1、1工程限额设计控制管理办法工程建安成本是房地产开发项目总成本中所占比例最大（约占 40%左右） 、发生跨越时间最长、涉及合作单位最多、控制投入的人力最多、与开发项目的质量和工期关系最密切。为更好的控制工程建安成本，制定本管理办法。一、不同类别项目造价指标的分解：不同档次的某类项目的结构部分指标相对变化不大，档次不同的原因是建筑装修标准不同和安装材料设备配置的不同决定的。本控制指标为所描述条件下的当前指标，项目设置和指标可根据具体的工程作适当调整。1-1、多层砖混住宅楼各项控制指标： 元/M 2（若设电梯另增 元/M 2）序号 项目名称 项目特征单位数量单方成本成本所占比率1 建筑工程费 1.1
2、 独立基础/桩基/CFG 等基础类型 M2 11.2 地下室结构 M2 11.3 地上结构（ M2 11.4 外立面（含外保温） M2 11.5内部二次结构（含楼梯间等公共部位装饰）M2 11.6 内外门窗 M2 11.7 屋面、楼地面等项目 坡屋面聚苯颗粒保温,橱卫之外的地面均为水泥面 M2 12 安装工程费 2.1 给排水、中水 PP-R 给水管、UPVC 排水管、普通洁具 M2 12.2 太阳能 M2 12.3 采暖 铸铁散热器 M2 12.4 煤气 (不含室外管道) M2 12.5 强电 橱卫吸顶灯、其他为白炽灯泡 M2 12.6弱电（不含有限电视和电话的免费部分）安防 M2 1合计:
3、 1-2、多层砖混住宅楼其他经济控制指标：序号项目名称 指标 备注1 钢筋含量 kg/m22 水泥含量 kg/m23 砼含量 m3/m24 外门窗面积系数25 外墙装饰面积系数2-1、多层框架住宅楼各项控制指标：元/M 2（若设电梯另增元/M 2）序号项目名称项目特征 单位 数量单方成本 成本所占比率1 建筑工程费 1.1满堂基础土石方挖添、地基处理/桩基 M2 11.2 地下钢筋砼结构砼筏板基础、一层地下室 M2 11.3 地上钢筋砼结构 框架结构，地上 7 层 M2 11.4填充砌体（含构造钢筋砼）轻质砼砌块、轻质板墙 M2 11.5 外镶贴、涂料 聚苯颗粒保温 M2 11.6 内装饰大理
4、石楼梯、橱卫墙地砖、其他抹灰面乳胶漆 M2 11.7 内外门窗单元防盗门、分户防盗门、卧室夹板门，厨房门连窗、阳台和外窗为塑钢 M2 11.8 屋面、楼地面等项目坡屋面聚苯颗粒保温,橱卫之外的地面均为水泥面 M2 12 安装工程费 2.1 给排水、中水PP-R 给水管、UPVC 排水管、普通洁具 M2 12.2 太阳能 M2 12.3 采暖 铸铁散热器 M2 12.4 煤气(不含室外管道) M2 12.5 强电橱卫吸顶灯、其他为白炽灯泡 M2 12.6弱电（不含有限电视和电话的免费部分） 安防 M2 11+2 合计: 2-2、多层框架住宅楼其他经济控制指标：序号 项目名称 指标 备注1 钢筋含
5、量 kg/m22 水泥含量 kg/m23 砼含量 m3/m24 外门窗面积系数35 外墙装饰面积系数3-1、小高层住宅楼各项造价控制指标：元/M 2序号 项目名称 项目特征单位 数量单方成本成本所占比率1 建筑工程费 1.1 满堂基础土石方挖添、地基处理/桩基 M2 11.2 地下室钢筋砼结构 砼筏板基础、一层地下室 M2 11.3 地上钢筋砼结构 框架剪力墙、地上 12 层 M2 11.4 全部砌体（含构造钢筋砼） 轻质砼砌块、轻质墙板 M2 11.5 外镶贴、涂料 聚苯颗粒保温 M2 11.6 内装饰 大理石楼梯、橱卫墙地砖、其他抹灰面乳胶漆 M2 11.7 内外门窗单元防盗门、分户防盗门
