1、房地产开发所得税 税收政策解读,国税局 2010年3月,主要内容,政策依据政策解读税收管理,政策依据,1、国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发【2009】第031号）；2、转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知的通知（苏国税发200979号）；3、关于转发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（通国税发2009104号）；4、国家税务总局关于印发中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表的通知（国税发2008101号）-中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表及附表填报说明；5、关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知
2、（国税函2008635号）,政策解读,收入预计利润成本、费用扣除的税务处理新旧政策的衔接,收入,企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现完工标准 确认收入总额，冲预收款、增加应收款。,收入,完工标准除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二) 开发产品已开始投入使用。(三) 开发产品已取得了初始产权证明。,收入,收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。 企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业
3、开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。,预计利润,企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。未完工开发产品销售收入预计毛利率按季申报,预计利润,未完工开发产产品，不符合完工条件的开发产品即为未完工产品。未完工产品取得的收入，预计利润的计算依据-会计核算。,预计利润,计税毛利率暂定为5%，属于经济适用房、限价房和危改房的计税毛利率暂定为3%。 自2009年二季节度始不再区分普通住宅和其他用房,计税毛利率-经济适用房,经济适用房是指政府提供政策
4、优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。房地产开发企业开发的经济适用房、按通知第八条的计税毛利率申报纳税时，需向主管税务机关报送以下资料： 1、立项批准机关对经济适用住房立项的批准文件； 2、土地管理部门划拨土地的批准文件； 3、物价部门核定的有关经济适用住房销售价格的批件； 4、住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明； 5、列明该项目的省、市、县级人民政府关于经济适用住房建设投资计划； 6、经济适用住房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；
5、 7、主管税务机关要求提供的其他资料。,计税毛利率-限价房和危改房,房地产开发企业开发的限价房和危改房按通知第八条规定的预计毛利率申报纳税，需符合政府有关部门的规定和要求。房地产开发企业在企业所得税纳税申报时，需向主管税务机关报送以下资料： 1、国有建设用地使用权出让合同和政府主管部门出具的其他能证明限价房和危改房的证明文件； 2、限价房和危改房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）； 3、主管税务机关要求提供的其他资料。,预计利润,分开核算对商品住房小区配套建设经济适用住房、限价房和危改房的，应分别核算销售收入，并按照对应
6、的计税毛利率计算预计利润；不能分别核算的，一律从高适用计税毛利率。,预计利润,对经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等未完工产品取得的收入，不得按照经济适用房、限价房和危改房的计税毛利率执行。,预计利润,计算预计利润时，允许扣除营业税金及附加、土地增值税。视企业财务核算的准确性。是否已计入“主营业务税金用附加”科目？,预计利润,企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）第4行“利润总额“修改为“实际利润额“。“第4行实际利润额：填报按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行
7、。,预计利润,季度申报考虑因素： （1）、按会计制度核算的利润总额； （2）、以前年度可弥补亏损； （3）、不征税收入；（少） （4）、免税收入； （少） （5）、预计利润额。 （计算过程）,预计利润的申报,成本、费用扣除,基本思路同会计处理区分期间费用和开发产品计税成本（非会计成本）。开发产品计税成本：已销开发产品计税成本、未销开发产品计税成本,成本、费用扣除,区分期间费用、已销开发计税成本和未销开发计税成本的目的-用于确定税前扣除时点,成本、费用扣除,企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。-类似于损益表逻辑未销开发产品计税成本不得扣除，等销
8、售收入确认后扣除。,期间费用,一般从会计制度规定 利息支出 企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定（利率、扣除凭证）的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。,期间费用,汇缴时考虑比例限额的：业务招待费（5 、60%）、广告费和业务宣传费（15%）；汇缴时考虑调整，季度申报不考虑。计算基数：1、销售完工产品的税收收入；2、视同销售确认的收入；3、销售未完工开发产品的收入。,期间费用,房地产开发企业在2008年1月1日以后销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，但开发产品完工会计核算转销售收
9、入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。,期间费用-新旧衔接,外资房地产企业根据国税发2001142号文件按收入与支出相配比而未扣除的以前年度期间费用，在2008年度汇缴时可一次性按新税法规定税前扣除。指包括在外资房地产企业2007年末未销售面积计税成本中的管理费用、财务费用和销售费用。,期间费用-新旧衔接,关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知国税发【2001】第142号：企业销售房地产所发生相应成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期销售面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按
