1、市场营销部及战略投资部 2011年1月惠州市房地产市场策划报告Huizhou Real Estate Market Report第 2 页 共 49 页目 录第一部分、市场环境及项目背景 .5一、惠州市概况 .6二、2010 年 1-11 月惠州经济概况 .8三、城市整体经济概况与趋势 .9四、惠州城市人口情况 .12五、惠州城市发展与规划 .13第二部分、房地产市场情况 .18一、土地市场概述 .191、土地市场供应（年度） .192、土地市场成交（年度） .21二、房产市场概述 .251、惠州市供应（年度） .252、惠州市成交（年度） .263、惠阳区成交（年度） .27三、惠州房地产市
2、场分析 .281、惠州楼盘主要特征分析 .282、惠州房地产市场目标消费群体分析 .303、惠州房地产价格走势 .314、惠州房地产市场发展特点分析 .32第三部分、意向地块分析 .33一、白路医院地块介绍 .341、地块区位 .34第 3 页 共 49 页2、地块指标 .343、地块现状 .344、地块优势 .37二、地块周边竞案调研 .381、惠阳碧桂园 .392、金果湾 .403、惠阳振业城 .414、龙林上观 .425、东方新城 .436、润福苑阑亭 .447、汇鑫花城 .458、花样年别样城 .469、光耀城 .4710、蓝湾半岛 .4811、纳威人的幸福 .49第 4 页 共 49
3、 页第一部分、市场环境及项目背景第 5 页 共 49 页一、惠州市概况惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳外距离香港最近的城市，素有“粤东门户”之称。惠州市属珠三角经济区，现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。陆地面积 1.12 万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。海域面积 4520 平方公里，海岸线长 223.6公里，是广东省的海洋大市之一。惠州自然资源尤其是旅游资源非常丰富。全市具有旅游开发潜力的景点有 900 多处，属景点高密度分布区，并具有资源多样性的特点，
4、集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧及岛于一体，融自然景观与人文景观于一身，其中被列入国家级、省级风景名胜及自然保护区有 6 处，拥有岭南第一山-罗浮山，北回归线上的绿洲-南昆山，东方夏威夷-巽寮湾，苎萝西子-惠州西湖，亦有全国唯一的海龟自然保护区等。早些年惠州已进入中国大中城市投资硬环境 40 优、综合实力 50 强的行列，良好的投资环境为广大投资者所认同。近两年来，惠州把营造良好的投资环境作为深化改革、扩大开放的战略举措，加大城市建设力度，不断完善城市功能，先后荣获中国优秀旅游城市、国家卫生城市、国家园林城市和国家环保模范城市称号，使惠州的环境优势更为凸现。惠州珠江三角洲重要“门户”惠州主城区
