1、从金融的视角看房地产从金融的视角看房地产从金融的视角看房地产分类: 未分类日期: 2010-12-23 15:35原文地址: http:/ 2009年与 1999年的房地产数据进行比较，会让人无限感慨：过去的 10年的确是中国房地产行业沧桑巨变的 10年！房地产开发投资从 4000亿元增加到 3.62万亿元（今年估计会突破 5万亿） ，增加 8倍；商品房销售面积从 1.34亿平方米增加到 9.37亿平方米，增加 6倍；住宅销售金额从 2200亿元增长到 36700亿元，增长 15倍多；住宅销售均价从 1843元平方米上升到 4571元平方米，涨幅 150%，但北京、上海、深圳等少数城市的住宅价
2、格上涨达到 5倍以上。作为学者，我们有幸见证并记录了这一巨变的过程。笔者从金融的视角对此作了许多分析，最近将这些分析汇集成书楼市观察从金融的视角看房地产市场已经由中国金融出版社出版。最近十年，楼市为什么会大涨？笔者认为至少有以下几个因素值得我们关注：首先，是制度变革。1998 年启动的住房制度改革将压抑多年的住房需求一下子释放出来。1998 年住房制度改革之前，我国城镇实行的是高度福利化的住房制度，城市居民无需到市场上去购买住宅，该制度的弊端是效率低下，住房建设速度十分缓慢，住房紧张问题越来越严重。而住房制度改革之后，供求关系由市场决定，使住房市场立刻被激活，释放出惊人的能量，不仅使住房紧张问
3、题很快得到解决，而且带动了经济快速发展。但其副作用也日益显现，主要表现是住房价格上涨过快，并由此导致经济结构的严重扭曲。相关的内容在住房制度及房地产与宏观经济章节里有详细的分析。其次，是宏观经济的重大变化对房地产也有重要的促进作用。如2001年中国加入 WTO使中国经济很快融无法满足这些 60后和 70后的住房需求，这就是 1998年政府下决心启动住房制度改革的重要原因之一。从人口结构分析看，中国的人口高峰导致的住房需求高峰即将成为历史，是否意味着炙热的楼市也会逐成为往事。但楼市与宏观经济的关系犹如器官与人体之间的关系一样，需要协调发展。过去 10年的楼市的发展之快远远超过了其他部门，势必会导
4、致经济结构的扭曲，尤其在全球金融危机之后，中国的出口增长难以持续，使调整经济结构成为我国最艰巨的挑战，也是楼市最大的挑战。笔者从 2005年前开始观察中国的汇率改革对楼市的影响，试图对日本、台湾的历史分析，寻找前车之鉴，提出了很多建设性的政策建议。但遗憾的是，我们似乎在重蹈他人的覆辙，由汇率升值引起的诸如资产价格泡沫的威胁离我们越来越近。掩卷深思，令人无限感慨。当然，事到如今，再去讨论如何防范泡沫经济已经没有什么意义，对于投资者和开发商而言，现在应该关注的是如何在泡沫经济退潮的时候不被“裸泳” 。有关话题，笔者稍后再谈。将 2009年与 1999年的房地产数据进行比较，会让人无限感慨：过去的
5、10年的确是中国房地产行业沧桑巨变的 10年！房地产开发投资从 4000亿元增加到 3.62万亿元（今年估计会突破 5万亿） ，增加 8倍；商品房销售面积从 1.34亿平方米增加到 9.37亿平方米，增加 6倍；住宅销售金额从 2200亿元增长到 36700亿元，增长 15倍多；住宅销售均价从 1843元/平方米上升到 4571元/平方米，涨幅 150%，但北京、上海、深圳等少数城市的住宅价格上涨达到 5倍以上。作为学者，我们有幸见证并记录了这一巨变的过程。笔者从金融的视角对此作了许多分析，最近将这些分析汇集成书楼市观察从金融的视角看房地产市场已经由中国金融出版社出版。将 2009年与 199
