1、第十二章 物权法,第一节 物权概述,一、物权法的出台2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过了物权法，并于2007年10月1日起施行。,二、物权及其特征所谓物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。其中后两类又被统称为他物权。,物权具有以下特征：,1.物权的客体主要是有体物。人身之外能够为人力所控制并具有经济价值的有体物。 2.物权是支配权。 3.物权是绝对权、对世权。 4.物权是排他性权利。 5.物权法定原则。,(一)所有权与他物权(二)用益物权与担保物权(三)动产物权与不动产物权,四、物权的效力,物权的效力是指法律赋予物权的作用
2、力与保障力，也是物权依法成立后发生的法律效果。物权的效力主要包括物权优先效力和物上请求权。,物权的优先效力案例：,案例1（p197）,(1)甲、乙之间的买卖合同有效。根据物权法的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。在本题中，尽管乙未办理产权变更登记，但不影响甲、乙之间买卖合同的效力。,(2)丙有权要求乙搬离房屋。根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在本题中尽管甲、乙之间的买卖合同有效且乙已经取得房屋
3、的占有，但由于未办理产权变更登记，乙尚未取得房屋的所有权。而丙已经办理了产权变更登记，丙依法取得房屋的所有权，因此，丙有权要求乙搬离房屋。,(3)丙不应承担房屋意外焚毁的风险。根据合同法的规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。在本题中，由于甲没有向丙交付房屋，因此。丙不应承担房屋意外焚毁的风险。,五、物权法的基本原则,1平等保护原则。 2、物权法定原则。 3物权绝对原则。 4物权公示原则。 5物权抽象原则。,第二节 所 有 权,一、所有权的概念所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。,二、所有权的法律特征,1、所有权是绝对权
4、。 2、所有权具有排他性 。 3、所有权是一种最充分的权利。,三、所有权的内容,所有权的内容是指所有权中所包含的权能，即所有权人对自己的财产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。,四、国家所有权、集体所 有权和私人所有权,(一)国家所有权国家所有权是我国社会主义全民所有制在法律上的体现。国家是国家所有权主体。国家财产属于全民所有，而全民所有的财产则由代表全体人民意志和利益的国家作为所有者。,(二)集体所有权集体财产所有权是集体所有制在法律上的体现。,(三)私人所有权私人所有权，是私人(自然人或法人)对合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产依法占有、使用、收益和处分的权利。,
5、五、不动产相邻关系,不动产相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或者使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。,比如：在相邻用水关系上，要求为相邻权利人用水、排水提供必要便利，对自然流水的利用要在相邻人间合理分配，自然流水的排放要尊重自然流向；,在相邻通行关系上，一般情况下不动产权利人有权禁止他人进入其土地，但他人因通行等必须利用或进入其土地的，不动产权利人不能阻挠并要提供必要的便利，建筑物范围内历史形成的必经通道不得堵塞；,在相邻土地关系上，因建造、修缮建筑物而临时使用邻地，铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地
6、、建筑物的，该土地和建筑物的权利人应当提供必要的便利；,在建造建筑物时，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照；,在相邻环境保护上，不动产权利人不得违反国家规定排放、施放污染物妨碍相邻人生产；,在相邻不动产的安全关系上，不动产权利人在自己具有使用权的土地上进行工程建设不得危及相邻不动产的安全。,六、共有,财产共有权是指两个以上的公民或者法人对同一财产共同享有占有、使用、收益和处分的权利。分为按份共有和共同共有。物权法对共有财产的管理、处分、分割、转让、债权债务关系等问题的具体规定。（p184）,如：案例2（p197）中的第一个问题。,案例2： (1)丁依法取得了该画的所
7、有权。根据物权法的规定，一个或几个共有人未经占份额23 以上的按份共有人同意，擅自处分共有财产的，其处分行为应当作为效力待定的民事行为处理。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。在本题中，尽管甲未经占份额23以上的按份共有人同意，擅自处分共有财产，但善意第三人丁属于有偿取得，基于善意取得制度依法取得了该画的所有权。,七、业主的建筑物区分所有权,建筑物区分所有权，是一种复合形态的所有权，它是由专有所有权、共有部分所有权及成员权等要素构成的特别所有权。,八、所有权取得的特殊问题,(一)善意取得(二)拾得遗失物 (三)孳息,第三节
8、用益物权,一、用益物权的概念用益物权是指用益物权人在法律规定的范围内，对他人所有的不动产或者动产享有占有、使用和收益的权利。比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权（海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利）。,用益物权的特征：(1)用益物权以对标的物的使用收益为其主要内容，并以对物的占有为前提；(2)用益物权是他物权、限制物权和有期限物权；(3)用益物权的对象可以是不动产或动产。,二、用益物权的种类,(一)土地承包经营权土地承包经营权是指承包人(公民或集体)因从事耕作、种植或其他生产经营项目而承包使用、收益集体所有或集体使用的国家
9、所有的土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的权利 。,(二)建设用地使用权建设用地使用权(传统民法上的地上权)是因建造建筑物、构筑物及其附属设施而依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利。,建设用地使用权的特征： (1)建设用地使用权是存在于国家所有的土地之上的物权； (2)建设用地使用权是以保存建筑物或其他工作物为目的的权利； (3)建设用地使用权是使用他人土地的权利。,(三)宅基地使用权,宅基地使用权是指宅基地使用权人依法享有对集体所有的土地占有和使用的权利，宅基地使用权人有权自主利用该土地建造住房及其附属设施。,(四)地役权,地役权是利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益的
