1、,新都万象新天商业规划与业态设计方案,华星房产咨询2009年10月,1、绩溪路旧有面貌与高端商业形态如何对接2、周边商业氛围欠浓与项目大体量如何去化3、五层大板块商业体如何才能全面精准定位4、项目资金快速回笼与可持续发展如何平衡5、项目各层次商业价格与租金价格如何定位6、如何充分挖掘价值实现品牌与利润的共赢,核心问题,研究框架第一部分 解读市场第二部分 解读项目第三部分 医院商圈第四部分 项目定位第五部分 运营模式,定位框架,解读市场,解读项目,医院商圈,项目定位,运营模式,合肥经济发展分析合肥消费结构分析合肥商业市场分析,合肥社会消费品零售总额和GDP呈现同方向的变动，社会消费品零售总额增速
2、明显，快速攀升。2008年，社会消费品零售额完成了588.36亿元，同比增长25.5.,经济与收入,社会消费品零售总额和GDP呈现同步增长，带动社会消费总量提升，收支快速健康增长，居民消费能力较强。,居民消费结构,消费结构多元化，现代消费特点日益清晰，医疗保健增幅显著 ，这表明合肥人更加注重健康，医疗类用品更加受到重视，为医疗专业市场的发展奠定了基础。,合肥的现有商圈存在密度集中，成熟商圈少的特点。目前只有三孝口、四牌楼老城市商圈；和新的新站商圈及三里庵商圈。 合肥专业性市场的发展较快，现已形成了服装批发、家居建材、IT专业市场等集中式的批发和零售一体的市场。 合肥的区域性商业中心除新站区以外
3、基本上还处于规划阶段，均没有形成。,商业市场总体特征,一环线,二环线,中环线,万象新天,世纪联华,家乐福,北京华联,沃尔玛,合家福,合家福,合家福,沃尔玛在建,大润发在建,合家福,好又多,家乐福,合家福,好又多,家乐福,沃尔玛在建,TESCO在建,合家福,世纪联华,北京华联,易初莲花,北京华联,中环线,国美电器,五星电器,苏宁电器,国美电器,苏宁电器,五星电器,国生电器,国生电器,国美电器,苏宁电器,苏宁电器,国美电器,国生电器,万象新天,商业商厦,金色巴黎购物中心,瑞景国际,百大鼓楼,古井赛特,百货大楼,太阳城,乐普生商厦,新曙光百货,百盛广场,商之都,商之都,百大CBD,万象新天,政务文化
4、新区,滨湖新区,传奇酒吧,39度吧,芭芘慢摇,冰果酒吧,他来她往,夜游人,天堂隔壁,兰贵坊,SOHO酒吧,地下铁,YY Face,本色酒吧,最美酒吧,月光演艺酒吧,红燕燕演艺酒吧,红吧,爵色酒吧,百度酒吧,MAX酒吧,一环内：13家一环二环：6家,万象新天,政务文化新区,滨湖新区,欢乐频道,音乐之声,金皇冠,快乐老家,沙巴克,阿波罗,阿波罗,阿波罗,阿米果,阿里巴巴,阿里巴巴,阿里巴巴,快乐天堂,罗曼迪,快乐老家,快乐老家,快乐老家,阿里巴巴,阿里巴巴,阿里巴巴,欧风街钱柜KTV,一环内：16家一环二环：4家二环外：1家,万象新天,政务文化新区,滨湖新区,一环内：11家一环二环：3家二环外：1
5、家,金百合SOS,万盛江淮大戏院,一千零一夜,美高美迷城,领尚时代国际,金环夜总会,金碧辉煌,璀璨明珠,壹号公馆,琴港演艺广场,蓝波湾娱乐城,辛巴克,后宫国际,安港星光夜总会,红燕燕世纪娱乐城,万象新天,超市、百货商场等零售商业在合肥主要分布在一环之内的商业中心地段，但随着合肥城市的外扩，零售商业分布也逐渐向外扩张；此外，零售商业对于提升人气具有不可替代的作用； 家居建材类商业主要分布在二环外，交通便利的偏远的地区，此类商业在合肥具有较大的发展前景；此外，专业批发市场在合肥也出现了市场细分及硬件升级的趋势； 餐饮娱乐类商业在合肥分布较广，特别是大型餐饮店受欢迎程度高； 电器商城在合肥快速发展，