6、9年的房地产数据进行比较，会让人无限感慨：过去的 10年的确是中国房地产行业沧桑巨变的 10年！房地产开发投资从 4000亿元增加到 3.62万亿元（今年估计会突破 5万亿） ，增加8倍；商品房销售面积从 1.34亿平方米增加到 9.37亿平方米，增加 6倍；住宅销售金额从 2200亿元增长到 36700亿元，增长 15倍多；住宅销售均价从 1843元平方米上升到 4571元平方米，涨幅150%，但北京、上海、深圳等少数城市的住宅价格上涨达到 5倍以上。作为学者，我们有幸见证并记录了这一巨变的过程。笔者从金融的视角对此作了许多分析，最近将这些分析汇集成书楼市观察从金融的视角看房地产市场已经由中
7、国金融出版社出版。最近十年，楼市为什么会大涨？笔者认为至少有以下几个因素值得我们关注：首先，是制度变革。1998 年启动的住房制度改革将压抑多年的住房需求一下子释放出来。1998 年住房制度改革之前，我国城镇实行的是高度福利化的住房制度，城市居民无需到市场上去购买住宅，该制度的弊端是效率低下，住房建设速度十分缓慢，住房紧张问题越来越严重。而住房制度改革之后，供求关系由市场决定，使住房市场立刻被激活，释放出惊人的能量，不仅使住房紧张问题很快得到解决，而且带动了经济快速发展。但其副作用也日益显现，主要表现是住房价格上涨过快，并由此导致经济结构的严重扭曲。相关的内容在住房制度及房地产与宏观经济章节里
8、有详细的分析。其次，是宏观经济的重大变化对房地产也有重要的促进作用。如2001年中国加入 WTO使中国经济很快融最近十年，楼市为什么会大涨？笔者认为至少有以下几个因素值得我们关注：首先，是制度变革。1998 年启动的住房制度改革将压抑多年的住房需求一下子释放出来。1998 年住房制度改革之前，我国城镇实行的是高度福利化的住房制度，城市居民无需到市场上去购买住宅，该制度的弊端是效率低下，住房建设速度十分缓慢，住房紧张问题越来越严重。而住房制度改革之后，供求关系由市场决定，使住房市场立刻被激活，释放出惊人的能量，不仅使住房紧张问题很快得到解决，而且带动了经济快速发展。但其副作用也日益显现，主要表现
9、是住房价格上涨过快，并由此导致经济结构的严重扭曲。相关的内容在住房制度及房地产与宏观经济章节里有详细的分析。其次，是宏观经济的重大变化对房地产也有重要的促进作用。如2001年中国加入 WTO使中国经济很快融入全球经济一体化，出口高速增长，带动房地产市场的繁荣。2003 年后中国 GDP连续多增长速度超过 10%，2007 年达到了 13.3%；出口连续数年保持 20%以上的速度增长。2009 年末，中国出口超过了德国，成为第一出口大国；中国外汇储备超过 2万亿美元，成为外汇储备最多的国家；2010 年第二季度中国经济总量超过日本成为第二大经济体。将 2009年与 1999年的房地产数据进行比较
10、，会让人无限感慨：过去的 10年的确是中国房地产行业沧桑巨变的 10年！房地产开发投资从 4000亿元增加到 3.62万亿元（今年估计会突破 5万亿） ，增加8倍；商品房销售面积从 1.34亿平方米增加到 9.37亿平方米，增加 6倍；住宅销售金额从 2200亿元增长到 36700亿元，增长 15倍多；住宅销售均价从 1843元平方米上升到 4571元平方米，涨幅150%，但北京、上海、深圳等少数城市的住宅价格上涨达到 5倍以上。作为学者，我们有幸见证并记录了这一巨变的过程。笔者从金融的视角对此作了许多分析，最近将这些分析汇集成书楼市观察从金融的视角看房地产市场已经由中国金融出版社出版。最近十
