1、 2010 年深圳房地产统计分析报告【价升量跌，均价上涨三成，成交量同比减半 】来源：深圳房地产信息网新闻与研究部 作者：吴上锦 张粉层目 录第一部分：2010 年深圳主要宏观经济数据 一、2010 年四大城市房地产开发主要指标比较 第二部分：2010 年深圳土地市场分析 附一：2010 年成交地块分布情况 附二：2010 年成交地块的主要指标 第三部分：住宅市场 一、新房市场 1、2010 年新房供应分析 1.1 新增供应量分析 1.2 新增预售分析 2、2010 年新房成交分析 2.1 成交均价分析 2.2 成交量分析 附一：2010 年新房成交主要数据 附二：2010 年新房成交户型构成
2、2.3 2010 深圳新房供求比 2.4 2010 年深圳房价收入比 2.5 2010 年四大城市房价收入比比较 2.6 2010 年深圳租售比 2.7 2010 年 112 月深圳新房量价走势分析 2.8 20002010 年深圳住宅供求及价格走势回顾 3、2010 年深圳楼市龙虎榜 3.1 2010 年深圳楼盘成交龙虎榜 TOP10 3.2 2010 年深圳开发商成交龙虎榜 TOP10 二、二手房市场 1、2010 年深圳各行政区二手房挂牌均价 2、2010 年深圳各行政区二手房成交分析 3、2010 年 1-12 月深圳二手房量价走势分析 4、2010 年深圳住宅租金 5、2010 年
3、1-12 月深圳各行政区租金走势图 三、2010 年新房二手房量价比较 1、新房二手房价格比较 2、新房二手房成交量比较 第四部分：商业市场 1、新增预售分析 2、成交分析 附：2010 年楼盘成交龙虎榜之商业 TOP10 3、商业挂牌均价 附：2010 年 1-12 月深圳各行政区商业挂牌均价月走势图 4、商业租金 附：2010 年 1-12 月深圳各行政区商业租金月走势图 第五部分：写字楼市场 1、新增预售分析 2、成交分析 附：2010 年楼盘成交龙虎榜之写字楼 TOP10 3、写字楼挂牌均价 附：2010 年 1-12 月深圳各行政区写字楼挂牌均价月走势图 4、写字楼租金 附：2010
4、 年 1-12 月深圳各行政区写字楼租金月走势图 第六部分：政策点评 第七部分：2010 年小结 第八部分：2011 年预测 【内容摘要】2010 年深圳楼市的量价走向两个极端，受调控政策的影响，成交低迷，成交量创历史新低，而成交均价则无惧调控，并在区域的一系列利好因素推动下创历史新高2010 年深圳房地产宏观经济指标良好，房地产开发投资、新开工面积、竣工面积等均出现正增长2010 年深圳出让住宅用地 60.5 万平方米，同比增加 152010 年深圳共成交新房 321 万平方米/36729 套，同比减少约 502010 年深圳新房成交均价 20205 元/平方米，创历史新高，同比大涨 33.
5、32010 年深圳新房供求比为 1：0.82，供过于求2010 年深圳新房房价收入比达 21.7 倍，远超国际认可的 3-6 倍2010 年深圳新房的租售比为 1518，远超国际认可的 120013002010 年深圳二手住宅的挂牌均价为 16267 元/平方米，同比大涨 24.22010 年深圳二手商品房成交 1130.7 万平方米/122940 套，同比减少约 202010 年深圳二手房的成交量约是新房成交量的 3.5 倍2010 年深圳的商业和写字楼的挂牌均价、租金同比均大幅上涨第一部分：2010 年深圳主要宏观经济数据2010 年深圳经济运行进一步加快，主要经济指标增幅加速,全年 GD
6、P 预计将突破9000 亿，同比增长约 12。主要指标方面，工业生产持续加快，1-11 月份，全市规模以上工业增加值 3659.82 亿元，同比增长 13.9。固定资产投资加速， 1-11 月份全社会固定资产完成投资 1687.31 亿元，同比增长 14.2，其中，基本建设投资1068.94 亿元，增长 19.2；房地产开发投资 398.34 亿元，增长 4.4；更新改造投资 161.49 亿元，增长 7.8；其他投资 58.54 亿元，增长 16.6。社会消费品零售额快速增长，1-11 月份，全市消费品零售总额 2717.30 亿元，增长 16.7。外贸进出口总额再创新高，1-11 月份深圳
7、市进出口总额 3082.80 亿美元，同比增长 29.5。其中出口总额 1804.50 亿美元，增长 26.4；进口总额 1278.30 亿美元，增长 34.2，居民消费价格涨幅扩大，1-11 月份居民消费价格同比上升 3.3。房地产方面，2010 年深圳房地产各项指标有良好的表现，1-11 月份全市房地产开发投资 398.34 亿元，同比增加 4.4；住宅新开工面积 337.10 万平方米，同比增加4.3；商品房施工面积 2913.32 万平方米，同比下降 5.9，其中住宅施工面积2000.79 万平方米，同比下降 3.5；商品房竣工面积 273.17 万平方米，同比增加4.7，其中住宅竣工