6、、卧室夹板门、管道井门，厨房门连窗、阳台和外窗为塑钢M2 11.8 屋面、楼地面等项目 坡屋面聚苯颗粒保温,橱卫之外的地面均为水泥面 M2 12 安装工程费 2.1 给排水、中水 PP-R 给水管、UPVC 排水管、普通洁具 M2 12.2 太阳能 M2 12.3 采暖 铸铁散热器 M2 12.4 煤气(不含室外管道) M2 12.5 强电 橱卫吸顶灯、其他为白炽灯泡 M2 12.6 弱电（不含有限电视和电话的免费部分） 安防 M2 12.7 消防 M2 12.8 电梯 M2 11+2 合计： 3-2 小高层住宅楼其他指标控制：序号 项目名称 指标 备注1 钢筋含量 kg/m22 水泥含量 k
7、g/m243 砼含量 m3/m24 外门窗面积系数5 外墙装饰面积系数4-1 高层住宅楼各项造价控制指标：元/M 2序号 项目名称 项目特征 单位 数量单方成本 成本所占比率1 建筑工程费 1.1 满堂基础土石方挖添、地基处理/桩基 M2 11.2 地下室钢筋砼结构 砼有梁式筏板基础、两层地下室 M2 11.3 地上钢筋砼结构 框架剪力墙、地上 28 层 M2 11.4 全部砌体（含构造钢筋砼） 轻质砼砌块、轻质墙板 M2 11.5 外镶贴、涂料 聚苯颗粒保温 M2 11.6 内装饰 大理石楼梯、橱卫墙地砖、其他抹灰面乳胶漆 M2 11.7 内外门窗管道井门、单元防盗门、分户防盗门、卧室夹板门
8、，厨房门连窗、阳台和外窗为塑钢M2 11.8 屋面、楼地面等项目 坡屋面聚苯颗粒保温,橱卫之外的地面均为水泥面 M2 12 安装工程费 2.1 给排水、中水 PP-R 给水管、UPVC 排水管、普通洁具 M2 12.2 太阳能 M2 12.3 采暖 铸铁散热器 M2 12.4 煤气(不含室外管道) M2 12.5 强电 橱卫吸顶灯、其他为白炽灯泡 M2 12.6 弱电（不含有限电视和电话的免费部分） 安防 M2 12.7 消防、喷淋 M2 12.8 通风 M2 12.9 电梯 M2 11+2 合计： 4-2 高层住宅楼其他指标控制：序号 项目名称 指标 备注51 钢筋含量 kg/m22 水泥含
9、量 kg/m23 砼含量 m3/m24 外门窗面积系数5 外墙装饰面积系数5-1 办公写字楼各项造价控制指标 元/M 2序号 项目名称 项目特征单位 数量单方成本 成本所占比率1 建筑工程费 1.1 满堂基础土石方挖添、地基处理/桩基 M2 11.2 地下室钢筋砼结构 砼有梁式筏板基础、一层地下室 M2 11.3 地上钢筋砼结构 框架剪力墙、地上 12 层 M2 11.4 全部砌体（含构造钢筋砼） 轻质砼砌块 M2 11.5 外干挂、镶贴 M2 11.6 内粗装 M2 11.7 内精装另增 M2 11.8 内外门窗 M2 11.9 屋面、楼地面等项目 M2 12 安装工程费 2.1 给排水、中
10、水 PP-R 给水管、UPVC 排水管、普通洁具 M2 12.2 太阳能 M2 12.3 VIV 空调 M2 12.4 煤气(不含室外管道) M2 12.5 强电 M2 12.6 弱电（不含有限电视和电话的免费部分） M2 12.7 消防、喷淋 M2 12.8 通风 M2 12.9 电梯 M2 11+2 合计： 5-2 办公写字楼其他指标控制：序号 项目名称 指标 备注1 钢筋含量 kg/m22 水泥含量 kg/m23 砼含量 m3/m24 外门窗面积系数 0.365 外墙装饰面积系数 0.76-1 地下车库（综合人防）各项造价控制指标：元/M 2序号 项目名称 项目特征 单位 数量单方成本