11、年，楼市为什么会大涨？笔者认为至少有以下几个因素值得我们关注：首先，是制度变革。1998 年启动的住房制度改革将压抑多年的住房需求一下子释放出来。1998 年住房制度改革之前，我国城镇实行的是高度福利化的住房制度，城市居民无需到市场上去购买住宅，该制度的弊端是效率低下，住房建设速度十分缓慢，住房紧张问题越来越严重。而住房制度改革之后，供求关系由市场决定，使住房市场立刻被激活，释放出惊人的能量，不仅使住房紧张问题很快得到解决，而且带动了经济快速发展。但其副作用也日益显现，主要表现是住房价格上涨过快，并由此导致经济结构的严重扭曲。相关的内容在住房制度及房地产与宏观经济章节里有详细的分析。其次，是宏
12、观经济的重大变化对房地产也有重要的促进作用。如2001年中国加入 WTO使中国经济很快融第三，金融的因素不可忽视。从 2003年开始，随着中国出口的增长，人民币升值预期逐渐升温，全球热钱开始流向中国，部分资金汇聚到中国房地产市场，从 2005年 7月开始的人民币汇率形成机制改革加速了全球资本投资中国楼市的步法。受此影响，中国的货币供应量迅速增长，商业银行的广义货币总量 M2从 1999年的 11.99万亿增加到 2009年的 60.62万亿，增长幅度超过 4倍。其间，楼市的价格涨幅与货币增长幅度保持了基本同步。这似乎有佐证了货币学派的代表人物弗里德曼的名言“无论何时、何地，物价都是货币现象”
13、，10 年来的中国楼市价格的上涨归根结底是货币现象。无法满足这些 60后和 70后的住房需求，这就是 1998年政府下决心启动住房制度改革的重要原因之一。从人口结构分析看，中国的人口高峰导致的住房需求高峰即将成为历史，是否意味着炙热的楼市也会逐成为往事。但楼市与宏观经济的关系犹如器官与人体之间的关系一样，需要协调发展。过去 10年的楼市的发展之快远远超过了其他部门，势必会导致经济结构的扭曲，尤其在全球金融危机之后，中国的出口增长难以持续，使调整经济结构成为我国最艰巨的挑战，也是楼市最大的挑战。笔者从 2005年前开始观察中国的汇率改革对楼市的影响，试图对日本、台湾的历史分析，寻找前车之鉴，提出
14、了很多建设性的政策建议。但遗憾的是，我们似乎在重蹈他人的覆辙，由汇率升值引起的诸如资产价格泡沫的威胁离我们越来越近。掩卷深思，令人无限感慨。当然，事到如今，再去讨论如何防范泡沫经济已经没有什么意义，对于投资者和开发商而言，现在应该关注的是如何在泡沫经济退潮的时候不被“裸泳” 。有关话题，笔者稍后再谈。2009 年为了应对全球金融危机中国实施了适度宽松的货币政策对楼市亦有重要的影响，当年中国的信贷增长超过 10万亿（官方数据是 9.5万亿，其中不包括信贷类理财产品） ，广义货币供应量的增长速度接近 30%，刺激了楼市价格快速上升。北京有些楼盘在2009年上涨了 100%以上，上涨速度为近年之最。
15、第四，是人口结构因素。中国在 1970年前后出现了人口出生高峰，这批人在 1999年后正值 30岁上下，是住房需求急剧上升，如果按照福利化的分配方式，政府无法满足这些 60后和 70后的住房需求，这就是 1998年政府下决心启动住房制度改革的重要原因之一。从人口结构分析看，中国的人口高峰导致的住房需求高峰即将成为历史，是否意味着炙热的楼市也会逐成为往事。将 2009年与 1999年的房地产数据进行比较，会让人无限感慨：过去的 10年的确是中国房地产行业沧桑巨变的 10年！房地产开发投资从 4000亿元增加到 3.62万亿元（今年估计会突破 5万亿） ，增加8倍；商品房销售面积从 1.34亿平方
