1、武汉市房地产市场月度报告(2011 年 5 月)德盛行地产机构市场研究中心2011-6-10武汉市房地产市场报告（5 月）第 2 页共 48 页目录数字楼市（2011.5） .3第一章 市场资讯 .41.1 经济与政策 .41.2 市场动态 .81.3 规划城建 .9第二章 土地市场 .122.1 挂牌土地拍卖情况 .122.2 土地出让情况 .132.3 土地出让分析 .152.4 重点地块介绍 .16第三章 房产市场 .213.1 德盛指数 .213.1.1 武汉市房地产吸纳指数 .213.1.2 指数应用 .213.2 月度成交分析 .223.3 不同价格区间商品住宅销售情况 .233.
2、4 不同面积商品住宅销售情况 .243.5 区域成交分析 .243.6 供应分析 .253.6.1 供应情况 .253.6.2 供应分析 .313.7 商业地产概况 .33第四章 片区市场分析 .354.1 武昌南片区综述 .354.2 武昌南片区基础条件 .364.3 武昌南片区利好因素 .394.4 武昌南片区房地产市场特征 .404.4.1 片区项目布局 .404.4.2 片区在售楼盘情况 .404.4.3 片区市场分析 .414.5 片区典型个案分析 .41武汉市房地产市场报告（5 月）第 3 页共 48 页数字楼市（2011 .5）土地市场（5 月）成交宗数：13 宗成交面积：65.
3、84 万方成交金额：30.46 亿元成交可建面积：136.11 万方商品房市场房地产吸纳指数（德盛指数）：72.84 点 商品房新增供应面积（5 月）：233.65 万方商品住宅新增供应面积（5 月）：191.58 万方（约 19158 套）成交套数（5 月）8539 套 成交均价（5 月）6252 元/ 武汉市房地产市场报告（5 月）第 4 页共 48 页第一章 市场资讯1.1 经济与政策发改委：商品房未实行“一套一标”每套罚款 5000 元国家发展和改革委员会 5 月 12 日公布，房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标” ，每套处 5000 元罚款。构成价格欺诈的，责令改正，没收
4、违法所得，并处违法所得 5 倍以下罚款;没有违法所得，处 5 万元以上 50 万元以下罚款。发展改革委表示，房地产开发企业违反有关价格法规，情节严重的，要责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。通过严厉惩处，切实保障商品房销售明码标价规定贯彻执行。各级价格主管部门开展商品房销售明码标价执行情况专项检查，对违反相关规定的要发现一起，查处一起，并依法严惩和公开曝光。 （来源于新华网 ）【点评】商品房销售实行“一房一价”加大了开发商的销售透明度，有助于购房者理性消费，同时也利于房地产企业提高信誉度。另外，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明 码标价对外销售
5、，将使 “捂 盘惜售”存有一定难度，加快开 发商推盘节奏，抑制房价过快上 涨。本次，发改委提出对未实行明 码标价规定的房地产开发企 业处以重罚，是在 进一步落实5 月 1 日开始实行的商品房销售明码标价规定，处罚力度 进一步加大，表明国家抑制房价过快上涨的决心。但就目前市场的房价走势来看，一房一价的 规定在短期内并未起到明 显的作用，个别楼盘隐性涨价的现象依然存在，或 许政府调控措施的精准度 还有待提高。两部委发文要求避免建筑外形片面追求新奇特5 月 11 日，财政部和住建部发布了关于进一步推进公共建筑节能工作的通知 ，要求避免建筑外形片面追求“新、奇、特” 。新建大型公共建筑建成后必须经建筑
