1、郑州市郑东区商务金融地块可行性分析报告二一一年三月目录郑州市郑东区商务金融地块可行性研究报告- 2 -第一节 项目概况 .21.1 项目区位 .21.2 经济技术指标 .4第二节 郑东新区城市规划 .62.1 郑东新区规划 .62.2 建设理念 .9第三节 郑州市房地产市场宏观分析 .113.1 郑州市房地产市场背景分析 .113.2 重点政策分析 .133.3 房地产行业发展分析 .153.4 房地产发展小结 .17第四节 郑州市房地产市场现状 .194.1 土地市场分析 .194.2 商品房市场分析 .234.3 郑东新区市场分析 .304.4 房地产整体市场小结 .32第五节 郑州区房地
2、产主要楼盘项目调研情况 .345.1 住宅商品房市场情况 .345.2 住宅二手房市场情况 .395.3 写字楼市场情况 .395.4 商业综合类项目市场情况 .46第六节 项目分析与构想 .516.1 项目 SWOT 分析 .516.2 项目营造思路 .517.1 方案比较 .567.2 方案经济测算主要指标对比 .57附件 1：各方案详细测算表 .59第一节 项目概况1.1 项目区位郑政东出（2010）066 号地块位于金水东路北、东风东路西。具体四至范围是：郑州市郑东区商务金融地块可行性研究报告- 3 -东至东风东路，南至金水东路，西至众旺路，北至正 义路。该区域是郑州市的中央商务区,也
3、是郑东新区的核心区，规划面积约 3.45 平方公里，是由两环 60 栋高 层建筑组成的环形城市，内环建筑高 80 米，外 环建筑高 120 米，两环之间是繁华 、舒适的商 业步行街和 24 小时不夜城。 环形建筑群中间布置有国际会展中心、河南省艺术中心和高达 280 米的会展宾馆等标志性建筑。地 块航拍图 地块周边环境实景 地块内：郑州市郑东区商务金融地块可行性研究报告- 4 - 地块东：东风东路 地块南：金水东路1.2 经济技术指标本项目各项经济技术指标如下：挂牌编号 郑政东出（2010）066 号地块用地性质 商务金融出让年限 40 年容积率 6绿地率 30%建设用地面积（平方米） 127
4、128.47郑州市郑东区商务金融地块可行性研究报告- 5 -总建筑面 积(平方米) 762770.8备注：1、该地块挂牌出让的详细资料和具体要求， 见挂牌出让文件。但因挂牌出 让文件需于 2011 年 3 月 22 日-2011 年 4 月 18 日之间方能取得，故目前本报告中无法体现详细要求（已委托合作方购买，并快递给我公司）；2、挂牌起始价、保证金和增加幅度：本地块挂牌出让起始价为 88960 万元，竞买保证金为 63000 万元，增价幅度为 500 万元。可见，政府 对该地块的重视程度及未来价格提升空间的良好预期；3、申请人可于 2011 年 4 月 8 日至 2011 年 4 月 18
5、 日 12 时前，提出书面申请，交纳 保证金的截止时间为 2011 年 4 月 18 日 12 时；对于符合条件的，将在2011 年 4 月 18 日 12 时前予以确认；4、本次挂牌报价时间和地点：1）挂牌期限：2011 年 4 月 8 日至 2011 年 4 月19 日；2）报价时间：011 年 4 月 8 日至 2011 年 4 月 19 日，截止时间为 4 月 19 日16 时；5、挂牌时间截止时，有竞买人表示愿意继续竞价，转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。6、特别注意事项：“价高者得”原则确定竞得人。郑州市郑东区商务金融地块可行性研究报告- 6 -第二节 郑东新区城市规划2.1
6、郑东新区规划郑东新区是是河南省委、省政府推进城市化建设，把郑州打造成为国家区域中心城市而采取的一项重要举措。根据郑州市总体规划（1995 年至 2010 年），由日本黑川纪章事务所进行方案设计的新区规划，引入生态城市、环形城市、共生城市、新陈代谢城市、地域文化城市等先 进的发展理念，远景概念范围 115 平方公里（其中起步区 33 平方公里），规划总人口 120 万人。郑东新区主要包括中央商务区、商住物流区、龙湖区、龙子湖高校园区、科技物流园区等功能组团。目前，郑东新区从行政区划上尚属于郑州市金水区，但实际为独立运营单位。其具体规划如下：2.1.1 规划的背景和过程开发建设郑东新区是省委省政府
