1、沙盘讲解,2012.02.14 招商部：马勤,目录,一. 沙盘含义 二.讲出让客户心动的沙盘分析需要具备什么样的条件？ 三.讲解沙盘的流程 四. 沙盘说辞 五. 扬州明发商业广场沙盘现场分析讲解,一.沙盘的含义,1. 沙盘的概念 2. 沙盘的分类 3. 沙盘的由来 4. 什么叫沙盘游戏 5. 房地产沙盘,1.沙盘的概念,- 根据地形图、航空像片或实地地形，按一定的比例关系，用泥沙、兵棋和其它材料堆制的模型。- 计算机安全术语,沙盘的分类,1.按照制作材料沙盘分为简易沙盘和永久性沙盘。 (1)简易沙盘，是用泥沙和兵棋在场地上临时堆制的，其顺序为：图上准备，确定沙盘的水平比例尺和垂直比例尺（通常水
2、平比例尺小于垂直比例尺），计算沙盘尺寸，堆制地貌，设置地物和军事情况。其中主要是堆制地貌，方法是:选定最低等高线及有关地貌特征点，并将其位置从地形图上转绘到沙面上，按垂直比例尺计算山顶、鞍部、山脚等处的插签高度，对照地形图进行堆制。 (2)永久性沙盘，一般用泡沫塑料板或胶合板、石膏粉、纸浆等材料制作，其方法与堆制简易沙盘基本相同，但塑制地貌，要放大底图、锼制和镶钉等高线板、堆塑填料和涂饰地表颜色。,沙盘的分类,2.按照表现方式-地形沙盘： 地形模型是以微缩实体的方式来表示地形地貌特征，并在模型中体现山体、水体、道路等物，主要表现的是地形数据，使人们能从微观的角度来了解宏观的事物。地形模型的应用
3、范围及其广泛，主要运用的行业有：政府、交通、水利、电力、公安指挥、国土资源、旅游、人武、军事等。,沙盘的分类,2建筑沙盘： 建筑模型是以微缩实体的方式来表示建筑艺术的、无论是单体的造型、还是群体的组合都是如实地表达建筑思想的构造，将建筑师的意图转化成具体的形象。,沙盘的分类,3电子沙盘： 电子沙盘通过真实的三维地理信息数据，利用先进的地理信息技术，能实时动态查找每一个点的地理信息。如三维坐标，高度，坡度，河流、道路及各种人工工程与设施、远景规划等信息。并能通过先进的三维仿真功能实时在电脑上进行三维单点飞行，路径飞行，绕点飞行，工程设施查询，经济效益的分析以及其他各种智能分析等。适用于移动通信的
4、选址和大范围的水利设施的规划与建设等与地理地形关系密切的单位。 电子沙盘分为三维电子沙盘、声光电沙盘和多媒体触控沙盘2。是由多媒体计算机（触摸屏一体机）、逻辑控制器、驱动器、舞台灯光控制器以及触摸式遥控器（PDA掌上电脑）等设备组成，与模型沙盘、大屏幕投影以及多媒体展示软件等配合，实现对模型灯光、舞台灯光动作进行自动、手动、遥控控制，以语音、文字、图片和视频图像等多媒体形式配合同步展示模型沙盘中的各类相关信息，达到全方位互动式的多媒体展示效果。 在展厅应用中模型沙盘与应用计算机智能展示控制系统是一项具有高新技术水平的、富有创意的设计。它能够让公众生动、形象、快速、准确地认识了解模型沙盘所展示的
5、内容，能有效的实现向公众展示的目的。它从实际出发覆盖了观赏者的需求：语音介绍、触摸智能、灯光特效、遥控控制等智能化科技，使展厅富有生命力、智能化、丰富多彩、方便展示及修改等多方面功能。,3. 沙盘的由来,据说，秦在部署灭六国时，秦始皇亲自堆制沙盘研究各国地理形势，军事沙盘，在李斯的辅佐下，派大将王翦进行统一 战争。后来，秦始皇在修建陵墓时，在自己的陵墓中堆建了一个大型的地形模型。模型中不仅砌有高山、丘陵、城池等，而且还用水银模拟江河、大海，用机械装置使水银流动循环，可以说，这是最早的沙盘雏形，至今已有2200多年历史。 中国南朝宋范晔撰后汉书马援传已有记载：汉建武八年（公元32年）光武帝征伐天
6、水、武都一带地方豪强隗嚣时，大将马援“聚米为山谷，指画形势”，使光武帝顿有“虏在吾目中矣”的感觉，这就是最早的沙盘作业。,3. 沙盘的由来,1811年，普鲁士国王菲特烈威廉三世的文职军事顾问冯莱斯维茨，用胶泥制作了一个精巧的战场模型，用颜色把道路、河流、村庄和树林表示出来，用小瓷块代表军队和武器，陈列在波茨坦皇宫里，用来进行军事游戏。后来，莱斯维茨的儿子利用沙盘、地图表示地形地貌，以算时器表示军队和武器的配置情况，按照实战方式进行策略谋划。这种“战争博弈”就是现代沙盘作业。1 19世纪末和20年代初，沙盘主要用于军事训练，第一次世界大战后，才在实际中得到广泛运用。随着电子计算技术的发展，出现了
