1、维修基金使用范围 发表日期：2006 年 1 月 17 日 【编辑录入：郑乔】 物业维修基金使用范围第一部分 房屋共用部位共用设施维修基金使用范围 （一）房屋本体： 拆换加固受损房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等） ，恢复承载能力。 整体修缮户外墙面、顶棚、踢脚线、外檐、雨篷抹灰层或块料面层。整体修缮公共部位楼地面面层。 玻璃幕墙整体灌注结构胶，更换变形铝合金框架、损坏玻璃。 （铝塑板墙面参照执行） 户外走廊通道、楼梯间、门厅、地下室门窗整体修换。 （二）公建配套： 1 、道路（路幅宽 7 米以下）：路面破损 50% 以上，整体修复路面、路沿。2 、绿地：经验收
2、投入使用一年后，原有绿地率下降 30% 的，进行补栽、补植。 3 、公益性设施（休闲椅凳、垃圾桶、亭廊、台、池、雕塑、游乐场、健身设施等）：经验收投入使用三年后，设施自然损坏需修换的。 4 、小区围墙及大门：因自然损坏影响安全和使用需要整体修缮、更新的。第二部分 共用设备维修基金使用范围 （一）垂直电梯 1 、机房部分： 1 ）曳引机组：更换电动机定子、转子、轴承；减速器轴承、蜗杆、从动轴。 2 ）限速安全系统：更换限速器、安全钳、涨紧轮。 3 ）控制屏：更换主控板、励磁板、电源板。 4 ）选层器：整体更换。 5 ）终端保护装置：更换上、下极限杠杆、钢丝绳、钢丝绳涨紧装置。 2 、井道部分：
3、1 ）轿厢、轿架：更换轿厢、操纵箱（内召） 、超满载装置、安全钳。 2 ）自动门机构：更换轿门安全触板、开关门电机。 3 ）导轨：更换变形损坏部件。 4 ）导靴：整体更换。 5 ）曳引钢丝绳：全部更换。 6 ）对重：更换导靴。 7 ）缓冲器：更换缓冲弹簧或活塞。 3 、厅站部分： 1 ）召唤按钮箱（外召）：各层全部更换。 2 ）层楼指示器：各层灯具、线路全部更换。 （二）中央空调 1 、空调压缩机部份： 1 ）活塞式压缩机：更换气缸套、盖，更换活塞、气阀、连杆衬套、轴瓦、轴封器、截止筏，更换油泵泵体、齿轮、转子、轴承，更换联轴器柱销、档圈、传动组。 2 ）离心式压缩机：更换电动机、主轴、工作叶
4、轮组件、轴承、进口导叶。 3 ）螺杆式压缩机：更换转子、平衡活塞、轴承、卸载滑筏。 2 、中央空调给水：更换钠离子交换器、各类水泵、膨胀水箱、 150 以上（含 150 ）管道、阀门、过滤器，修换电机绕组、绝缘。 3 、冷凝器：更换阀门、管道。 4 、蒸发器：更换阀门，修换壳管、盘管。 5 、膨胀阀：更换。 6 、控制系统：更换主控板。 7 、辅助设备：更换油分离器、贮液器、过滤器、电磁阀、压力控制器、油压差控制器、冷却塔外壳及通风机。 8 、风机盘管：更换风机、盘管。 9 、新风及变风量机组：更换风机、电动机、表冷器、控制箱。 10 、双效溴化锂吸收式机组：更换各类泵及电机，修换发生器、吸收
5、器、引射器、 U 型管、换热器、蒸发器、冷凝器。 11 、通风设备：整体更换风机、风扇、散流器、除尘器。 （三）锅炉 1 、炉体：整体更换下降管、水冷壁、耐火砖炉墙、炉胆、烟管。 2 、水处理设备：更换水泵，阴、阳离子交换器。 3 、燃煤炉燃烧器：修换齿轮变速箱、风机、出渣机、炉排。 4 、燃油、燃气炉燃烧器：修换风机、气泵、油泵、雾化器、电磁阀、调节阀，油咀。5 、供热设备：更换分汽缸、换热器。 （四）电气系统 1 、强电： 1 ）高压柜：更换各类柜体、仪表，修换断路器、隔离开关、负荷开关、操纵机构、互感器、熔断器、避雷器、接地开关、手车及机械闭锁电器连锁。 2 ）变压器：更换冷却风扇、控制