5、，是珠江三角洲外圈层重要的增长极，与深圳、东莞一起组成珠三角的东岸都市区，也是珠江三角洲向内陆地区传递辐射带动力的重要门户。第 6 页 共 49 页对外交通系统 打造一小时生活圈 城市交通四通八达 惠州市位于广东省东南部珠江三角洲东北端，南临大亚湾，距深圳 70 公里，距东莞 76 公里，距香港 100 公里，距广州 120 公里，能直接、快速接受港澳和珠三角核心城市经济发展的辐射。a) 公路密如蛛网：惠深、深汕高速公路组成惠州市高速公路主骨架，惠深沿海公路、惠莞高速公路、深博龙高速公路建设的脚步也将加快，惠深高速、广惠高速、惠河高速等快速交通干道穿境而过，对外交通基础良好，已经实现与珠三角城
6、市生活圈的“零距离”。区域性干道系统 轨道系统城际交通高速公路、快速路 干线道路 铁路 城际轨道-内陆城市 惠河、惠韶高速 G324、石新线 京九铁路-沿海城市 深汕高速 G324、S358 沿海铁路-广州 广惠高速 G324 文惠城际轨道-东莞 莞惠高速、沙桥-陈江 S357 京九铁路-深圳 深惠、沿海高速惠阳、大亚湾各一条沿海铁路 深惠城际轨道b) 铁路贯通东西南北：京九铁路、广梅汕铁路直通江西、福建。c) 水路：沿东江上航可至河源、龙川，下航可至石龙、广州； 深水良港可直航世界各大港口：地处大亚湾的惠州港已对外籍船舶开放，巨轮可直达香港及世界各地；惠州港已经成为全国沿海主要枢纽港之一。惠
7、州，已形成由深水港、航空港、高速公路、铁路、内河航运构成的立体交通网络，并在未来几年打造京九、广梅汕铁路南端最便捷的出海通道，把惠州建设成连接香港、珠三角东部与粤东、江西、福建等第 7 页 共 49 页省市的交通枢纽。二、2010 年 1-11 月惠州经济概况 a)经济质量良好，财税收入较快增长。财政收入小幅回升。2010 年以来，惠州市经济持续快速增长为财政一般预算收入保持高位增长奠定基础。1-11 月，全市财政一般预算收入增幅比 1-10 月上升 1.6 个百分点。其中，营业税、企业所得税和个人所得税分别增长 27.0%、46.9%和 28.1%，均保持 25%以上的较快增长，是全市财政一
8、般预算收入保持较快增长的稳定因素；契税收入 8.5 亿元，增长 69.8%，比 1-10 月上升 15.3 个百分点，非税收入 21.2 亿元，增长54.6%，增幅比 1-10 月上升 6.1 个百分点，这两项收入增幅的高位提升是拉动地方财政一般预算收入增幅比 1-10 月上升的主要因素。国税增幅持续大幅回落。1-6 月、1-9 月、1-10 月和 1-11 月全市国税收入的增幅分别为：100.2%、50.8%、44.2%和 39.7%，呈高位大幅回落态势。从项目看，部分石化项目在去年中期投产，造成去年下半年国税收入基数增加是回落的主要原因。分税种看，合计占比 55.3%的海关代征税、国内消费
9、税分别增长 46.3%、77.2%，增幅比 1-10月分别回落 1 和 40.3 个百分点，是国税收入回落的主要原因。地税增幅基本企稳。1-6 月、1-9 月、1-10 月和 1-11 月全市地税收入的增幅分别为：33.8%、29.4%、29.2%和 28.8%，地税收入增幅在前三季度大幅回落后，进入四季度增幅基本企稳。分税种看，合计占地税总额 76.4%的营业税、个人所得税、企业所得税和土地增值税分别实现增长 26.6%、28.2%、30.0%和 66.1%，是地税收入实现高位平稳运行的主要因素。b)工业销售趋好，电子行业增幅回升。惠州市规模以上工业企业销售产值 3572 亿元，增长 34.
