1、2011.4,唐山凤凰新城区域研究报告,Part 1,1.宏观态势篇1.1唐山概况1.2宏观经济1.3城市规划1.4政策环境1.5楼市分析,城市发展动力1、能源型城市：拥有煤炭、焦碳和石油等丰富资源，由此带动钢铁、化工等产业发展2、口岸型城市：国家一类开放港口，同时拥有京唐港口和曹妃甸港口，曹妃甸是目前唯一可以停靠40万吨级货轮的港口，是中国的工业源料及货品集散地3、区域经济一体化的拉动：环渤海经济圈、京津冀等一体化经济发展将会促进唐山的产业结构变化升级和经济发展.,城市定位环渤海京津冀地区中心城市之一唐山是具有百年历史的沿海重工业城市，是连接华北、东北两大地区的咽喉要地和国际港口城市， 是能
2、源及原材料为主的国家级新型工业基地。从城市发展和定位看，唐山蕴藏巨大发展潜力，在京、津的带动，被低估的城市价值正在迅速提升，随着四大新城的兴建，国际化新兴都市正在形成。,1.1 唐山概况,人口城区人口聚集，逐年保持增长，但流动人口相对较少，以本地人为主。随着唐山经济快速上升，对周边市县有较强人口吸附效应，未来人口有较大增长空间，对房地产的发展形成一定支撑。,唐山总人口730多万。其中市区人口约307万；路北和路南区組成的中心城区人口105万人。唐山城市人口增长年度平均且较为缓慢,随着唐山经济地位的上升及产业发展力度加強强，未来有较大的增长空间。,从市区各区內人口数量来看，丰润区人口最多，有90
3、万人，从人口密度分布上看，路北区人口密度最高，每平方公里0.58万人。,经济运行快速发展的经济体，带动个人财富的快速增长。,2010年全市实现地区生产总值4300亿元，同比增长13%，GDP排名全国第十五位，河北省第一。2004年以来，唐山的人均GDP增长速度每年都保持在13%以上， 2010年GDP超过2万亿元。人均可支配收入多年来一直保持10以上的增速。居民消費更加理性，消费结构升级明显，以汽车、住宅、通讯、餐饮为主的消费热点已经形成。目前唐山市私家车保有量超过38万辆，其中进口车已经超过1.2万辆，消费力强劲。,从经济发展和收入水平來看，唐山已经展现出一个快速发展经济体的实力和潜力，已成
4、为独领河北、紧随京津的新兴城市。大量高收入群体的形成，带动消费结构升级，快速催生了高端置业需求。,1.2 宏观经济,从人均GDP水准与房地地产行业发展关系来看， 2004年前唐山市场处于启动期，市场供应主要满足居民基本生存需求2004-2006年唐山市场迎来初步发展，为市场进入快车道奠定基础。2007-2009年，唐山人均GDP处于40008000美元之间，唐山市房地产发展进入快速增长期，以改善需求为主，市场竞争将进一步加剧，产品以品质为主，数量与品质并重。2009年，唐山全市完成房地产开发投资192.21亿元，同比增长58.0%；,宏宏观经济房地产关联性分析经济的高速发展带动城市进入快速建设
5、发展周期，房地产市场进入快速发展阶段，市场表现为大规模开发，集中放量。,宏观经济房地产关联性分析财富阶层的积累，改善型进入集中爆发阶段，品质进入跃升阶段。,矿产、能源、钢铁等行业积累了大量的财富阶层和较强的社会消费潜能，高消费力对居住的舒适性、品质、环境等综合性要求日益提高，推动行业发展与升级，市场进入数量与品质并重的开发时代。,起步2006年以前2002年开始唐山才有了真正意义上的商品房地产市场到2006年随着市场的火爆，大量的项目获批上市，开发商开始大量收取客戶预售定金，市场出現供需两旺的局面，形成了初步的房地产开发环境,小高潮2007年07年上半年随着全国楼市快速发展，唐山形成了一轮房价
6、高速上涨的小高潮。下半年政府强制调整市场众多房地产，多个项目纷纷下马或相关手续办理调整，市场一度出现真空现象，导致一、二手房交易量迅速攀升交易价格狂飆情況。,低谷2008年2008年唐山政府开始启动三年大变样工程，瞬间唐山进入了翻天覆地的城市拆迁改造阶段，大批的平改项目上马,预期供用量急剧上升,市民的观望情緒加重,价格明显回落.由于新房建设周期较长,拆迁过渡需求激增，所以二手房、租赁交易市场持续趋好,回归理性2010年以后随着经济形势的不断转好以及唐山在城市规划发展方面不断的投入，房地产市场也在逐步回归理性，整体供用和价格都在回暖。开始有如万达广场、万科、绿地这样的外地大牌开发商进入唐山，房地