6、箱、柜体、温度指示仪、绝缘油，修换绕组、绝缘、油枕、散热片。 3 ）低压电器：电动机整机更换（ 5kw 以上） ，转子、定子绕组修换（ 10kw 以上） ，更换蓄电池、不间断电源，更换各类柜体、仪表，修换断路器、开关及接触器（ 100A 以上） 、互感器、隔离器、电容器，整体更换配电箱、控制箱、照明箱，全部更换照明灯具、线路、插座。 2 、弱电： 1 ）电话通讯：修换各类型程控交换机，更换交接箱、中继箱。 2 ）广播音响：更换全部音箱、扬声器、音响布线。 3 ）电视系统：修换卫星抛物面天线、接受机，全部更换同轴电缆分配箱。 4 ）火灾报警：修换区域报警、集中报警控制器，全部更换探测器、报警器。
7、 5 ）安保监控：修换对讲主机、更换对讲控制线路、更换电视监控控制台、监视器（多画面） ，小区周边防范的远红外探头（ 5 米以上）和彩色摄像头（多方位、多焦距） ，修换入侵报警系统。 6 ）综合布线系统：整体更换配线箱、交接箱、电缆、光缆，全部更换适配器。 （五）消防设备： 1 、 整体更换防火卷帘，更换防火门、防排烟风机、排烟防火阀。 2 、消防给水：修换消防泵，更换泵接合器，整体更换消火栓箱，全部更换喷淋装置，整体翻修水池，更换 150 以上（含 150 ）管道、阀门。 （六）给排水： 1 、生活给水：整体翻修水池、水箱，更换水泵、电机、液位控制器、气压水罐、 150 以上（含 150 ）
8、管道、阀门，水泵维修需解体更换叶轮、泵轴。 2 、排水设备：全部更换排水管、水封，整体更换管道，翻新化粪池、窨井、检查井、雨水井，更换动力、有源化粪池动力设备。 （七）质量要求： 设备在修复后必须达到完好。按其出厂标准，总体各项性能指标达到原产品标准的 90% 以上，正常运转能耗不得高于原产品标准的 110% 。必要时，由行业主管部门或技术监督部门进行测试。物业维修基金使用范围 2006 年 3 月 28 日 14:33:31 我是业主网资讯中心第一部分 房屋共用部位共用设施维修基金使用范围 （一）房屋本体： 拆换加固受损房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等） ，
9、恢复承载能力。 整体修缮户外墙面、顶棚、踢脚线、外檐、雨篷抹灰层或块料面层。整体修缮公共部位楼地面面层。 玻璃幕墙整体灌注结构胶，更换变形铝合金框架、损坏玻璃。 （铝塑板墙面参照执行）户外走廊通道、楼梯间、门厅、地下室门窗整体修换。 （二）公建配套： 1 、道路（路幅宽 7 米以下）：路面破损 50% 以上，整体修复路面、路沿。 2 、绿地：经验收投入使用一年后，原有绿地率下降 30% 的，进行补栽、补植。 3 、公益性设施（休闲椅凳、垃圾桶、亭廊、台、池、雕塑、游乐场、健身设施等）：经验收投入使用三年后，设施自然损坏需修换的。 4 、小区围墙及大门：因自然损坏影响安全和使用需要整体修缮、更新
10、的。 第二部分 共用设备维修基金使用范围 （一）垂直电梯 1 、机房部分： 1 ）曳引机组：更换电动机定子、转子、轴承；减速器轴承、蜗杆、从动轴。 2 ）限速安全系统：更换限速器、安全钳、涨紧轮。 3 ）控制屏：更换主控板、励磁板、电源板。 4 ）选层器：整体更换。 5 ）终端保护装置：更换上、下极限杠杆、钢丝绳、钢丝绳涨紧装置。 2 、井道部分： 1 ）轿厢、轿架：更换轿厢、操纵箱（内召） 、超满载装置、安全钳。 2 ）自动门机构：更换轿门安全触板、开关门电机。 3 ）导轨：更换变形损坏部件。 4 ）导靴：整体更换。 5 ）曳引钢丝绳：全部更换。6 ）对重：更换导靴。 7 ）缓冲器：更换缓冲
