1、1,东湖高新长沙环保科技园项目定位深化专题研究,2008/12,2,07年末，美国次贷引发的金融海啸逐步蔓延，欧美各国先后陷入经济衰退的泥潭,作为全球最大的发展中国家，中国经济正经受着严重的冲击,3,进入08年，我国先后经历了一系列重大自然灾害，股市泡沫破裂，房地产市场波动加之外部经济环境的直接负面影响，我国宏观经济面临着一场前所未有的严峻考验,4,面对这样一种宏观环境，我们更应该冷静的思考问题,我们的项目是工业地产，产品不是消费品，而是生产工具，生产资料我们面对的客户不是普通消费者，而是企业，是社会经济实体客户的购买目的不是刚性需求，不是消费享受，而是投资，是生产投入,那么对于我们而言，首先
2、要考虑的问题就是：宏观经济形势对我们的影响？,5,中央4万亿投入拉动内需,对基础设施、农业等带动作用明显,宏观形式,国家加大中西部地区建设力度，长沙中部崛起,政策大力扶持中小企业发展,两型社会规划确定，引导产业健康发展,沿海城市产业回流，本土企业家将有望落地长沙,灾后重建，促进湖南产业发展,长沙的内向型属性，弱化了外部影响,截至10月，长沙市工业总产值一直保持30%以上的速度增长，增速分别高于全国7.4个百分点、全省4.6个百分点。今年我市先后通过干部挂职帮扶、抗冰补损、调煤保电、服务经济百日大行动、贷款贴息等一系列有针对性的措施，确保了工业经济平稳较快增长。,6,小结：,宏观形式,总体来看，
3、外部经济环境对于湖南、长沙的影响并不明显反倒是由于国家政策、投资等因素，以及国内产经格局的变化，使本项目的市场空间更加值得期待综合判断，项目具有较大市场机遇，我们理应抓住时机，快速切入市场，占领绝对优势，化危机为良机，与其坐等大势不如主动出击，以获得项目利益目标,7,目标客户分析,项目价值点梳理,报告框架,项目再认知,目标客户定位,产品卖点挖掘,8,项目再认知客户角度,对区域的看法,对市场的看法,对项目的看法,对产品的看法,对价格的看法,对品牌的看法,9,大多数被访客户了解项目所在区域，不少客户路过或亲自到访客户对环科园未来的价值有一定认识，认为未来3-5年有望发展成熟,区域认知,对区域有一定
4、认知度,10,对区域的看法,访谈片段,对区域的看法长沙市明天制冷设备有限公司 傅厂长问：您觉得湖南环保科技园跟麓谷相比怎么样？答：湖南环保科技园我比较熟，那个地方离高速比较近，对外的交通比较方便，但是周边的配套比较差，跟我们园区差不多，另外我觉得发展潜力比较大，因为长沙市是向南发展的。山东中创软件商用中间件股份有限公司 张经理问：您对我们项目所在的湖南环科园了解吗？答：知道啊，在外环线边上，交通便利，现在搞融城，以后潜力会很大。湖南长天九五机械有限公司 姜炎栋 财务副总问：您对我们项目所在的湖南环科园了解吗？答：我老家是湘潭的，每次来回都会经过哪里。在外环线边上，交通便利，但没有进去过。湖南森
5、源电器有限公司 李总问：您对我们项目那一片熟悉吗？答：太熟悉了，我们有个兄弟单位和我们一样从市里搬出来，然后到美的客户边上落户了。我也去过好几次，感觉那边环境还不错，交通也方便。,11,项目条件,被访客户认为项目对外交通便捷，优势突出,对外交通优势突出,区位优势：项目位于湖南省级开发区环保科技产业园内，地处长沙市东南大门，位于长株潭城市群的心脏位置，绕城高速以南，京珠高速二厢，地处长株潭腹地，区位优势明显。交通优势：湖南省环保科技园交通便捷，四通八达，处于市内半小时经济圈。距株洲，湘潭均35公里，距省政府4.8公里，距机场28公里，距武广高铁客运站较近。环保大道横贯产业园东西，万家丽路和韶山路