7、模拟战场情况的新技术，为研究作战指挥提供了新的手段。,二.讲出让客户心动的沙盘分析需要具备什么样的条件？,1. 市场分析- 房地产市场宏观环境分析- 区域状况分析- 竞争者分析- 消费者分析- 项目成本分析- 项目地块调查分析,市场分析,2011年以来，中央及地方政府对房地产市场的各类调控政策继续加码，温家宝总理多次强调要求巩固楼市调控成果，楼市调控已进入“攻坚”阶段。在此宏观背景下，扬州房地产市场运行基本保持平稳态势，呈现出开发投资平稳增长、建设规模稳步拓大、资金来源稳定充裕、市场销售低位徘徊、企业积极谋求创新等特点。,市场分析,房地产市场运行总体情况 1.房地产开发投资平稳增长2011年，
8、全市完成房地长开发投资198.46亿元，比上年增长20.2%。其中扬州市区完成房地产开发投资156.59亿元，增长23.6%，占全市房地产开发总量的78.9%;三县市共完成投资开发41.86亿元，增长8.7%，占全市房地产开发总量的21.1%。绝大多数县（市、区）均有不同幅度的增长。,2011年扬州市及县（市、区）房地产开发投资表,2011年扬州市及县（市、区）房地产开发投资表,从投向来看，住宅投资161.62亿元，比上年增长17.8%，商业营业用房投资18.23亿元，比上年增长29.4%，办公楼投资7.98亿元，比上年增长97%，其他用房投资10.63亿元，比上年增长7.8%。商品住宅、商业
9、营业用房、办公楼、其他用房占房，地产开发投资额比重分别为81.4%、9.2%、4%、5.4%。在商品住宅受调控影响较大情况下，2011年商业营业用房投资比重和办公楼投资比重较上年有所提高。（详见下表）,2012年扬州房地产市场展望,2011年12月，全国文明精神建设工作表彰大会在北京隆重举行，扬州荣获“全国文明城市”称号，且宁镇扬“同城化”建设首次写入省党代会报告，正式提上议事日程，扬州的置业环境无疑将进一步优化，将吸引更多外地人来扬购房。另外，2011年扬州部分行政区划实施调整，催化扬州楼市新变局。尤其是江都撤市设区，引发市区容量增大，解决了人们普遍认为的城区发展空间狭小、后备土地不足等问题
10、。随着扬州泰州机场即将试航等利好因素的影响，东区房地产市场或将迎来大的发展。综合各方面，预计2012年扬州房地产市场将继续保持平稳发展态势。,2011年扬州房地产开发投资结构表,二.讲出让客户心动的沙盘分析需要具备什么样的条件？,2. 土地的取得- 土地的价值估算- 土地的选择- 土地成本及费用- 土地的取得途径,二.讲出让客户心动的沙盘分析需要具备什么样的条件？,3. 项目的定位与策划- 项目定位与规划- 客户定位- 产品组合与策划- 价格定位与策划,二.讲出让客户心动的沙盘分析需要具备什么样的条件？,4. 投资预算- 项目经济效益评价- 成本分析- 风险分析- 可行性研究,二.讲出让客户心
11、动的沙盘分析需要具备什么样的条件？,5. 工程管理- 质量 工期 造价- 施工流程指导,二.讲出让客户心动的沙盘分析需要具备什么样的条件？,6. 市场推广及销售 - 广告策略 - 形象及卖点策略 - 广告成本预算 - 销售策略 - 阶段性销售执行方案,三.讲解沙盘的流程（针对扬州明发商业广场）,1. 强调周边的整体环境 2. 项目外部的交通环境 3. 项目的整体分布 4. 项目的整体数据 5. 公共设施的完善程度,1. 强调周边的整体环境,- 对于扬州可以简明扼要的介绍，是苏北的门户，辐射值苏北的枢纽，也是贯通苏南的重要连接点，京杭大运河与万里长江在此交汇，成为水路交通枢纽、南北漕运的咽喉。交