6、能效专项测评，凡达不到工程建设节能强制性标准的，不得办理竣工验收备案手续。武汉市房地产市场报告（5 月）第 5 页共 48 页两部委还要求实施能耗限额管理。各地要研究制定各类型公共建筑的能耗限额标准，并对公共建筑实行用能限额管理，对超限额用能的建筑，将采取增加用能成本或强制改造措施。 （来源于新京报 ）【点评】为营造视觉效果，标新立异，一些大城市纷纷建起了不少外形奇特的建筑，追求外形的奇特，而忽视建筑节能的要求，如片面设计大幕墙，导致空调能耗居高不下等。就长远来看，单方面地追求建筑外立面的新 颖，而忽 视建筑本身的 节能减排是不可取的， “绿色地产”、 “生态地产” 、“节能地产”才是行业主流
7、。国土部发文完善土地招拍挂制度国土资源部有关负责人 5 月 12 日在新闻通气会上表示， 关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见已印发。 意见要求，积极发挥招拍挂在市场配置土地资源中的作用，完善商品住房用地预申请制度、土地交易平台、土地出让合同，积极探索招拍挂出让方式创新，保持地价平稳合理调整。意见明确，市、县在向社会公布年度住房用地出让计划的基础上，进一步细化拟出让地块、地段的规划和土地使用条件，完善商品住房用地出让预申请制度。在公示保障性安居工程项目划拨用地时，一并向社会公示申请用地单位，接受社会监督。意见肯定了“限房价、竞地价” 、 “限地价、竞房价” 、 “商品住房用地中配建保障
8、性住房”和“土地利用综合条件最佳”等四种招拍挂创新做法，要求各地因地制宜，选择恰当的土地出让方式和政策，落实政府促进土地合理布局、节约集约利用，有效合理调整房价地价，保障民生，稳定市场预期的目标。意见要求，完善土地交易平台，积极推行国有经营性建设用地网上挂牌出让方式。市、县国土资源主管部门可以通过网上发布出让公告信息，明确土地开发利用、竞买人资格和违约处罚等条件，组织网上报价竞价并确定竞得人。 （来源于经济参考报 ）【点评】轮番竞价导致地价高涨、地王 频出，而土地招拍挂制度的“ 副作用”也被越来越多的公众所关注。一方面，招拍挂造成地价高涨， 资金门槛提高，一些核心地块只有少数大开发商才有实力参
9、与，使得土地迅速向少数大开发商集中，造成土地垄断局面；另一方面，土地招拍挂令地方政府依赖土地财政现象日益严重。武汉市房地产市场报告（5 月）第 6 页共 48 页完善土地招拍挂制度，积极发挥 招拍挂在市场配置土地资 源中的作用，运用 “限房价、 竞地价”， “限地价、竞房价” 等招拍挂的创新办法，有效完善土地交易平台，对抑制地价上涨，地王频出现象起到利好。国土部：集体土地 2012 年底前未确权将暂停征收审批5 月 13 日，国土资源部等下发通知，到 2012 年底，全国范围内的农村集体土地所有权证要确认到每个所有权的集体经济组织，做到农村集体土地确权登记发证全覆盖。到2012 年底未按时完成
10、的，土地征收审批将暂停。农村集体土地的确权发证就是要明确农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权，并登记发证。根据 2010 年中央 1 号文件，国土部、财政部、农业部负责落实，力争用 3 年时间把农村集体土地所有权确认到每个具有所有权的农民集体经济组织。通知要求，今后各地凡被征收的农村集体所有土地，在办理征地手续之前，要完成农村集体土地登记发证，在征地拆迁时，要依据农村集体土地所有权证和农村集体土地使用证进行补偿；没有经过确权登记的集体建设用地使用权禁止流转。（来源于新京报）【点评】进入市场流转的经营性集体建设用地使用权，只有经过确权登记，才能做到 产权明晰，四至清楚，没有纠纷。
11、另外，先确定好流转的主体，能有效防止出现农村土地“被流转”或者“代流转”的情况。将农村集体土地确权登记发证与集体建设用地流转、农村土地整治、农用土地整治、农用地流转、土地征收等各项重点工作挂钩 ，表明政府将农村集体土地确权工作提上议事日程。5 月 18 日起，央行上调存款准备金率 0.5 个百分点5 月 12 日，中国人民银行决定，从 2011 年 5 月 18 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。 （来源于中新网 ）【点评】这是央行年内第五次上调存款准备金率，也是去年以来第十一次上 调，本次上 调大约可锁定商业银行 3700 亿元资金，至此，大型商业银行存款准备金率