6、纵贯南北，京珠高速与三环的交叉互通点，距离本项目500米左右。,规划中的城铁,轻轨线路,规划黎托站,12,对项目资源条件的看法,访谈片段,对交通的看法长沙市明天制冷设备有限公司 傅厂长问：您觉得湖南环保科技园跟麓谷相比怎么样？答：湖南环保科技园我比较熟，那个地方离高速比较近，对外的交通比较方便，但是周边的配套比较差，跟我们园区差不多，另外我觉得发展潜力比较大，因为长沙市是向南发展的。山东中创软件商用中间件股份有限公司 张经理问：您对我们项目所在的湖南环科园了解吗？答：知道啊，在外环线边上，交通便利，现在搞融城，以后潜力会很大。湖南长天九五机械有限公司 姜炎栋 财务副总问：您对我们项目所在的湖南
7、环科园了解吗？答：我老家是湘潭的，每次来回都会经过哪里。在外环线边上，交通便利，但没有进去过。湖南森源电器有限公司 李总问：您对我们项目那一片熟悉吗？答：太熟悉了，我们有个兄弟单位和我们一样从市里搬出来，然后到美的客户边上落户了。我也去过好几次，感觉那边环境还不错，交通也方便。,13,项目条件,被访客户认为环科园目前产业联系较为松散但通过调查发展现有园区内，存在大量产销相对独立的中小型企业,产业联系松散，未形成聚集氛围,目前环科园入园企业70余家，产业以机械制造和汽车零部件为主，高新技术企业稀少与麓谷、高新园区相比，环科园在大型旗舰企业的产业支撑方面存在一定欠缺,14,对所在园区产业联系的看法
8、,访谈片段,对所在园区产业联系的看法长沙市明天制冷设备有限公司 傅厂长问：你们原料主要从哪里来？产品销往什么地方？与麓谷有联系吗？答：我们厂主要加工制造小型工业制冷设备。原料与园区基本没什么联系，像铝合金、铁皮等都是市里采购的，而半成品多是进口的。主要是接全国各地的订单，产品主要是面向大型的石油炼化、食品加工工业企业。长沙长源变压器有限公司 姚景辉 副总经理问：你们原料主要从哪里来？产品销往什么地方？与经开区有联系吗？答：没联系。公司主要从事城市轨道车辆、干线机车、客车及各种电源干式变压器及电抗器开发及制造。公司原材料，设备主要采购渠道是长沙市区，公司产品面向全国及湖南铁路系统。,15,项目条
9、件,客户认为目前环科园生活配套少，需通过项目自身扭转此种担忧,目前园区配套相对缺乏,配套缺乏交通：1条公交线住宅：景环小区教育：长沙理工、金海中学、职教基地,16,对项目资源条件的看法,访谈片段,对配套的看法湖南森源电器有限公司 李总问：您对我们项目那一片熟悉吗？答：太熟悉了，我们有个兄弟单位和我们一样从市里搬出来，然后到美的客户边上落户了。我也去过好几次，感觉那边环境还不错，交通也方便，就是没有配套。长沙市明天制冷设备有限公司 傅厂长问：您觉得湖南环保科技园跟麓谷相比怎么样？答：湖南环保科技园我比较熟，那个地方离高速比较近，对外的交通比较方便，但是周边的配套比较差，跟我们园区差不多，另外我觉
10、得发展潜力比较大，因为长沙市是向南发展的。湖南森源电器有限公司 李总问：您对我们项目那一片熟悉吗？答：太熟悉了，我们有个兄弟单位和我们一样从市里搬出来，然后到美的客户边上落户了。我也去过好几次，感觉那边环境还不错，交通也方便，但配套不怎么样。,17,市场认知,被访客户普遍对市场有一定了解，类似的可购买的工作用房稀缺，可选余地小,市场存在明显空白,传统工业地产形态，如孵化器、创业基地/中心、科技园小区、标准厂房等主要集中于长沙经开区、长沙高新区近年在电子信息产业相对发达的长沙高新区出现了工业地产的雏形，如麓谷国际工业园、普洛斯物流园。,孵化器软件大楼,创业基地巨星,科技园小区和祥,麓谷国际工业园
