1、,威海城市及房地产市场状况,部门：开发部2012年3月25日,备注： 本报告通过各类网络信息收集、整理、分析形成。由于信息不全，也未进行实地市场调研核实，本报告内容可能存在瑕疵 。,报告框架第一部分、威海城市解读第二部分、威海市房地产市场状况第三部分、文登城市及房地产情况,第一部分、威海城市解读,一、城市基本情况二、城市经济运行情况三、城市区位及发展前景四、分析与小结,一、城市基本情况,1、地理位置： 威海市位于山东半岛东端， 处在中国南北平分线上。威海市北、东、南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半岛和日本列岛隔海相望， 西与烟台市接壤。总面积5797平方公里，其中市区面积777
2、平方公里。海岸线长985.9公里。辖环翠区、文登市、荣成市和乳山市。,2、人口情况：,2010年末，威海市户籍总人口253万人，比上年底增加6385人。其中，市区人口65万人，比上年底增加3119人。所辖荣成市、文登市、乳山市人口分别为67万、58万人、57万人，荣成市、文登市人口比上年底均有不同程度的减少，乳山市人口略有增加。 全市有少数民族46个，2.92万人。,3、行政区划,威海市辖文登市、荣成市、乳山市3市和环翠区、威海火炬高技术产业开发区、威海经济技术开发区、威海工业新区（3个开发区管理委员会是市政府派出机构）4区，共50个镇、18个街道办事处、2536个村民委员会、339个居民委员
3、会。,机场,4、城市环境 威海三面临海，风光秀美，被誉为“东方夏威夷”，是中国居住环境最好、经济发展最快的城市之一。2003年获得了联合国“人居奖”，同时也是“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“中国优秀旅游城市”。威海还是“欧洲游客最喜爱的中国十大旅游城市之一。 5、 自然资源 （1）矿产：威海矿产资源较为丰富，已发现各类矿产45种，已探明储量矿产总值2000亿元，45种矿产潜在总值7200亿元。 （2） 旅游资源： 威海旅游资源丰富，有城市景观、海岛风光、海岸、温泉、历史遗迹、名山古刹等10种类型。形成了以市区为中心，“三山（圣经山、槎山、大乳山）两点（刘公岛、成山头）一条线（千里海岸线）
4、”的旅游格局。 （3）港口资源：威海是港口城市，沿海有等14家有经营资质的港口，港口码头有434个泊位，其中，万吨级以上泊位16个。 6、对外交通 威海交通发展迅速，已初步形成海陆空立体化交通网络。铁路开通了至济南、北京、青岛、淄博的旅游列车；航空开通了至北京、广州、哈尔滨、上海、深圳等几十条航线；海上开通了至韩国仁川、大连等航线。威海机场地处文登市大水泊镇，距市区30公里，距文登市、荣成市15公里，距乳山市40公里,7、优势产业,（1）运输设备产业 发展历史悠久，自然条件优越。全市规模以上企业81家。船舶制造业主要产品有多用途集装箱船、散货船、油轮、近海渔船、远洋捕捞船、玻璃钢游艇、客滚船等
5、；汽车及零部件产业拥有现代特拉卡系列轻型越野车等整车和轮胎、曲轴、连杆、轮壳、活塞环、齿轮、汽车内饰等各类汽车零部件产品。 知名企业：三角轮胎、成山轮胎、大宇造船、文登曲轴、东安黑豹、荣成华泰汽车等。 （2）食品医药产业 威海市的主要支柱产业之一，现有较大规模企业200家，拥有中国最大的苹果汁、医用高分子制品生产企业及多家中国水产食品骨干加工企业，其中水产加工品、冷冻调理食品、海带制品是国内最大的加工制造基地。 知名企业：华隆食品、威高集团、好当家集团等。 （3）机电工具产业 全市规模以上企业200多家，已形成以通用机械、印刷机械、木工机械、建筑机械、空港地面设备、机床附件、电动机、手动电动工
6、具等为主、门类齐全的产业格局。 知名企业：威达工具、木工机械、华东数控机床、华夏塔机和滨田印刷机械等。,（4）轻工纺织服装产业是威海市传统产业之一，现有较大规模企业300多家，已形成服装、家用纺织品、工艺饰品、皮革及制品、渔具等多个行业的聚集规模，是中国最大的地毯生产基地、渔具产品生产基地和家用纺织品生产基地。 知名企业：云龙绣品、金猴集团、山花地毯、光威渔具等。（5）电子信息产业 现有较大规模企业近200家。传真机、打印机、显示器、打印机关键部件、光纤电缆、通信电缆、传感器等产品在国内具有较高的市场占有率和较强的市场竞争力。,二、城市经济运行情况,威海市是中国经济发展最快和最具活力的地区之一