11、弹簧或活塞。 3 、厅站部分： 1 ）召唤按钮箱（外召）：各层全部更换。 2 ）层楼指示器：各层灯具、线路全部更换。 （二）中央空调 1 、空调压缩机部份： 1 ）活塞式压缩机：更换气缸套、盖，更换活塞、气阀、连杆衬套、轴瓦、轴封器、截止筏，更换油泵泵体、齿轮、转子、轴承，更换联轴器柱销、档圈、传动组。 2 ）离心式压缩机：更换电动机、主轴、工作叶轮组件、轴承、进口导叶。 3 ）螺杆式压缩机：更换转子、平衡活塞、轴承、卸载滑筏。 2 、中央空调给水：更换钠离子交换器、各类水泵、膨胀水箱、 150 以上（含 150 ）管道、阀门、过滤器，修换电机绕组、绝缘。 3 、冷凝器：更换阀门、管道。 4
12、、蒸发器：更换阀门，修换壳管、盘管。 5 、膨胀阀：更换。 6 、控制系统：更换主控板。 7 、辅助设备：更换油分离器、贮液器、过滤器、电磁阀、压力控制器、油压差控制器、冷却塔外壳及通风机。 8 、风机盘管：更换风机、盘管。 9 、新风及变风量机组：更换风机、电动机、表冷器、控制箱。 10 、双效溴化锂吸收式机组：更换各类泵及电机，修换发生器、吸收器、引射器、 U 型管、换热器、蒸发器、冷凝器。 11 、通风设备：整体更换风机、风扇、散流器、除尘器。 （三）锅炉 1 、炉体：整体更换下降管、水冷壁、耐火砖炉墙、炉胆、烟管。 2 、水处理设备：更换水泵，阴、阳离子交换器。 3 、燃煤炉燃烧器：修
13、换齿轮变速箱、风机、出渣机、炉排。 4 、燃油、燃气炉燃烧器：修换风机、气泵、油泵、雾化器、电磁阀、调节阀，油咀。 5 、供热设备：更换分汽缸、换热器。 （四）电气系统 1 、强电： 1 ）高压柜：更换各类柜体、仪表，修换断路器、隔离开关、负荷开关、操纵机构、互感器、熔断器、避雷器、接地开关、手车及机械闭锁电器连锁。 2 ）变压器：更换冷却风扇、控制箱、柜体、温度指示仪、绝缘油，修换绕组、绝缘、油枕、散热片。 3 ）低压电器：电动机整机更换（ 5kw 以上） ，转子、定子绕组修换（ 10kw 以上） ，更换蓄电池、不间断电源，更换各类柜体、仪表，修换断路器、开关及接触器（ 100A 以上） 、
14、互感器、隔离器、电容器，整体更换配电箱、控制箱、照明箱，全部更换照明灯具、线路、插座。 2 、弱电： 1 ）电话通讯：修换各类型程控交换机，更换交接箱、中继箱。 2 ）广播音响：更换全部音箱、扬声器、音响布线。 3 ）电视系统：修换卫星抛物面天线、接受机，全部更换同轴电缆分配箱。 4 ）火灾报警：修换区域报警、集中报警控制器，全部更换探测器、报警器。 5 ）安保监控：修换对讲主机、更换对讲控制线路、更换电视监控控制台、监视器（多画面） ，小区周边防范的远红外探头（ 5 米以上）和彩色摄像头（多方位、多焦距） ，修换入侵报警系统。 6 ）综合布线系统：整体更换配线箱、交接箱、电缆、光缆，全部更换
15、适配器。 （五）消防设备： 1 、 整体更换防火卷帘，更换防火门、防排烟风机、排烟防火阀。 2 、消防给水：修换消防泵，更换泵接合器，整体更换消火栓箱，全部更换喷淋装置，整体翻修水池，更换 150 ;以上（含 150 ）管道、阀门。 （六）给排水： 1 、生活给水：整体翻修水池、水箱，更换水泵、电机、液位控制器、气压水罐、 150 以上（含 150 ）管道、阀门，水泵维修需解体更换叶轮、泵轴。 2 、排水设备：全部更换排水管、水封，整体更换管道，翻新化粪池、窨井、检查井、雨水井，更换动力、有源化粪池动力设备。 （七）质量要求： 设备在修复后必须达到完好。按其出厂标准，总体各项性能指标达到原产品
16、标准的 90%以上，正常运转能耗不得高于原产品标准的 110% 。必要时，由行业主管部门或技术监督部门进行测试。 物管条例（草案）立法听证将关注三大焦点 2006 年 2 月 9 日 7:8:0 我是业主网资讯中心供水供电设施设备由谁维修养护？物业装修要不要设立行政许可？业主不参加业主大会，是否可视为赞同？与百姓生活息息相关的浙江省物业管理条例（草案） 的立法听证会将于 2 月 28 日上午举行。记者从省人大常委会法工委了解到，在广泛征求社会意见的基础上，上述三个问题引起了老百姓普遍关注，因此被列为立法听证会的主要内容。 焦点一：供水供电等设施设备由谁来维修养护？ 【案例】2005 年 11