12、通发达便捷，西距省会100公里，东到上海300公里，悲剧首都北京1000公里。- 扬州市现辖广陵、邗江、江都3个区，宝应1县，代管仪征、高邮2个县级市。全市总人口约460万，其中市区人口230万。2011年最新统计数据表明，扬州人口已增长至近500万人。,1. 强调周边的整体环境,扬州市人口覆盖直观图,1. 强调周边的整体环境（高铁、飞机）,杭集高铁，距离本案仅5公里，2014年建成淮扬镇铁路。 作为我市重大交通设施项目推进的淮扬镇铁路，将实现从五峰山过江，直通镇江高铁站，开通时速200公里以上的动车，搭上沪宁城铁。 苏中机场，距离本案25公里。 机场工程近期按满足150万人次的年旅客吞吐量设
13、计，飞行等级标准为4C级，预留4D发展空间。 2012年上半年将首航北京，并陆续开通飞往广州（或深圳）、厦门、三亚、昆明、成都的境内航线。 争取在2012年下半年，临时口岸开放后，能开通至中国台北、东南亚国家以及日韩等线路的航班。,1. 强调周边的整体环境,京杭之心项目将规划位置为广陵新城的核心京杭水湾范围内，北侧紧邻文昌大桥，建成后将作为世界运河博览会的永久性会址。主要功能包括：供1000人开会的阶梯性报告厅、1500平方米展厅、中型会议厅、若干小会议厅和休息室。距离本案1公里。 第25届世界运河大会与第6届运博会将于2012年9月在扬州市共同举行,还将安排宾客考察旅游风情主题组、运输水利主
14、题组、文化遗产主题组、城市风光主题组等4个组对扬州进行考察。,1. 强调周边的整体环境,规划中的商业水街毗邻“京杭之心”，是一条沿河滨水商业街，一期长680m，用地面积约8万，为滨水休闲、水文化展示、品牌商业集聚区。项目计划于2014年完工。距离本案1公里。 项目由20多个单体建筑组成，建筑为现代风格，引入特色餐饮、河畔咖啡座、演艺吧等休闲娱乐功能。 项目是广陵新城打造商业氛围的核心产品，未来的商业水街还将继续往东打造，最终连通“京杭之心”与廖家沟的运河文化风情水街。,2. 项目外部的交通环境,- 交通畅通：高速公路、高铁、机场具备、城际城内无限畅通。人流车流物流、财富流为扬州明发商业广场带来
15、无尽财源。汽车东站离项目200米处，20多条公交线路，方便快捷，在项目1公里处有2座政府规划的大桥直通江都区，大大缩短了2区的距离，从江都区到项目只需要8分钟的时间。,3. 项目的整体分布,业态占比（黄金占比）,46.04%,12.43%,9.06%,26.56%,5.56%,四.沙盘说辞,1. 说辞的提纲- 项目的规划- 项目位置- 项目周边的交通- 项目周边的环境- 项目所在区域未来的发展 2. 项目的优略势分析,1. 说辞的提纲,您好！我是明发商业广场招商部XXX。下面请允许我对明发广场的概况做个简要报告。明发商业广场地处扬州市广陵区东侧运河东路与明发路的交汇处，紧邻扬州市广陵产业园、扬
16、州市信息产业园和扬州市汽车东站。项目总开发面积40万，分作10万的住宅区和30万的商业区，整体三层、局部四层、地下一层、局部地下二层，住宅为高层与小高层(三栋23层、两栋11层、一栋15层)，是集商业、休闲、餐饮、娱乐、游乐、酒店、SOHO公寓多功能于一体，吃、喝、玩、乐、购、住、体验“一站式”消费模式，一个包罗万象的shopping mall。,涵盖的业态,我们的建筑是以海洋世界风格主题以及嘉年华娱乐风格作为整个建筑的核心理念。整个项目于2011年12月竣工，计划2012年9月开业。而30万的商业区内我们规划有大型国际百货公司、大型国际连锁超市、五星级酒店、电器城、国际影城、时尚精品家具馆、
17、休闲中心&夜总会等十大型主力店，以及各式百货零售业态、异国风情餐饮&娱乐，可谓应有尽有。区别于其他的购物中心及大卖场，明发商业广场大型shopping mall的特色经营理念是以超市，百货，酒店，娱乐，餐饮等几大主力业态带动项目其他零售。,车位,车位在我们整个商业区域的地下一层是停车场，我们专门设置了非机动车停车区域、摩托车停车区域、汽车停车区域，我们项目地上、地下汽车的停车位已经1782个，这也为我们这一项目的持续进步和发展提供了强有力的帮助。大家都知道，一个商业项目的停车位置的多少将直接影响了项目未来发展和计划。细数扬州文昌商圈停车位总共加起来不到600个，而扬州这个城市有车一族越来越多，
