心为轴心约 10 平方米公里的地区将建设成为广州市的中央零售区，与珠江新城形成的广州中央商务区紧密联系，成“双环” 结构。按计划，到 2010 年，天河区社会商品零售总额将达 279.78 亿元，年均增长 12%， 因而天河区也将有实力 成为华南“第一 商圈 ”，发展潜力无限。正佳广场处于目前广州第一大商圈核心地，有 80 万强大的消费群体支持。同时 交通比较便利，也带来了其它地方的消费群体。
28、从开始偶尔一天人潮超 10 万 / 人次，到 2010 年春节连续七天每天人潮超 60 万 / 人次。加之在它西边的天河城广场，十四年商圈的人气积聚，为正佳广场增添了商机无限的光环。 3、交通成熟八位一体交通网点正佳广场位于天河路与体育东路交汇处，与天河城比邻，正对体育中心， 西通广州第一市民广场，具有优越的 地理位置及交通状况。正佳广场集地 铁站、公交车站、巴士站、自驾车站、 停车场、的士站、各大明盘上落车点、 直通飞机场站、火车站站点八大交通 功能于一体，瞬间即通达全城与珠三角。 3.1 60 多条公交线 正佳广场四面环路，有 60 多条公交线路在广场前设站，公交线路幅盖广州八大区，在广州
29、的任何深圳金牌地产顾问有限公司- 23 -地方都可以轻松到达正佳广场。 3.2 地铁第一大站 + 火车站点 正佳广场交通图 正佳广场西面的宏城商业广场将改建为下沉 6 米与天河体育中心连成一体的大型市民广场。市民广场直接连通地铁体育西站，体育西站是地铁一号线与三号 线唯一换乘站以及地铁三号线支线折返的第一大站，将与正佳广场负一层 13 米 宽的过道相连通，同时在广场的东北面，正佳广场夹层和负一层均与地铁一号 线的体育中心站及三号线支线的天河东站直接连通，正佳广场占尽地铁方便、快捷的优势。 3.3 直通飞机场站点 在正佳广场的南面是一个约 700 平方米的广场，设置大巴、村巴上落点，过境大巴将广
30、州 新机场、澳门新机场 、香港新机场 连成一体。 3.4 村巴广州第一大站 广州市郊及珠江三角洲的屋村村巴也将 正佳广场变成 到达广州的第一站。 3.5 出租车站点 正佳广场负一层在商场出口设有室内出租车上落客点 ，并通过负一层完全开放，挑高至七 层的中庭观光电梯，为全场人群提供便利的出租车接送服务。 3.6 1500 个停车位 正佳广场地下 2 层，设有 1500 个停车位的大型停车场，全面满足自驾车的停车需求。 4 、消费群体的成熟 随着中国与国际社会的进一步接轨，对零售市场而言，这意味着将有更多的外资零售企业进入中国，进入广州。 从经济发展水平看，广州在 2004 年的时候按户籍人口计算
31、 GDP 达到 4141 亿元，远远超出了深圳金牌地产顾问有限公司- 24 -用来作为支撑一个地区和城市发展购物中心的 300 0 美元的最低标准。现在经济更上一层楼。而一小时经济商圈的构筑，为正佳广场带了跨区域的消费者，正佳广场的发展前景无可限量。 天河是商住及写字楼密集区，如中信广场、大都会广场、市长大厦、金利来中 心、建和中心、广州国际贸易中心、广东外经贸大厦等高层写字楼，据了解现天河区总人口约 80 万人，远远超过一般大型购物中心市场份额覆盖面必须不少于 50 万人的固定消费群的标准，而且这部分人基本上是中高收入阶层，经济条件比较好。这一居民结构，使正佳广场拥有一个相当数量的中高收入消
32、费群体。 5、竞争环境目前正佳在广州的主要竞争对手有：天河城广场、中华广场、万国广场、广百广场，其中以中华广场的面积最大，天河城广场利润最高。根据地段和经营类型，以及正佳的目标分析，天河城是正佳的主要竞争对手。根据目前珠江三角发展情况，天河城作为最早的 MA LL 探索者，迄今年租金收入为 2-3 亿元人民币。广州天河城商 业面积约为 12 万平方米，投资总额为 10 亿人民币；正佳广场约 30 万平方米，投资额约为 40 亿人民币，正佳广场在规模上与天河城类比，具有非常明显的商业竞争优势。据统计，与正佳广场位于相同地位置的天河城消费者中 7 0 % 都不是广州本地人， 主要是珠三角乃至全国的