7、。自1987 年以来，威海市 GDP 年均增长18以上，是“中国综合经济实力50强城市”和“中国投资环境40优城市”，在中国最具竞争力城市排名中列第27位。 威海市与世界 160 多个国家和地区开展了经贸合作，韩国三星电子、三 星重工、现代汽车、日本三菱、伊藤忠、日本烟草、比利时贝卡尔特、英国 英维思、德国克虏伯等世界 500 强企业均已投资威海。,1、GDP 2011年全市实现生产总值2110.95亿元，按可比价格计算比上年增长10.7%。其中。三次产业结构继续优化：由2010年的8:56:36优化为2011年的8:4:38,第三产业所占比重提高了2个百分点。,2、CPI 2011年全年居民
8、消费价格总指数（CPI）为104.6%， 升幅较2010年同期扩大了1.9个百分点。低于全国水平，物价相对稳定。3、固定资产投资 全市完成固定资产投资1341.6亿元，增长22.7%，比上年提高4个百分点。投资结构不断优化。三次产业完成投资分别为27.05亿元、479.76亿元和834.79亿元，第三产业投资增幅比投资增幅高出4.9个百分点。三次产业投资比重为2:35.8:62.2。房地产投资平稳增长。全年完成房地产投资352.26亿元，增长30.6%，增幅比上年提高了1.8个百分点。4、财政收入 财政收支持续增长。2011全年完成财政总收入435.72亿元，增长20.4%。 5、城镇居民收入
9、 2011年居民人均可支配收入25290元，增长13.7%。农民人均纯收入12334元，增长17.3%。人民收入水平较高。6、城镇居民人均消费性支出 2011年城镇居民人均消费性支出 22457元，增长13.8%；,7、旅游业 旅游业发展稳定，2011年全年共接待海内外游客2414万人次，旅游总收入252.97亿元，分别增长12.3%和15.0%，其中国外游客42万人次，旅游外汇收入2.19亿美元，分别增长11.4%和14.1%。 威海交通、区位及环境优势吸引着外来人群选择到威海投资、养老、度假。外来置业人群主要来自北京、东北、浙江、山西等地和山东其他地区。,三、城市区位及发展前景,简要评析：
10、 1、从半岛城市群的空间结构上看：济南、青岛为区域双区域中心城市；烟台为区域副中心城市（东部区域核心城市）；淄博、潍坊、东营、日照、威海为城市区中心城市。 2、与其他城市群的中心城市相比，济南、青岛的经济实力还相对较弱，腹地也有待拓展； 3、威海是半岛城市群中的城市区中心城市，是“中日韩东北亚经济圈”和“青、烟、威环黄渤海经济圈”的重要支点。,（一）城市区位 威海是山东半岛城市群中的三级城市。半岛城市群是黄河流域的经济中心和龙头带动区域，与京津唐、辽中南地区共同构筑环渤海经济圈的领头军。 山东半岛城市群是全球城市体系和全球产品生产服务供应链的重要一环。是“鲁日韩黄海地区成长三角”的重要组成部分
11、。,鲁日韩三角,半岛城市群,环渤海经济圈,济南,日照,淄博,潍坊,威海,烟台,青岛,东 西 发 展 轴,沿 海 发 展 轴,（二）、城市发展方向,1、城市整体定位 2005年,威海市对市域 5,698 平方公里的土地进行整体规划控制，在保护整体性和层次性的基础上,充分利用资源优势，建设组合型城市群，构筑城乡发展百年格局 。确定威海市整体定位为国际滨海城市，世界上最适合 人类居住的范例城市之一。 2、城市性质：人居精品海湾城市 3、城市职能 中韩经济带的桥头堡、国际性海滨旅游度假地、山东半岛制造业基地组成部分、区域性教育科研中心、适宜人类居住的城市、市域服务业中心城市、全国重要的海洋产业基地 4
12、、市域城镇化水平与人口规模 近期：2010年达到65%左右； 远期：2020年达到75%左右。 5、市区人口规模 近期：2010年人口规模335万人，其中，暂住人口为60万人左右； 远期：2020年人口规模450万人，其中，暂住人口为150万人左右,一轴一核五片区一轴：滨海产业发展轴一核：城市绿核五区：北部滨海旅游度假区东部滨海旅游度假区双岛湖旅游度假区行政中心区港口发展备用区,（二）、威海市区城市发展布局,北部滨海旅游度假区,滨海产业发展轴,城市绿肺,行政中心,东部滨海旅游度假区,双岛湖旅游度假区,南部新城,港口发展备用区,副中心,副中心,1、充实本体： 紧凑发展市中心区，完善基础设施，优化