18、这为以后的发展带来了无法解决的问题点，而我司的车位规划为项目本身发展未来40年做好了完善的准备。,总结话术,以上是对明发广场做了一个简要概述，下面着重介绍shopping mall规划中各承租业种、业态。,百货,百货首先我们看项目的北侧沿街这个长形建筑，我们会在中心位置1楼至4楼构建大型百货公司，面积约在3万平米，在百货公司的两侧则是我们大力构建的百货配套包括大型的品牌旗舰店及各类国内一、二线专卖店，用精品百货汇集人气的特性吸引人气，增加我司的整体人潮气氛。,超市,超市现在我们看到的这块区域，我司是以国际大型连锁超市乐天玛特作为主力大店着力打造。大家可以看的出来这块区域是我们整个明发商业广场的
19、中心位置所在，正因为此我们规划由国际级的连锁超市来操作经营。在市场经济的现在，超市作为百货&零售之首，由她来执行整个明发商业广场的人气带动是再恰当不过。,中庭广场,建筑风格：尊贵、典雅的现代欧式风格。中庭广场：7000多平米下沉式中央环形广场，近1500平米蔚蓝水域，打造长三角另类迪斯尼，体验嘉年华般欢乐，乘坐古船“胜利号”起航，畅享新航海时代惬意生活。游乐广场：在水域旁我们会引进大型的儿童娱乐广场近2000平方米，会带动中庭全场的消费、购物、娱乐、休闲的氛围。,大型酒楼、沐浴休闲,休闲会所接下来我们看到的这一区域，是跟上面区块的主题一致的，以休闲娱乐主题。我们的规划是打造特色异国风情的外邦餐
20、饮&扬州地方的宴会喜庆餐厅、大型足浴文化&大型洗浴休闲会所。这又将成为扬州整个东区“吃饭加洗浴”文化的汇聚点。,电器、影城、电玩城,电器城影城靠近超市和百货的这块区域，我们的规划是大型的苏宁电器城、大型KTV扬州最大型的金逸影城&电玩世界，这一区域我们已经按照影院等业态的建筑要求进行量身定做了，相信最快的首映、最炫的电子游戏以及让你的满足和惬意的电器和家居会是您来的我司的不二选择。,酒店、海洋馆,在超市南侧这块区域将是明发戴斯酒店、汉海海洋馆。这块区域将是我司整个项目的娱乐项目重点所在。扬州的第一座海洋馆有非常大的希望将会在我项目落户，为一个旅游性城市添加标志性的商标，意味着我项目也将成为外地
21、游客来扬州旅游的旅游观光点。一个商业项目最忌讳的就是白天有人，一到晚上人气急剧下降。为了解决这一问题，我司专门巨资打造五星级酒店&一流的夜间娱乐项目。这一举动也表现出我司重力打造这一项目的决心和魄力。,总结话语,相信以上简单的介绍已经让您对我司的前景充满期待！您的选择是对我司最强有力的支持,以上是整个明发商业广场大型Shopping mall的简要概况，谢谢！,项目市场的前景,项目规模大，市中心无法满足项目体量，而且在市区，租金价格也是天价，不适合大型购物中心对业态全，商家面积大，停车便利等要求。明发广场项目距离市中心只有10分钟车程，目前半径3公里的居住人员已达30万人口，单单广陵信息产业园
22、和广陵产业园在职员工就将达到15万人口，并逐年递增。项目做为扬州东区唯一的大型城市综合体，具有唯一性；扬州明发首创四角定位主力店，打造主力店+次主力店+品牌店辐射性的联动型商业。在项目整体规划中，除东南西北四角分别有：超市、百货、电器、影院、夜总会、酒店、大型酒楼、游乐、家居、沐浴、等十大主力店外，中心另配有大量的次主力店、品牌旗舰店加盟入驻，形成由外向内辐射扩展的商业模式，以主力店带动次主力店，次主力店、品牌旗舰店带动散铺，从而实现整个MALL的人气资源共享、财富共享。,五.扬州明发商业广场沙盘现场分析讲解,1. 本项目介绍流程现场演说 2. 本项目已进驻商家或意向商家的套用说辞 3. 现场讨论,END,THANK YOU!,谢谢观赏 ！,WPS Office,Make Presentation much more fun,WPS官方微博kingsoftwps,
