1、天都项目提案杭州博望房地产营销策划有限公司 1 第一篇 市场研究天都项目提案杭州博望房地产营销策划有限公司 2 一、 屯溪经济人口发展概况1、屯溪概况屯溪区是黄山市政府驻地，位于安徽省南部，皖、浙、赣三省结合部，地处天目山、黄山之间的休屯盆地(即徽州盆地)，扼横江、率水与新安江汇合处， 优越位置。东北、东南分别与徽州区、歙县毗邻，其余均与休宁县接壤。总面积 249 平方千米。总人口 17 万人（2007年末） 。全区辖黎阳、阳湖、奕棋、屯光（含原歙县篁墩乡） 、新潭（含原休宁县梅林乡）五个镇和昱东、昱中、昱西、老街四个街道办事处。有皖赣铁路、京台高速、杭徽高速、205国道、103 省道过境，黄
2、山机场在辖区内。2、宏观经济概况国民经济保持平稳较快增长。2009 年，全区生产总值（GDP）突破 30 亿元，达 32.3 亿元，增长 13.1，增幅比上年提高 0.1个百分点。第一产业增加值 2.26 亿元，增长 4.3，比上年提高 0.3 个百分点。第二产业增加值 11.14 亿元，增长 13.2，比上年回落 0.3 个百分点。其中，工业增加值 7.31 亿元，增长 14.8%，比上年回落 4 个百分点。天都项目提案杭州博望房地产营销策划有限公司 3 第三产业增加值 18.9 亿元，增长 14.2%，比上年提高 0.1 个百分点。固定资产投资高位运行。2009 年，全区在建项目达到 23
3、6 个，其中新开工项目 131 个，比上年增加 48 个。全年完成全社会固定资产投资 55.8 亿元，增长 35.6%，高于全市平均水平 7.6 个百分点，总量列区县第 2 位，增幅列第 3 位。房地产投资高位增长。09 年全年完成工业投资 3.04 亿元，同比下降 33.2%。房地产项目仍然是拉动投资增长的主要力量，纳入统计的房地产企业 38 家，开工建设项目 197 个，完成房地产投资 26.3 亿元，增长 112.8%，高于全市平均水平 70.9 个百分点。旅游经济强劲有力。2009 年，据区旅游部门统计，2009 年全市接待外来旅游人数达到 2200 万人次，屯溪区全年接待海内外旅游者
4、 484 万人次，同比增长 25.1%，全年创旅游总收入 21.2 亿元，增长 32.5%。接待量和总收入均列全市第 3 位。天都项目提案杭州博望房地产营销策划有限公司 4 消费市场繁荣活跃。2009 年全年实现社会消费品零售总额 34.9 亿元，同比增长 19.4%，总量和增幅继续保持全市首位。乡居民收入稳步提高。2009 年，城镇居民人均可支配收入 14068 元，增长 9.9%，农民人均纯收入 6993 元，增长 8.6%。3、城市规划屯溪的用地空间结构和功能分区以新安江、横水、率水为城市主轴，城市发展呈东西狭长、南北较短的特点，主要沿江两侧东西延伸的带状分布。沿江被打造为集游览、休闲为
5、一体的城市景观大道，成为城市的绿化景观和公共服务轴。三江将城市分为北、西、南三个片区，北片区为城市中心所在地，分为中心城区、西北片区和东片区，集中了城市新政、商业、文化、医疗的多种功能；西片区主要为休闲娱乐和生活区；南片区主要为休闲娱乐和教育区。城市规划对继承和弘扬徽派建筑艺术提出了很多具体要求，整个城市充满了文化的韵味。作为皖南城市的代表，屯溪区的建设在本地区内相对是更加现代和繁华的。屯溪城市内人口不多，交通压力不大，环境优美，市容市貌较好，是全国著名的空气清新、负氧离子含量高的城市。据了解，2009 年全市接待外来旅游人数达到 2200 万人次，是典天都项目提案杭州博望房地产营销策划有限公