13、投资环境，改善和充实外部交通条件，加快铁路、高速公路、机场、电力、通讯、港口等基础设施的建设。以科技为先导，大力扶持支柱产业，扩大商品流通，增强中心城市的辐射力和吸引力。2、环海繁荣： 长达986公里的黄金海岸线，全市现有商港6个，渔港100多个，威海港距韩国仅94海里，是我国距韩国最近的地方，已成为中国对韩经贸的“桥头堡”。规划以沿海公路为纽带，使这一特殊经济带具有便捷、快速的陆上交通网络，让千里海岸线成为带动威海经济繁荣的吸收源和辐射源。,（三）、城市发展策略,1、青烟威荣城际铁路 正在建设青烟威荣城际铁路全长299公里。设计为客运专线铁路，途经青岛、烟台、威海三个地级市。是我国第一条非省
14、会间城际高速铁路，这条高铁从青岛周边接入全国高速铁路网，有力促进威海融入全国高速铁路网，能够大大缩短威海至全国各大城市的时空距离。预计2013年9月30日竣工。,（四）、城市发展机遇,青烟威荣城际铁路开通后，胶东半岛线路运力紧张的局面将大大缓解。到时，烟台至青岛的运行时间从以前3.7个小时缩短至1个小时，烟台至威海的运行时间由以前近1.5个小时缩短至约30分钟，真正实现半岛“一小时通勤圈”，使半岛显现“同城效应”，成为一条快速、安全、环保、大容量现代化轨道客运大通道。,2、山东半岛蓝色经济区,概述：“山东半岛蓝色经济区发展规划”，国务院以国函20111号文件批复，是“十二五”开局之年第一个获批
15、的国家发展战略，也是我国第一个以海洋经济为主题的区域发展战略。,范围规划主体区范围包括山东全部海域和青岛、东营、烟台、潍坊、威海、日照6市及滨州市的无棣、沾化2个沿海县所属陆域，海域面积15.95万平方公里，陆域面积6.4万平方公里；山东省其他地区作为规划联动区。,城市的发展离不开产业的支撑。山东半岛蓝色经济区建设正式上升为国家战略，成为国家海洋发展战略和区域协调发展战略的重要组成部分。 山东半岛制造业基地、区域教育科研基地、旅游度假地和修造船基地是威海市建设的重点。威海市借助山东半岛蓝色经济区这一历史机遇 积极推进陆海统筹发展，加速形成新的经济增长点。,分析,1,2,3,4,优势,劣势,威胁
16、,机会,中国最优质的海滩和海水；拥有中国最长海岸线的城市；全球宜居城市，空气质量佳；中国距韩国、日本最近城市位于环黄海经区圈；城市名片打造较成功,火车交通发展不够理想，达到内陆城市不便机场距离市中心区较远，下辖三市城市化进程较慢 与国际滨海城市的概念打造还有很大差距,威海第三产业处于快速发展阶段，旅游资源开发空间巨大稀缺的滨海景观特色与国内外沟通显著加强，有利于城市的营销；青烟威荣高铁的修建，大大缩小了威海与其他省份的空间距离东三省客群迁居认知度较高。,来自青岛、烟台、三亚、秦皇岛等滨海城市的竞争威胁；,四、分析与小结 1、威海竞争力SWOT分析,（1）、威海气候宜人，交通便利，是连接沿海和内
17、地的重要纽带。威海是中国居住环境最好、经济发展最快的城市之一。经济发展GDP年增长率保持在12%以上，城镇居民收入比较高，是极具消费潜力的城市。（2）、青烟威城际铁路的建设更是有利将威海融入了全国高速铁路网。山东半岛蓝色经济区国家战略的实施给威海经济提供了新的发展机遇。（3）、威海经济近年来发展良好，其中2010年，全市开发投资完成269.8亿元，同比增长28.8%，CPI持续增长，通过多种途径传导带动房地产开发投资的增长，带动房地产价格增长，GDP经济总量的增加，同时也为威海房地产发展提高强劲的动力。（4）、随着威海旅游城市知名度的增加，近年来旅游人次及旅游收入的逐步增加，旅游业占GDP的比
18、重超过城市生产总值的10%，证明越来越多的异地旅客选择来威海，为城市房地产发展注入新的活力。 随着威海本土人口基数的增大、购房人群比例增加、异地游客增加，使得房地产发展有了良好的基础。,2、小结,第二部分、威海市房地产市场状况,一、威海市房地产市场总体状况分析二、威海市区房地产市场板块划分三、2011年威海市房地产市场分析四、分析与小结,一、威海市房地产市场总体状况分析,1、威海住宅市场发展回顾 1998 年2004 年,是威海市房地产业回升增长新发展的阶段,有房地产开发公司 280 多家。 2005年-2007年威海房地产市场进入迅速发展阶段，开发企业成倍增长，达到400 余家。建筑、绿化设