10、8%，产销率为 97.7%，比1-10 月上升 0.3 个百分点。其中，外销产值 1485.8 亿元，增长 19.8%；内销产值 2086.2亿元，增长 48.0%；内外销比例为 58.4：41.6。同期，电子行业实现工业增加值 246.5亿元，增长 17.1%，增幅比 1-10 月上升 0.3 个百分点；石化行业实现增加值 275.7 亿元，增长 43.3%，增幅比 1-10 月回落 2.5 个百分点。c)投资增幅全面回升，工业投资增幅两位数增长。受省运会场馆等基础设施完成投资影响，全市全社会固定资产投资在前三季度呈逐季回落的态势，1-3 月、1-6 月、1-9 月的增幅分别为：29%、17
11、.5%、16.5%。进入四季度，投资进度有所加快，工业和第三产业投资增速均有所回升。1-11 月，全市全社第 8 页 共 49 页会固定资产投资 791.9 亿元，投资总量超过 2009 年全年的 759 亿元；增长 20.2%，比1-10 月回升 3.4 个百分点。其中，工业投资 268.1 亿元，投资总量超过 2009 年全年的265.2 亿元；增长 14.9%，比 1-10 月提升 5.5 个百分点，创下年内新高；第三产业投资 522.6 亿元，增长 29.1%，增幅比 1-10 月回升 2.4 个百分点。d)房地产投资高位增长，商品房销量回升。2010 年以来，房地产投资增幅呈现各季高
12、位攀升，1-6 月、1-9 月、1-10 月全市房地产投资的增幅分别为：44.2%、50.4%、53.3%。1-11 月，全市房地产投资 239.9 亿元，投资总量超过 2009 年全年的 191.6 亿元后继续攀升；增长 52.1%，增幅从 9 月份起回升到 50%以上，是拉动全社会投资上升的主动力。今年第一、二、三季度当季的商品房成交量分别为：104.7 万平方米、137.9 万平方米、177.5 万平方米，月平均成交量分别为 34.9、45.9 和 59.2 万平方米，11 月份当月销售面积达 64.5 万平方米，比10 月份增加 10 万平方米，销售量超过前三季度各季月平均水平。e)实
13、际利用外商直接投资实现正增长。1-3 月、1-6 月和 1-9 月全市实际利用外商直接投资的增幅分别为：21.7%、1.1%和-2.8%，前三季度呈逐季回落的态势。1-10 月，全市实际利用外商直接投资 12.5 亿美元，增长 2.3%，比 1-9 月上升 5.1 个百分点。f)消费市场平稳增长，居民收入稳步提高。1-11 月，全市批发和零售业、住宿和餐饮业的零售额分别增长 19.1%、14.9%，分别比 1-10 月上升 0.1 和 0.8 个百分点。其中，星级酒店营业额 13.2 亿元，增长27.5%。同期，城市居民人均可支配收入 21703 元，增长 10.3%，增幅分别比 1-10 月
14、回落 0.1 个百分点。三、城市整体经济概况与趋势 惠州过去是典型的农业经济区，社会财富一半以上来源于农业生产。改革开放以来，特别是 1988 年地改市以后，惠州实施“工业立市、外向带动”发展战略，坚持走“引进、消化、吸收、创新”的路子，大力引进外资发展经济，整体实力迅速壮大。1998 年以来，各项主要经济指标年均增长超过 18%，培育出 TCL、德赛等一批大型国有（控股）企业集团以及侨兴、富绅等一批民营企业集团，引进了英荷壳牌、索尼、松下、东风本田、普利司通、通用、三星、LG、飞利浦和中国海洋石油、中国联想等国内外著名厂商在惠州建立生产和研发基地，逐步构建起以国有（控股）企业集团为主导，多种
15、经济成份共同发展，电子信息制造业和石化工业为支柱的开放型经济格局。第 9 页 共 49 页2009 年全市生产总值达 1410 亿元，增长 13.2%，增速居全省第 4 位，高于全省 9.5%的平均水平；全社会固定资产投资总额 759 亿元，增长 17.7%；外贸出口 171.5 亿美元，降幅收窄到 4.7%，在珠三角 9 市中降幅最低；地方财政一般预算收入 101.51 亿元，增长 30 .04%，首次突破百亿元大关；城镇居民人均可支配收入 21278 元，农民人均纯收入 7573 元，分别增长 9 .2%和 14.3%。“工业立市”的发展战略 改革开放 20 多年来，惠州市坚持“工业立市”
