1、北京路商圈调研根据史料和专家考证，目前，北京路、教育路和西湖路周边区域已有或已建成及挖出的历史文化遗地有：秦番禺城遗址、秦汉造船工地遗址、西汉南越国宫署遗址、唐清海军楼遗址、南汉御花园、明大佛寺、明城隍庙、明清大南门遗址、清庐江书院、广州起义纪念馆等十多个朝代的十多个具有较高历史文化价值的文物古迹。现今，这一区域虽历经十多个朝代及两千多年的沧桑，但其中心地位始终没有改变，这一奇特现象，不仅创造了国内外城市建设中罕见的历史景观，同时也造就了这块神奇土地灿烂无比的历史文化。改革开放之后，北京路更汇集了广州百货大厦、新大新公司等市级大百货商店以及一批著名的时装商场。这次商圈调研的重点，是了解这样一个
2、有历史笼罩下的商圈的经营和商业特色、状况、优缺点。根据资料显示:商圈简介商圈覆盖范围: 北京路商业步行街为核心，辐及教育路、起义路、中山路、广大路、 西湖路、惠福东路、大南路、泰康路。功能定位: 集购物、旅游、休闲于一体，商业氛围浓厚，以经营高档商品为主， 功能配套、完善的高档次商业旅游步行街。商圈现状: 客流量:平日约 30 万人/天，节假日约 70 万人/天。营业状况： 5060 亿/年。北京路商圈临街商铺（首层）租金情况一线路段： 北京路步行街（惠福路路口中山四路路口）、北京南路（惠福东路口文明路路口） 20003000 元/(北京路银座旁:2100 元/ ,200 )二线路段： 西湖路
3、（大马站路口北京路） 、中山五路、中山四路 8001000 元/ (中山五路五月花广场首层临街铺:800 元/ )三线路段：西湖路（大马站路口教育路） 、惠福东路、文明路、广大路、北京北路、北京南路（文明路路口万福路路口） 、吉祥路、教育路300500 元/ (文明路工人文化宫对面 350 元/ ,200 )四线路段： 其余路段 备注:以上面积均为实用面积经过沿线观察后整理出一个包含了主要商场的手绘简图，也作为这次商圈内重点商场调查的指引。 （见下图）：北京路商业设施一览百货大厦广百大厦（广百百货） 、名盛广场（天河城百货） 、光明广场（摩登百货） 、新大新百货、风尚广百、大马站、五月花商业广
4、场主题商场银座广场、韩尚城、涛博运动城、潮楼、动漫星城、太白鞋业皮具城、328 动感城（青宫） 、大马站商业中心临街商铺精品服饰店SWATCH、Kentex、佐丹奴、Danhuoli、G2000、歌莉娅、优衣库、以纯、森马、安踏、美特斯邦威、堡狮龙、萍果、SPORT100、寻宝天地、华尔登、衫原理、COCO 冰崎、V.P.SEE 服装廊、唐家闺秀、7、心韵、超前地带、法勃尔、YOYO FASHION、增致牛仔、阿雷斯、杰米熊、格伸其、阿依莲、美雅高、新欧美、天琦、真维斯、动向体育、叱咤娃娃、I-D、班尼路、特步、361 度、金苑服饰、莱克斯顿、利来、李宁、皑如、S135、千盈、森涵、BASAA
5、R、卡宾、今生宝贝、鳄鱼恤、嘉莉诗、闪电体育、蒙特伦斯、TWIN ANGEL、鸿星尔克、莱熏阁、汉崇、Kawiua、卓越、莎莲奴、拓谷、都市丽人、cross、皮具箱包Luna-cristalla、朗贤商贸、铁堡龙、Miss Twins、Lucky Star、Darloro 、Patty、新百丽、思加图、他她、Pepsi、史努比、福莲生、信步、Mei Dick餐饮麦当劳、肯德基、披萨客、面牵一线、真功夫、万福楼住家菜、摩斯汉堡、星巴克、许留山、幸运楼酒家、俊田会、仙踪林、绿茵阁超级市场 广百超市、百佳超市娱乐 Newway KTV（潮楼内） 、青宫电影城、五月花电影城酒店 广州锦源国际公寓，丽都