19、计、开发理念、物业服务等都有质的飞跃。但商品房价格上涨比较缓慢，销售单价一直在3400元/-3800元/之间徘徊。 2008年开始，受到原材料价格上涨、土地价格上涨等因素的影响，商品房价格有了较大幅度的提升，市区商品住宅均价迅速达到 5000 元/以上，海景房旺销，最高价格更是达到 20000 元/以上。2、当地住宅地产消费特点 海景房项目开发集中：绵长的海岸线让威海拥有开发大量海景房的得天独厚的优势，沿海岸线分布着许多外销型的海景住宅，其中不乏精品豪宅等。 置业客户群泾渭分明： 威海市的商品房从目前现状来看销售情况良好，较多外地投资客来威海求购海景房。海景住宅项目的入住率较低。而威海本地客户
20、因当地气候和消费习惯的影响，多集中购买主城区以及滨海南路、青岛路两侧高端居住区。 把投资房产作为理财的重要手段：海景资源不可复制性等因素的影响，投资者对于威海房地产市场的前景仍然看好。,3、威海市房地产市场近六年投资情况 威海房地产业呈现持续、快速发展的态势，其投资规模呈持续增长态势，2005至2011 年市区房地产开发投资年均增长 34；房地产业投资在市区 GDP 中的比重稳定在 10以上。不但改善了城市居住条件，提高了城市环境质量同时还促进了对外开放和经济社会发展，成为新的经济增长点，对经济的贡献率不断提高。 威海房地产业投资增长率从2008 年到达顶点后，开始逐渐减小，但由于投资绝对总量
21、在持续增加，房地产投资增长依然保持强劲，2011年还有加快发展的势头。,4、威海市近年商品房供需情况分析,2005 年至 2009 年，威海市商品房开发建设总量一直保持良好的增长势头，房屋竣工面积不断增大，2009 年房屋竣工面积达到 2005 年的两倍。与此同时，商品房销售面积也在稳定上升，甚至2007 年至 2009 年三年销售面积大过了竣工面积，房地产市场一片欣欣向荣的的景象。,二、威海市区房地产市场板块划分 根据行政分区，威海市区房地产市场可分为环翠区板块、高区板块和经区板块，三个板块共同特点是都有海岸线，一线海景房建设比较成熟。,1、环翠区 环翠区史称威海卫，地处山东半岛东北端，三面
22、濒临黄海，海岸线长 88 公里，全区面积 368 平方公里，人口 31.1 万。环翠区板块属于威海市老城区、市政府所在地，基础设施完善，同时又是威海主要旅游地区和商业区。 环翠区最为威海市的中心区域，承载着威海市的整个发展过程，自 03年威海市获得“联合国人居奖”起，区域内房地产市场火爆，环翠区凭借地处市中心的优势，房屋价格猛增 1000 元。直至 06 年高、经两区域内功能配套随着经济的发展逐步完善，海洋资源的深度开发，区域内房市逐渐反超地处中央的环翠区。 威海市环翠区市中心少有空闲土地，新开项目较少均在两区交界处，由于客群 90%为本地人口，所以价格普遍较低价格在5000元/左右。东北部伴
23、月湾处海景房项目，地理位置优越，旅游资源丰富，是新开高品质项目的聚集地，片区内均价已达到 15000 元/。,典型项目：蓝湾怡庭,项目简述： 蓝湾怡庭位于环翠区北竹岛片区，该板块是市政府的重点规划区域，具备自然资源与城市价值的高端休闲居住区。项目南临政府规划建设中的两馆两中心 占据威海规模最大的海岸生态园林建筑威海公园的中心位臵，拥有良好的环境、交通和地段优势。,开 发 商：威海建大东南置业项目地址：威海市青岛中路1号 起价：8600 元/平米 均价：12000 元/平米 物业类别：商铺,高尚住宅 建筑类别：高层,小高层 占地面积：38324 建筑面积：76728 容 积 率：2 装修状况：毛
24、坯 开盘时间：2010-12,开 发 商：威海联力置业有限公司 项目地址：环翠区市海滨路西 起价：9800 元/平米 均价：20000 元/平米 物业类别：公寓,别墅,酒店式公寓 建筑类别：板楼,高层 物业公司：英国第一太平戴维斯 占地面积：5万平方米 建筑面积：约9万平方米 容 积 率：1.8 装修状况：精装 开盘时间：2011-09-25,典型项目：唐人海湾公馆,项目简述： 人海湾公馆位于市会议中心南、海滨路西，地处威海东部钻石湾区核心位置，背靠翠郁山峦，私享228米一线迷人海岸，百年刘公岛、仙姑顶推窗即望。项目雄踞威海城市行政中心区，紧邻威海国际会议中心、国际会展中心、市民文化中心行政设