8、面积 202.32 万平方米，同比增加 23.5，上述指标说明 2010年深圳房地产的供给有所增加，供给大于需求，但由于市场供给与市场需求之间存在产品错位，市场强大的中低端产品需求量供给不足，这是导致深圳房价飙涨的一个重要原因。一、2010 年四大城市房地产开发主要指标比较横向比较可见，2010 年 1-11 月全国四大城市的房地产开发投资都呈正增长，其中，深圳的增幅最小，同比只增加了 4.4，广州、上海、北京的同比都出现两位数的增幅，其中，上海最高，达 34.5。说明 2010 年深圳的房地产开发热度明显弱于其它一线城市。2010 年深圳住宅的施工面积同比小幅减少 3.5，是四大城市中唯一一
9、个施工面积减少的城市，同时住宅的竣工面积大幅增加 23.5，是四大城市中唯一一个竣工面积同比增加的城市，说明深圳后市的供应有压力。广州、上海、北京 2010 年的住宅施工面积都有明显增加，而竣工面积则都有不同幅度的减少，说明这三大城市的后市供应相对充裕。第二部分：2010 年深圳土地市场分析根据深圳房地产信息网的监测，2010 年深圳房价由年初的快速拉升到年中的轻微回落，由三季度的稳步上扬到岁末的回调，深圳楼市呈现供需两旺、房价高企的火热局面，在深圳房价一路高歌、二级市场交易平稳的带动下，深圳土地市场也呈现供需两旺的交易态势。2010 年深圳共成交 25 块土地，其中 7 块居住用地、3 块商
10、业性办公用地、1 块商业性公共设施用地、9 块商业服务业设施用地、1 块商业用地和 4 块酒店用地。7 块居住用地分布在南山、宝安、龙岗三个区域，总用地面积 60.5 万平方米，同比增加 14.9，总建筑面积 157.2 万平方米，同比增加一成，成交金额 45.9 亿元，同比减少 42.1，楼面地价 2922 元/平方米，同比减少 47.7，比亚迪汽车、长安汽车、地铁集团等竞买一些政策扶植的定向转让土地，这些地块占地面积大、成交金额低，故拉低了全市住宅用地的楼面地价，使全市住宅用地的楼面地价同比暴跌近一半，而在公开出让的土地中，竞标者的楼面地价多分布在 5000-6500 元/平方米之间。此外
11、，位于龙岗的爱联岗贝村通过旧城改造协议出让，用地面积 7.0 万平方米，建筑面积 27.0万平方米，是深圳市城市更新办法实施后的首个协议出让地块，意义重大。3 块商业性办公用地分布在福田、南山两个区域，总用地面积 2.1 万平方米，同比减少34.5，总建筑面积 15.1 万平方米，同比减少六成，成交金额 14.5 亿元，同比减少51.5，楼面地价 9557 元/平方米，同比增加两成多。1 块商业性公共设施用地分布在南山区，总用地面积 9772.1 平方米，总建筑面积 9.8万平方米，成交金额 7.2 亿元，折合楼面地价 7324 元/平方米。9 块商业服务业设施用地分布在福田、盐田、宝安三个区
12、域，总用地面积 21.2 万平方米，总建筑面积 68.5 万平方米，成交金额 42.7 亿元，折合楼面地价 6237 元/平方米。1 块商业用地分布在宝安区，总用地面积 1.1 万平方米，总建筑面积 2.0 万平方米，成交金额 3.7 亿元，折合楼面地价 18724 元/平方米。4 块酒店用地分布在宝安、龙岗两区，总用地面积 7.2 万平方米，总建筑面积 5.5 万平方米，成交金额 6.8 亿元，折合楼面地价 12263 元/平方米。从居住用地的分布来看：南山区出让 1 块居住用地，用地面积 129651.06 平方米，建筑面积 306300 平方米，成交金额 76900 万元，楼面地价 25
13、11 元/平方米，本地块属定向转让，竞买主体为具有地铁线路及附属设施建设的企业法人单位，另外，本地块含有总建筑面积 182120平方米的保障性住房，能够为市场提供的有效供给仅为 124180 平方米，有效供给十分有限。宝安区出让 2 块居住用地，用地面积 136101.6 平方米，建筑面积 434920 平方米，成交金额 82690 万元，楼面地价 1901 元/平方米，编号为 A116-0335 的地块属于安居型商品房用地，其建设和销售需按照安居型商品房用地的相关要求执行，编号为 A924-0164 的地块属于汽车产业扶持用地，这两个地块均不能为市场提供有效供给。龙岗区出让 4 块居住用地，