6、大酒店，富豪酒店，7 天连锁酒店文化千年古道、千年古楼、南越国公署、西汉水闸、秦代造船工厂、千年古寺大佛寺、银座书城、新华书店、联合书城银行建设银行，工商银行，浦发银行，中国银行，光大银行，农业银行，兴业银行，商业银行，汇丰银行，深圳发展银行、文一文化用品珠宝首饰精品高建西湖路珠宝有限公司、绝顶倾城饰品店、Double “Y”，广州市银晶精品店、写意人生、善缘斋、金达利珠宝、周大福珠宝、六福珠宝、KARLSSAFARE 、太和堂字画、承名阁纯艺术画廊、古今汇画廊、玉鸣轩、聚艺、时间廊、ISSOT（钟表）其他一线动漫社、豪庭动漫、大同琴行、 、广天、飞百域文化、小康之家、健民医药、奈瑞尔、宝生源
7、、采芝林药业、ITS AL、亨达利、帝豪、明朗眼镜、直通车眼镜、东方眼镜、眼镜 88、看法：北京路商圈现在已经非常成熟，但是也暴露了其若干问题：（一） 商业功能单一、辐射能力不强。北京路商圈以北京路步行街为核心，功能较为单一。现代社会的中央商业区即 CBD，是以商业、服务、投资银行、保险公司、证券经营、产业信息等第三产业为主的商业核心区。相比较而言，以商业零售为主的北京路今后的发展方向就比较单一，前途不广阔，其目前的单一功能也决定了它们不能成为广州整个城市的商业活动、社会活动、市民生活和城市交通的核心焦点。再加上北京路商业街都位于老城区，周围交通压力大，没有形成便捷畅达的交通网络，使得他们不具
8、备辐射周边地区，乃至整个城市的综合能力，至今北京路周围还没有形成商业中心新的聚核，面临着天河北、珠江新城等新兴商业中心的严峻挑战，便是证明。（二） 以追求商业利润为目的，地方文化色彩不浓。（三） 功能布局紊乱，层次不分明。尽管有广百、新大新公司、天河城百货，但北京路给人的整体感觉还是以小店小铺一统天下，经营没有特色，业种分布不合理，同质化严重，大多数商铺的商品大同小异，致使整个步行街商业化程度不高，层次不鲜明。粗略统计发现，北京路 35 岁以下的顾客占 90%，年轻人成为北京路的绝对消费主体。这说明北京路的商品受众面不广，对老人小孩这类消费群体有所忽视。 （四） 购物环境不甚理想，基础设施还需
9、加强。北京路的绿化工程还需加强，现有的绿地、花草太少；环境卫生虽有改善，街道两旁的垃圾桶数量相对足够，但是仍然出现卫生问题，尤其是节假日人流高峰时，街道上的人拥挤不堪、街道混乱，人们吃完东西乱扔垃圾的现象比较常见，致使很多人不愿意在那里久留。此外，步行街的厕所少、供人们休憩的凳子少等，这些是仍然需要改善的地方。造成以上问题的原因，主要在于步行街的建设，比较强调步行街的商业零售功能，不太发展步行街的投资银行、信息化、金融、保险等产业，比较强调步行街本身的整饰工程，没有很好地解决周边老城区居住环境、交通运输的压力。步行街与周边地区的整体规划还不尽合理，缺乏与周边环境的配套协调发展，致使步行街人群拥
10、挤、周边地区商铺冷清。此外，北京路的规划建设，对历史商业街的复原考虑居多，自然而言的，关于现代社会的那种商业、休闲、康体、娱乐、文化、知识综合发展的趋势就会有所欠缺。北京路商圈分析 1：各大百货讯息：一、 广百百货广百百货(北京路总店)位于广州市繁华的北京路商业街，1991 年 2 月 8 日开业，是广百百货旗舰店。继广百股份有限公司 2002 年 4 月份正式成立后，5 月 1 日，与广百大厦层层连通的广百新翼落成新张，构建成现代百货公司，并集购物、饮食于一体，百货经营面积扩大至 6.63 万平方米。一至九层由广百股份公司统一布局、统一策划、统一管理，建有全市百货公司中规模最大的高科技家电会