6、司 5 型的旅游城市和养身度假城市。4、徽州文化徽州文化是一个极具地方特色的区域文化，内容广博、深邃，其中有许多都对房地产行业有所借鉴和启发。民居、祠堂和牌坊是徽派建筑的典型，为人们广为熟知。黑白主色调、马头墙、小青瓦、雕 镂 这 些 建 筑 特 色 ， 在 现 代 建 筑 中已 经 被 广 泛 的 借 鉴 。徽 派 建 筑 的 布 局 讲 究 依 山 就 势 ， 傍 水 成 形 ， 构 思 精 巧 ， 自 然 得 体 。 在 平 面 布 局 上 规 模 灵 活 ， 在 空 间 结 构 和 利 用 上 造 型丰 富 ， 建 筑 物 错 落 有 致 ， 极 富 韵 律 美 。 除 此 以 外 ，
7、 徽 州 雕 刻 艺 术 融 石 雕 、 木 雕 、 砖 雕 为 一 体 ， 显 得 富 丽 堂 皇 。 徽 派 盆 景 寓意 于 形 ， 与 古 典 徽派建筑交 相 辉 映 。 这 些 建 筑 元 素 都 可 以 在 小 区 的 园 林 设 计 上 加 以 运 用 。徽 州 文 化 产 生 于 青 山 绿 水 之 间 ， 文 化 中 充 满 了 人 与 自 然 和 谐 共 生 的 理 念 ，二、黄山市三区四县房地产发展概括分析1、房地产开发投资额 2010 年黄山市房地产开发投资累计 86.66 亿元，城中心房地产开发投资累计 45.22 亿元，城中心的房地产开发占全市房地产开发投资的比重为
8、 52%，可见，黄山市城中心的房地产开发投资占据了整个黄山市的半壁江山。全年，黄山市房地产开发投资额随黄山市房地产市场的升温呈现出逐渐增大的趋势。天都项目提案杭州博望房地产营销策划有限公司 6 2、黄山商品房销售面积 2010 年黄山市商品房累计销售面积高达 174.54 万，城中心商品房累计销售面积 77.1 万。 黄山市商品房销售面积呈现出逐步上扬的态势，1-5 月份黄山楼市销售面积缓慢复苏，7-10 月份是黄山楼市的销售旺季，11-12 月份，黄山市楼市出现火爆的局面，呈现直线式的增长趋势。3、楼市价格上涨2010 年黄山市商品房成交均价 2982 元/，城中心商品房成交均价 3826
9、元/。全年，全市商品房成交均价上涨 499 元，城中心商品房成交均价上涨 360 元，这种涨幅相对省会城市合肥和安徽其他三线城市来说，总体表现温和。令人关注的是，城中心商品房在 12 月份出现环比大幅下滑，这是黄山市城中心楼市价格抗性的一种表现。4、黄山楼市收入总体规模偏小2010 年黄山商品房销售总金额累计高达 52.04 亿元，城中心商品房销售总金额累计高达 29.5，城中心商品房销售总金额占全市比重为 57%，可见，黄山市的房地产的重心依然集中在城中心区域。另外一方面，据黄山市统计局公布，2010 年 1-11 月份，黄山市旅游总收入达 161.95 亿元，两相比较之下，黄山市的房地产的
10、发展比起其旅游市场来，规模还是非常小。黄山市是典型的旅游资源型城市，借助旅游地产，是黄山房地产的一条选择之路。5、2010 年黄山商品房空置面积 天都项目提案杭州博望房地产营销策划有限公司 7 2010 年黄山市商品房空置面积累计 311.81 万，城中心商品房空置面积累计 125.4 万，城中心商品房空置面积占全市商品房空置面积的 40%。全年，黄山楼市的空置面积呈现出不断下降的趋势，可分为两个阶段：第一阶段，1-6 月份，上半年随着黄山楼市缓慢复苏，去年积压的商品房空置面积开始缓慢减少；第二阶段，7-12 月份，下半年黄山楼市的销售业绩大幅度增加，空置情况出现明显好转，到 12 月月底，黄
