1、 第 1 页 共 45 页1森宇双流东升项目前期市场研究成都森宇实业集团有限公司营销策划中心2010-10-30第 2 页 共 45 页21 城市规划发展隐性条件1.1 经济发展背景1.1.1 成都及区域经济发展现状 2009 年成都经济发展情况人口 1139.6 万人GDP 4502.6 亿元年增长率 14.7%人均 GDP 35215 元城市化率 63.58% 以成都市目前的经济发展水平，房地产市场还有很大的发展空间。成都与广州、西安、南京 2009 年主要经济指标比较 成都与南京接近，但双方房价还有较大差距，差距意味机会，成都房地产大有可为。2009 年成都市产业结构 在这样的背景下，成
2、都房价基本保持平稳缓慢增长，较为健康。第 3 页 共 45 页31.2 城市发展背景1.2.1 成都城市发展规划2010 年，成都市确立了建设“世界现代田园城市”的历史定位和长远目标。一区两带六走廊 ：“一区”：为中心城区，是城市化主要发展区和产业高端化的主要集聚区。“两带”：为龙门山、龙泉山生态旅游发展带，既是自然生态保护带，也是山区旅游发展带，是成都市建设国际化旅游城市的主要承载区。 “六走廊”指成青、成灌、成温邛、 成新、南部、成龙走廊。 总体功能分区 扩展型发展区 提升型发展区 优化型发展区 两带生态及旅游发展区13 个市级战略功能区 ：01 天府新城（高新技术产业区）02 金融总部商
3、务区03 东部新城文化创意产业综合功能区04 北部新城现代商贸综合功能区05 西部新城现代服务业综合功能区06 “198”生态及现代服务业综合功能区07 龙门山、龙泉山生态旅游综合功能第 4 页 共 45 页4区08 汽车产业综合功能区09 新能源产业功能区10 新材料产业功能区11 石化产业功能区12 国际航空枢纽综合功能区13 国际铁路物流枢纽功能区 市域城镇体系规划 1 个特大中心城市 14 个中等城市 34 个小城市 150 余个小城镇 数千个农村新型社区小结：1、成都是中国的区域中心之一，是中国最具发展潜力的城市， 经济发展活跃，房地产投资及销售额连年增长；城市化速度加快，城市一体化
4、发展模式确立，城市带的形成，形成无缝对接；2、成都市建设“世界现代田园城市”规划的出台，有利推动成都经济的发展；3、人口迁徙规模放大，以新型工业基地为代表的产业人口成为最重要的人口增量，预计在未来 3-5 年内达到高峰；4、旧城改造规模的扩大，拆迁人口的刚性需求被放大，且本地安置的需求被放大，成为房地产需求的又一重要支撑；5、成都世界现代田园城市建设、城市化 进程的提高，城市定位中涵盖了 对生态和可持续发展的要求，城市面貌的改造及环境变化对第三产业提供了硬件条件，同时，未来房地产业仍然在现代化进程中扮演重要角色；6、交通枢纽站点的规划建设， 为人口流动的快捷、快速迁徙提供了支撑，人口就业及居住
5、半径得以放大；7、成都城市化进程带来城市的发展，将 项目所在的东升镇纳入发展轨道，加快 东第 5 页 共 45 页5升镇城市发展和城市化进程。1.2.2 双流县东升镇整体规划双流县综合实力连续九年跻身全国百强县行列，连续十三年名列全省“十强县”榜首，县域经济基本竞争力排名由全国 35 位上升为 33 位，位列中西部第一。双流县产业功能布局：市级战略功能区 区（市）县管产业功能区双流县 1、天府新城高新技术产业区2、 “198”生态及现代服务业综合功能区3、龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（“两湖一山”旅游区、锦绣东山旅游区）4、新能源产业功能区5、国际航空枢纽综合功能区1、国际体育赛事产业区2
6、、临空经济综合功能区3、以动漫为主的文化创意产业区 将航空港、华阳、东升镇纳入城市管理，形成了“两城一区”的城市管理和发展体制 。双流县产业规划：a. 双流县工业布局规划 ：“一区四园”工业发展新格局一区：西航港工业集中发展区；四园：围绕产业集聚，打造西航港工业集中发展区医药食品、机械电子、光电与新材料三大关联优势产业专业园，形成优势相对集中的工业集群。西航港工业集中区发展空间及规模:九江、黄水、东升、华阳等工业集中区发展迅速，具一定规模的工业发展区有 6 个（西航港开发区、九江工业集中区、彭镇工业港、蛟龙工业港、东升轻工业集中区、黄水新材料基地） 。b. 双流县空港新能源布局规划 双流拟建
7、33 平方公里新能源产业承载平台：双流县将重点发展太阳能、核能、风能等装备制造业，全力打造新能源产业核心承载区。 新能源发展核心区将成为双流工业增长极：双流县将把大力发展新能源产业作为转变发展方式的基点，全力做强新能源装备制造产业。第 6 页 共 45 页6c. 双流县物联网布局规划 打造物联网高地：成都市将双流县确定为全市物联网产业承载地，规划了双流物联网产业园区和占地 80 亩的物联网科技孵化园。今年已引进物联网产业项目 8 个，总投资 60.2 亿元。 主推五产业：双流推进系统集成、感知识别、新型传感、通信传输、微型控制 “五大重点产业”发展，打造物联网产业基地。 交通及配套设施规划：区