10、下列公式确定： 可售单位工程成本费用可售总成本费用总可售面积 可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。,期间费用-新旧衔接,房地产开发企业在2008年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，新税法实施后，其尚未扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后，按照新税收规定的比例计算扣除。,期间费用-新旧衔接,原规定：新办开发企业在取得第
11、一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。国税发【2006】第031号 现规定：企业每一纳税年度发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出合并计算，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。 比较：对企业更有利，扣除比例提高，没有结转时间限制。,开发产品计税成本,计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。 区
12、别于会计核算成本,开发产品计税成本,按照税收规定-1、合法凭证；2、预提费用标准；3、不包括期间费用；4、利息支出按会计准则应计入开发成本核算的部分。-可能大于也可能小于会计成本。划分、根据成本对象进行归集和计算。-前提、基础,开发产品计税成本,成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。 确定成本对象目的用于确定开发成本的归属对象。 划分成本对象是进行计税成本归集和计算的首要工作。,开发产品计税成本,各企业开发产品成本对象的划分由企业根据六项原则自行确定。有一定自主权。,开发产品计税成本,计税成本对象的确定原则如下：（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营
13、销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。（六）权
14、益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。,开发产品计税成本,成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。（房地产开发企业计税成本对象备案报告表）（示范）成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。,开发产品计税成本,企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。（只能出租，不可出售）,开发产品计税成本,计税成本核算的一般程序 ：（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计
15、入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。,开发产品计税成本,（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本, 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。（苏国税发200979号附件）（示范）,开发产品计税成本,（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。,开发产品计税成本,（四）对本期已完工成本
16、对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。,开发产品计税成本,（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。,开发产品计税成本,开发产品计税成本支出的内容（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超
17、面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。,开发产品计税成本,（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。-可按规定预提,开发产品计税成本,（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。,开发产品计税成本,（五）公共配套
18、设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。-可按规定预提,开发产品计税成本,（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。（区别于管理费用中列支的管理人员工资等）,开发产品计税成本,除几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。 实际发生的成本-确已发生并取得合法票据。 三项预提费用：出包工程款；公共配套设施建造费用 ；
19、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用 。 新旧比较：对企业有利。,开发产品计税成本,可计入开发成本的预提费用一出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。,开发产品计税成本,可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。 对发票不足金额据以预提的出包工程合同总金额，是指不包括甲供材料的金额。预提费用最高不得超过合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费用总计不得超过本条款规定的合同总金额。,开发产品计税成本,预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付
20、的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后实际支付时可按规定税前扣除。,开发产品计税成本,可计入计税成本的预提费用二公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。,开发产品计税成本,预提的公共配套设施建造费用，如售房合同、协议、广告，或政府相关文件等明确建造期限而逾期未建造的，其以前年度已预提的该项费用在规定建造期满之日起计入当期应纳税所得额；如未有明确建造期限的，则在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其以前年度已预提的该项
21、费用应并入当期应纳税所得额。以后实际发生公共配套设施建造费用时，再按照通知第二十八条第三款有关规定税前扣除。,开发产品计税成本,可计入计税成本的预提费用三应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。,开发产品计税成本,预提的报批报建费用、物业完善费用，必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用，同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提并税前扣除。除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明文期限外，预提期限最长不得超过3年；超过3年未