6、国美、苏宁等电器巨头均有在合肥及安徽地区扩张的需求； 医疗器械及药品类专业市场零星分布，数量少、规模小，具有巨大的发展空间。,商业市场总结,定位框架,解读市场,解读项目,医院商圈,项目定位,运营模式,项目区位与环境项目商业规划分析周边商业环境商业核心价值提炼,项目位于绩溪路南侧中段，东侧为拟建道路-佛子岭路，紧邻黄山路、金寨路、肥西路，北侧正对面为安徽医大附属医院，,项目区位,周围分布安徽大学、安徽医大附属医院、中国科技大学、中医院、第六医院、新安医院等，医疗及教育资源得天独厚。,项目北侧精神病院,项目东侧小路及民宅,项目南侧绩溪路及医大附院,项目西侧紧邻建筑体,项目现状环境较为杂乱，但地处城
7、市中心地段，人气充足，未来商业发展潜力巨大。,项目环境,项目规划,项目商业整体分为A、B两大板块，各五层，单层面积约2800平方米，整体约14000平方米。,A区,B区,项目通过规划道路形成环形车流、人流系统，四部自动扶梯可达2楼，两部自动扶梯直达5楼，大大提升整体商业价值。,项目规划,交通动线图,二层平面图,绩溪路宽约20米，东西走向，全长约1300米。东接城市主干道金寨路，西接肥西路，由于合肥医科大学附属医院主入口位于道路北侧，同时又处在居民密集区，交通十分繁忙，人流量大，道路拥挤。,绩溪路街景,绩溪路,肥西路,金寨路,绩溪路综述,整体形象低端、分布杂乱、不成体系，区域商业亟待提升。,绩溪
8、路现状环境,绩溪路约有商户109家，经营总面积约9000平米，业态以旅店、餐饮、药店、医疗器械等为主，主要以小规模体量存在，一般商铺面积为50-100平米；餐饮规模最大占总量的36%，其次为旅店约占24%，药店及医疗器械合计占17%；目前街面商业很少对外出售，加上医院南大门的改造，租金上涨，目前租金价格为100250元/平米/月。以中段临近医院大门处最高，西侧租金最低。,绩溪路业态分析,价值一：从区域环境看：项目周边积聚以安徽医科大学附属医院为首的，中医院、第六医院、新安医院等多家大中型医疗机构，为项目开发医疗专业市场提供了得天独厚的发展平台。价值二：从区域业态看：餐饮、旅店、医疗三种业态为区
9、域需求主力，拥有最广泛的市场基础，同时中小型超市、书店也分布较为集中。价值三：从商业现状看：整体形象低端、分布杂乱、不成体系，区域商业亟待整合提升，为本项目商业发展预留了广阔的空间。,商业核心价值提炼,定位框架,解读市场,解读项目,医院商圈,项目定位,运营模式,医大附院解析医院商圈案例分析本案的商业性质,安徽医科大学第一附属医院是安徽省规模最大的、集医疗、教学、科研、预防、康复、急救为一体的综合性教学医院。目前占地面积224.9亩，总建筑面积28万平方米。现有在职职工2100人，开放病床1890张。 拥有一批高素质的专家队伍，其中博士生导师16人，副高职称以上专家555人，中级职称人员738人
10、，位居安徽省医疗机构第一。 年门诊量143余万人次，年住院病人6.9万人次，年手术近2.5万台次，年教学工作量约1.7万学时，年接收实习生、进修医生1000余人。,医大附院解析,安徽规模最大，等级最高，人流最密集的医院，为周边带来了巨大的商机，奠定了繁华的基础。,医院商圈案例解析-江西南大附院,江西南昌大学第一附属医院始建于1939年，现占地面积11万多平方米。医院有42个临床、医技科室，14个特色诊疗中心，床位1700张，年门诊量110多万人次，年诊治住院患者5万多人次，年平均手术1.8万例，是一家集医疗、药学、科研、预防保健为一体的大型综合性三级甲等医院。这家医院享受国务院特殊津贴的知名专