11、展中心、运动城、珠宝城、名鞋之都、 “现代街市”形式的大型超市、高档食府。09 年上半年，广百百货以低价收购了广百新翼部分物业，不仅为广百百货北京路店增加了经营面积，达到近 8 万平方米，同时还降低了其租金成本。广百大厦的停车场设置于高层，是国内第一个空中停车场，有了这些配套设施，广百连续十多年荣获广州市单间零售大店销售第一。楼层布局：12F 停车场11F 停车场10F 上豪坊美食天地（粤菜、川菜、葡国菜、茶餐厅）9F 皮件、折扣店、家具、宾客服务中心及 vip 室、棒！约翰餐厅、 DQ 冰雪皇后8F 视听器材、数码产品、家用电器、厨具卫浴、电脑、通讯器材、摄影器材、办公用品7F 寝室用品、童
12、服、婴儿用品、家居生活用品、文具、玩具、保健器材6F 运动服饰、运动器械、休闲牛仔系列、5F 保健品、药品、烟酒、超市、广州名优特商品专柜、剃须刀、小五金、针织服装、内衣、茶业4F 男士服饰3F 女士时装（精品女装、职业女装、成淑女装） 、饰物2F 少女时装（淑女装、休闲女装、个性女装）及饰物，屈臣氏GF 珠宝城、钟表、眼镜、工艺礼品、麦当劳1F 化妆品、香水、精品、名表、眼镜、男女鞋、箱包-1F 名鞋之都从价格区间示意图中可以看出，广百百货北京路店的经营面积占比最大的女装类商品核心价格主要集中在 300-500 元这个区间，占据了所有女装品牌的 50% 以上，少量女服价格在2000 元以上。
13、男装的价格比女装偏高，主要集中在 500-800 元段，与鞋类价格大致相同。休闲类服饰价格分布比较广，但还是以 300-800 元得商品为主。内衣类和化妆品类主要价格集中在 100-300 元之间。皮件类商品价格平均分布在 500-2000 元之间。珠宝首饰类商品价格均在 2000 元以上，而钟表类也有少部分中档商品价格位于 800-1200 元。二、 名盛广场（天河城百货）名盛广场位于北京路与文明路的交汇处，名盛广场的主入口是北京路中心广场。名盛广场包括商场、写字楼、商务会所三个部分，是北京路上最高的三个建筑之一。由香港名盛集团斥资 15 亿建造，于 2004 年封顶，占地面积 1.5 万平
14、方米，总建筑面积 14 万平方米，商业部分面积 7 万平方米。开业之后，曾经过多次变更其商业定位并没有取得成功，最后在资金压力下，名盛广场以低租金整体租给天河城百货经营，部分已租售商铺也采取返租方式将经营权交予天河城百货。名盛广场在占据优势地理位置的情况下接连败北，究其原因是多方面的。其一，名盛广场的物业结构不够合理，且改动比较困难；其二，名盛广场早期出售了一部分商铺，导致其产权结构复杂，不乐于整体经营；其三，前期经营定位不够明确，更换频繁。这一次让天河城百货经营之后，在这个有着较强实力的集团接管经营后，可以说是出现了巨大转机。 楼层布局：8F 酒楼：幸运楼7F 餐饮：九毛九、麻田会、千味刷、
15、萨莉亚、釜杨乌冬、竹风、八千代、喜记、鱼美人6F 名牌折扣店、皮件箱包、客户服务中心5F 运动休闲服饰、体育用品、 SUNING 苏宁电器、 Pizza Hut、味千拉面4F 男士服饰、牛仔休闲服饰、 SUNING 苏宁电器3F 女士服饰、鞋、内衣家居服、儿童服饰、玩具、儿童游乐园、修改裤脚、许留山2F 女士服饰、保健品、饰品、百佳超市1F 珠宝首饰、化妆品、手表、屈臣氏、 星巴克、赛百味、天使简约天河城百货北京路店是天河城百货在广州成功开业的第三家门店，位于北京路步行街的核心地带，是天河城百货精心打造的极具动感时尚气息的新型购物中心，富丽堂皇的内部装饰。地上十层，地下五层，建筑面积达 10
