1、农大北门及农大家属区地块可行性研究报告河南前沿房地产咨询有限公司2009 年 12 月 15 日农大北门及农大家属区地块可行性研究报告河南前沿房地产咨询有限公司TEL：0371-69152900/11 FAX：0371-69152922E-mail：qianyan_2目 录第一章：市场机会分析一、市场基础数据分析二、限制性条件分析第二章：农大北门地块可行性定位报告第一部分：地块综合素质分析一、地块概况二、区域概述三、区域配套调查四、地块 SWOT 分析第二部分：市场调研分析一、周边写字楼概况二、周边快捷酒店经营概况第三部分：开发方向研判方向一：纯写字楼方向二：综合楼（写字楼+底商）第四部分：目
2、标企业研究一、目标客群范围 二、目标客群定位三、目标企业分类四、目标企业特征第五部分：产品规划建议一、产品定位二、产品规划第三章：农大家属区地块可行性定位报告第一部分：地块综合素质分析一、地块概况二、区域概述 三、区域配套调查四、项目 SWOT 分析 第二部分：市场调研分析一、周边商业市场调研二、周边酒店市场调研第三部分：农大家属区地块开发方向研判方向一：一层底商+ 酒店式公寓方向二：两层底商+ 酒店式公寓第四部分：目标客群研究农大北门及农大家属区地块可行性研究报告河南前沿房地产咨询有限公司TEL：0371-69152900/11 FAX：0371-69152922E-mail：qianyan
3、_3一、目标客群定位二、目标客群描述第五部分：产品规划建议一、产品定位二、产品规划二、户型设计建议三、外立面设计建议四、商业设计建议五、物业管理建议第四章：合作方式建议一、合作基本原则二、合作方式优劣势分析方式一、建成后分房方式二、建成后分利润（收益）方式三：成立合资公司三、合作方的权利和义务四、合作风险管理五、项目报建方式附件一、郑州市金水区发展概况附件二、项目周边酒店概况农大北门及农大家属区地块可行性研究报告河南前沿房地产咨询有限公司TEL：0371-69152900/11 FAX：0371-69152922E-mail：qianyan_4前 言房地产开发的目标都是为了实现投资的价值最大化
4、，每个公司都希望实现利润的最大化、限制条件的最优化和竞争力的最大化，但是项目的实际定位过程中，往往是具体的策略实现了竞争力最大化但是利润目标没有得到满足，或利润最大化得到满足而限制条件可能又没有最优化运用。为了解决这个问题，我们的定位策略的思考，从利润最大化、限制条件最优化、竞争力最大化三个方向正向促进项目价值最大化。竞争力最大化限制条件最大化利润最大化围绕价值最大化的目标，在三者构成的三维坐标系中，对不同的定位方向进行比较分析，最终确定三个正相关性最强的组合点，通过对各业态市场前景的分析寻找出市场的机会点，确定一个同时实现利润提升与竞争力提升的产品定位方向，再借助动态 SWOT 分析方农大北
5、门及农大家属区地块可行性研究报告河南前沿房地产咨询有限公司TEL：0371-69152900/11 FAX：0371-69152922E-mail：qianyan_5法，从限制条件最优利用的角度，优化确定最终的定位。农大北门及农大家属区地块可行性研究报告河南前沿房地产咨询有限公司TEL：0371-69152900/11 FAX：0371-69152922E-mail：qianyan_6目前郑州市场上开发的商品房业态有三个主要种类：住宅、商业、写字楼，以及以三个种类分别组合的综合类物业，如：住宅+商业，住宅+写字楼，写字楼 +商 业。本项目将以这三种物业形态及其三种组合展开可行性分析：第一章：市
6、场机会分析一、市场基础数据分析2003-2008年 住 宅 与 非 住 宅 投 放 对 比 图01002003004005006007008009001000 单 位 ： 万 平 方 米 、 %商 品 住 宅 投 放 322.7 510.6 544.4 673.43 920.1 808.29非 住 宅 投 放 56.4 135.6 118.8 110.1 203.48 160.682003 2004 2005 2006 2007 20082001 2008年 商 品 住 宅 投 放 情 况05001000 单 位 ： 万 平 方 米-50.00%0.00%50.00%100.00%商 品 住
7、宅 投 放 224 321 323 511 544 673 920 808增 幅 % 35.2043.30 0.5058.20 6.60 23.7036.63-12.12001 2002 20032004 2005 2006 20072008农大北门及农大家属区地块可行性研究报告河南前沿房地产咨询有限公司TEL：0371-69152900/11 FAX：0371-69152922E-mail：qianyan_72005-2008年 非 住 宅 不 同 物 业 类 型 投 放 情 况050100150单 位 ： 万 平 方米办 公 用 房 22.78 15.8 53.37 52.36商 业 用
8、房 86.48 85.26 136.14 94.62005年 2006年 2007年 2008年2008年 各 行 政 区 非 住 宅 投 放 对 比 情 况二 七 区 ,18.95, 12%金 水 区 ,49.29, 30%郑 东 新 区 ,58.78, 36% 管 城 回 族 区 ,22.29, 14%惠 济 区 , 4.26,3%中 原 区 , 8.11,5%2001 2008年 商 品 住 宅 销 售 情 况02505007501000 单 位 ： 万 平 方 米1.00%10.00%100.00%商 品 住 宅 销 售 227 260 371 496 532 715 832 568增