16、米增加到 9.37亿平方米，增加 6倍；住宅销售金额从 2200亿元增长到 36700亿元，增长 15倍多；住宅销售均价从 1843元平方米上升到 4571元平方米，涨幅150%，但北京、上海、深圳等少数城市的住宅价格上涨达到 5倍以上。作为学者，我们有幸见证并记录了这一巨变的过程。笔者从金融的视角对此作了许多分析，最近将这些分析汇集成书楼市观察从金融的视角看房地产市场已经由中国金融出版社出版。最近十年，楼市为什么会大涨？笔者认为至少有以下几个因素值得我们关注：首先，是制度变革。1998 年启动的住房制度改革将压抑多年的住房需求一下子释放出来。1998 年住房制度改革之前，我国城镇实行的是高度
17、福利化的住房制度，城市居民无需到市场上去购买住宅，该制度的弊端是效率低下，住房建设速度十分缓慢，住房紧张问题越来越严重。而住房制度改革之后，供求关系由市场决定，使住房市场立刻被激活，释放出惊人的能量，不仅使住房紧张问题很快得到解决，而且带动了经济快速发展。但其副作用也日益显现，主要表现是住房价格上涨过快，并由此导致经济结构的严重扭曲。相关的内容在住房制度及房地产与宏观经济章节里有详细的分析。其次，是宏观经济的重大变化对房地产也有重要的促进作用。如2001年中国加入 WTO使中国经济很快融但楼市与宏观经济的关系犹如器官与人体之间的关系一样，需要协调发展。过去 10年的楼市的发展之快远远超过了其他
18、部门，势必会导致经济结构的扭曲，尤其在全球金融危机之后，中国的出口增长难以持续，使调整经济结构成为我国最艰巨的挑战，也是楼市最大的挑战。入全球经济一体化，出口高速增长，带动房地产市场的繁荣。2003年后中国 GDP连续多增长速度超过 10%，2007 年达到了 13.3%；出口连续数年保持 20%以上的速度增长。2009 年末，中国出口超过了德国，成为第一出口大国；中国外汇储备超过 2万亿美元，成为外汇储备最多的国家；2010 年第二季度中国经济总量超过日本成为第二大经济体。第三，金融的因素不可忽视。从 2003年开始，随着中国出口的增长，人民币升值预期逐渐升温，全球热钱开始流向中国，部分资金
19、汇聚到中国房地产市场，从 2005年 7月开始的人民币汇率形成机制改革加速了全球资本投资中国楼市的步法。受此影响，中国的货币供应量迅速增长，商业银行的广义货币总量 M2从 1999年的 11.99万亿增加到 2009年的 60.62万亿，增长幅度超过 4倍。其间，楼市的价格涨幅与货币增长幅度保持了基本同步。这似乎有佐证了货币学派的代表人物弗里德曼的名言“无论何时、何地，物价都是货币现象” ，10 年来的中国楼市价格的上涨归根结底是货币现象。2009 年为了应对全球金融危机中国实施了适度宽松的货币政策对楼市亦有重要的影响，当年中国的信贷增长超过 10万亿（官方数据是 9.5万亿，其中不包括信贷类
20、理财产品） ，广义货币供应量的增长速度接近 30%，刺激了楼市价格快速上升。北京有些楼盘在2009年上涨了 100%以上，上涨速度为近年之最。第四，是人口结构因素。中国在 1970年前后出现了人口出生高峰，这批人在 1999年后正值 30岁上下，是住房需求急剧上升，如果按照福利化的分配方式，政府笔者从 2005年前开始观察中国的汇率改革对楼市的影响，试图对日本、台湾的历史分析，寻找前车之鉴，提出了很多建设性的政策建议。但遗憾的是，我们似乎在重蹈他人的覆辙，由汇率升值引起的诸如资产价格泡沫的威胁离我们越来越近。掩卷深思，令人无限感慨。将 2009年与 1999年的房地产数据进行比较，会让人无限感