16、万平方米。店内一至六层经营时尚百货，家用电器、数码产品、游艺机中心，七、八层为中西餐美食世界，负层和夹层经营各类精美小商品，负二至负四层是停车场，有 600 个停车位为驾车人士顾客提供便利。此外，店内还设有银行、咨询台、多功能客户服务中心以及舒适高雅的 VIP 室，有专人提供礼品包装、会员咨询，解答商品和服务方面的疑难问题。从示意图中可以看到，天河城百货北京路店的化妆品、男女休闲牛仔、运动休闲类商品的价格主要集中在 100-300 元之间。女装类商品的价格主要集中在 300-500 元。皮件类商品价格集中在 500 元以上。鞋类商品的价格比较均匀，从 100 元到 800 元不等。珠宝金饰类商
17、品核心价格均在 2000 元以上。三、 光明广场（摩登百货）作为摩登百货的第七家直营店，首次进入北京路这样的核心商圈，自然隆重其事。虽然仅仅是 2012 年 9 月 21 日才开始试业，但已经吸引了无数关注的目光。座落在广百百货北京路店斜对面，也因而带来了一定的客流量。大家首先关心的是，开业已经七年的光明广场之前一直没有找到消费者的刺激点，发展得不温不火，如今终于有大型百货进驻，跟周边商铺的互动也非常频繁，凭摩登百货会员卡至麻田会、澳华家、吉尔米、京都薇薇、春秋瑞雪养生 SPA 馆等地可享受折扣优惠。秉承了北京路一贯的热闹互利做派。光明广场变身“摩登”后，将以往杂乱的布局一扫而空，迎接消费者的
18、是划一的布局和统一的色调，从观感来说总是比较吸引人。很多进驻的品牌都以吸引 20-35 年龄层次的消费者，所以在货架的色块上更显得跳跃活泼，颇有新意。但有一些店铺还在进行装修，并没有完全重装上阵。9F 山田火锅料理、麻田会、 奈瑞儿塑身美容中心8F 大头虾越式餐厅、板将烧烤火锅店、 京都薇薇美容连锁店7F 大城小厨6F 5F 摩登家居馆：童装、童鞋、玩具、儿童乐园、女内衣、男内衣、孕妇装、床上用品4F 摩登绅士馆：男正装、时尚男装、商务休闲装、运动休闲装、户外服装用品、皮具箱包、餐饮区3F 摩登流行馆：少女装、针织服、少淑装、特色服、淑女装2F 摩登名鞋馆：男女鞋、 餐饮区1F 摩登精品馆：黄
19、金、珠宝、名表、化妆品、精品、服饰、餐饮区（猫屎咖啡、圣安娜饼屋、绿茵阁）B1F 西汉水闸 529 商潮物业管理公司B2F 停车场四、 风尚广百风尚广百是广百集团打造的又一百货公司，其定位就是时尚百货，引领时尚潮流，传播的是不凡的生活品味。风尚广百北京路店位于北京路与中山五路交界，其经营楼层从负一楼到五楼，也是集餐饮、超市、服饰、户外休闲等元素与一身。各楼层分布：5F 运动休闲服饰、名牌折扣场、餐饮 Jack Jones、PLORY 、4F 少女服饰、精品、餐饮ONLY、VERO MODA、ochirly、ES 、Elam、sCat、JECCI FIVE、自然元素、IXXUE、HUM 、Hon
20、eys、Pink doct com3F 少淑服饰、针织内衣、餐饮SPORT、Lapargay、betu、La Chapelle、Mind Bridge、n 0R、viva voce、MIKIBANA 、S +、sloggi、fandecie、body pops、Hanamokula2F 潮流服饰、休闲牛仔服饰、手袋、配件耐克、adidas、LACOSTE 、LEVIS、C.P.U.、cross、CHEVICHON、CAT、Onitsuka Tiger、MANGO、MO&Co 、DAZZLE 、kipling、ELLE 、oilily、convers、1F 化妆品、香水、珠宝首饰、精品、名表、名
21、牌服饰周大福、周生生、六福珠宝、砖石世家、I Do、千禧之星、 Le Bon、LOREAL 、OLAY、美宝莲、Avene、佰草集、梦妆、za、巴宝莉香水、Boss-1F 女鞋、男鞋、休闲鞋、屈臣氏le saunda、CNe、Belle、BASTO、Tata、金利来、Aee、pierre cardin、kisscat 、ST&SAT、CROCODILE、nhn、APPLE、AEROSOLES、OLGA、PIERCING&ROOF、BOKE、卡丹奴、喜来登楼层 建筑面积 层高 楼层承重-1F 2083 5.5m 3.5kn/1F 1743 6.0m 3.5kn/2F 2387 4.0m 3.5k