11、家就有24人。患者就医人数居全省之首。,江西南大附院，周边较具影响的运动、娱乐、餐饮一条街，最多时同时开有7家药店。,江西南大附院周边药店群,1、开心人大药房曾经的开业轰动全国，1500平方米的大卖场，7000个品规，开心人大药房的成功说明选择“傍医院”药店的成功，有如老百姓大药房当年的开业就选择在长沙湘雅路上中南大学附属湘雅一院，最终产生群聚效应，形成了湘雅医药一条街的态势。2、汇仁堂药店位于开心人大药房斜对面，面积3000平方米，分上下两层。南昌市第一批中医坐堂试点门店3、黄庆仁栈华氏大药房，该店面积虽然不大，所有产品柜台式销售，经营品种以处方药和双跨产品为主，估计日销售额在1万元左右。4
12、、老百姓大药房（非湖南老百姓大药房）位于阳明东路第一附属医院住院部另一个大门对面。阳明东路路面比较宽，车辆比较多，行人过马路并不十分方便。因此老百姓大药房想分流第一附属医院的病人处方并容易。,医院商圈总结,1、“医药分业” 已经明确为国家医改的主要政策目标之一，现阶段的突破口还是在品种、价格和服务上。2、 “傍医院药店” 真正方便患者就医购药；通过竞争与合作来提升药店的专业服务水平、管理能力。3、医院商圈对餐饮、礼品、住宿、健身等需求强烈，很容易形成与之相关的商业业态。4、南大医院规模和门诊量仅为医大附院的2/3，但商业更加发达，因此具有广泛的商业扩容空间，尤其在药品、器械领域。,本案商业性质
13、：,依托医院商圈区域，中大规模特型健康商业中心,定位框架,解读市场,解读项目,医院商圈,项目定位,运营模式,商业整体定位商业业态定位商业价格及租金建议,以医疗专业市场为核心，集合餐饮、购物、娱乐、健身等多种业态为一体的区域级商业中心。,商业整体定位：,整体业态定位构想,1、本案商业规划整体分为A、B两大板块，其中A板块受上层建筑影响较小，整体形成连贯的通体结构，且二楼为双向自动扶梯，适宜布局大板块商业，同时紧邻居民区，应布局生活型，安静型业态。2、一楼应在保证人气集聚的前提下，实现商业价值最大化，因此考虑主体布局高端业态，通过超市聚集人气。3、餐饮最聚集人气，区域市场需求广泛；可以承受较高租金
14、，支撑销售；同时2楼部分可以延伸利用。4、医院商圈探望者众多，应充分考虑水果、礼品需求，设置精致礼品，水果卖场。5、项目3楼以上部分人流较难引入，因此应考虑目的性消费，如健身、酒吧、KTV等业态，同时保证较高的承租金。,银行、电信、高端餐饮,一层商业定位及规划,沿绩溪路商铺,A区一楼板块（也可考虑二层）,中心内商业街,精品水果、礼品街区、24小时药店、便利店等,中型精品超市,特色餐饮街区,B区东侧外街,绩溪路商铺中国电信、四大行、王子厨房、俏江南特色餐饮街区精品徽菜、川菜、湘菜，特色面食等中型超市华润苏果、联华、屈臣氏等中轴内商业街音像体验店、鲜花店、精装水果店等,一层品牌建议,A区,B区,A
15、区板块,休闲餐饮区、咖啡厅、茶馆,B区板块,二层商业定位及规划,主要业态：药品、细分业态：治疗药品、养生药品、美容养颜等。辅助业态：化妆品,大药房老百姓大药房、天天大药房、同仁堂等休闲茶馆、咖啡厅上岛咖啡、名典咖啡、太和茶馆等,二层品牌建议,A区,B区,A区板块,酒吧、KTV、演艺吧等,B区板块(连通4F),三层商业定位及规划,主要业态：医疗器械细分业态：助听器、呼吸机、轮椅、心率器、护理用品等辅助业态：健身器材,医疗器械迈瑞、西门子、飞利浦、强生等酒吧、KTV（连通4F)BABY FACE、宝儿国际、大歌星,三层品牌建议,A区,B区,A区板块,四层商业定位及规划,美容康体中心，体检中心，健康