12、升至 21%的历史高位，中小金融机构也将高达 17.5%。武汉市房地产市场报告（5 月）第 7 页共 48 页就房地产行业而言，此举将再度增加房地 产企业的融资难 度，提升其融 资成本。同时，由于银行将要再度向央行上缴准备金，个人房 贷业务或将 继续收紧。住建部：严格落实“分户验收”制度 严查建设违法违规5 月 21 日，住房城乡建设部发出通知，要求加强保障性安居工程质量管理，切实履行保障性安居工程基本建设程序。同时要求各地建设主管部门要把保障性安居工程作为质量监管重点，对存在违法违规行为和工程质量不符合强制性标准的，要责令整改。通知要求，保障性安居工程建设，必须严格按照法定程序报批建设，不得
13、擅自变更批准项目规模和用途。严格执行工程招标投标、施工图审查、施工许可、质量监督、工程监理、竣工验收备案等建设程序，落实项目法人制、招标投标制、工程监理制、合同管理制等规定，依法取得土地使用、规划、施工等许可文件。严格执行施工公示牌制度和永久性标牌制度，主动接受社会监督。全面实行住宅工程质量分户验收制度，未进行分户验收或分户验收不达标的，建设单位不得组织工程竣工验收。建设单位和施工单位要严格按照有关规定，对保障性安居工程质量实施保修。严格执行工程质量管理的法律法规。通知还要求，全面落实保障性安居工程质量责任。各地保障性安居工程领导协调机构和相关主管部门要切实履行工程质量监督管理职责，把工程质量
14、管理纳入住房保障工作考核、约谈和问责范围。各地住房城乡建设部门要加大监督检查和工程质量责任追究力度，依法严肃查处保障性安居工程建设过程中各种违法违规行为。要建立保障性安居工程质量投诉举报制度，公开举报电话，做好工程质量投诉处理工作。 （来源于京华时报 ）【点评】落实保障性安居工程建设历来都是政府的重中之重，一方面，这有利于控制高房价，更好地落实房价调整的政策目 标，减少来自 刚需的恐慌性需求，防止房价和销量的暴涨暴跌；另一方面，保障性住房的大量推出，将让数量庞大的中低收入者以较低的成本便可“居者有其屋”。在国家大规模推进保障房建设的同时，一些建 设过程中的 违法违规行为也逐渐浮出水面。严格落实
15、“ 分户验收”制度， 严查建设违法违规，有利于完善保障性安居工程基本建设程序，落实保障性安居工程建设 任务。武汉市房地产市场报告（5 月）第 8 页共 48 页1.2 市场动态我市今年建 3 万套公租房今年公租房建设大提速，计划新建 3 万套，首次将符合条件的新就业职工和外来务工人员纳入全市住房保障范围。3 万套公租房都要求年底前开工，房源渠道多样化，包括新建公租房、在商品房中配建、经适房和廉租房调转、收购改造二手房、政府公房、在市场上长期租赁房源等。根据政策，新建公租房按不同群体及需要安排不同房型，原则上单套建筑面积控制在60 平方米以内，以 40 平方米的小户型为主，高层住宅可在单套控制面
16、积基础上放宽 10 平方米。公租房实行有限租赁，租赁期限一般为 3 年，最长不超过 5 年。租赁合同期满后仍符合规定条件的，可申请续租。申报程序参照廉租房相应程序执行。公租房租金标准实行政府指导价，低于同地段市场租金。具体价格将由市物价部门会同房管部门制定并向社会公布。符合廉租房条件的家庭，承租公租房可以申请廉租房租赁补贴。各区公租房详细计划是：江岸区 1600 套，江汉区 800 套，硚口区 1300 套，汉阳区1400 套，武昌区 1500 套，青山区 1100 套，洪山区 1600 套，东西湖区 2000 套，汉南区100 套，蔡甸区 100 套，江夏区 200 套，黄陂区 200 套，
17、新洲区 200 套，东湖新技术开发区 12000 套，武汉经济开发区 5500 套，化工新区 400 套。 （来源于长江日报 ）【点评】当前，廉租房、经济适用房等保障面不到总人口的 5%，加上危旧房、棚户区、城中村改造安置房等，也量小面窄，只能小范围“ 救急”，尚难大面积“保障”。特别是“夹心层”，既买不到商品房，也享受不到保障性住房，处在住房体系“空白区”。公租房的建设将进一步完善住房供应体系，解决广大中低收入者的居住问题。鄂版“一房一价”细则 5 月 20 日起实施 湖北省商品房销售明码标价规定实施细则5 月 20 日起实施。武汉市将 5 月定为“商品房销售明码标价规范月” ，集中开展全市