25、施群，城市大动脉滨海路、青岛路，半岛蓝色经济区城际轻轨也近在咫尺。,典型项目：望海山海城,项目简述： 望海山海城所处的北海旅游度假区，是胶东半岛海滨风景名胜区的重要组成部分，以山海风光为特色的滨海旅游度假区。政府立志将该片区打造成休闲、居住、旅游、度假基地。望海山海城项目占地约446亩，总建筑面积约30万平方米，由多层住宅、小高层住宅、商业、幼儿园和联排别墅等物业类型组成，45%的绿化率，1.39的容积率。,2、高区 威海火炬高新技术产业开发区是1991年3月经国务院批准成立的首批国家级开发区，占地面积 39.2 平方公里。区内海岸线长 46.5 公里，有海滨林场和天然海水浴场。高区汇聚了包括
26、上东大学威海分校、哈工大威海分校等一批高校教学点，文化氛围浓厚；同时三星电子、韩国富电、威高集团等大型电子、医疗器械制造企业也入驻高区。高区距离城市核心较近，但是存在一定的交通和区域面积局限性 。 高区产品丰富，外部客源较多，建筑形态涵盖别墅、多层、小高层、高 层价格普遍较高，且多为精装修产品，酒店式公寓、海景房前景尚好。,典型项目：昌鸿丽都家园,项目简述： 昌鸿丽都家园，地处昌鸿文化生活区中心位置，北临交通干道文化西路，集威海市文化中心，高区商业中心，高区行政中心，高区最大文化生活区之大成，藏风蓄势，地脉天成。 距金海滩海水浴场仅800米，步行仅7分钟。,3、经区 威海经济技术开发区位于威海
27、市区东南部，是1992 年 10 月经国务院批准成立的国家级开发区，总面积 194 平方公里，建城区面积 37.3 平方公里，总人口 15.3 万人。经区主要以大型化工、玻璃制造、出口加工、物流业为产业发展方向，同时威海火车站和汽车站以及威海新港也位于该区域。 经区属于城市未来发展的主方向，未来发展空间大。 经区房地产开发，在短短几年里得到长足的发展，无论是开发规模、面积还是房价都有较大幅度提升。未来几年经区仍将是威海房地产市场销售的 热点区域，是房地产开发与投资的主要板块之一。 经区商品房均价在 2009 年以前是趋于平缓的，价格一直在 4600 元/平方米至 4900 元/平方米上下浮动。
28、而 2009 年至 2010 年两年 的时间，商品房均价从 4670 元/平方米涨到了 5260 元/平方米。 经区商品房分为海景房和普通住宅两种；海景房的价格因为临海且周边配套相对齐全，价格区间在 750012000 元/平方米，普通住宅价格区间 4000 6400 元/平方米，主要建筑形态涵盖多层、小高层、高层、LOFT 产品 。 2010 年经区的商品房销售面积达 53.72万平方米，2011年销售面积达82万平方米。,典型案例：昌鸿丽都家园,项目简述： 位于经区嵩山路西首，周边是国家4A级旅游景区，占地面积154.77公顷。项目以在建的华夏主题公园为圆心，结合山体修复、环境治理、旧村改
29、造、旅游开发等项目。项目区内将有一所中学，两所小学，五所幼儿园，中心区域还设有大型购物商场及休闲步行街，社区医院、公交总站。,（一）土地市场1、市场综述 2011年，威海土地市场延续2009年市场概况，共成交土地99块，季度均20块以上，处于均衡走势，第三季度（7月-9月）土地成交量最大，第四季度房地产市场调控，但威海土地市场未受明显影响。成交土地分布主要集中在环翠区和经区。2、供应分析 （1）供应量 近年来，威海住宅用地供应呈爆发式增长： 2009年威海住宅用地供应189.84万（2850亩），2010年增至333.73万（5000亩），增长75.8%；2011年住宅用地供应521.34万
30、（7800亩），相对2010年增长56.2%,三、2011年威海市房地产市场分析,（2）、供应结构 2011年威海市供应居住用地91块，供应面积521.34万，相对2010年大幅度增加，超额完成年度供地计划。商服用地供应40块，供应面积99万，占年度总供应量16%。（3）、区域供应 2011年，区域区域供应最大为环翠区，供应面积为222万，供应数量为40块；其次为经区和高区，供应面积基本相同，经区土地供应40块，供应面积170.6万，高区供应土地27块，供应面积为169.8万。工业新区土地供应最少，仅10块，42.36万。,3、成交分析 （1）、成交量 2011年威海房地产市场居住与商服土地成