16、咨询机构,品牌建议,诗婷、自然美、克丽缇娜等,A区,B区,A区板块,休闲养生、足浴等同时也可以考虑商务酒店,B区板块,五层商业定位及规划,健身中心，培训机构等,健身、培训一兆韦德、新东方、韦伯等休闲养生、足浴良子、富侨、东方足浴等,五层品牌建议,商业价格及租金建议,沿绩溪路一层商业均价：36000元/平方米，租金：200元/平方米/月 中心内商业街均价：18000元/平方米，租金120元/平方米/月 二楼商业均价：14000元/平方米，租金80元/平方米/月 三楼商业均价：8000元/平方米，租金50元/平方米/月 四楼商业均价：6500元/平方米，租金40元/平方米/月 五楼商业均价：600
17、0元/平方米，租金30元/平方米/月,综合周边商业店铺价格与租金，同时站在项目定位的基础上，价格及租金建议如下：,定位框架,解读市场,解读项目,医院商圈,项目定位,运营模式,商业整体定位商业业态定位商业价格及租金建议,策略设计 做好项目的策划和商业布局及业态设计工作，通过一流的策划和建筑方案表达，明确项目吸引商业人流的主要措施，吸引商家主动进驻。 节点安排 正式项目方案公布阶段签订意向合同，项目达到预售标准签订正式招商合同。,招商步骤,1.把握招商节奏，初期费用严格控制；2.集中使用招商经费,在招商见成效时候明显加大费用投放力度；3.根据招商效果进行及时调整；在招商摸底工作和控制性规划结束后，
18、我们协助发展商做出招商预算。,招商费用使用原则,招商进度,3、全部销售（分层按产权销售，公司组织专业招商队伍及统一后续管理，根据市场规律，存在部分区域销售缓慢和销售周期长的情况；短期回收资金但可能整体销售不畅）,1、全部租赁（公司持有物业，成立招商和管理团队，长线经营。待商业氛围成熟后，公司可根据战略选择继续持有或出售；实现商业利润最大化。）,2、租售并举（公司按计划持有部分物业，参与招商和后期管理，根据市场情况，一销售，二、三层分割产权销售返租；四、五层前期招商经营，后期根据情况租售；短期回收资金的同时兼顾长期集团利润。）,我们可以选择的三个方向,资金回笼周期长，短期公司没有效益。商业经营的
19、风险性，公司需要承担。经营得当，将成为公司稳定的收入来源。并且可持续发展。后期可灵活选择租售。经营成功对公司品牌和形象有显著提升作用。,全部租赁,模式分析,分割风险，长短期经济效益结合。统一规划商业运营模式，便于经营管理，有利于商业氛围的形成。须提前招商规划。便于树立公司品牌和形象,租售并举,模式分析,销售周期长大面积整体销售的可能性不大，需分割销售；高楼层明显存在销售障碍。公司不用承担后期经营的风险,全部销售,模式分析,我们建议租售并举。招商先行，先行引进主力店，在租约订立以后，对物业进行分割产权出售。部分物业可以考虑持有经营。,模式建议,投资者(开发商),经营者（租客）,消费者,商业的现代营销链是：“发展商投资客经营商家消费者”这样一个完整的结合体。现实中商业地产很多开发者只看到了这个营销链中的“发展商投资客“这两个元素，从而为商业地产的后期经营埋下了深重的隐患。,商业营销链分析,资金回收策略,华星房产咨询有限公司2009年10月,预祝项目取得圆满成功！,
