1、1长沙县开元东路 91 亩房地产项目策划建议开发单位：长沙方略投资发展有限公司建议单位:深圳市新摩尔商业管理有限公司 2010 年 9 月 29 日 2目 录一、项目基本概况及周边规划条件研究二、项目的区位、周边自然资源的价值（一）、项目的区位及周边的价值（二）、项目的主要竞争对手的分析（三） 、 项目所在的区域思考：提出三个核心问题三、项目的产品的初步思考建议四、项目的商业规划与规划设计的建议五、项目的盈利模式的初步思考建议六、公司的基本简介（包含相关操作团队介绍）七、项目总体策划与概念性规划设计报价3一、项目基本概况及周边规划条件研究本项目占地 91 亩 ( 60734 万平方米),容积率
2、为 4.5 建筑面积为 27 万平方米本项目北侧临近地块是五星酒店等产品定位,北侧 800 米就是松雅湖湿地公园。项目西侧为恒基兆业的高尚住宅项目。图 1 地块相片二、项目的区位、周边自然资源的价值 91 亩地块4本项目在长沙县城东四线与开元东路围合的东北角落（一）、项目的区位及周边的价值1、本项目处于开元东路，拥有交通便捷的价值优势。2、北侧距松雅湖 800 米，属于松雅湖的二线湖景，自然景观价值的体现不明显。53、周边的自然绿色生态环境较好，自然生态绿色的价值可以很好的体现出来，属于未来高尚湖居生活区域。4、项目处于松雅湖自然景观旅游资源的范围，拥有良好的旅游资源的价值。5、项目紧邻的西侧
3、是恒基兆业的凯旋门项目，未来的直接竞争对手。（二）、项目的主要竞争对手的分析：恒基 凯旋门的项目分析：1、项目的基本概况：2、规划布局：采用围合式布局，营造高度的私密性，100 米超宽楼间距，楼栋北高男低，错落有致，层次感强。633 层观景效果7从凯旋门 33 层顶层观看松雅湖83、户型配比：项目以中小户型产品为主导，90以下户型占到 63%以上，4、户型分析：周正通透、适用率高；入户花园、凸窗设计，附加值高。95、园林规划：8 万超大主题式中心园林景观，尊贵别致，展现港资的势力品牌。6、豪华会所配置：打造国际级港式尊贵生活107、项目的评价：优势：香港实力品牌开发商，项目品质感强，全新的港式
4、文化生活。劣势：项目一期的价格为 4000-4500 元左右,升值空间较大,项目二期湖景住宅价格为 7500 元左右,最高将达到 8000 元价格。成功点：将港式的文化的尊贵内涵演绎的淋漓尽致幸福里二期项目地处长沙经济技术开发区、幸福里一期工程的东部，占地面积267 亩，总建筑面积为 64 万平米，拥有完善的生活配套设施如：沿街商铺、集中商业、小学、幼儿园、游泳池等，以自然、生态为核心理念的现代园林景观，住宅在充分利用原有地形的基础上，依山而建，户户朝南，通风采光良好。以小高层和高层为主，是独一无二的城市中心浅丘水岸生态住宅。 总平面布局根据长沙县县城总体规划要求，做到“起点高、立意新、功能全、环境美。”一期工程包括 TOWNHOUSE 公寓、青年公寓、会所、大型超市。所有别墅、TOWNHOUSE 公寓依山而建，通过多变的形体，围合出各自的庭院空间，使每一户都享受到不同的景观。