33、客人，覆盖的是番禺、顺德、佛山等地的人口。现在佛山人只在当地消费日用品 ，多数珠宝 、首饰等都到广州来购买，天河城就是一个主要的消费地。 如今，正佳广场相对天河城而言，无论是从规模上，还是功能组合、规划设计上，都更胜一 筹，因而正佳广场的发展前景是无可估量的。6、系统定位正佳广场率先引进世界先进的体验经济模式，将购物与“体验” 融合，并以超前三十年的商业规划，成就了“亚洲首席体验式购物乐园”的地位，成为与拉斯维加斯、纽约第五街、东京银座并肩的体验经济巨人。依托南中国的核心商业位置、 42 万平方米罕见浩大的规模、划时代的建筑设计，打造亚洲体验之都。让愉悦贯穿购物的每一个细节 ，让身心进入舒畅的
34、旅程，让广 州的市民 、珠三角的市民、甚至全国的游客， 尽情体验国际尖端的商业文明 。6.1 目标商户定位 深圳金牌地产顾问有限公司- 25 -正佳广场在目标商户定位时坚持招好租户，而不是付最高租金的租户。因此， 正佳在挑选目标商户（经营商家）时相当严格，所挑选租户的经营内容是以国际化为标准，例如法国、美国、德国、英国、意大利 、日本等品牌经营。 从目前正佳的商户组合来看，入驻正佳商户要么是老字号的品牌商户，要么是以个性特色独树一帜的魅力商户，要么是优秀的品牌商户。 但是这些优秀的商户愿意承受的租金是很有限的，因为这些优秀商户有品牌， 有形象， 通 常是地主方主动邀请他们来为自已的商业项目增添
35、光彩， 提高档次，他们具备压低租金入驻的条件。 6.2 目标消费群位正佳广场定位是具有国际知名度的、以时尚文化为主题的超区域性购物中心。 因此，其目标消费群定位是： 主力消费层：3-60 岁的新世代家庭 次主力消费层：珠三角及港澳、境外旅游团体 派生消费层：东南亚旅游团体。6.3 承载客流量定位日均客流量超过 80 万，可供 40000 人同场同时消费，每年吸引世界各地 200 万个家庭到场。6.4 主题定位开发商将正佳广场定位为“亚洲首个体验式购物乐园”，以巨无霸姿态扛起体验经济大旗，强化零售娱乐化和娱乐零售化。上面对比可看出，正佳广场虽然并不是规划最大的，但当其他购物中心还停留以购物为主题
36、的第一代购物中心时，正佳已向前先迈进了一步，创新将主题定位为体验式游乐园，强调购物中的获得的休闲与娱乐，真正体验到购物的乐趣。深圳金牌地产顾问有限公司- 26 -6.5 规模定位 天河城和其他购物广场一样，存在娱乐配套设施比率低的特点，在里面消费的多为白领阶层和游客，而且以购物为主，不能满足人休闲、娱乐的要求。因此， 建筑面积 30 万平方米，集休闲、娱乐、购物于一体的正佳广场，有最大的室内空间及最理想的设计让其有最大发挥空间去配置最完美的功能组合，这是其他商场无可替代的。6.6 经营方式定位 正佳广场除了专门规划的 M 层商铺作为出售外，其余都采取只租不卖。 6.7 经营功能定位 7、正佳广
37、场总功能布局 在国外，购物中心最大的特点就是休闲，顾客甚至可以在购物中心玩过山车。 建筑面积达 30 万平方米的正佳广场，借鉴国外购物中心成功的经验，增加了很多休闲配套设施，其购物设施的比例只占广场总面积的 52，剩下的 48为娱乐与餐饮场所。娱乐设施有 1 万多平方米的游乐中心，1000 平方米的真冰溜冰场，还有 10 个电影院，同时将不少室外的游乐设施搬进了室内，如冲浪等。餐饮总面积达 3 万平方米。总的来说，正佳广场由零售、娱乐、餐饮、会展、康 体、休闲八大功能组成，具体分析如下：深圳金牌地产顾问有限公司- 27 -正佳广场 F1 功能布局分析：深圳金牌地产顾问有限公司- 28 -正佳广场 F2 功能布局分析：深圳金牌地产顾问有限公司- 29 -正佳广场 F3 功能布局分析：深圳金牌地产顾问有限公司- 30 -正佳广场 F4 功能布局分析：