16、的发展战略，坚定不移地走发展外向型经济的道路。培育出 TCL、德赛、华阳等一批大型国有企业以及侨兴、富绅等民营企业集团，创立了一批工业产品名牌。建立起一批全国性的市场网络。引进了美国通用，日本索尼、松下，韩国三星、LG，荷兰飞利浦和中国联想等国内外著名厂商、跨国公司在惠州建立生产和研发基地，逐步构建起以国有（控股）企业集团为主导，多种经济成份一齐上，电子信息制造业为支柱的开放型经济格局。目前，惠州已成为世界最大的电池和镭射光头生产基地，亚洲最大的电话机、电脑主板生产基地，中国最大的电视机、汽车音响、高级电工产品、照相机生产基地之一，成为中国华南地区发展最快、最具活力和最具潜力的城市之一。惠州市
17、经济发展的特征 a)经济的国际化程度高。惠州是一个以外向型经济为主导的城市。全市现有外资企业 8000 多家，其中世界500 强企业有 25 家在惠州设立了 38 个企业，累计实际利用外资 146.2 亿美元，投资来源国家和地区达 35 个。惠州市全部固定资产投资中，外商投资比例高达 29.2%以上，高于全省平均水平 14 个百分点。外商投资涵盖一、二、三产业，其中 89.5%的外商直接投资集中在工业制造业。根据 2004 年中科院财经研究所的评估，惠州的市场竞争与开放环境在全国各大中城市中名列第 3 位，市场的国际化程度仅次于东莞，在深圳、上海、苏州、厦门等公认的开放城市之上。经济的高度国际
18、化，促进了民间特别是企业间的国际交流，为惠州市企业加速融入国际一体化的竞争环境，在更大范围、更高层次获得成长提供了重要条件。b)产业专业化和社会化聚集程度高。惠州市经过多年的发展，形成了包括电子、石化、电力、建材、汽车零配件、机械、纺织等多个工业门类在内的较为完整的工业体系。电子信息产业是惠州市的支柱第 10 页 共 49 页产业，企业的社会化聚集程度和产业专业化程度都相当高。作为首批国家电子信息产业基地，惠州拥有国家级的信息产品产业园，是珠三角东部深圳-东莞-惠州电子信息产业簇群中的重要一极。惠州生产的通信产品、新型元器件、计算机及网络产品、数字视听产品、信息家电产品在国际国内都有较强的竞争
19、力，是目前世界最大的电话机、电视机、镭射光头、电池生产基地之一，是亚洲最大的线路板生产基地之一，是中国最大的汽车音响、电脑、高级电工产品生产基地之一。 同时，惠州石化产业迅速崛起，中海壳牌南海石化项目已建成投产，1200 万吨炼油项目已动工建设。大亚湾石化区建设初具规模，目前建成和在建石化项目 15 个，总投资 730 亿元，被列为广东省重点发展的石化基地和中国石油化学工业园区。惠州作为广东省现代石化数码产业名城已具雏形。 近年来，惠州的第三产业得到迅速发展。全市建成了一批专业市场和大型现代商贸企业，2005 年社会消费品零售总额 251.5 亿元，增长 18%，增速位居全省前列。旅游业发展加
20、快，全市在建重大旅游项目有保利罗浮山旅游综合项目、中信（惠州）汤泉度假区项目、巽寮滨海旅游项目等 18 项，项目总投资超过 100 亿元。2005 年接待国内外游客突破 1000 万人次，旅游收入达到 50 亿元。c)大企业竞争力强，对经济发展带动作用明显。中国城市竞争力报告的研究结果表明，在全国 200 个参评城市中，惠州市综合竞争力排第 17 位，体现企业竞争优势的产品国际竞争力、高技术产品出口额等多项指标排名靠前。我市 TCL、德赛、华阳、乐金电子 4 家企业名列广东大型企业竞争力前50 强；全市年销售产值 10 亿元以上的企业有 14 家。d)重大建设项目多，发展后劲足。目前，惠州投资额 80 亿元以上的项目有 6 个，拥有 3 个“1200 万”，即 1200 万吨炼油项目、1200 万吨水泥项目、1200 万千瓦装机容量。全市在建投资超千万美元项目 86 宗，总投资额 26.7 亿美元；在谈项目 51 宗，总投资额 39.4 亿美元。2005 年全市 42 个重点建设项目完成投资 164.5 亿元，占全社会固定资产投资总额 46.7%，有力地拉动了经济增长。