7、产开发水平和产品品质将进入新的阶段。,唐山房地产市场近几年发展阶段：,市场快速成长阶段竞争日益激烈专业化程度提升产品线逐渐丰富,1.3 城市规划,市域中部发展核心，主要由中心城区组成；完善功能，提升品位，增强凝聚力和服务辐射带动能力。市域南部发展核心，由曹妃甸新城、曹妃甸工业区、唐海县城和南堡开发区组合而成；沿海发展带，包括唐山市南部的曹妃甸工业区、曹妃甸新城、两个开发区（海港开发区和南堡开发区）组成沿海地区；山前发展带，主要由102国道和京沈高速沿线地区组成。,唐山市发展规划图,中部发展核心,南部发展核心,沿海发展带,山前发展带,城市空间结构及未来发展规划：“两核两带”的城市空间发展格局。,
8、中部发展核心：由中心城区、古冶片区、丰润片区和空港片区组成，完善功能，提升品位，增强凝聚力和服务辐射带动能力。南部发展核心：由曹妃甸新城、曹妃甸工业区、唐海县城和南堡开发区组合而成，目标是发挥其在环渤海地区的带动和示范作用。,两核：围绕中心城区的中部发展核心及曹妃甸南部发展核心是未来城市发展动力源。,“两核”发展规划图,唐山重点建设新城空港新城、凤凰新城、南湖生态城城及曹妃甸新城。,唐山重点建设新城概況,交通系统发展目标:构建铁路、高速公路、港口、机场为支撑的城市对外交通体系,区域交通发展目标：立足唐山，对接并服务区域。加强同北京、天津、承德、秦皇岛等周边重要城市的联系，利用区位优势建设华北与
9、东北的重要交通枢纽。市域交通发展目标：构建市域综合运输通道网路，强化中部中心城市、南部中心城市交通的交通枢纽地位，促进“两核两带”市域城镇空间结构形成。,京唐城际铁路建成后，从唐山到北京只需半个小时，大大缩短京唐时间距离，拉动唐山楼市发展。京唐城际高速铁路项目将由北京、天津、河北三方投资建設，铁路最高时速可达350公里。,1.4 政策环境,重点打击投资性需求；供增需减，稳定价格；精准打击防止过度波动。限购令及信贷门槛的提高，政策从严，将加剧市场观望心态；,一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格施行问责
10、制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。二是完善差别化的住房信贷政策。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。四是切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2011年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变
11、土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。,近期房地产调控新政层出，预计未来2-5年政策调控将成为房地产市场常态。这种形式对投资客挤出效应明显，而对改善型中高端客户影响有限。,从政策影响角度预测,1、调控政策、房产税对改善型中高端市场影响有限；2、从宏观环境看，预测2-5年后房地产市场呈现平稳、合理发展的趋势；3、保障房的建设导致高密度中低端居住产品供应较多，而中低密度的高品质居住产品具有更好的市场空间，因此中高端产品的规划建设将受到保障性住房建设影响较少。4、由于受调控政策的影响，唐山地区的首付款比例也提升至50%。,在整体经济政策环境影响下，2009
12、年市场形势变化巨大，下半年市场出现爆发式的集中交易；2010年14月份市场成交量较大，1、4月成交量急剧上升，同比增长分別高达23倍、13倍。在房产新政作用下，59月份，市场呈现观望情绪，成交量呈下滑趋势，9月份成交情況同比去年成交下降47.91%。,资料來源：唐山房地产资讯网,1.5 楼市分析,成交量上半年市场井喷，进入4月份，受新政影响，市场呈现一定小幅下滑趋势。,4月新政在唐山市场出现了了明显滞后现象。上半年市场火爆成交刺激之下，成交价格格也节节高升，平均价格已集中在6000元/平米左右，同比增长20%左右，市场整体呈现量价齐升的热销态势。随着6月成交量的下跌，7月价格也出现回档，但仍在