11、,建设中的环科园标准厂房,18,对购买原因的回答,访谈片段,对市场的看法长沙太阳人电子有限公司 刘正元 总经理问：现有的企业用房，当时是怎么选择在这个位置的呢？答：无意中，员工反馈回来这个信息，觉得可以就买了。买厂房不像个人买房，有得选择，找到个好的，合适的地方要碰巧。当时买这里是因为这有，又正好我们需要所以就买了。湖南森源电器有限公司 李总问：怎么会想到来麓谷这边？答：园区环境好，发展空间大。我们原先是在市内，后来根据国家政策，搞了科研机构企业改制。原先的地方太小了，碰巧有这么个厂房，办公生产都能容得下，就买了半层，后来就搬过来了。长沙市明天制冷设备有限公司 傅厂长问：你是从其他工业区迁徙过
12、来的吗？原来的厂房是租用还是购买的？答：是的，我们是从星沙过来的。原有的厂房大概1000平方米左右，后来出于长期发展的考虑，我们在这边购买了厂房，也就搬过来了。长沙恒辉环保科技发展有限公司（中山厨具） 毛副总问：你们公司是从哪儿来经开区的？答：我们生产厨具的，原先在邵阳。但进货和销售都不太畅通，做大之后老板就通过朋友的关系来了这儿。对面就是我们老板的朋友的厂子，他们搞环保的。早先买地自建，当时预留了些空间，通过关系我们就搬了进来。长沙市明天制冷设备有限公司 傅厂长问：你们是怎么选择这个地方的？答：主要是通过朋友介绍的，之前我们在星沙那边找了好几个月，都没有合适的。后来听了介绍，就来了。,19,
13、产品认知,被访客户认为产品实用、细节考虑周到，环境打造会对企业形象提升有很大帮助,产品规划设计认可度较高,20,对本项目的看法,访谈片段,对本项目方案的看法长沙市明天制冷设备有限公司 傅厂长问：你觉得我们项目的整体规划布局，立面的设置怎么样？答：感觉上非常不错，通行上采取了客货分流，而且厂房立面非常漂亮。另外如果真的是花园式办公，那么就比这里要好多了，我们这里的绿化很差，门前乱停车，而且没树木。长沙太阳人电子有限公司 刘正元 总经理问：看了我们的产品有什么感觉？具体的可以提提您的意见。答：总体方案来看还是很不错的。外立面感觉很好。但工业厂房人流不大，你们所说的人车分流能否体现？到不如多做点绿化
14、。产品结构也还可以，非常满意每户都有卫生间。柱距有7.57.5也蛮好用。,21,对现状产品的看法,访谈片段,客户对于目前自用厂房的看法长沙安瑞电器有限公司 廖维民 董事问：现有厂房的相关细节情况？答：由于没有什么特殊设备，所以我对层高、长度、承重没有什么要求，层高3米6可以。我的工艺流程可以分成几个部分，不需要很长的生产线，承重这边是500公斤，足够用了，所以我现在租的是二层，如果是多层厂房，我也可以到上层去，毕竟价格可以便宜一些，目前这边的租金是一楼12，二楼8块。长沙市明天制冷设备有限公司 傅厂长问：现有厂房物业管理费的水平怎么样？答：现在物业管理费是1.3元/平方米，我们感觉贵了一点，因
15、为园区内部绿化太少了，我们准备跟物业管理部门商量，如果不加入绿化景观，我们就只交1元/平方米的物管费。问：您觉得麓谷国际工业园有什么不足吗？答：大的不足倒是没有，只是别人寄信，寄东西常常找不到我们这里，应该在外面多设置一些园区导示牌，好记的门牌号码，让别人容易找到。湖南认真文化传媒有限公司 李总问：您现有的厂房层高够用吗？会否影响经营和生产答：我们现有的层高是3.8米，完全够用了，从某种意义上来说，我们做图书批发零售并不需要3.8米的层高，我们现有的货物堆放和货架差不多是2米，如果再高，堆放就会出现问题，所以现有的层高完全够用。,22,对现状产品的看法,访谈片段,客户对于目前自用厂房的看法长沙