14、用地面积 339690.1 平方米，建筑面积 830875 平方米，成交金额 299700 万元，楼面地价 3607 元/平方米，编号为 G14210-0182 的地块属于汽车产业扶持用地，不能为市场提供有效供给，龙岗区能够为市场提供有效供给的建筑面积仅为 389810 平方米。从商业性办公用地的分布来看：福田区出让 1 块商业性办公用地，用地面积 4813.45 平方米，建筑面积 70000 平方米，成交金额 71680 万元，楼面地价 10240 元/平方米。南山区出让 2 块商业性办公用地，用地面积 16291.77 平方米，建筑面积 81400 平方米，成交金额 73009.71 万元
15、，楼面地价 8969 元/平方米。2010 年出让的商业性办公用地，多是为了发展总部经济，吸引和扶持企业落户深圳，因此，对竞买者的要求都很高，这 3 个地块，除 B116-0077 地块可以出售 40外，其余地块均为自用，商业性办公能为市场提供的有效供给相当有限，约为 28000 平方米。点评：虽然 2010 年出让的地块总量不少，住宅用地的出让量高于 2009 年，但由于半数地块为政策扶持用地或安居型商品房用地，不能为市场带来有效供给，能够为市场提供有效供给的土地成交十分有限，大大制约了目前高速发展的房地产市场。附一：2010 年成交地块分布情况附二：2010 年成交地块的主要指标第三部分：
16、住宅市场一、新房市场1、2010 年新房供应分析1.1 新增供应量分析2010 年是楼市的政策调控年，在各项宏观调控政策不断出台打压高房价的大环境下，开发商谨慎部署项目的开发进度和入市步伐，与 2009 年相比，2010 年深圳楼市推盘量明显减缓，根据深圳房地产信息网的监测，2010 年深圳市住宅推售面积 333.13 万平方米，同比大减三成多，住宅推售套数 39007 套，同比减少 24.7，龙岗、宝安、南山是全市三大主力供给区域，三区供给量之和占总量的九成，入市产品种类丰富，有普通住宅、高尚住宅、别墅，为不同层次的购房者提供了多样化的选择空间，市场主力供给以普通住宅为主，特区外普通住宅的入
17、市价格主要在 12000-20000 元/平方米，特区内普通住宅的入市价格主要在 25000-35000 元/平方米，供给量萎缩，房价高企，是 2010 年横亘在市场供给和市场需求之间的艰难命题。各行政区方面，罗湖区住宅推售面积 13.24 万平方米，同比减少 57.1，住宅推售套数 1268 套，同比减少 63.5，入市产品以 3 房、4 房的中大户型为主，兰亭国际公寓是罗湖区推盘量最大的项目，推售住宅面积 100509.72 平方米，推售住宅套数 679套。福田区住宅推售面积 12.95 万平方米，同比减少 28.7，住宅推售套数 1865 套，同比减少 26.4，入市产品包括小户型物业、
18、中大户型产品，位于梅林的四季山水二期推售住宅面积 77619.15 平方米，推售住宅套数 765 套，是福田区推盘量最大的项目。南山区住宅推售面积 58.13 万平方米，同比减少 55.0，住宅推售套数 7303 套，同比减少 51.6，入市物业有小户型公寓、普通住宅、高尚住宅，其中小户型公寓占比较大，丽湾商务公寓、香山里花园、宝能太古城是推盘量较大的三个项目，单盘推售量超过 5 万平方米，香山里花园推售面积 89765.49 平方米，推售套数 1058 套，丽湾商务公寓推售面积 76186.33 平方米，推售套数 1311 套，宝能太古城推售面积51952.23 平方米，推售套数 446 套
19、。盐田区住宅推售面积 4.34 万平方米，同比减少 74.4，住宅推售套数 475 套，同比减少 72.1，入市的产品有 1-4 房的普通住宅、别墅，东港印象推售住宅面积23608.29 平方米，推售住宅套数 301 套，是盐田区推售量最大的楼盘。宝安区住宅推售面积 101.16 万平方米，同比减少 18.6，住宅推售套数 12258 套，同比减少 2.3，入市产品以普通住宅为主，价格集中在 15000-22000 元/平方米，水榭春天、高发西岸花园、招商澜园、潜龙曼海宁、玉湖湾是推盘量较大的几个项目，其中，水榭春天推售面积 146058.9 平方米，推售套数 1662 套，高发西岸花园推售面积 115073.03 平方米，推售套数 712 套，是推盘量超过十万平方米的两个项目。龙岗区住宅推售面积 143.30 万平方米，同比减少 12.8，住宅推售套数 15838 套，同比减少 3.7，入市的产品有普通住宅、别墅，普通住宅的价格集中在 10000-20000 元/平方米，怡龙枫景园、阳光天健城、深业紫麟山、万科清林径是推盘量超过十万平方米的几个项目，其中怡龙枫景园推售住宅面积 131995.57 平方米，推售住宅