31、交共85幅，成交面积430.85万；2009年威海市土地成交346万，而2010年土地成交435万，2011年相对下跌0.96%。（2）、成交结构 2011年威海市居住用地成交58块，成交面积374.6万，占总成交面积86.9%；商服用地成交27幅，成交面积为56.24万，占总成交面积13.1%。虽然在国家调控下，但住宅用地始终作为威海土地市场主流。,（3）、成交区域分析 2011年，土地成交量最大的区域为环翠区，成交土地51幅，成交面积278.9万；其次为高区成交土地19幅，成交面积137万；经区第三位，成交土地23幅，成交面积98万，成交地块面积相对高区较小，工业新区成交土地仅9幅，成交面
32、积18万。（4）、成交趋势分析 2011年初延续2010年土地市场余温，成交量相对较好，成交土地22幅，成交总量为116万，第二季度略为放缓，第三季度随着威海房地产销售市场旺季来临，土地市场也集中爆发，成交土地数量和成交面积均为年度首位，第四季度随着国家宏观调控白热化阶段，开发商销售压力增加，拿地热情骤减，也相对谨慎，本季度无论从成交数量到成交面积，均为年底末位。,（5）成交价格,近年来土地成交价格走势：2007 年市区出让土地主要集中于三区核心繁华位置，平均价格价高，为125.19 万元/亩；2008 年，市区出让土地均价为110.19 万元/亩，同比有所减少，原因是各区核心区土地出让减少,
33、2009 年，由于出让土地中旧村改造土地占有很大的比例，同时各区成交土地开始向边缘地区拓展，土地平均价格有了大幅度的降低，为74.91 万元/亩；2010-2011年，尽管出让土地的位置依然在向各区郊区化发展，但是，由于对未来威海房地产市场预期看好,楼市价格走高，土地成交单价同比有所上升，2011年成交均价为121万/亩。,各板块成交情况：从各区土地均价的近几年走势可以看出，各区土地均价正在明显的接近， 随着市区的进一步扩大，区域土地价格差异化越来越小。,4、小结： （1）近年威海住宅土地供应呈爆发式增长，2011年供应7800亩，将近2009年的3倍，呈现供大于求的局面。2011年住宅成交5
34、618亩，为供应量的72%，土地供过于求，供需失衡较为严重。 （2）土地供应和成交均以环翠区和高区为主，环翠区大幅成交地块均处于城市外围区域，从第四季度土地成交状况来看，随着政策深入，房地产市场的深度调控，开发商由于资金等问题，拿地态度更加谨慎，拿地压力也将会越来越大，土地市场将也进入冬眠期。 （3）土地价值差异很大，有没有海景资源区别很大。,（二）房地产销售市场,1、供应分析 2011年威海市房源供应249万，相比2010年304万市场，下降18.25%。其中销售旺季5-9月市场供应量最大，总量为175万，5个月供应量占全年总供应量70.5%；2、成交分析 受国家宏观调控影响，2011年成交
35、量及成交面积相对2010年增长缓慢。2010年成交套数相比2009年增长36.8%，2011年仅增长5.12%；成交面积2010年相对2009年增长42%，2011年相对2010年仅增长2.59%，从全年来看，成交面积及成交套数正在逐步下滑。,3、 销售价格 2011年威海市四区年度房屋销售均价为5442元/。60以下小户型及120以上的改善型住宅价格相对较高。,4、 区域成交概况 从区域成交情况来看，威海市四区中，房地产相对活跃区域为经区和环翠区，同时，环翠区主要集中在张村镇、温泉镇等相对外围区域，从成交区域可以看出，威海市整体房地产正逐步向城市外延发展，主力购房客群首选区域为经区和环翠外围
36、区域，主力购房客户也为刚性需求客户。 5、 各户型成交概况 从各面积区间成交数据来看，60-100刚性需求住宅占市场主导，占总成交量68%，其次120以上的改善型住宅也在市场上占有相当大的比例。,6、销售月数据变化,威海房地产市场成交火热期主要集中在5-10月份，成交套数占全年58%，成交面积占全年57%；2011年1-8月份成交套数和成交面积同比2010年1-8月均处于增长态势，9月以后，无论成交套数和成交面积，均少于2010年，2011年下半年也是全国房产政策进入严调控时期，一线城市房地产市场量价齐跌，威海房地产市场受到了一二线城市影响，处于量跌状态。,7、销售排行 排行前十的项目年销售额