22、n/3F 2414 4.0m 3.5kn/4F 2863 4.0m 3.5kn/5F 2863 4.6m 3.5kn/合计 14353 五、 新大新百货新大新公司，是广州市历史最悠长的公司之一，可以追溯到 1914 年，前身为“大新公司” ，后更名为“新大新公司” 。新大新公司百货于 1990 年开业，现共有 5 家店，其北京路总店位于北京路与中山五路交界处，地理位置已经脱离北京路核心商圈范围，建筑面积 2 万平方米，属于该公司的自有物业，以经营穿戴类为主，服饰为龙头商品。现在，该公司百货年营业额已超过 10 亿元。2012 年，广州国资委将新大新 99%的股份及权益无偿划拨给广百集团，广百股
23、份在持有新大新 1%股份的基础上，受托其余 99%的权益，获得经营管理权。新大新公司从划拨到现在，其经营模式及商品类别并没有发生很大的变化，继续保持了原有的经营定位。楼层布局：11F 影视音响、照相器材、数码系列、电脑10F 家用电器、炉具9F 床上用品、家居饰品、按摩器材8F 婴、童服饰用品、孕妇服饰、童鞋、玩具、文具、图书7F 男士悠闲服饰、运动服饰、体育用品、服装剪裁部6F 男士服饰5F 女士服饰、家居服4F 女士服饰、内衣、针织服饰3F 女士服饰2F 男鞋、女鞋、箱包、皮具夹层 珠宝首饰、钟表1F 化妆品、珠宝精品、名表、顾客服务部-1F 食品、日用品新大新公司在内衣袜、化妆品的价格主
24、要集中在 100-300 元这一区段，有少量的品牌价格在 100 元以下或 300-500 元间。鞋类商品 75%以上的价格处于 300-500 元这一价格段。运动休闲服装平均分布在 100 元-500 元之间。男装女装价格差距不大，平均分布于 200 元到 800元之间。钟表类商品也有 40%左右处于中低档价位。六、 五月花商业广场五月花商业广场由 广 州 丽 兴 房 地 产 开 发 有 限 公 司 开 发 ， 于 04 年正式招商，占地面积6000 平方米，建筑面积 50000 平方米，每层面积为 1300-4200 平方米，商铺面积为23-460 平方米不等，地 上 13 层 ， 地 下
25、 4层 ， 类 似 日 本 银 座 式 的 商 场 ， 每 层 都 有鲜 明 的 主 题 。 其 中 4、 11、 12、 13 层 设有 写 字 楼 和 会 议 室 。 全 部 商 业 面 积 都 是只 租 不 售 ， 首 层 租 金 约 在 1000 元 /平 方米 。 在 具 体 的 招 商 过 程 中 ， 项 目 的 旅 游功 能 将 会 有 一 定 的 突 显 。 五 月 花 广 场 最有 特 色 的 地 方 是 发 展 商 在 项 目 6 层 设 有四 个 电 影 院 ， 可 以 容 纳 1000 人 。 由 于 发展 商 在 天 河 区 开 发 了 天 河 娱 乐 广 场 ， 该
26、项 目 其 中 重 要 的 部 分 就 是 天 河 电 影 城 ，因 此 发 展 商 发 挥 集 团 优 势 ， 在 北 京 路 也造 了 一 个 中 国 最 大 的 电 影 院 ， 广 州 市 民又 多 了 一 个 看 电 影 的 好 去 处 。五月花商业广场位于北京路与中山五路交汇点。地铁一、二号线再起地下相交，地铁公元前 E 出口与其负二层相通。五月花商业广场是融合了主力店、品牌专卖店、精品商店、电影院、概念店、康体中心等规划。集购物、美食、休闲、娱乐于一体的全方位休闲购物商场。主要客户群体为 20 至30 岁左右的年轻人，主要经营潮流时尚品牌。据资料显示，其一层均租金已达到 1500