10、权利。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。如：1、取水或汲水地役权，即为了需役地的便利在供役地上取水或汲水的权利；,2、导水地役权，即利用管道或沟渠经过供役地把水导入需役地的权利；3、排水地役权，即把生活或生产过程中产生的废水排入供役地或经过供役地排向他处的权利。,4、眺望地役权，即为了确保在自己的土地或建筑物中能够眺望风景，约定供役地的物权人不得建造或种植超过一定高度的建筑物或竹木的权利。5、采光地役权，即为了改善自己的土地或建筑物的采光效果，约定供役地的物权人在一定的区域不得建造建筑物或种植竹木，或者建筑物、竹木不得超出一定高度的权利。6、支撑地役权，即利用他人已经建成的墙壁搭建房
11、屋或其他地上定着物的权利，设立此种地役权往往为了节省建筑成本或为了扩大房屋的使用面积。,7、放牧地役权。即按照约定在供役地上放牧牛、马、驴等牲畜的地役权。8、建造附属设施或安设临时附着物的地役权。 需役地的物权人为了更好地利用自己的土地或建筑物，可以与供役地的物权人协商，支付一定的对价，取得一项在供役地上建造建筑物之附属设施或安设临时附着物的役权。,9、排污地役权。在生产过程中需要排放污染物的企业，尽管其营业可能已经获得环保部门的行政许可，但此种排污行为客观上会给相邻不动产的利用造成损害或不便，企业可以与相邻不动产物权人订立契约，支付对价，获得一项排污地役权。,地役权的特征：(1)地役权是使用
12、他人不动产的权利；(2)地役权是为自己不动产的便利的权利。,第四节 担保物权,一、抵押 （一）抵押的概念抵押，是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押中提供财产担保的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。,（二）抵押权的设定,1抵押权设定方式。抵押权的设定应当由双方人签订抵押合同。 2抵押当事人。抵押当事人包括抵押人和抵押权人。 3抵押物。抵押物又称为抵押财产，它是指抵押人用以设定抵押权的财产。,（三）抵押权的实现,物权法规定，债务人不履行到期债务或者发
13、生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。,（四）最高额抵押,最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿的情形。,二、质押,（一）质押的概念所谓质押，指债务人或者第三人将其动产或权利移交债权人占有，将该财产作为债的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产变价所得优先受偿。,质押权与抵押权的区别：,（1）抵押的标的物既可以是动产也可以是不动产。 （2）抵押
14、权的设定不要求移转抵押物的占有；质权的设定必须移转占有。 （3）由于抵押权设定不移转占有，因此抵押人可以继续对抵押物占有、使用、收益；由于质押移转标的物的占有，因此质押人虽然享有对标的物的所有权，但不能直接对质押物进行占有、使用、收益。质押分为动产质押与权利质押。,（二）动产质押 动产质押，是以动产作为标的物的质押。1动产质押的设定。 2动产质押的效力。,（三）权利质押权利质押指以可转让的权利为标的物的质权根据物权法的规定，可以作为权利质押的权利有： （1）汇票、支票、本票； （2）债券、存款单； （3）仓单、提单； （4）可以转让的基金份额、股权； （5）可以转让的注册商标专用权、专利权、著
15、作权等知识产权中的财产权； （6）应收账款； （7）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。,三、留置留置权是指债权人合法占有债务人的动产，在债务人履行到期债务时债权人有权依法留置该财产，并有权就该财产优先受偿的权利。,1留置权的成立条件。 （1）债权人占有债务人的动产。 （2）占有的动产与债权属于同一法律关系，但法律另有规定的以外。 （3）债权已届清偿期且债务人未按规定期限履行义务。,3留置权的效力。 留置权的效力分两个层次：（1）留置标的物。债权人在其债权没有得到清偿时，有权留置债务人的财产，并给债务人确定一个履行期限。根据物权法的规定，该履行期限应当为两个月以上。（2）优先受偿。即债务
16、人超过规定的期限仍不履行其债务时，留置权人可依法以留置物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。留置财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归债务人所有，不足部分由债务人清偿。同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。,习题：,1答：(1)甲、乙之间的买卖合同有效。根据物权法的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。在本题中，尽管乙未办理产权变更登记，但不影响甲、乙之间买卖合同的效力。,(2)丙有权要求乙搬离房屋。根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、
17、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在本题中尽管甲、乙之间的买卖合同有效且乙已经取得房屋的占有，但由于未办理产权变更登记，乙尚未取得房屋的所有权。而丙已经办理了产权变更登记，丙依法取得房屋的所有权，因此，丙有权要求乙搬离房屋。,(3)丙不应承担房屋意外焚毁的风险。根据合同法的规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。在本题中，由于甲没有向丙交付房屋，因此。丙不应承担房屋意外焚毁的风险。,2答： (1)丁依法取得了该画的所有权。根据物权法的规定，一个或几个共有人未经占份额23 以上的按份共有人同意，擅自处分共有财产
18、的，其处分行为应当作为效力待定的民事行为处理。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。在本题中，尽管甲未经占份额23以上的按份共有人同意，擅自处分共有财产，但善意第三人丁属于有偿取得，基于善意取得制度依法取得了该画的所有权。,(2)戊自2007年12月1日起取得该画的所有权。根据物权法的规定，动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权转移自该约定生效时发生效力。,(3)辛的抵押权已经设立，但辛的抵押权不能对抗庚。根据物权法的规定，以动产设定抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立。但未经登记，不得对抗善意第三人。,(4)A装裱店有权行使留置权。根据物权法的规定，债权人合法占有债务人的动产，在债务人不履行到期债务时，债权人有权依法留置该财产。,