11、山楼市商品房空置面积达到全年最低水平。三、屯溪区房地产发展调查目前，市场中房地产在建、在售项目近百个，不过正值旺销期的项目并不多。在调查了解的项目中，多数项目都处于销售的尾期。1、主要个案介绍鼎天家园:地理位置：本项目以东 300 米，屯光大道与湖边路交接口的东南部占地面积：11218.28 平方米总建面积：32731 平方米物业形态：一栋 14 层假日酒店和一栋 13 层单身公寓及一栋 11+1 层（其中一单元为 10+1 层）纯住宅建筑主力户型：96 平米两室，119 平米三室，43-56一室开盘日期：2009 年 10 月天都项目提案杭州博望房地产营销策划有限公司 8 销售情况：现仅剩
12、3 套 50-60 平米小户型，3650 元/平米，基本无优惠。销售价格：开盘均价 2880，至 2010 年 9 月均价上涨至 3300项目特色：以建筑所处的环境和徽州古建筑文化为设计切入点，强调建筑的整体效果，在体现建筑时代气息的同时赋予建筑地方文化的内涵。竹福佳苑：地理位置：本项目以东 150 米，屯光大道与新区路交叉口占地面积：13118 平方米总建面积：34309 平方米物业形态：二幢（16+1） 、一幢（11+1）小高层及二幢三层、一幢四层商业门面主力户型： 94、98二室113-127三室开盘日期：2010 年 6 月 9 日销售情况：住宅仅剩 5 套，销售价格：均价 4100
13、元元/平米，至 2010 年 10 月，均价上涨至 4400 元/平米。现 113 平米的约 4400 元/平米， 127 平米的4200 元/平米。商业一层约 20000 万元/平米。天都项目提案杭州博望房地产营销策划有限公司 9 项目特色：该项目地处占据城市东大门,打造城市中心区东向门户。徽州公馆地理位置：本项目北侧、新园东路与社屋前路交汇处占地面积：18900总建面积：60000物业形态：由 8 幢高层建筑合围而成，集商业、居住、休闲为一体，建成后可以容纳 700 户主力户型：139189 平米复式，110114 平米三室38.48-76.11 平米精装公寓。开盘日期：一期 2010 年
14、 5 月开盘，二期 9 月 23 日开盘销售情况：住宅所剩不多，在售主要为精装公寓销售价格：在售住宅均价 5000 元/平米，精装公寓目前均价 5600 元/平米项目特色：以欧式高层建筑，领引全新社区生活潮流。二期取名“领寓” ，为精 装小户型，主要瞄准投资型客户颐和观邸天都项目提案杭州博望房地产营销策划有限公司 10 地理位置：新安大道和佩琅路交汇处，屯溪区政府新区正南面占地面积：90664 平方米总建面积：21 万平方米物业形态：共有高层住宅 14 栋，另有一栋 18 层星级酒店和一栋 14 层的公寓及一个 风情商业街，沿街 2 层商业主力户型：80-90 平米两室；110-140 平米四室开盘日期：2010 年 7 月 3 日销售情况：开盘销售较差销售价格：开盘均价 4500 元/平米，至 12 月份上涨至 4800 元/平米。目前住宅市场报价均价 5200 元/平米多，实际均价约5100 元/平米。一次性付款 98 折、按揭贷款 99 折，另有 3000 元按时签约奖。项目特色：建有 20000中央景观大道，小区内景观较好。赠送面积较多，以“使用面积大于建筑面积”为宣传口号，屯溪唯一外地户口可按揭贷款的项目江南一品地理位置：新安江南岸，徽州大道北侧，占地面积：占地面积：42.4 亩总建面积：7.5 万平方米