27、元/平方米。楼层布局：8F 餐饮：原创厨房制造7F 必廋站6F 五月花电影城、影音无间5F 酒楼：百乐门喜宴4F 全能运动馆：运动 100、纤韵减肥中心、六本木3F 国际经营馆：DC、Code Luxe、Fullteam 、sofeel、bombin、玲玲童装、Venete、Designed by T*ARA、韩屋里、运动 100、翠裕、蓝勇士、YPAY MORE、C&C 韩妆、必廋站、magic jian 碱纤体、臻苑、印象宝贝、 magic house2F 时尚佳丽馆：6ixth8ight、MO&Co、FULLTEAM、k.a.t.、abase、venete 、大左、六町目、Rlosa 路
28、莎、GIALLO、Cynthia 、GRID MILLET 英格蜜儿、Alex Kevin、baleno：attitude 、ASTRO BOY、SAMUEL&KEVIN 、HC、变靓 D、纤瘦战pizza Hut1F 五月花星光大道：CNE、Five Plus、ochirly、OSANI、swatch、DHC、HIMuomo、亮视点、city chain 时间廊、眼镜 88、pizza Hut、满记甜品、恒生银行B1 食+ ： 屈臣氏、cross 、班尼路、BALENO、URBAN、La pagayo、Laosmiaale、LOG ON、仙踪林、皇悦饼店B2 KFC、甜言蜜语、hotwind
29、、MENPLUS 、Kenki、 Fx creations、CASIO、I.P.ZONE 、S.SquareB3 停车场、停车场收费处B4 停车场五月花 breadtalk 店北京路商圈分析 2： 停车现状（以下调查资料摘自网上）目 前 天 河 城 百 货 北 京 路 店 停 车 每 半 小 时 5 元 （ 8 00-22:00） ； 晚 上 10:00 到 第 二天 早 上 8 00， 每 半 小 时 2 元 ； 24 小 时 最 高 上 限 收 费 80 元 。 约 有 600 个 车 位 。广 百 百 货 北 京 路 店 停 车 每 半 小 时 5 元 （ 8 00-22:00） ， 晚
30、 上 10:00 到 第 二 天 早 上8:00， 每 半 小 时 2 元 ； 24 小 时 最 高 上 限 收 费 是 80 元 。 约 有 350 个 车 位 ； 在 广 百 购 物 满500 元 ， 在 11、 12 楼 停 车 场 免 费 停 车 3 小 时 。 只 有 广 百 的 这 个 停 车 场 有 “购 物 满 多 少减 免 N 小 时 停 车 费 ”的 规 定 ， 其 他 停 车 场 均 没 有 这 项 优 惠 。五 月 花 商 业 广 场 停 车 场 ， 车 位 数 多 于 100 个 ， 步 行 到 北 京 路 大 约 3 分 钟 ， 一 般 周 六周 日 和 周 五 晚
31、 上 为 停 车 高 峰 时 期 。光 明 广 场 停 车 每 半 小 时 5 元 （ 8 00-22:00） ； 晚 上 10 00 到 第 二 天 早 上 8 00，10 元 /次 /车 ； 24 小 时 最 高 上 限 收 费 是 80 元 ； 约 有 100 多 个 停 车 位 。周 末 停 车 调 查 ： 周 末 ， 调 查 人 员 分 别 在 周 六 、 周 日 下 午 三 点 来 到 北 京 路 商 圈 调 查 停车 位 情 况 。 记 者 意 外 发 现 ， 虽 然 许 多 购 物 者 都 说 北 京 路 停 车 难 ， 但 实 际 上 位 于 北 京 路 商 圈的 几 个 大
