1、1东营房地产市场综合分析报告目录第一章 城市宏观环境调研及分析 .4一、东营城市概况 .41、地理位置及行政区划 .42、人口 .43、区域交通 “三路两港一场 ”.44、区域经济及支柱产业 .5二、垦利县概况 .61、地理位置 .62、行政区划 .63、人口 .64、区域交通 .65、经济概述 .7三、东营市总体规划发展分析（20052020） .71、空间布局 .72、布局说明解析 .73、东营“中心城”发展规划（ 20052020） .84、城市未来发展前景分析 .95、黄河三角洲高效生态经济区 .10四、城市宏观环境分析总结 .11第二章 东营住宅房地产市场调研及分析 .12一、房地产
2、市场板块分析 .121、各版块划分 .122、各版块市场特征 .12二、代表性项目研究 .15三、产品分析 .161、建筑风格分析 .1622、户型及面积分析 .173、均价分析 .194、去化分析 .205、客群构成分析 .21四、典型个案分析 .211、东城板块典型个案分析 .212、西城板块典型个案分析 .253、垦利板块典型个案分析 .27五、东营住宅市场调研结论 .29第三章 东营商业地产的调研及分析 .30一、东营市经济情况概述： .30二、商业地产现状： .30三、东营目前四大商圈及未来两大商圈概述： .321、济南路与西四路商圈 .322、济南路与西二路商圈 .32四、东营市目
3、前商业业态现状： .37五、东营市城市综合体的规划和发展前景的分析： .48第四章 东营市房地产市调总结： .503第一章 城市宏观环境调研及分析一、东营城市概况1、地理位置及行政区划东营市成立于 1983 年，位于山东省北部黄河三角洲地区，黄河在东营市境流入渤海。东、北临渤海，西与滨州市毗邻，南与淄博市、潍坊市接壤。东营市辖东营、河口 2 个区，广饶、垦利、利津 3 个县，共有 40 个乡镇街道，其中 14 个街道、23 个镇、3 个乡。2、人口2009 年末，全市户籍人口 185 万人，其中，非农业人口 80 万人。2010 年末全市常住人口 202 万人，其中城镇常住人口 118 万人，
4、城镇化率为 58.5%，全市人口出生率 8.06，死亡率 4.76，自然增长率 3.3。3、区域交通“三路两港一场” 三路：高速公路：荣乌高速铁路：在建中的“黄大、德龙烟”铁路 两港：东营港区、广利港 一场：东营机场（计划 4C 级升级为4D 级机场，同时开通国际航线）44、区域经济及支柱产业1)经济概述： 城市综合竞争力位列全国第 25 位。 全市生产总值为 2359.94 亿元，十一五期间增速达到 65%。 三次产业比 3.7：72.6：23.7。 2010 年收入过 10 亿的企业新增 54 家，过百亿的企业达到 10 家。2)主要支柱产业： 石油工业与地方经济结构为 3：7； 石油装备
5、制造业，企业发展到 150 多家，主营业务收入占到全国该行业的三分之一； 传统工业（盐化、橡胶轮胎、造纸、纺织）80%达到了国内先进水平； 大规模集成电路、广汽吉奥汽车、光伏太阳能等高新技术产业比重在 2010年增长 12 个百分点。3)2010 年人均收入水平： 东营市人均可支配收入 23657 元： 农民人均纯收入 8206 元。二、垦利县概况1、地理位置垦利县位于黄河入海口，地处胜利油田腹地，是黄河千百万年孕育出5来的既古老又年轻的一方沃土。垦利东濒渤海，西北与利津县隔黄河相望，南接东营市东营区，东北部与东营市河口区毗邻。县属总面积 2204 平方公里。2、行政区划2010 年，垦利县辖
6、胜坨、郝家、永安、黄河口、董集 5 个镇和垦利、兴隆 2 个街道办事处，1 个社区管理委员会，1 个省级经济开发区，有 333 个村民委员会，7 个社区居委会。3、人口2009 年底，全县总人口 22 万人。其中，非农业人口 3.7 万人。人口出生率 7.63，人口死亡率 5.58，人口自然增长率 2.05。4、区域交通公路： 高速：胜利黄河公路大桥、东营黄河高速、东青高速、环渤海高速公路穿过，北接京津唐高速，南连济青高速、威乌高速，把环渤海经济带连成一体。 省道：青垦路、辛河路、永莘路 3 条省级干线公路在垦利交汇。 港口：开发区北距开放口岸东营港 60 公里。机场：东到东营永安机场只有 1