11、成本所占比率1 建筑工程费 1.1 满堂基础土石方挖填、边坡支护、地基处理 M2 11.2 地下结构 砼独立基础 M2 11.3 地面、抹灰、防水等建筑项目 M2 12 安装工程费 2.1 给排水 M2 12.2 强电 M2 12.3 弱电 M2 12.4 消防、喷淋 M2 12.5 通风 M2 11+2 合计： 6-2 地下车库（综合人防）其他指标控制：序号 项目名称 指标 备注1 钢筋含量 kg/m22 水泥含量 kg/m23 砼含量 m3/m24 外门窗面积系数5 外墙装饰面积系数77-1 室外配套工程各项造价控制指标：元/M 2序号 项目名称 项目特征建筑面积 数量单位成本 成本所占比
12、例1 室外土建工程 1.1 道路、地面停车厂 M2 11.2 大门、围墙工程 M2 11.3 绿化、景观 M2 11.4 消防水池 M2 11.5 水泵房、换热站、配电室 M2 12 室外安装工程 2.1室外供水、中水、污水、废水、雨水管道 M2 12.2 供水设备、中水设备 M2 12.3 消防设备、管道 M2 12.4 电信工程 M2 12.5 采暖管道、换热设备 M2 12.6 煤气管道 M2 12.7 路灯工程 M2 12.8 室外供配电 M2 11+2 合计： 7-2 室外配套工程其他特殊造价控制指标：序号 项目名称 指标 备注1 开发商临时设施 以实际发生控制2 四通一平 以实际发
13、生控制3 山体治理 以实际发生控制4 坡地护理 以实际发生控制5 高压线处理 以实际发生控制6 排洪沟整治 以实际发生控制二、拍地阶段建安成本的控制：拍地阶段建安成本估算误差应控制在 10%以内。8房地产公司控制建安成本与建筑公司控制建安成本涵盖的广度不同。建筑公司控制建安成本只是局限在施工阶段，是在投标价已确定的情况下进行的。房地产公司控制建安成本是贯彻在项目建设的各个阶段，粗略的说就是拍地阶段、准备阶段、实施阶段、后评价阶段；其中准备阶段是控制建安成本的关键。拿地基本都是通过拍卖竟得，建安成本是确定地价做大承受限度的重要因素，因为建安成本接近占项目总成本的 40%。看以下公式：（预计销售收
14、入-合理利润-销售费用-开发税费- 财务费用- 管理费用-建安成本）/土地亩数=土地价的可承受最大值。括号内的各项费用是我们能够可控的，但土地费用不是我们能够控制的。建安成本在各项可控费用中所占的比例最大，其合理确定是竟拍土地成功与否的重要影响因素。当然在土地竟拍中还有其它外部因素，但随着拍卖制度的健全和规范，其它因素的作用会越来越小，所以加强公司内部可控成本的控制是最重要的。在这个阶段要合理的确定建安成本，首先是结合公司已开发过的类似工程，其次是考察社会上其它类似工程，第三是参考主管部门发布的有关信息指标。要结合公司已开发过的类似工程，这就需要善于总结和建立数据库；要考察社会上其他类似工程这
15、就需要走出去考察、交流；要参考主管部门发布的信息指标，这就需要注意收集有关信息、订阅有关专业刊物。拿地成功后，可以尝试两个思路修正建安成本的估算值：1、 （根据市场定位确定的销售价-土地费- 利润-开发税费- 销售费- 财务费-管理费）/规划面积=建安成本2、 （根据建设标准先确定建安成本+土地费+开发税费+销售费+财务费+管理费+利润）/规划面积=销售价通过这两个思路相互修正建安成本或其它可控费用。修正后的建安成本总值和指标是控制以后各阶段建安成本的基础。建安成本各项指标的基本设置详见第一部分。三、准备阶段之一：设计阶段的建安成本控制设计阶段的建安成本控制最关键，实事求是的讲：这个阶段的建安