37、为6万平方米左右。,（三）外开发商进驻情况,2011年，威海房地产市场进入一个更新，更快的发展轨道，整个房地产市场有了质的飞跃。国内一线品牌开发商保利、立天唐人、华润、雨润等相继进入威海。 华润地块总占 地面积214000平方，总建面575040平方，楼面地价2772元/平。,保利,华润,保利、华润取地区域,四、分析与小结 1、 外来开发商打举进入威海市场，威海房地产开始进入品质竞争时代，产品质量的提高有望推动新一轮的房地产价格上涨。同时，人们对楼盘品质等的期望也会不断提高。今后楼盘之间竞争将会加剧，产品升级换代速度会有所加快。 2、 威海拥有上千公里的美丽海岸线，是内陆城市投资客和周边高价房
38、城市投资客关注的焦点。远至北京、上海、东北三省，近至烟台、青岛等地的居民纷纷来威海购房，要需求条件是滨临海景，投资人很少长期在自己购买的物业居住。自楼市调控政策实施后，海景旅游房产受到的影响显而易见。 3、威海楼市近几年发展迅速而平稳，对比同类城市，威海房价并不虚高，因此几乎无泡沫可挤，市场大幅度降价的可能性不大，但是价格继续上涨的势头将会减缓；山东蓝色半岛经济区建设上升为国家战略，为威海房地产市场的发展是持续稳定健康的发展提供了新的增长力量。 4、从近年土地供应和房地产销售情况来看，供给的面积远远超过销售的面积，显示目威海土地存量非常大，未来市场竞争将较为剧烈。土地没有价格优势或者区位不佳的
39、项目面临较大压力。 5、从价格均价来看威海房地产市场还是健康的，但是由于威海房地产市场具有很大的投资度假属性，受房地产宏观调控影响，目前威海房地产处于量价齐跌的阶段。,第三部分、文登城市及房地产情况,一、文登城市基本情况二、文登房地产情况三、分析与小结,- 49 -,1、地理位置 文登市位于山东半岛东部，西阻于昆嵛山，与烟台市牟平区和乳山市相接，北连威海市环翠区，东邻荣成市，南濒黄海。总面积1645平方公里，海岸线155.88公里，人口65万人，市区人口25万。 文登与韩国隔海相望，处于烟台、威海、青岛三个市的中心区域，周边一小时行程内常住人口1000多万，有威海、烟台、石岛、龙口4个一类对外
40、开放港口，区位优势十分明显。文登是胶东半岛的交通枢纽，青威高速公路、309国道、济威铁路穿境而过，到青岛、烟台的国际机场、港口仅12个小时的路程，交通十分便利。,一、文登城市基本情况,- 50 -,2、交通情况,北方唯一交通种类齐全的县级城市公路网：青威高、荣乌高速、309国道城际高铁：半岛城市轻轨港口：一小时内拥有五大一类港口机场：大水泊、烟台、青岛机场,3、城市经济,文登在行政区划上属于县级市，但其经济实力较其他地级市而言，丝毫不逊色。 2009年文登实现GDP534.85亿元，人均GDP83288元，折合12212美元，是全国平均水平的4倍，2009年实现财政收入20.6亿元，是中国最具
41、投资投资潜力中小城市20强，综合经济实力居全国百强县第14位。 2009年文登城镇在岗职工平均工资为29619元，为威海市最高。,4、城市环境,文登有2处国家和省级森林公园，负氧离子每毫升达4000个，是北京、上海的12倍，对关节炎、三高、亚健康人群有极大的天然理疗康复作用；夏季平均气温24.5度，冬季7.7度，冬无严寒、夏无酷暑。 山：文登境内有被誉为“海上仙山之祖”的国家森林公园昆嵛山、中国道教全真派发祥地圣经山、秃尾巴李龙王故乡回龙山和省级森林公园天福山四座名山，山山有景，山山有水，是休闲养生的黄金宝地。 泉：文登境内有5处温泉，约占全省温泉总量的三分之一，“温泉之都”注册商标已获得国家
42、工商总局批准； 海：文登南部有156公里海岸线，素有“黄金海岸”“人间天堂”“世外桃源”之称，是旅游度假的上佳之地。,1、房地产板块特征,与威海市其他地方不同，其余市城市市区一般都拥有海岸线，但文登市市区离海比较远，故文登房地产市场版块泾渭分明。按客户来源和置业特征的区别，可分为文登城区和南海新区两个相对独立的房地产板块。 （1）文登城区房地产板块：主要解决城市规模扩张、人口聚集产生的置业、改善居住的住房需求；客群以文登城区、乡下及临近城市人群置业为主（对内）。 （2）南海新区房地产板块：为近年新兴的板块，主要是满足休闲度假引发的异地置业需求；客群以全国性中高收入人群和拥有定额闲置资金的外地城