13、高位小幅波动，9月份楼市均价为6390元/。,资料来源：唐山房地产资讯网,成交价格上半年价格上涨较快，79月成交量下跌，但价格仍在高位小幅波动。,截止1月份唐山商品住宅户型成交情況,面积需求100-140平米的户型需求量最大，占比达到32.85%，140平米以上户型达到15.32%，说明整体市场以改善型需求占据主导位置。,9月份唐山商品住宅成交价格情況,价格分布根据唐山市商品住宅1-9月成交情況，5000-7000元/平米这一档次的住宅产品交易量最多，占比达到46%。,小结-唐山房地产市场未来发展趋势,政策方面，较北京、上海等一线城市，未来唐山房地产市场在一段时间内，政策监管、执行的力度相对较
14、弱，市场存在相对宽松的发展空间；供用方面，随着新城的加速建设，凤凰新城、南湖等板块供应量开始集中爆发；价格方面，受环渤海经济圈未来发展潜力的影响，加之改善性需求和财富阶层的扩大，唐山市场还将继续保持高位价格，但受供应量影响，房价上涨速度将会减缓；需求方面，随着未来城市化进程的加快以及政府在房地产方面投资的加大，房地产市场将逐步进入理性消费阶段，但是两极化的哑铃型客户购买结构短期内不会改变。竞争方面，外部大型实力开发商争相入驻，将加大竞争程度，带动唐山市场向高端品质楼盘的发展.。,2.区域板块篇 2.1凤凰新产规划2.2板块分析2.3区域总结,Part 2,唐山重点建设新城凤凰新城,功能为“完善
15、功能，提升品位，增强凝聚力和服务辐射带动能力”。规模：凤凰新城总占地面积达23平方公里，分为CBD（中央商务区）、总部基地、行政文化中心。现状：其中起步区5.5平方公里，现已建成地税大厦、检查办公大楼等；是目前唐山市房地产专案的主要区域之一。凤凰新城，一座容纳人口40多万生态宜居的新城。,起步区,2.1 凤凰新城规划,规划层面,政策层面,实施层面,重大事件,唐山中心城区随着凤凰新城、南湖新城的开发建设，未来唐山市将形成一轴双中心的城市格局，凤凰新城将承担着城市综合公共中心的职能。,金融中心：打造成为辐射环渤海沿海地区和河北省北部的地区级金融中心，北京国际金融市场的重要组成部分；商务中心：发展为
16、具有特色的地区级商务中心，承接与北京、天津商务相关的部分商务功能；已确定进驻的品牌企业有：万科地产、深圳中兴、香港嘉里集团等，香格里拉五星级酒店项目，规划用地面积约280亩，总建筑面积约20万平方米。总部基地：成为民营企业和河北省驻唐企业总部，以核心产业为依托，发展跨国公司的分支机构、本土企业总部及国内大企业集团的区域性总部或某些职能性总部。先期将启动冀东物贸集团、唐山三友集团有限公司科学技术研发中心、宝业集团、冀东石油基地、质检中心及农村信用社联合社大厦、名仕大厦、新合作大厦7个项目，总用地面积47亩，总建筑面积约30万平方米。创新基地：结合北部高教产业园区建设，建成高科技产业基地。动漫、科
17、研、电子、物流等无污染、高附加值、高科技产业将入驻凤凰新城。,凤凰新城规划以服务京津唐区域为目标，成为唐山市的商务中心、金融中心、总部基地、高科技产业基地。,凤凰新城板块,中心板块,南湖板块,高新板块,东部以工业区为主，由于污染较重，目前还未形成房地产板块概念，仅有零星项目在售，为价格洼地，与本案相关性不大，因此不作分析,分布特征：按照目前主城区内房地项目集中度，将唐山市房地产市场划分为四大板块：凤凰新城、南湖板块、高新区板块、中心城区板块。,2.2 板块分析,凤凰新城是近两年供用最为集中的板块，主力价格区间在7000-8500元/平方米。综合新城、高端居住板块的形象已经深入人心。,凤凰新城板
18、块,凤凰新城整体开发趋势为由南向北推进，目前已入市和潜在项目多集中在长宁道以南，板块南部开发已逐渐成熟，长宁道以北区域仍显冷清。唐城壹零壹的高调亮相及近期开盘进一步提升了该区域的关注度。未来区域新增供应量主要集中在友谊路以西、长宁道以北的区域，将有较大体量专案入市，进一步带动区域市场热度。,友谊路,卫国路,学院路,长宁道,大理路,本案,凤凰新城板块目前在售的住宅项目相对较多，容积率在1.9-3.95之间，产品类型以高层、小高层为主，部分项目配建别墅，主力户型以80-100平米的舒适型二居和110-170平米的三居为供应主流。其中三居的产品分两类，一类为110-130左右的紧凑型三居，另一类为1