32、 型 停 车 场 都 没 有 “满 位 ”， 甚 至 天 河 城 百 货 停 车 场 还 有 近 300 个 空 位 。 为 何 有空 位 ， 大 家 还 说 停 车 难 ？ 经 过 了 解 ， 发 现 这 是 由 于 这 几 个 大 型 停 车 场 都 位 于 北 京 路 中 段， 加 上 北 京 路 是 步 行 街 ， 所 以 绝 大 多 数 车 主 并 不 知 道 该 如 何 进 入 这 些 停 车 场 ， 所 以 导 致 大部 分 车 主 都 是 在 北 京 路 周 边 寻 找 停 车 场 。经 过 初 步 调 查 和 统 计 ， 北 京 路 商 圈 （ 中 山 五 路 至 八 旗 二
33、 马 路 这 一 段 ） 至 少 有 20 多个 停 车 场 ， 总 车 位 数 将 近 3000 个 ， 其 中 ， 各 大 百 货 公 司 或 购 物 中 心 停 车 场 的 车 位 数 占 了将 近 一 半 ， 这 几 大 停 车 场 都 分 布 在 北 京 路 商 圈 的 “核 心 地 段 ”， 所 以 要 开 车 进 入 确 实 不太 容 易 ； 而 其 他 的 停 车 场 虽 然 有 十 几 二 十 个 之 多 ， 但 是 一 是 规 模 都 很 小 ， 多 数 只 有 几 十 个车 位 ， 最 多 的 也 只 有 一 百 多 个 车 位 ， 二 是 这 些 停 车 场 还 要 承
34、 担 附 近 住 户 和 写 字 楼 的 停 车 需求 ， 所 以 绝 大 多 数 时 候 ， 这 些 停 车 场 都 会 摆 出 “车 位 已 满 ”的 牌 子 。所 以 总 体 来 说 ， 来 北 京 路 购 物 的 停 车 问 题 还 是 挺 头 疼 的 ， 这 样 在 客 流 方 面 ， 可 能 会减 少 了 “有 车 一 族 ”的 光 顾 。北京路商圈分析 3：关于品牌（香港内地中端品牌为主） (一)步行街商铺品牌、形态北 京 路 的 人 气 集 中 在 步 行 街 上 ， 因 此 临 街 的 各 大 服 饰 品 牌 店 也 最 受 欢 迎 。 目 前 北 京路 的 临 街 品 牌
35、店 主 要 为 香 港 和 内 地 的 中 端 品 牌 服 饰 ， 例 如 佐 丹 奴 、 G 2000、 美 特 斯 邦 威 、堡 狮 龙 、 歌 莉 娅 等 ， 也 有 来 自 日 本 的 快 时 尚 品 牌 优 衣 库 。 从 店 铺 规 模 来 看 ， 北 京 路 临 街 的 这 些 服 饰 品 牌 店 一 般 都 有 二 到 三 层 的 经 营 空 间 。 首层 出 售 较 新 的 当 季 款 式 ， 也 有 一 定 的 折 扣 。 二 、 三 层 一 般 作 为 该 品 牌 的 特 卖 场 ， 出 售 过 季款 式 商 品 ， 因 而 这 些 楼 层 的 购 物 者 并 不 比 首
36、 层 少 。 北 京 路 商 圈 对 比 起 天 河 商 圈 最 大 的 不 同 ， 是 它 的 “步 行 街 形 态 ”， 它 的 主 体 是 步 行街 。 北 京 路 的 人 流 较 多 分 散 在 平 面 的 街 上 ， 人 流 方 向 也 较 为 单 一 ， 大 多 数 消 费 者 就 是 从 街头 逛 到 街 尾 ， 这 就 导 致 非 临 街 的 商 铺 人 流 不 多 。（二）一线品牌的进驻目 前 北 京 路 聚 集 的 品 牌 以 香 港 和 内 地 品 牌 为 主 ， 缺 少 国 际 一 线 品 牌 的 进 驻 。 虽 然 政府 有 规 划 把 北 京 路 打 造 为 世 界