16、成本控制主要是公司上层领导决策，由设计部和开发部人员具体贯彻落实；造价人员积极地主导、参与、配合。造价人员根据销售部的市场定位和交房标准，根据设计部设计委托书中的建设标准，根据拿地后初步修正的建安成本指标，进一步修正建安成本控制指标，并经各有关部门专业人员广泛深入讨论形成共识，提供给设计部进行限额设计。根据我国目前的设计现状，限额设计还是停留在理论上，没有真正广泛地实现。考虑这一现实，结合设计人员的习惯，我们可以从以下几个方面努力去实现限额设计：91、在方案设计阶段，向设计院提供详细的设计委托书。该委托书中从大的方面阐明项目的类别、用途、性能、功能要求、配置等，以不约束方案人员进行平面构思和外
17、立面造型思维为原则，充分调动方案设计人员的潜力。2、在施工图设计阶段，向设计院提供详细的建设标准要求。该建设标准除了结构计算和外立面风格以外，土建的建筑做法、装饰的标准、安装的设备选型、各类材料的规格型号、品牌等均应详尽的提出。向各专业施工图设计人员阐明我们的限额标准，并转变成他们的自觉行动；设计人员落实了我们的要求，就等于我们初步实现了限额设计。在整个施工图设计阶段，设计部的各对口专业工程师跟踪监控设计深度是否达到要求，监控采纳或不采纳的情况，并写出评估报告。3、在正式出蓝图之前，设计院先将图纸的电子版传给我方。由各技术专业工程师进行技术讨论和出图前会审，将大的技术问题解决在出图之前；由造价
18、人员测算各主要材料含量指标和其它各类造价指标与即定指标是否吻合。然后反馈设计院修改出图，这虽然需要时间，但却是很值得做的。设计阶段的控制要重视、要加强，控制结果要严格限制在投资估算的限定目标内。四、准备阶段之二：合作人招标和合同洽谈阶段建安成本的控制为选择到适用的合作人，建立合作人的资源库是必要的。合作人招标阶段的建安成本控制是承前启后的，它将设计阶段的控制成果落实在具体的金额上，并约束后期的控制难易性。所以这个阶段的控制是重要的，这个阶段的控制应当是公司业务会领导下的招标小组完成，不是哪个部门或哪个咨询单位独立完成。具体控制体现在以下几个文件中：1、 工程项目合作人招标规程2、 合同签定流程
19、3、 施工招标文件样本， 建设工程施工合同样本4、 施工监理委托合同样本5、 造价咨询合同样本， 工程量清单编制深度 ， 造价咨询单位管理办法6、 设备、主要材料采购合同样本施工招标、监理招标、咨询单位招标、设备和主要材料招标的结果是签定合同，通过合同进行管理；施工合同、监理合同、造价咨询合同、设备和主要材料采购合同是工程实施阶段密切联系的四类重要合同，内容虽相互独立，但通过发包人将对方多个合作单位联系在一起，有相互权利和义务的相关条款应当仔细斟酌。在同一个小区内的同类项目，避免出现明显的价格差异。通过招标，某单位工程的建10安成本就基本上定型了；这就要求提供的工程量清单和材料平台要使招标的结
20、果能反映合理的造价，为评定合理与否、避免过高和过低，必要时按照一定的规则设定内部标底。所以招标工作不宜仓促，要准备充分。五、实施阶段之一：施工单位工程费用的控制建安成本按照资金的流向划分可分为两部分：一是流向施工单位的工程款，二是流向我们的材料设备供应商的货款。施工单位工程款的多少控制，实质上是工程项目部各专业工程师进行控制。因为，通过招投标已经确定了各类单价或单价的确定原则，设计图纸的工程量又是一定的，所以合同约定图纸范围内的工程款是一定的，这方面由造价人员控制。在施工中主要是控制设计图纸以外的索赔（签证）量。这个量有两个含义，一是索赔发生的频率，二是索赔产生的工程量。索赔发生的越少，造价控