8、域交通规划：目前境内交通四通八达1、双流国际机场：距县城仅 2 公里，开通国际国内航线 160 余条，是全国第四大航空港；2、成昆铁路：横贯南北，设有白家、公兴两大货站；3、公路：川藏公路、成乐大件路、成雅高速路、成都外环高速路、机场高速路、国道 213线穿越全境，另天府大道、金华路、华龙路、双温路、双黄路、籍黄路数条高等级公路，通车里程 2882 公里。 未来的双流将是成都卫星城中轨道交通最密集的区域：5 条轨道交通（地铁或轻轨）线路穿过。这些交通线路中，4 条线路分别沿成仁路、天府大道、成昆铁路、老川藏路，由北向南从中心城进入双流；另外 1 条轨道线路从成仁路出发，沿武侯大道由东向西穿过府
9、河、天府大道、成昆铁路和成雅高速，向西南延伸至双流机场。 双楠大道： 由双楠、成都双流国际机场、双流东升老城和双流新城四大区域围合而成的新双楠。 8 车道的双楠大道横向贯穿整个新双楠区域，起点内双楠，途经武侯新城，跨越绕城路，再到双流新城，延伸至牧马山。 双楠大道继续往双流方向，天府广场与双流国际新城的直线距离缩短在 10 公里的范围内，将东升到成都的距离进一步拉近。东升与成都的进一步靠拢，新双楠的发展规划，将更加促进和加快东升镇的发展。双流县东升镇整体规划：第 7 页 共 45 页7根据成都市整体规划部署，双流东升镇属于成都市扩展型发展区，以先进制造业为主导，现代服务业与现代农业协调发展，城
10、镇布局要在保护生态本底的基础上形成“城田相融”的格局。东升镇分区规划：双流东升分区规划（20032010 年）：成都市重要功能区，以发展高新技术产业、物流配送、科研教育、交通枢纽为主的园林式城区；城区人口规模规划至 2010 年为 25.5 万人，2020 年为 45 万人；城区建设用地 2010 年为 31.3 平方公里，2020 年为 53.2 平方公里。区域配套设施：备注：垃圾焚烧厂处于九江，离本项目区域有较远距离目前区域配套 教育配套：双流县棠湖中心小学、东升镇棠湖小学、棠湖中学、 四川省双流县中学、东升一中、四川省双流县职业中学、东升二中 商场：邦百货、荣盛百货、白河超市、福乐家超市
11、 医院：双流县中医院、双流县第一人民医院、双流县妇幼保健院第 8 页 共 45 页8 邮局：双流县邮政局棠中路邮政所、东升街邮政所 银行：中国银行、交通银行、邮政储蓄 其他：棠湖公园 区域配套设施规划航都文化艺术中心 西航港创业中心 四川国际高尔夫俱乐部双流县文体中心 谢菲联足球公园国际五项赛事中心小结：1、2009 年双流县 GDP 总量为 397.76 亿元，名列 2009 年四川县域经济“十强县”第一名， 2010 年一季度 GDP92.73 亿元，同比增长 20.1%。财政结余充盈，有实力在城镇建设硬件配备上投入；城乡居民收入稳定增加，生活水平进一步提高，2009 年全县城镇居民人均可
12、支配收入 18977 元，增长 12.8%；农民人均纯收入 7718 元，比上年增长 8.3%；城乡居民人均储蓄存款达 22311 元，隐性消费实力雄厚。2、迎合成都“世界现代田园城市”的发展，双流当前的产业规划更加完善。地方经济支柱产业业已形成，航空港、物流基地和现代化工业稳定增长，清晰的工 业化布局，在带动双流发展的同时，精壮年 产业带来大量的高科技人才，以及工作人群，形成了大规模的客户群， 固定资产投入随之增大， 为房地产业带来刚性需求的基础；3、城市化发展存在巨大空间， 2009 年双流城市化率为 46%，还有很大的城市化第 9 页 共 45 页9潜力，预计 2015 年将达到 60%
13、，离成都市城市化率 70%的目标有一定距离，城市化建设速度必将继续加快；4、双流交通发达，3 条城际铁路、9 条地铁轻轨、 2 条高速公路，让双流跟外界连通更为紧密，其中东升规划有地铁 3 号线，交通格局代表了人口迁徙和流动方向，能更好的促使客户群的扩张；5、东升镇规划了大量运动以及教育配套，加之 8500 亩的湿地公园，在工 业发展的同时，注重人居环境的打造，创造东升宜商宜居的环境，打造出一 张城市名片，为房地产开发提供了有利条件。1.3 房地产市场背景1.3.1 成都主城区土地市场2010 年 1-10 月主城区土地市场（不含工业用地）10 年 1-10 月主城区住宅用地成交均价第 10
14、页 共 45 页1007-10 年主城区住宅用地成交价格小结:2010 年 1-10 月成都主城区土地市场发展曲折，但总体保持平稳，新政后，开 发商对土地的热情度有差异，造成土地市场的波动。1、即使 2010 年在中央政策的调控下， 预计主城区土地交易量同 09 年基本持平，价格有所上升，表明开发商对市场信心很足；2010 年主城区土地市场在波动中前进，但整体属于平缓上涨趋势， 为房地产业的健康发展提供了巨大支持；2、2010 年土地市场呈现出两头火热的情况，其中以 1、4 月表现最为活跃，成交土地多达 1000 亩，9 月份开始随着品牌开发商进入，土地市场重新火热， 预计年底将成平稳发展态势。1.3.2 成都主城区住宅市场主城区 ：843366689 6830200400600800100007年 08年 09年 10年 1-10月01000200000.511.522.5供 应 面 积（ 万 方 ） 1299.6 996.8 876.8 580.76销 售 面 积（ 万 方 ） 1054.8 497.1 1454.6531.1507年 08年 09年 10年 1-