37、 级 的 商 业 街 ， 但 这 一 目 标 缺 少 相 关 政 策 的 支 持 ， 以 及 北 京路 业 已 形 成 的 整 体 中 端 消 费 水 平 ， 较 难 吸 引 世 界 级 的 名 店 进 入 。 如 今 ， BOSS、 BURBERRY等 品 牌 的 香 水 专 柜 ， 以 及 A m ani Jeans 等 也 只 是 出 现 在 广 百 等 百 货 里 面 。 名 店 首 选 依然 是 环 市 东 和 天 河 路 。 广 东 商 学 院 流 通 经 济 研 究 所 所 长 王 先 庆 表 示 ， 北 京 路 是 传 统 商 圈 ， 很 难 与 天 河 路 比较 。 北 京
38、路 不 一 定 要 与 天 河 商 圈 拼 名 店 ， 关 键 是 做 出 自 己 的 特 色 ， 发 展 好 特 色 旅 游 商 业 。 北京路商圈分析 4（一） 购物中心：真正意义的 Mall 不多 北京路的购物中心，更多是通过百货商场的“M all 化”来表现，由旧翼和新翼构成的广百总店向购物中心靠拢，位处名盛广场的天河城百货就是以购物中心的方式来经营的，即将开业的摩登百货前身就是购物中心。 更加贴近传统意义的购物中心的是位于中山五路的五月花广场。它是北京路商圈目前为数不多的齐集购物、娱乐、饮食和休闲等多种消费形式于一身的综合购物中心。融合主力店、品牌专卖店、精品商家、电影院、概念店、高
39、尚悠闲等，与北京路形成优势互补。 潮楼、银座广场等几座购物中心是位于北京路上的购物中心，然而这些广场也是由零散的小商铺组成，售卖适合大中学生的服饰和精品，与标准的综合购物中心还有一段距离。 （二） 休闲配套：在北京路逛街并不舒适 由于北京路骑楼街铺形式的出现，使得它在保留了特色的同时牺牲了更舒适的购物环境。一到夏天，广州的炎热天气会让步行街的购物环境打折，很多逛街的消费者选择购物中心“避暑”。虽然北京路此前也安装了制冷的空气喷雾来降低气温，但作用甚微。 而作为消费者逛街购物之余休息的环境更是少之又少，仅有临街路旁的长凳。消费者再次休息也还是须受炎热之苦。当下购物休闲最流行的咖啡厅，在北京路也并
40、不多见。商圈未来：越秀区政府提出，以北京路商业步行街为核心，包括教育路、起义路、中山路、广大路、西湖路、惠福东路、大南路、泰康路等“三纵五横”商业为主题的街区，结合周边的文物古迹、旅游景点、商业网点建成一个多功能现代化的商业街，成为一个集休闲、购物、旅游于一体，商业气氛浓厚，文化内涵丰富，环境舒适优美，功能配套完善，能充分体现“古城商都”形象的中心商业旅游区。作为越秀区今后重点建设的一大商圈，努力打造一个鲜明、功能完善、辐射力和影响力比较强的国际级商圈。打造国际级商圈的同时，北京路会加强周边和绿化广场的改造，增建停车场，加大对高端消费者的吸引力度。同时，继续调整和完善北京路商圈的商业架构，集购物、饮食休闲、率哟偶一议题，并保持商圈自由的风格，使得“高、中、低”段消费并存，相互促进。根据相关媒体报道，北京路亚运前将投入 1.2 亿元进行整体改造，改造主要以商业文化底蕴整治为主，同时为北京路增加 A、B 两个出入口，一个出入口在名盛广场文明路方向，另一个出入口在名盛广场东边府学西街方向。同时名盛广场对面的大佛寺广场的改造也已接近尾声，改造后北京路上名盛广场的地理位置将更加优越。同时，周边观察发现，北京路景豪坊项目也将近期完工，该项目总投资 20 亿元，建筑面积 17 万平方米。还有文明路附近的越秀文德广场也将完工，这些大型的商业中心的兴建，将北京路的商业范围不断扩充，增添行业气氛。