43、市居民为主（对外）。,城区板块,南海新区板块,二、文登房地产情况,3、文登城区房地产板块,（1）板块概述总体情况：价格水平较低，房地产处于缓慢上升阶段板块特征：随着文登政务中心东迁，新城区正逐步成为热点；土地市场：市区商品住宅用地出让逐步收紧，成交量逐步减少，08年为144万平米，09年收紧为90万平米，今年1-4月份只有24万平米；土地价格上，新城区土地成交价格领涨全市，2009年新城区成交商住用地平均价格达68万/每亩 ，同比上涨36% ；老城区可供用地较少，土地价格已达100-300万/亩左右；商品房市场：成交量稳步上涨，2009年，商品住宅成交量达到60万平米；价格大幅上涨，2010年
44、，文登市商品房新开盘楼盘销售均价达到 3869元/平米 。,（2）需求动力 文登城市化率为56%，规划到2020年达到80%，城市化的加速必然带来刚性住房需求，主要置业人群如下： 政府公务人员：文登尚有近万户九十年代福利公房尚未实现改善性住房需求的优质客群； 开发区工业园管理层及高收入者：开发区进区企业达720家，从业人口近6万人； 外籍人士：外资企业700多家，常住日、韩等外籍人士数万人； 其他企业主：文登高效农业发达，是山东最大的海参、西洋参和皮毛生产加工地； 进城社会精英：每年迁入人口五千人以上，大量进城务工或进城定居；结婚的年轻人多数都在文登市区购买婚房作为结婚的必需条件； 威海等周边
45、区域客群：交通便捷，房价相对较低，已有大量威海等临近区域人群前来置业； 东北、新疆等山东籍回乡人士：清至民国“闯关东”的山东人约2500万人，50年代山东人创西北，山东的“返乡潮”逐渐升温，尤以环境优美的烟威地区最火。,（3）代表案例：绿扬河景,项目简述： 绿扬河景东城地处威海文登市政新区，毗邻文登的母亲河抱龙河，双享抱龙河及抱龙河公园胜景，是上风上水的优居美地。项目总建筑面积70万平米复合型社区。绿扬河景东城距汽车站和公交总站仅500米，距火车站十分钟车程。项目周边配套齐全，天福小学、天福幼儿园位于小区内，义乌小商品市场、市立医院、文登一中、二中、师范学校等都在五分钟生活圈之中。,（1）板块
46、概述板块情况：一个新兴的单纯的休闲度假区置业区，大手笔规划下的价值洼地。板块特征：南海新区基础设施配套完善、优质的海滨资源和相对低廉的土地价格，已成为众多地产商青睐的投资对象，中国宝安、河北卓达等知名房地产企业已经进驻；消化量：2009年市场消化约40万平米。,销售价格：2010年1-4月，商品房成交均价已达4700元/平方米，土地成本：与威海、乳山等地相比，地价较为低廉（文登滨海土地价格在60-80万/亩之间，乳山新出让滨海土地价格在100万/亩以上）,4、南海新区房地产板块,（2）新区规划,基础设施：2007年至今基础配套设施已投28亿，主干路网、供排水、供暖、电力、通信等设施齐备；配套设
47、施：实验学校、医院、港口、卓达香水海、世威明珠岛、五星级海滩度假酒店群、游艇码头陆续开工。,（3）新区基础设施建设及配套,（4）代表案例：望海风情海岸,项目简述： 望海风情海岸项目总投资近十亿元，规划总占地面积650亩，总建筑面积520900。容积率1.2。望海风情海岸，地中海宜居社区。南海金滩千步之内，原生黑松林松涛阵阵，淳朴的渔家风情，满足您对于海居生活的所有奢望；为了更亲密地接触大自然。,1、文登经济实力雄厚，内需强劲，环境优美，但由于城区距离海岸太远，导致了在过去相当一段时间内文登房地产是一个封闭的内需市场，缺少外来置业者的拉动，房价一直处在低位运行。 2、目前文登房地产市场一直处于稳
48、步发展阶段，政府大手笔规划新区，配套、景观环境优势等吸引异地客户置业促进房地产发展。 3、文登市房地产尤其是南海板块快速发展的一个重要因素就是价格优势。但长远来看，房地产还是按市场规律行事，南海新区能否持续发展取决于其资源环境与临近城市相比是否有优势。 4、文登市区和南海新区在地理上有了明显的区隔，市区威海三市三区中唯一没有海景房概念的市区，南海新区也是一个没有本地市场支撑的新城，在宏观调控的持续的背景下，外来客户逐步减少，面临较大的风险。（2010年年度，外来人员购买商品房6676套，相比之下，比09年同期多销售1453套，从总量上看，仍处于稳步上升状态，但从下半年开始，受差别化的住房信贷政策的影响，外地购房数量开始逐步减少 ）。,