17、月 8 日，杭州市广通云河福邸突然停水，严重影响 70 余户居民的日常生活。因小区内自来水管严重渗漏，物管和开发商之间相互推诿，问题长期不能解决。尽管住户按规定交足了水费，但由于损失浪费的这一部分费用无人承担，最后遭水厂强制停水。最终经当地政府出面，恢复了供水。 【草案】供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，由建设单位在物业竣工验收合格后 3 个月内移交给相关专业单位。物业未经竣工验收或竣工验收不合格的，相关设施设备不得交付使用。水电气热、通信、有线电视等专业单位，根据产权归属原则，依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。 【争议】草案没有明确“移交”是移交管理权还
18、是所有权。对此，在征求意见阶段形成不同意见。一种意见认为，应当明确规定移交管理权。因为供水供电等设施设备应属于业主共有，移交所有权是对业主权益的损害。另一种意见认为，应当规定移交所有权。根据产权归属原则，谁拥有所有权，谁就应当负责维修。如果业主拥有这些设施设备的所有权，维修责任就应由业主承担，反而不利于业主权益的保护。 焦点二：我家的房子能随意装修吗？ 【案例】最近，杭州市下城区两户邻居为了一只鞋柜闹上了法庭。市民庄某 2001 年买了一处老房子。在与隔壁邻居相邻的墙上，上一个房主敲了一个鞋柜。为此，隔壁邻居把庄某告上了法院。法院判定，鞋柜装在共用墙上是不争的事实，而这又是一堵承重墙，庄某室内
19、承重墙结构的擅自改变会给整幢房屋的安全带来不利的因素。同时，庄某家的鞋柜占用了邻居的墙体，出现了裂缝，存在安全隐患。法院支持邻居的请求，判定庄某将该共用墙体恢复到原来的样子。 【草案】条例草案规定了九种损害公共利益的禁止性行为，其中包括了损坏房屋承重结构，擅自改建、占用物业共用部分等行为。同时，条例草案还规定，业主装修应事先告知物业管理企业。物管企业应将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。业主应当遵守国家和本条例的规定和业主公约。物管企业也应加强对小区内的装修安全事项的巡查，对违反国家和条例规定以及业主临时公约、业主公约的行为，应予以劝阻、制止；如劝阻、制止无效，应报告业主委员会和有关行政管
20、理部门，及时作出处理。 【争议】条例草案总的思路是对物业装修进行事中、事后监督管理，并发挥相邻住户即利害关系人的监督作用，不对其设定行政许可。对此，一种意见认为，对于不涉及房屋安全的装修不应当设定行政许可，由业主自己决定。但对涉及房屋安全，特别是涉及建筑主体、承重结构，擅自改变房屋使用性质等装修行为，政府有必要进行事前管制，设定行政许可。另一种意见认为，对上述涉及房屋安全的装修行为应当直接设置禁止性规定，并对违反规定者予以处罚，而不应规定经过许可后就可以进行装修。 焦点三：业主逾期不参加业主大会，是否可视其同意？ 【案例】宁波某小区要修缮一处公共绿地，该小区有 340 户业主，业主委员会贴出公告以后，只有 100 户业主参加业主大会，不到法定人数，修缮之举只能作罢。 【草案】业主大会作出决定，须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约，业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案等的决定，必须