19、40-170左右的舒适型三居，非别墅类产品销售价格在7000-8500元/平方米之间，联排别墅在14000-20000元/平方米。,影响板块凤凰新城市场概况,市场供应,市场需求,1、以中高档、高档楼盘为主，区域整体呈现高品质特征，项目逐渐向高端发展2、未来凤凰新城核心区域，商业、商务、生活配套等齐全,容积率：1.5-3.95产品形式：以高层为主，辅以小高层、多层、别墅户型：主要以110-170平米三居室为主，有逐渐向大户型过渡的趋势价格集中在7000-10000元/平方米，大户型、高品质产品价格也略高,中高端、高端客户认可区域发展规划,南湖板块是可以与凤凰新城抗衡的区域之一，但在中低密度产品供
20、应上凤凰新城具备相对优势。,对比分析说明：南湖板块的中的密度项目的入市，必然为凤凰新城带来一定的影响，但是我们分析，其更多的是对纯低密度产品（也就是纯别墅产品）的影响，由于地质条件差异，对唐山当地客群，尤其是具有一定财富积累的客群，在购买中低密度产品时，凤凰新城拥有相对的优势。,城市发展规划的导向性对热点板块的形成起了极大的推动作用，凤凰新城和南湖作为高标准的开发新区，成为中心区实力阶层的主导流向区域。由于资源及地址条件所限，南湖更多以低密度高端专案为主，与凤凰新城在高端客群的竞争上有一定的重叠，而凤凰新城的客群适应性更为广泛。地质条件、地理位置、交通等各因素影响，未来凤凰新城将成为唐山新兴国
21、际都会城市的新核心。,规划小结,小结,快速崛起,新区发展阶段,趋于稳定,没落阶段,重新建设及提升,趋于稳定,通过新旧城区发展规划的模型可知，凤凰新城目前尚处于快速崛起期，而老城区处于没落阶段，此阶段凤凰新城区域发展具有相对优势。,日趋没落：随着新区项目关注度逐渐提高，传统项目老旧，且发展受到土地供应限制，关注度逐渐走低,区域复兴：大规模城市重建项目进驻，高支付力人群占据城市核心资源，与之相应的城市各类配套实现更新换代，为老城区注入新活力。,中心板块作为城市老城区，随着凤凰新城的开发建设逐渐失去市场关注度。目前以大连万达广场为代表的新鲜血液已经进入，老城区逐渐发展，但是尚处于初步复兴阶段，与凤凰
22、新城的快速发展及高关注度具有一定的差距，因此尚不能形成有力的竞争。,快速崛起：政府规划利好引导，市场集中放量，成为置业热点区域,发展阶段：规划实施阶段，先期项目落户入住，整体基础尚不完善，理想与现实的差距带来信任度的降低，区域关注度下降。,趋于稳定：整体区域基本建设成型，配套设施逐渐完善，区域认可度重新提升，区域整体形象基本确定。,趋于稳定：老城区改造基本完成，焕发新的面貌，市场形成新的认知，关注度趋于稳定。,2.3 区域总结,板块竞争分析就整体市场来看，南湖是唯一可以与凤凰新城抗衡的区域，但由于生态资源、区域定位以及产品形式的差异，直接竞争不明显。因此主要竞争压力更多来源于板块内部。,区域价
23、值：政府重点打造板块，靠近中心城区，规划强势引进，起步较早，目前区域气氛已经成熟。客户认知：地址条件最好的区域，高端人群聚集区，有比较便利相对安静的居住环境，潜力区域。,唐山凤凰新城客户情况,由于唐山市外来人口有限，二手房市场不活跃，因此，以出租或转售为主直接目的的纯粹型购房比例较低。由于区域定位的高端性、单价及总价的杠杆作用，屏蔽了部分首次置业的刚性需求，因此就区域整体而言，改善兼投资的需求比例更高，部分中小户型专案兼顾首次置业的刚性需求。客户对其项目的要求较高。凤凰新城定位于唐山新城，商务、城市配套属性更强，在客群形象上，以城市高端、中高端主 流客群为主。区域已有天元帝景等老牌豪宅，以及梧
24、桐大道、唐城壹零壹等高端住宅，主要对城市改善性客群有较强吸引。,唐山市经济发达,拥有较多的高收入人群,加之房地产市场建设起步仅不到五年时间,市场产品水平与需求能力不匹配,这也是大量唐山客户前往北京、上海等高端公寓置业的重要原因之一。 近年,唐山市场处于快速发展期,大量产品集中推售形成集中放量的趋势,但产品同质化较明显,高端市场细分不足,高端产品客户需求并未充分释放。因此,市场改善意愿强烈,随着外部大型知名开发商的进驻,高端市场需求将被挖掘,客户对产品质量的要求也会迅速提升。,小结,3.项目竞争篇3.1竞争格局3.2典型专案3.3潜在竞争,Part 3,3.1 竞争格局,2011年，凤凰新城实施
