1、地下土地将会公开转让 开发商又有了“新蛋糕”来源：中国房地产报 2006-08-17拿地区域，可以由“地上” 转为“ 地下”，这对于开发商来说是个值得兴奋的消息。近日，南京市国土资源局网站上，南京湖南路地下商业街、金陵中学东侧地下，两个地块正在公开挂牌转让。三维城市的地下价值“南京市湖南路的地下土地，早就已经有人介入了。 ”8月3日深夜，中国地下工程与地下空间学会常务理事、秘书长陈志龙教授在看到采访邮件后拨通了记者电话， “深圳的时尚集团很早前就找过我，表达出想获得此地的意向，他们很擅长做地下空间的开发，这说明了地下空间很有市场”。而且记者在采访中也得知，开发商青睐地下土地已不是秘密：深圳已经
2、有很多开发商意识到了地下空间资源的投资机会，正在抢占地下空间的开发资源，香港也有一些有前瞻性的开发商已经进入深圳市场。针对地下空间土地挂牌交易的现状，同济大学地下空间研究中心副主任束昱教授指出，对于房地产开发商来说，现在是投资地下空间资源最有利的时机。因为，目前国内的地下空间开发不算容积率，也不收地下空间开发的费用，开发商应该看到这方面的投资机会。而且随着法制的健全，以后这些优惠条件可能不复存在。而对于适合被拍卖的地下空间的特性，陈志龙教授指出， “地面是有名的商业中心，拍给开发商作为商业用途比较合适，普通的地下土地拍卖是有困难的。另外，由于地下空间构造特殊，地下土地开发具有一定隐患 地下空间
3、有不可逆性，如果深度和强度定位不够准确，体量和面积在日后不敷使用，是不能再继续往下挖的。而在功能方面，地下商业缺少的是交通而不是商业，像湖南路地块就是如此，不能一味地把地下空间改造成商业物业”。束昱教授也认为，国内城市对土地的开发利用已经提升到了三维的立体空间范畴，城市功能形态的布局发生了变化，商家要充分挖掘土地的空间价值。地铁、车站周边的开发，盈利空间很大。把地铁旁边的空间让给开发商，在国外是非常有利的方法。地下产权问题成为交易最大瓶径然而，律师看待地下空间的土地交易，似乎并不乐观。盛邦(中国) 法律顾问有限公司首席顾问姚克枫律师说，依据我国目前的法律，地下空间的产权问题属于法律盲点，地下空
4、间的使用权转让和收益尚缺少法律依据，投资商和开发商将无法明确获得地下空间的产权。南京市国土资源局法规处的负责人也明确表示， “南京这两年一直在研究地下空间土地使用权的有偿转让问题。湖南路地下商业街和金陵中学东侧地下的挂牌转让，就是研究的成果，参照了地上土地的转让规则，进行了公开挂牌转让。然而效果如何，还有待进一步观察”。地下空间的产权究竟归谁所有？姚克枫律师做出了解释。产权有两个概念：一个是所有权，一个是所有权中的使用权。针对我们国家，所有涉及土地的所有权都归国有(国家所有或者集体所有) ，根据宪法 第10 条，明确可以看出国家是城市土地的所有者，但是土地的使用权可以依法转让。多数国家包括我国
5、对于土地的所有权都是“上达天宇、下及地心”，那么地下空间的所有权当然归国家。通常我们理解土地使用权的转让只能是土地之上的使用权转让(狭义理解 )，地下空间的使用权可否转让是我国的立法空白，那么地下空间的产权也只能是国家所有。 “建筑区分所有权”分“ 所有权”与“ 共有权”，所有权归建筑物的所有人，不管空间如何不同，在该建筑内的空间使用权都要归该所有人。“因为对地下空间权的概念没有统一的界定，如果地下空间权指的是所有权，那么只能是不动产所有权，如果我们把地下空间权界定成使用权，那么就是不动产用益物权。在国家、开发商、物业的权利与责任的分配上，国家不仅是土地地上、地下所有权者也同时应当是地上、地下使用权转让、转移、限定等商业行为的监督者，开发商的权利就是依法取得地上权(土地使用权，有深度限制) 或者地下权(地下空间使用权)，并在法律允许的条件下从事与该使用权相关的商业活动。物业公司应当承担相关服务责任，提供安全措施等。 ”姚克枫说。对于出售或拍卖地下空间，所得利益归属，姚克枫认为地下空间使用权可以比照地上土地使用权：国家出售或者拍卖所得利益归国家，其他主体依法获得的在使用权期限内依照法律程序转让的，所得收益归该主体。一旦出现安全问题如水灾、火灾等，对于在该地下空间的公民所受到损害的责任承担主体当然首推地下空间的使用权行使主体或者商业运营主体，在这第一点上和地上空间的责任主体应当一致。