7、、市委市政府为更好应对中国加入 WTO 所带来的机遇和挑战，尽快适 应经济全球化的发展潮流，稳步推进城市化进程，提升城市品位，为把郑州建设 成为国家区域性中心城市而采取的重要举措。按照 1998 年国务院批复的郑州城市总体规划（1995 年至 2010 年）的要求，郑州市区人口发展长远目标为 500600 万，城市化水平达 7080%。目前， 郑州中心城区规模偏小，而且受 陇海、京广 铁路交叉分割，拓展空间受到制约，与近亿人口大省省会城市的地位和建设全国区域性中心城市的目标远不相适应，因而必须寻求新的发展空间,按照 21 世纪国际现代化城市的功能要求对省会郑州总体规划进行完善、修编，这是规划郑
8、东新区的主要背景。在这个前提下，为了保证郑东新区规划体现新世纪、新郑州、高起点、高品位的要求，我们于 2001 年9 月对郑东新区远景总体概念规划采取国际招标的方法进行。经过多方考察和商务谈判， 选定日本黑川纪章事 务所、法国夏氏事 务所、美国 SASAKI 公司、中国城市规划设计院等 11 家单位参与规划设计竞争。经以中国建筑学会理事长（原建设部副部长）宋春华和建设部总规划师陈晓丽为评审组长的 30 多位国内外专郑州市郑东区商务金融地块可行性研究报告- 7 -家反复评审，日本黑川纪章方案以其先进的理念和独具魅力的设计获得专家们的一致好评，最终脱颖而出。随之，我 们将规划方案向社会公开展示并
9、进行了问卷调查，90% 以上市民赞同黑川方案。在此基 础上，2002 年 3 月市人大常委会通过决议，以地方法规形式对规划方案予以确认。我 们将方案及时向省委、省政府领导作了汇报，并按照有关法定程序，经过逐级审批，报国务院备案。 （2002 年 7月在世界建筑师联盟年会上，黑川纪章先生因设计郑东新区规划等方案而获得首届“城市规 划设计杰出奖 ”）。2.1.2 规划的内容郑东新区远景概念规划范围 150 平方公里（其中起步区 33 平方公里），西起原 107 国道，东至京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快速路。共分六个功能区：（1）CBD ，是 郑 州市的中央商务区,也是郑东新区的核心区，
10、规划面积约 3.45 平方公里，是由两 环 60 栋高层建筑组成的环形城市，内环建筑高 80 米，外环建筑高 120 米，两环之 间是繁华、舒适的商 业步行街和 24 小时不夜城。 环形建筑群中间布置有国际会展中心、河南省艺术中心和高达 280 米的会展宾馆等标志性建筑。 （2）商住物流区 ,是 CBD 的功能支撑区，规划面积约 23 平方公里，是以机关单位、公益设施、现代服务业及批发、物流、居住等功能为主体的综合区。（3）龙湖区，规划面积约 40 平方公里，其中 龙湖规划面 积约 6.08 平方公里左右，是郑东新区规划的点晴之笔，与流经市区的几条河流、郑州国家森林公园等构成城市生态区。伸入龙
11、湖的半 岛为 CBD 副中心，规划面积约 0.48 平方公里；CBD副中心是由高度为 100 米的写字楼、宾馆和特色住宅等组成的另一个环形城市，其间有湖中湖，是商务、居住、旅游、娱乐和休闲的胜地。CBD 中心和 CBD 副中心通过 3.7 公里长的运河相连，形成一个“如意”型，运河两岸是 45 米高的建筑。（4）龙子湖高校园区，规划面 积约 22 平方公里，主要由高等院校组成。高校园区内规划有龙子湖，取“望子成龙”之意。湖面伸入各大学校区，湖中有近两千 亩的湖心岛， 岛上规划有图书馆 、体育 场等公共设施。龙 子湖通过运河与龙湖及其他河渠相连，是郑东新区生态 水系的重要组成部分，也为高校园区的