25、项目139个，涉及总投资1510多亿元，其中54个列入全市重点项目，这些项目正在积极推进。今年1-3月份，凤凰新城已累计完成固定资产投资近15亿元。目前总投资191.61亿元、建筑面积384.4万平方米的15个地产开发项目陆续开工建设，进展顺利。其中，碧玉华府、荣泰尚都、梧桐大道一期、鹭港小区一二期已竣工；鹭港三期、景泰翰林、宏扬香木林、凤凰世嘉、晨源里、金港国际静园、凤凰文苑均已进入内外网施工阶段；梧桐大道二期正在进行外网施工，三期主体工程竣工；怡景文园正在进行内部设施安装；唐城壹零壹、冀东石油家园、香港嘉里集团高档商住项目已开工；北京万科、香港华润、中国水利水电、北京亿城等项目正在开展土地
26、出让及方案设计工作。香港嘉里集团香格里拉酒店已进入开槽及地基处理阶段；新天地金融街项目场地平整围挡已完成。乐天玛特等一批商业项目正在深入洽谈推进。近年来，凤凰新城实际利用外资6764万美元，其中，2009年完成3547万美元；2010年前7个月完成3217万美元，占今年引进利用外资任务4500万美元的71.5%。凤凰新城全部开发项目总建筑面积2051万平方米，其中已竣工和在建项目总建筑面积为904万平方米，计划开工项目总面积1147万平方米。,凤凰新城项目概况,区域在售产品描述区域内目前在售项目共有10个左右。 从区域整体来看,供应量较大,产品形式以中高端的高层住宅为主,部分项目有小高层、花园
27、洋房、联排、独栋等产品。 由于紧邻城市核心,且该区域地质条件较好,加之唐山市民对路北区认可度高,政府重点规划凤凰新城等政策导向,因此,该区域正形成唐山集中居住区,区域客户关注度高。,凤凰新城板块在售项目供用规模超过300万平米，平均容积率在2.2左右，产品类别以高层、小高层为主，部分专案配建别墅，多为2008-2009年以后入市。,在售,潜在,凤凰新城户型公共特征：户型以80-100平米的舒适型二居和110-170平米的三居为供用主流。其中三居分两类，一类为110-130左右的紧凑型三居，另一类为140-170左右的舒适型三居，辅以部分小户型一居产品。,目前凤凰新城在售项目消化速度整体销售情況
28、较好，部分大盘剩余存量较少。,3.2 典型专案,本案,物业类别:高层住宅、花园洋房、独栋、双拼、联排 项目特色:水景、复合地产 装修状况:毛坯 上市时间:7.22开放售楼处,2010年12月中旬开盘 建筑规模:23栋高层,2栋高层楼王,1栋酒店式公寓,独栋、双拼、联排别墅58栋,4栋带电梯的花园洋房 建筑面积:73万 总户数:4800户(其中别墅200户) 容积率:2.38 绿化率:50% 开发商:唐山恒荣(深圳中兴) 物业公司:中粮凯莱物业 景观设计:贝尔高林 项目价格:高板10000元/左右,楼王15000-16000，洋房17000元/左右，联排19000-20000，双拼25000元/
29、,唐城壹零壹,唐城壹零壹致力于打造河北省首席顶级豪宅,为唐山及河北周边片区的品味人士提供全新的生活理念和高质量的居住方式。一期开盘998套，已销售60%，顶层和低层成为滞销户型。,整体规划：项目的主要入口分为四个，翔云道双语幼儿园与会所中间的是形象主入口，项目基本的社区交通动线是这样的：从主入口进入社区，是社区的“私家内环大道”，它有效的将高层区与别墅区区隔开，同时配合物业的“二道门禁系统”，使别墅区享有更高的私密。社区的车库叫做“生态阳光立体式景观车库”，通过地面的抬高，以及楼梯底部的架空层结构，实现平层驶入。又结合立体采光井及局部微地形造景手法的运动，使车库与景观相结合，不仅净化车库内空气