18、商品房明码标价专项检查，范围包括全市预售、销售现房的房地产经营企业及中介服务机构。鄂版“一房一价”对未进行明码标价的企业处罚规定十分严格。按照细则，房地产开武汉市房地产市场报告（5 月）第 9 页共 48 页发企业未实行“一套一标” ，每套处 5000 元罚款;情节严重的，要责令停业整顿，或吊销营业执照。5 月 19 日武汉市物价部门公布，目前武汉市江岸区商品房明码标价专项检查已经完成，江岸区检查的 22 个楼盘中，不符合明码标价要求的占 27%，其中 6 个楼盘存在问题较多，已经下达检查整改通知书。 （来源于楚天都市报 ）【点评】鄂版“一房一价” 细则的出台，是对商品房价格实行备案公开化。根
19、据鄂版细则规定，商品房经营者销售新建商品房，应严格按申报价明码标 价，降价、打折 应标明优惠幅度和折扣率，上调价格需重新申 报有利于稳定房价，杜绝少量多批，一天一价的现象出现。另外，鄂版细则要求使用统一制式的信息公示牌，既能防止商品房经营者“ 躲猫猫”，有意或无意减少公示内容，也便于物价部门监管， 这是国内其他地区一房一价 实施细则中所没有的，有值得认可的创新之 处。1.3 规划城建武汉打造四大产业发展极 六大新城组群5 月 4 日，武汉市国土规划局公布，未来 5 年，武汉市工业空间布局主要思路为：将着重打造“东部、西部、西北、西南”四大产业发展极。三环至外环为重点发展区中心城区内通过“退二进
20、三” ，加快老工业区改造;同时，依托现有的规模较大、有发展潜力的工业聚集地段，因地制宜地集中发展都市工业园;三环线至外环线之间的新城组群地区为工业重点发展区，吸纳整合主城区外迁工业，以大型产业园区为重点，按照工业门类，聚集发展大型工业集群;都市发展区之外为引导发展区，依托远城区的中心城镇，以服务农业产业化为重点，布局乡镇工业园。重点打造四大产业发展极东部板块：以武汉化工新城、武汉新港为极核的钢铁化工及装备制造集聚区;南部板块：以东湖开发区为极核的光电子信息及生物产业集聚区;西南板块：以武汉开发区为极核的汽武汉市房地产市场报告（5 月）第 10 页共 48 页车及机电产业集聚区;西北板块：以吴家
21、山开发区为极核的食品及临空产业集聚区。打造六大新城组群按照武汉市政府“十二五”期间“1+6”城市发展部署，以主城区为核心，依托区域性交通干道和轨道交通组成的复合型交通走廊，由主城区向外沿阳逻、豹澥、纸坊、常福、汉江、盘龙等方向构筑六条城市空间发展轴，集合新城和新城组团，形成六大新城组群。（来源于长江商报 ）青山 300 亿打造宜居新城5 月 6 日，青山区政府与武汉市政建设集团签约，将投资 300 亿元，对青山区东部“城中村”进行综合改造，拉开了青山区东部十二村建设开发的序幕。青山区东部“城中村”位于武钢集团以东，包括火官、五一、同心、群力、红胜、努力、胜强、星火、武东、贾岭、五星、芦咀等十二
22、个行政村，面积约 3 万余亩，原属洪山区，2009 年 5 月划归青山区管理。该地区市政基础设施、生活设施薄弱，加之集中了较多的外来人口，环境卫生状况较差，经济社会发展较为落后。开发建设成初步规划的“四园一区” ，通过集中还建安置村民和商业开发，将打造成为青山区东部配套齐全、可持续发展能力强、生活舒适方便、环境生态秀美的现代东部新城，与杨春湖城市副中心和花山生态新城功能互补、协同发展的城市新团组。青山区东部“城中村”周边有三环线、武汉火车站，以及规划中的四环线、地铁十号线等，交通便利。青山区武东、白玉山两大城市副中心的建设，高铁经济的辐射，充分开发和利用严西湖，培育发展休闲度假、旅游观光等产业项目，有其他地区不可比拟的优势。（来源于武汉晚报 ）【点评】青山区楼盘多为自产自销,由于供应量不足， 该区域房地 产市场需求旺盛，且价格居高不下。宜居新城的打造将进一步完善青山区的生活配套，提升居住舒适度，拉 动青山区房地产业的发展，促进新的居住 组团形成。