9、 幅 % 19.1014.3042.9033.607.30 34.3816.35-31.72001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008农大北门及农大家属区地块可行性研究报告河南前沿房地产咨询有限公司TEL：0371-69152900/11 FAX：0371-69152922E-mail：qianyan_82001 2008年 非 住 宅 销 售 情 况03570105140 单 位 ： 万 平 方 米1.00%10.00%100.00%1000.00%非 住 宅 18.2921.06 28.36 59.4 67.0371.88117.6 113.3增 幅 %
10、93.3015.10 34.70109.9 13%7.24%63.66 -3.692001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20082008年 商 品 住 宅 不 同 物 业 类 型 的 销 售 情 况050 单 位 ： 万 平 方 米-200.00%0.00%200.00%销 售 面 积 2 72.48 0.4 35.41 3 0同 比 % 56.25 21.26 -93.29-25.0318.11 -100.0地 下室商 业服 务物 流仓 储 办 公 车 库 其 它2008年 非 住 宅 类 不 同 物 业 的 销 售 占 比 图其 它 , 0, 0%物 流 仓
11、 储 , 0.4, 0%商 业 服 务 , 72.48, 64%办 公 , 35.41, 31% 地 下 室 , 2, 2%车 库 , 3, 3%2008年 各 行 政 区 非 住 宅 销 售 对 比 图0100 单 位 ： 万 平 方 米-5000.00%0.00%5000.00%10000.00%2008销 售 8.66 51.67 12.81 1.22 4.53 34.4同 比 % 23.89%41.41%31.65%24.49%-14.53 -40.832008投 放 18.95 49.29 22.29 4.26 8.11 58.78二 七 区 金 水 区 管 城 区 惠 济 区 中
12、原 区 郑 东 新区农大北门及农大家属区地块可行性研究报告河南前沿房地产咨询有限公司TEL：0371-69152900/11 FAX：0371-69152922E-mail：qianyan_92008年 各 行 政 区 非 住 宅 销 售 占 比 情 况二 七 区 , 8.66,8%金 水 区 ,51.67, 46%郑 东 新 区 ,34.4, 30%管 城 回 族 区 ,12.81, 11%惠 济 区 , 1.22,1%中 原 区 , 4.53,4%2001年 -2008年 住 宅 价 格 变 化 情 况05000 单 位 :元 /平 方 米-20.00%0.00%20.00%40.00%住
13、 宅 均 价 2009 2017 2100 2327 2614 2974 3552 3994增 幅 % 6.20%-3.90 4.10%10.80 12.3013.80 19.44 12.442001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20082001年 -2008年 非 住 宅 价 格 变 化 情 况0500010000 单 位 :元 /平 方 米-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%非 住 宅 均 价 5624 5711 5178 5289 5766 5797 6574 6828增 幅 % 22.701.50%-9.302.10
14、%9.00%0.50%13.403.69%2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008数据解读：1、郑州市住宅年投放量的增幅基本上都大于销售量的增幅。2008 年住宅的投放销售比为 1.42：1。说明住宅市场的竞争激烈；郑州市住宅年销售价格的增幅基本上农大北门及农大家属区地块可行性研究报告河南前沿房地产咨询有限公司TEL：0371-69152900/11 FAX：0371-69152922E-mail：qianyan_10都小于销售量的增幅，说明：由于竞争的加剧，以及客户逐渐理性和成熟，住宅产品的获利空间在逐步缩小。2、非住产品的竞争主要集中在金水区和郑东新区
15、两个区域。2008 年金水区非住宅投放量 49.29 万平方米，而销售量为 51.67 万平方米，销量多出投放量 4%。金水区 2008 年非住宅 销售量比 2007 年增涨 41.41%。说明非住宅类产品在金水区开 发的市 场前景较好（竞争不充分，市场需求量大）。3、2008 年写字楼投放销售比为 1：0.67，商业投放销售比为1：0.76；在三种业态中，写字楼的投放销售比最小，说明写字楼供应市场的竞争压力最小。二、限制性条件分析住宅开发：1、土地面积小，开发住宅项目不易出品质，竞争优势不明显，无法投入市场销售，而用于其他方面的经营有一定的局限性；2、地块规模有限，对后期产品定位、价格定位、客户定位、推广定位的要求高； 商业开发：1、开发商业项目对运营团队的要求较高，目前市场上专业的商业运营公司较少，而且好的运营团队面临的选择项目较多，合作条件相对比较苛刻；2、因无土地开发的合法性，商业开发后靠租赁回收投资，而商业氛围是需要几年的市场培育的，因投资回收速度慢对投资商的 吸引力不够；