30、质量，也增添了业主回家时停车驶入的趣味性。地下车库大堂与标准层入户大堂形成双大堂设计，豪华装修标准。车位的配比情况是这样的：高层为1:1，别墅区大于1:2。,园林景观：四个组团构成，东组团带状水系、北组团楼王南侧欧式水景、西组团带状水系、中央别墅区带状水系及5000平米内湖构成，形成叠瀑、溪水、湖面等风格各异的水景园林。项目主题语：“唐山地王，贵族首岸”核心卖点：中央豪宅，中央之地，CBD经济圈门户；品质豪宅，奢华经典，英伦风情诠释顶级建筑；身份豪宅，名流全层，唐山第一智峰领地；景观豪宅，皇室尊享，台地园林与中心水系经典交融；公园豪宅，自然复兴，50%以上绿化率邂逅中央城市公园；生态豪宅，低密
31、量制，生态低碳设计领衔国际；人文豪宅，名校孕育，为贵族培养贵族；品牌豪宅，智慧聚合，世界顶尖团队携手巨献。,1期产品分析6栋32高层，1栋顶层复式，其中2层为架空层，实际30层。A3:2个单元，两梯三户，户型：B3、A1、B4；面积：100150A5:2个单元，A单元为两梯三户，B单元为两梯两户，户型：A1、B3、 B5；面积：100150,A6:同A5一样B1、B2同A3一样E18:2个单元，两梯两户，户型：C、C；面积：184324,一期高板户型以三居为主,价格均价10000元/ 花园洋房面积为300复式，价格在17000元/ 一期推出别墅50套,面积在280-600,6套双拼，其余均为联
32、排，其中联排价格在19000-20000元/，双排均价在25000元/。,项目一期，主要为高层板楼，并且大部分赠送面积和入户花园，增加房屋使用率，户型主要为三室两厅一卫的舒适型三居，仅有4套跃层。客户多为非首次置业，需求改善性住房的高收入人群。,最新动态 本案2010年12月中旬开盘,一期开了998套，已销售60%，顶层和低层成为滞销户型。优惠情况: 高层缴纳8万诚意金9.9折,10万诚意金9.8折,别墅缴纳80万诚意金9.9折,100万诚意金9.8折。 优势：开发商为一级开发资质，政府扶持力度大； 项目体量大，市场口碑不错；客户群: 主要为私企老板、矿主、高管人员,以改善型自住为主,以唐山市
33、区为主,年龄在40-55岁之间。,建筑类别: 板楼 多层 高层项目特色：高层住宅、花园洋房 装修状况: 毛坯 上市时间:2008.4.26开盘，目前开盘为第4期入住时间:1、2期已入住 建筑规模:18栋高层纯板楼,9栋花园洋房 建筑面积:49万 总户数:2800户 容积率:2.00 绿化率:30% 开发商:唐山中冶 物业管理:朗城物业 物业顾问:戴德梁行 景观设计:豪张思(HZS)设计事务所 项目价格:均价9000元/,梧桐大道凤凰新城首个地王，高品质住宅代表，已建立较好市场品牌认知。,外部装修:面砖,石材,玻璃幕墙 设备设施:“户式中央空调+新风+加湿”系统、纯净水系统、地板采暖系统、预置2
34、4小时热水系统。 智能化安防系统:红外报警系统;摄像监控;可视对讲与紧急求救系统;保安电子巡更系统;燃气报警系统。 售楼处:法国进口铜皮墙面,不同年代呈现不同的色彩,尽显高贵感。该项目为首个地王项目,产品定位高端,通过分期开发已在市场建立高端形象。,关键字：产品创新、新材料、新工艺,首个公开拿地的项目,地价384万/亩,楼面价2203元/,最新动态 一、二期已入住，三期剩余5套左右，目前处于四期销售中；一期08年4月开始销售,均价8000元/平米,现已入住; 二、三期同时于09年开始销售,均价8500元/平米,面积为89-200平米的平层,目前三期剩余5余套房源,面积从171-192平米,一次
35、性付款97折,按揭无折扣;四期共四栋,共340户,全部为复式户型,面积106-152平米,楼层为20、26层, 户型比例2居约占20%,三居占80%,临街商业均价16800元/平米。,梧桐大道四期星汇住宅4月23日盛大开盘，所推房源175套，开盘当日持号码单成功认购的客户，可享受一次性付款96折优惠，贷款99折优惠，开盘次日取消优惠。目前四期房源主要为106、130、152平米户型，均价9000元/平米左右。,优势：开发商大品牌； 80米楼间距，人车分流； “户式中央空调+新风+加湿”系统； 明厨明卫，大面宽、短进深、多阳台设计，高层部分户型进深更短至6.4米。劣势：目前配套设施不甚完善。客户