7、5 分钟路程。5、经济概述1）工业强县： “十一五”末，全县销售收入过亿元的工业企业发展到 125 户，过 10 亿元10 户，过 50 亿元的企业达到 5 户，超 100 亿元的企业达到 2 户。 万达控股集团有限公司、胜通集团股份有限公司、垦利石化有限责任公司、东辰控股集团有限公司等 4 家企业入围 2010 年度中国制造业企业 500 强。62） 支柱产业： 农业：30 万亩东营现代渔业区为主体，海参、大闸蟹养殖深加工进入发展快车道，全国最大的单片滩涂养殖基地已初具规模。 工业：传统支柱产业：石油化工、精细化工、机械制造新兴产业：机械装备制造、新能源、新材料等新兴产业 第三产业：汽车贸易
8、、物流运输、仓储、观光旅游业、陆海石油科技服务。3） 民营企业经济突飞猛进： “十一五”末，全县个体工商户发展到 6156 户，民营企业发展到 1230 家，规模以上民营工业企业达到 170 家，占规模以上工业企业总数的 97.1%。三、东营市总体规划发展分析（20052020）1、空间布局一个中心城、四个次中心城、十个卫星城镇和二百个新型农村社区。2、布局说明解析 一个中心城：纳入垦利，依托广利港、黄河路东延规划滨海生态城，形成“一城五组团”的生态型组团 四个次中心城：广饶县城、利津县城、河口城区和东营港城，是市域南部、西部、北部和滨海的区域性中心城市。 “十个卫星城镇”：分布在中心城和次中
9、心城周边，按照规划，2020 年达到万人以上的目标。 二百个新型农村社区：7将依托卫星城镇、一般乡镇驻地和中心村，建设新型农村社区(即农民居住社区和社区服务中心)，辐射带动周边村庄，推动社会主义新农村建设。3、东营“中心城”发展规划（20052020）1)发展布局结构：将垦利县城纳入中心城，依托广利港、黄河路东延规划滨海生态城，形成“一城五组团”的生态型组团式布局结构。2）发展策略：按照“东扩、西疏、南展、北延、中优”的发展策略，形成一个中心城和由东城、西城、垦利、滨海、广利港五个组团组成的黄河三角洲中心城市。3）发展规模：规划控制面积约 1100 平方公里。2020 年城市人口规模达到 12
10、0 万人以上。4）各组团定位说明： 东城组团：包括市级行政办公、科教和文化中心，重点发展高端产业和旅游服务业； 西城组团：包括胜利油田办公及科研中心、石油大学和东营区行政办公所在地，重点发展石油机械装备制造业和商业服务业； 垦利组团：包括垦利县的行政办公、文化中心，重点发展生态旅游、商贸8流通、生态养殖和机械制造业，控制发展化工、炼油等污染产业； 滨海组团：打造集观光旅游、休闲度假、滨海居住于一体的滨海生态组团； 广利港组团：规划成为集商港、客运港和旅游港为一体的综合性港口，重点发展临港工业、物流、旅游和港区生活配套设施。4、城市未来发展前景分析1）山东半岛蓝色经济区规划 涵盖青岛、东营、烟台
11、、潍坊、威海、日照市及滨州市无棣、沾化个沿海县。 9 大核心区（如上图所示） 东营属于“东营石油产业集聚区” 。发展重点是我国最大的战略石油储备基地后方配套设施区、海洋石油产业、商务贸易业。功能定位是将东营城区东展，建设临海石油产业集聚区。5、黄河三角洲高效生态经济区91） 产业布局：“四点、四区、一带” 四点：东营、滨州、潍坊、莱州四个港口建设。 四区：东营、滨州、潍坊、莱州四大临港产业区。 一带：北部沿海经济带。2）东营东营临港产业区 位于东营市东北部和东部临海、临港区内，主要为国有荒滩盐碱地，起步区约 1000 多平方公里。 重点建设化工、电力、临港产业、物流等产业集聚区，打造区域内重要
12、的化工产业基地、电力供应基地、装备制造业基地、区域物流中心和产品集散中心。四、城市宏观环境分析总结 优越的地理位置、雄厚工业基础以及发达的经济，提升城市综合竞争力及影响力。 “黄” “蓝”两大国家级发展机遇，赋予东营广阔的发展前景的同时，催生了当地经济发展的新的增长极。 中心城区的扩容、交通等基础设施的完善，在增强东营各城市组团互动的同时，也将促进人员流动和人气的拉动。10 垦利将并入东营中心城区一同发展，区域潜力及价值将得到空前的提升。 当地产业经济的发展及经济的腾飞一方面会拉动产业人口的迁入及增长，另一方面也会催生富裕阶层的增加，从而进一步促进居民消费结构的转变。 黄河水城、生态湿地保护等生态发展的举措也将进一步提升城市居住的舒适度以及宜居性。综上所述，经济的持续快速发展、人口的增长、人均收入的增加、环境的改善、基础配套设施的完善，一方面将为房地产市场带来发展的空间与机会，另一方面也为房地产市场带来稳定而广泛的需求和客户群体。第二章 东营住宅房地产市场调研及分析一、房地产市场板块分析1、各版块划分板块划分示意及本案位置（红色虚线为区域分割线）依据研究要求、区位特征和传统习惯，我们本次研究将分为东城板块、西