12、莘莘学子们创造了优美独特的学习和生活环境。 （5）科技物流园区,规划面积约 18 平方公里，主要用于安排科研院所和公路物流港等物流产业项目。 （6）国家郑州经济技术开发区，规划面 积约 50 平方公里，已开发 15 平方公里左右，是郑东新区的工业支撑郑州市郑东区商务金融地块可行性研究报告- 8 -区。六个功能区相辅相成，相得益彰，使 郑东新区成 为既有优美的生态景观、人居环境和良好的城市形象，又兼具强劲产业支撑和雄厚发展实力的新城区。2.1.3 规划的特色规划引入先进的城市发展理念，风格独特， 靓点突出。主要表现在五个方面：一是生态城市。通过道路、河渠、湖泊的 绿化建设构建生 态回廊，并将龙湖
13、生物圈与嵩山生物圈、黄河生物圈有机相连，形成生 态城市。二是环形城市。通过规划科学、布局合理的环形道路及 CBD 和 CBD 副中心的 环形建筑群形成了一个独具魅力的环形城市。三是共生城市。新区规划重视 城市发展与自然生态保护相协调和保持历史、现实与未来的延续性，体 现了新区与老城、传统与现代、城市与自然、人与其他生物的和谐共生。四是新 陈代谢城市。借用生物学的概念，通过组团式发展、营造良好的生 态系统，促 进城市的可持 续发展，体 现了新陈代谢的理念。五是地域文化城市。规划体现了东方文化特 别是中原文化特色，根据 龙的传说及湖的形态，把规划中的人工湖取名为龙湖；CBD 和 CBD 副中心两个
14、环形城市，通过运河连结，构成象征吉祥和谐的巨型“如意”；六棱塔形的会展宾馆及引入我国传统的“ 四合院 ”、“九宫格” 式建筑理念的商住建设等，彰显出浓厚的传统文化内涵、鲜明的城市个性和独特的城市空间形象。郑州市郑东区商务金融地块可行性研究报告- 9 -2.2 建设理念郑东新区建设理念：打造一个“生态城市、共生城市、新陈代谢城市、环形城市”的现代化新城。2.3 建设进展1、截至目前，郑东新区景观绿化面积达 1400 万平方米，建设城市公园 40 多个，整体规划绿化率达到 49.66%，人均 绿地 47.11 平方米，其中 CBD 绿化率突破 51%。2、目前郑东新区已建成小学 5 所、中学 4
15、所、幼儿园 6 所，中小学在校学生近 1 万人，初步形成了较为 完备的现代教育体系。同时， 15 所高校组成的龙子湖高校园区，使郑东新区成为 高级人才最集中的区域；省疾控中心、市紧急救援中心建成投入使用，省直三院、颐和医院基本建成即将投用，洛阳正骨医院和市儿童医院开工建设，10 余个医 疗卫生网点投入运行，综合医疗卫生服务网络正在形成；建成了 10 个社区和社区服务站，数字化社区建设取得成效。社会保障体系不断健全，居民医保参保人数累计突破 3 万人。郑州市郑东区商务金融地块可行性研究报告- 10 -3、目前，已有 3000 家企业在郑东新区注册，日本日立、荷兰马士基、美国强生、中石油、中石化等
16、 25 家世界 500 强企业和 47 家国内 500 强企业在郑东新区设立了分支机构或参与项目投资、管理。仅 2010 年，就有近 900 家企业进驻东区；CBD 已确定进驻 各类金融机构 73 家， 实际入驻 68 家，其中省级银行总部6 家，金融业态基本涵盖金融所有领域，金融集聚区建设卓有成效；河南煤化工集团、平煤神马能化集团、河南中烟 3 家营业额超千亿的大型企业总部已入驻东区，华能、大唐、国电、 华电、中电投等 5 大发电集团河南分部等全部落户东区，总部经济渐 成规模；喜来登、万豪、丽笙等国际一线品牌酒店先后在东区投资经营。在建和建成的五星级酒店客房数突破 1800 间，五星级酒店规模超过老城区总和；4、2010 年郑东新区固定资产投资首次破 200 亿元，年度财政总收入首次破百亿元。固定资产投资达 220.36 亿元，同比增 长约 47.97 %；完成地方财政收入81.91 亿元，同比增长 154.61%，其中一般 预算收入完成 22.09 亿元，同比增 长112.64%。全年新开工项目 62 个，同比增 长近两倍。固定资产投资、地方财政收入、地方一般预算收入和出口 总值四项指标增幅均居全市第一，新开工项目数和增幅达历史新高，东区进入了开发建设以来的最好时期。