36、来源：主要集中在唐山的中高端客户群,大多为矿主及其他私营企业主,公务员及高级管理者,年龄从35-50岁之间的改善型客户。,新天地鹭港,建筑类别:板楼 高层 装修状况:毛坯、2期部份楼座精装 上市时间:2010年7月10日开盘入住时间:2010年11月项目特色 ：宜居生态地产,低密居所,配套商品房建筑规模:2期11栋2426层板楼,9栋18层板楼,8栋1012层小高层 建筑面积:85.92万 总户数:2期和3期共7829户 容积率:2.2 绿化率:39% 开发商:唐山新天地开发有限公司 物业管理:唐山鹭港物业管理公司 物业顾问:第一太平戴维斯 景观设计:大地桢洲 项目价格:均价7200元/,区域
37、内中高质量住宅项目,政府大力支持的平改楼项目,目前唐山最大规模小区,部分产品精装修。,项目规划：项目位于兴源道以北、友谊路西侧，规划占地571亩，另代征城市道路238亩，总建设规模130多万平方米，是路北区 “城中村”改造的重点项目。项目于2006年2月正式启动，一期工程46万平方米，已入住；二期工程56万平方米，剩余20套左右；目前三期建设中。景观：由庭院园林、景观步行道、中心公园，点、线、面构成的立体化园林景观。配套情况：引入新加坡爱儿坊国际双语幼儿园、鹭港小学等教育配套，商业由中心商业、临街商业、社区商业构成的社区完善的三级商业体系，商场、超市、便利店近在咫尺。5000顶级会所，签约龙祺
38、中国，涵括泳池、温泉洗浴、SPA、书吧、雪茄吧、奢侈品展售区、健身区、瑜伽馆等多主题服务功能。,产品构成：住宅部分-分精装和毛坯交房,精装标准从1500-3000元/平米不等,其中精装部分价格在8000元/平米左右,毛坯价格在7000元/平米,面积从80-192平米。公寓部分-面积从42-96平米,精装修,均价7700元/平米,约400户, 优惠一次性付款97折,按揭99折; 洋房:面积230-260平米,共66套,精装修,装修标准5000元/平米,均价14000元/平米,已销售完毕; 别墅-欧式风格,地上三层,地下1层,分联排、双拼、独栋,面积从390-1000平米,其中联排面积390-54
39、0平米,共18栋,双拼550-590平米,共14栋,独栋760-1000平米,共12栋,总计约58套,总价500-2000万/套。,最新动态：目前开盘的三期一共36栋，已开了7栋，面积从77136平米。毛坯房均价7200元/平米，精装均价8000元/平米，全款优惠4%，贷款优惠1%。,该项目体量大,入市时间早,分期开发,但产品质量一般,卖场环境及形象较差,主打定义唐山精装标准,但装修质量一般,卖相不足。,客户构成：90%为本市本市居民改善置换。优势：1.开发商为一级开发资质，政府扶持力度大，项目体量大，市场口碑不错； 2.项目价格较低，优势明显； 3. 精装修，客户入住便利。劣势：楼间距太近，
40、可能不符合国家日照要求,新天地鹭港,客户构成和需求特征,建筑类别:板楼 多层 小高层 高层装修状况:毛坯 上市时间:2008.8.8开盘入住时间:2010.6.30 建筑规模:18栋高层纯板楼,9栋花园洋房 建筑面积:56万 总户数:一期已推1208户，6组团471户2194户 容积率:2.2 绿化率:32.8% 开发商:唐山市兴盛房地产 物业管理:唐山永和物业 物业费:1.5元/月 建筑设计:美国默克建筑规划设计咨询有限公司 项目价格:均价8000元/,洋房8800元/ ，别墅 1.4万1.6万元/,区域内中高质量住宅项目,占据绝佳的位置，紧邻一中，产品类型较为丰富,项目动态：一期共25栋，
41、1000-1200户，分为7层、9层及16层，产品为60平米一居，占20%；70-103平米两居，占到36%及93-134平米三居；2期共5栋18层的高层，以两居、三居为主产品，另有300套洋房、32套联排即将推出。目前高层均价8000元/平米包含137、148平米三居以及188-225平米花园洋房，同时包括部分情景别墅，320-380平米。B3、B4楼148平米，21号楼138平米房源正在热销，均价8000元/平米，全款优惠300元/平，首付50%优惠100元/平，接受客户咨询中。,客户来源：企事业单位，拆迁户。优势：1.开发商为本土老企业，曾开发多个知名项目，口碑不错。 2.产品丰富、覆盖