22、上交的，计入当期应纳税所得额，以后年度实际支付时准予在税前扣除。,开发产品计税成本,计税成本与成本对象的匹配 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。 开发成本-直接成本、共同成本、间接成本（能够分清成本对象的间接成本和不能分清成本对象的间接成本）,开发产品计税成本,应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。-分配方法,开发产品计税成本,分配方法可按以下规定选择其一：（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。一次性开发
23、的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。,开发产品计税成本,分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积,开发产品计税成本,（二）建筑积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑
24、面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。,开发产品计税成本,（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配,开发产品计税成本,明确分配方法的三项共同成本（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。,开发产品计税成本,（二）单独作为过渡性成本对象核算
25、的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。(三) 借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。,开发产品计税成本,其他成本项目的分配法由企业自行确定。 一至三项企业不具有选择权。 在成本项目备案时就应确定分配方法并随同备案。,开发产品计税成本,企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。 如完工前取得合法票据，则不影响完工产品计税成本的计算；达到完工标准后仍未取得合法票据的，则会影响计税成本的计算，对企业税收负担产生影响。,开发产品计税成本,归集各计算计税成本与会计成本的目的是用
26、于与会计成本进行比较。 会计成本与计税成本的差额，纳税调整。 年度汇缴纳税申报表附表三40行次（扣除类调整项目： 其他）。,开发产品计税成本,对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除,税收管理,成本对象备案 完工成本对象计税成本的结算 季度纳税申报 年度汇缴申报,税收管理-成本对象备案,房地产开发企业应按照通知第二十六条规定合理确定计税成本对象，并报主管税务机关备案；未进行备案的，按照中华人民共和国税收征收管理法的有关规定处理。,税收管理-成本
27、对象备案,成本对象由企业开工之前报主管税务机关备案。企业进行成本对象备案时，需报送以下资料： 房地产开发企业计税成本对象备案报告表； 土地使用权证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证等资料； 主管税务机关在受理纳税人备案时，应加盖税务机关备案专用印章。房地产开发企业在税务机关登记备案后应按照已备案确认的成本对象计算计税成本。,税收管理-完工成本对象计税成本的结算,开发产品完工以后，企业应在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民
28、共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。（国税发【2009】第031号）,税收管理-完工成本对象计税成本的结算,房地产开发企业对已达到完工条件的开发产品未按成本对象结算计税成本的，主管税务机关有权确定成本对象并核定其计税成本，企业据此进行纳税调整。（苏国税发200979）,税收管理-完工成本对象计税成本的结算,开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。-申报的填报。预计利润的冲回。,税收管理-完工成本对象计税成本的结算,房地产开发企业根据通知第九条规定出具开
29、发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告应包括但不限于以下内容： 1、开发企业基本情况，包括企业资质等级、资质有效期、从业人数、法人代表、出资方、关联方有关情况等； 2、开发项目基本情况，包括开发项目名称、地理位置及概况、占地面积、容积率、绿化率、开发用途、初始开发时间、完工时间、销售情况、销售方式、销售费用（含佣金或手续费，尤其是委托境外机构销售费用结算情况）、配套设施的归属及核算、停车场所的核算、企业的融资情况（包括企业境外融资）、利息的核算及支付情况等；,税收管理-完工成本对象计税成本的结算,3、房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表、房地产开发项目完工对象会计成本、计税
30、成本调整计算明细表、房地产开发企业预提费用明细表（见附件三、四、五）； 4、非货币性交易、关联方交易、其他涉及纳税调整的事项、纳税调整金额。,税收管理-季度纳税申报,企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）第4行“利润总额“修改为“实际利润额“。 “第4行实际利润额：填报按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。,税收管理-季度纳税申报,季度申报考虑因素： （1）、按会计制度核算的利润总额 （2）、以前年度可弥补亏损； （3）、不征税收入 （4）、免税收入； （5）、预计利润额,税收管理-季
31、度纳税申报,税收管理-年度汇缴申报,以年度为期限申报，仅对年度内调整项目进行结算，不对整个项目进行结算。-不同于原外房地产税收政策。填报事项与一般企业基本一致；有三个特别项目：1、预计利润；2、已售完工计税成本与会计成本的差额调整 ；3、业务招待费、广告费和业务宣传费的基数 。,税收管理-年度汇缴申报,预计利润的的处理：填入附表三第52行“五、房地产企业预售收入计算的预计利润”；纳税调增不填。 “附表一（1）其他视同销售收入：房地产企业销售未完工产品收入会计上预售转销售收入（可以为负数），“会计上预售转销售收入”仅指新税法下确认预售收入，且已作为计提广告费、业务招待费、业务宣传费等基数的预售收
32、入。否则应在附表三第52行填列。,税收管理-年度汇缴申报,附表二（1）其他视同销售成本：房地产企业销售未完工开发产品收入*（1-计税毛利率）-会计上预售转销售收入*（1-对应计税毛利率）（可为负数），“会计上预售转销售收入”仅指新税法下确认预售收入，且已作为计提广告费、业务招待费、业务宣传费等基数的预售收入，否则应在附表三第52行填列。,税收管理-年度汇缴申报,第4列“调减金额”填报从事房地产开发业务的纳税人本期将预售收入转为销售收入，转回已按税收规定征税的预计利润的数额。（考虑两个因素：转入销售收入的预售收入金额，当时计算预计利润时的预计利润率，笔笔对应） 第1列“账载金额”、第2列“税收金额”不填。,友情提醒,房地产企业所得税税收政策、计税成本分配表、季度企业所得税申报表附表已打包上传至如皋市国税局外网,请各单位下载使用。,谢谢！,