21、制的越好；工程量控制的越实际，造价控制的越好。在这个阶段造价人员协助各专业工程师判断给与否或给予的价是否合理。所以，工程部专业工程师的工作范围不仅是质量控制、工期控制和现场协调，还应包括造价控制。考核工程部专业工程师还应考核其预见、避免索赔的能力，考核其处理签证的及时的能力。出现了索赔、签证首先要分析出现的原因。认为施工中处理索赔或签证是单纯属于造价人员的想法是片面的。上面这一观点值得探讨，这方面的控制原则具体体现在现场经济签证管理办法中，施工过程中的涉及施工单位工程款的其他控制措施还体现在：1、 图纸会审管理办法2、 设计变更管理办法3、 工程批价管理办法4、 工程款支付控制流程5、 工程资
22、金计划管理办法6、 工程借款管理办法7、 预结算报审管理办法8、 工程量清单编制深度9、 控制工程造价过错责任划分10、 工程造价咨询人管理办法11、 跟踪审计实施方案六、实施阶段之二：甲供设备和主要材料货款的控制11甲方供应设备费和主要材料费约占工程建安成本的 50%，所以控制好甲供设备和主要材料货款同样是重要的，由材料采购部实施控制，具体的控制措施详见材料采购部的各项文件。七、后评价阶段建安成本的控制1、做好结算工作，具体要求详见工程结算管理办法 。2、通过结算进行分析、总结、后评价。八、建安成本构成与所占比例的规律浅探建安成本的构成可分为下列三种情况：1、按照部位或专业划分，具体内容详见
23、第一部分。这样划分有利于按照施工的先后顺序分解指标进行控制。2、按照费或税划分：人工费、材料费（甲供材料费和乙供材料费） 、机械费、税费、设备费（甲供） 。这些组成体现在各单位工程中在构成所占的比例是不同的，但又有基本规律可循。比如土建、装饰、安装工程的材料费可能都占到 65%左右，人工费约占 20%左右，但建筑工程的机械费比例要高于装饰工程和安装工程机械费所占比例，规费和税金所占比例 3.51%是固定的，管理费和利润各施工单位是不同的，建筑、安装的竟报费率往往比政府部门指导费率偏低，而装饰工程的竟报费率往往要高。简单分析其规律，主要的是为了在施工招标中据此设置特定的表格来分析、评价施工单位报
24、价是否合理。这个合理包括两个方面：一个是不合理的低，另一个是不合理的高。3、按照资金流向划分：施工单位的工程款和我们经手的材料设备供应商的货款；施工单位的工程款约占工程建安成本的 50%，甲供主要材料设备费约占工程建安成本的 50%。这样划分和了解其规律，就明确了控制的基本点，明确了工程款由工程项目部控制，主要材料设备费由材料采购部控制。九、工程建安成本控制分工1、合约审计部从拍地到项目后评价，全过程主导建安成本的控制，制定规则、分解下发指标、检查纠偏、评价和总结各阶段和各部门以至各个员工的控制工作。2、设计部负责设计阶段的建安成本控制，延伸至施工阶段的设计跟踪。3、工程项目部负责施工阶段工程款的全面控制并非只指工程款的拨付。5、材料采购部负责甲供设备和主要材料货款的控制。十、结 言12工程建安成本的控制，在各种教材、工具书、杂志上都有系统全面的阐述，且各人在各自的工作中都有自己的独到经验。目前，结合公司的实际情况，形成具有可操作性的控制办法，使公司各相关部门的相关人员取得思想上的一致，以便更好地开展工程建安成本控制。在此基础上，可进一步修正完善，各部门制定的具体措施可作为本办法的补充文件。