42、高端客户。,项目规划：凤凰世嘉一期项目座落于友谊路与光明路之间的兴源道南北两侧，由5个相对独立的封闭组团组成。共有商品房916套，分为61平米、65平米一室户型；70平米、80平米、87平米、93平米、103平米二室户型；114平米、117平米、135平米三室户型。每个组团均设有地下停车库及自行车库，配套设施齐全，实现人车分流。建筑形式： BLOCK街区的建筑形式。园林景观：由中心组团景观、内庭园林组成，采用枯山水的设计理念，打造了一个以水为主题的水社区，运用了树种及景观小品。,项目为纯板式建筑,保证了每户的充足采光,和南北通透性,形成明厨明卫、明卧明厅的四明户型。主力户型为80-1042居,
43、116-1703居,188-225花园洋房。目前一期销售完毕，二期现剩余20余套148平米房源及4套别墅产品。,项目开发公司兴盛地产，为本土老企业，开发过多个知名高档项目，其中部分房子留给一些老干部，口碑不错。,客户情況：一期客户以首次置业为主，以私企员工及政府、企事业单位人员为主等；二期产品定位中高端，面向高端支付力能力强客户，主要为唐山中心城区企业中高层，私营企业主等；,建筑类别:板楼 塔楼 小高层 高层装修状况:毛坯 上市时间:2010.3.30入住时间:2010.9.30 建筑规模:共12栋17-33高层 建筑面积:39万 户数:1857户 容积率:2.48 绿化率:35% 开发商:唐
44、山市景泰房地产 物业管理:景泰物业 物业费:1.5元/平方米月 车位:2300个 项目价格:一期5400元/平米；二期6300元/平米；三期7000元/平米,项目规划：项目由景泰房地产开发，项目南靠相对繁华的长宁道，与闹市区相连，东部及东北与傅家屯毗邻，西临学院路，北临龙富南道。项目分期为二期，其中一期为A、C和D区,二期为B区。项目总用地面积336.78亩，总建筑面积556000平米。建筑风格：现代简约优势：紧临大学城，人文色彩浓厚，地处凤凰新城北沿线，性价比较高； 生活配套齐全；劣势：项目规划中规中矩，没有特别的亮点；客户：多来自本市北部，教师、私企老板、高管等客群。,最新动态：景泰翰林E
45、区学府城预计五月份开盘，前期优惠正在进行中。D区均价7000元/平米，全款97折，贷款99折，房源面积90平米以上，正在做外墙装修。,项目三期目前剩余四栋楼，四期四栋楼，18层未开盘约剩500套左右，销售率约为80%以上；项目高层产品市场消化能力较强，小高层产品出现一定滞销。,项目E区学府城预计五月份开盘，前期优惠正在进行中。D区均价7000元/平米，全款97折，贷款99折。,景泰翰林,区域在售项目多以本地开发商为主,外地知名开发商较少。因此,在售产品同质化程度高,多以中高端高板和洋房为主,辅以部分别墅产品,但质量一般。 从在售产品来看,唐城壹零壹、梧桐大道在产品定位、地段、产品形式等与本案存
46、在一定竞争性,其他在售项目与本案直接竞争力相对较小。目前万科金域华府、嘉里凤凰新城、绿地、华润、亿城等知名开发商项的快速进入，以定位高端住宅、公寓和品牌商业为主，会进一步提升产品质量，加大在售楼盘的竞争，改变现有竞争格局，凤凰新城的竞争力即将爆发。,在售竞品小结,3.3 潜在竞争,从以往操盘特点及预期定位来看，各开发商的竞争尤其自身特点万科：专业地产领军企业，质量口碑较好，城市住宅定位中高端产品嘉里：高端豪宅物业的缔造者，城市运营能力强，此次定位高端住宅及酒店世茂：擅长高端产品运作，此次定位环保、低碳、现代化生态小区华润：兼具中高端和高端产品运作能力，多定位高端公寓、高端住宅亿城：大型质量小区开发，定位高端公寓、高端住宅,结语: 由于供应量、区域形象、产品定位等各因素,其他区域与本区域竞争性较弱，多来自内部竞争。凤凰新城为在建新城区,区域为唐山近年主要住宅集中供应区域,在售项目多,供应量大。总体上看,由于区域地段及地质条件好,区域在售产品多为中、高端项目,单体项目体量大,产品形式丰富,但存在区域内产品同质化问题,因此区域内竞争十分激烈。随着唐城壹零壹等高质量新盘的亮相,区域热度进一步上升,产品进入质量、品牌竞争的新阶段，目前还有华润、嘉里、世贸、万科等待售未开盘项目,随着外地大型开发商的进驻,产品质量将迅速提升,区域内竞争即将爆发，因此提升项目楼盘的品质、优势就尤为重要。,