21、慨：过去的 10年的确是中国房地产行业沧桑巨变的 10年！房地产开发投资从 4000亿元增加到 3.62万亿元（今年估计会突破 5万亿） ，增加8倍；商品房销售面积从 1.34亿平方米增加到 9.37亿平方米，增加 6倍；住宅销售金额从 2200亿元增长到 36700亿元，增长 15倍多；住宅销售均价从 1843元平方米上升到 4571元平方米，涨幅150%，但北京、上海、深圳等少数城市的住宅价格上涨达到 5倍以上。作为学者，我们有幸见证并记录了这一巨变的过程。笔者从金融的视角对此作了许多分析，最近将这些分析汇集成书楼市观察从金融的视角看房地产市场已经由中国金融出版社出版。最近十年，楼市为什么
22、会大涨？笔者认为至少有以下几个因素值得我们关注：首先，是制度变革。1998 年启动的住房制度改革将压抑多年的住房需求一下子释放出来。1998 年住房制度改革之前，我国城镇实行的是高度福利化的住房制度，城市居民无需到市场上去购买住宅，该制度的弊端是效率低下，住房建设速度十分缓慢，住房紧张问题越来越严重。而住房制度改革之后，供求关系由市场决定，使住房市场立刻被激活，释放出惊人的能量，不仅使住房紧张问题很快得到解决，而且带动了经济快速发展。但其副作用也日益显现，主要表现是住房价格上涨过快，并由此导致经济结构的严重扭曲。相关的内容在住房制度及房地产与宏观经济章节里有详细的分析。其次，是宏观经济的重大变
23、化对房地产也有重要的促进作用。如2001年中国加入 WTO使中国经济很快融当然，事到如今，再去讨论如何防范泡沫经济已经没有什么意义，对于投资者和开发商而言，现在应该关注的是如何在泡沫经济退潮的时候不被“裸泳” 。有关话题，笔者稍后再谈。将 2009年与 1999年的房地产数据进行比较，会让人无限感慨：过去的 10年的确是中国房地产行业沧桑巨变的 10年！房地产开发投资从 4000亿元增加到 3.62万亿元（今年估计会突破 5万亿） ，增加8倍；商品房销售面积从 1.34亿平方米增加到 9.37亿平方米，增加 6倍；住宅销售金额从 2200亿元增长到 36700亿元，增长 15倍多；住宅销售均价
24、从 1843元平方米上升到 4571元平方米，涨幅150%，但北京、上海、深圳等少数城市的住宅价格上涨达到 5倍以上。作为学者，我们有幸见证并记录了这一巨变的过程。笔者从金融的视角对此作了许多分析，最近将这些分析汇集成书楼市观察从金融的视角看房地产市场已经由中国金融出版社出版。最近十年，楼市为什么会大涨？笔者认为至少有以下几个因素值得我们关注：首先，是制度变革。1998 年启动的住房制度改革将压抑多年的住房需求一下子释放出来。1998 年住房制度改革之前，我国城镇实行的是高度福利化的住房制度，城市居民无需到市场上去购买住宅，该制度的弊端是效率低下，住房建设速度十分缓慢，住房紧张问题越来越严重。而住房制度改革之后，供求关系由市场决定，使住房市场立刻被激活，释放出惊人的能量，不仅使住房紧张问题很快得到解决，而且带动了经济快速发展。但其副作用也日益显现，主要表现是住房价格上涨过快，并由此导致经济结构的严重扭曲。相关的内容在住房制度及房地产与宏观经济章节里有详细的分析。其次，是宏观经济的重大变化对房地产也有重要的促进作用。如2001年中国加入 WTO使中国经济很快融来源：(http:/ - 从金融的视角看房地产_尹中立_新浪博客