16、太阳人电子有限公司 刘正元 总经理问：目前的这个厂房好用吗？环境怎样？答：现在用的还是比较合适的，目前没有什么不合用的地方。就是车位不是很够用，最不好的就是绿化少。问：对厂房选择的细节部分，感觉什么比较重要一些？答：一个是选址，具体的朝向一定要好，通透。我目前用的就是南北向的，很不错。我们的公摊也小，不到10。问：对层高、柱距、承重等这样的细节有严格的要求吗？答：我们现在用的层高是4.2米，其实没必要，对我们行业来说3.3米就够了，也没有承重的具体要求。这里每平米是500公斤足够用了。问：看了我们的产品有什么感觉？具体的可以提提您的意见。长沙长源变压器有限公司 姚景辉 副总经理问：目前的这个厂
17、房好用吗？答：不是很好用，厂房基础设施没有做到位，水，电都是自己后来搞的，管道一定不要放在厂房里面，经常会漏水很麻烦，要放在外面。而且设计不是很合理，道路布局不是很好，一般的车子可以进来，但是那些加长的货车进来就不好挑头，运货很不方便。问：在园区里的员工生活问题怎样解决的？答：园区要有配套的宿舍和食堂，宿舍面积在25-30多平米，300-400元每月每间，可住8人。,23,对未来产品的预期,访谈片段,对未来产品的预期长沙长源变压器有限公司 姚景辉 副总经理问：你们选择新的工业园会是个什么标准？答：大多企业对工业园中的绿化、立面及整体园区的形象，货车通道等问题都比较关注。这样的话，有利提高我们这
18、些企业的对外形象。问：如果现在有机会您可以重新选择新的厂房，你会怎样考虑？答：现在许多企业都是买地自建的，不太接受这种集中的管理模式。许多企业买地自建关键是可以很好的满足企业自身的需求，合理的安排来设计。长沙安瑞电器有限公司 廖维民 董事问：自建不可行，如果有机会您选择新的厂房有什么具体要求？答：那一定要有规模，园区内知名企业要多。毕竟我们也是有实力的公司，再就是布局要合理，不单是厂房好用，还有配套等，现在我们这里不太好，没地方吃饭，后期园区的管理也是很重要的，向我们这边的安保就有问题，经常丢东西。,24,品牌认知,被访客户普遍了解或知悉东湖高新品牌，并对公司资本平台优势饶有兴趣,开发商品牌认
19、知度高,第一代：91年东湖高新电子港,第二代：00年东湖高新数码港,第三代：国际企业中心三期,第四代：国际企业中心四期,25,对东湖高新产品的看法,访谈片段,对东湖高新产品的看法长沙市明天制冷设备有限公司 傅厂长问：你听说过东湖高新吗？答：知道，上市公司，比较大，公司实力方面没有什么可担心的。长沙太阳人电子有限公司 刘正元 总经理问：对我们的项目提提您的意见。答：建议你们不搞贷款，直接分期。麓谷坐标城，我知道就是因为企业做贷款难，所以流失了很多客户。现在银行的政策，对企业贷款没有放宽，可以说是非常难的，很多企业也不愿意那麻烦。,26,大部分受访客户了解区域和开发商，表明有一定的区域和品牌知名度
20、部分企业与所在园区联系并不是很强，原料多从长沙市区或外省进口，而产品则面向省内和全国受访客户对项目交通便利性极为看重，认为能够有利于保持物流畅通受访客户认为市场可供选择余地小，对本项目产品接受度高,小结,项目再认识,优势：市场处于空白阶段；交通便捷性优势突出；具备一定的品牌知名度和区域认知度；环境优势明显；产品领先性突出。,劣势：现状产业基础较差，且位于产业链下游；现状 日常生活配套不完善；,针对深访结论的分析，结合我们对区域的了解与判断，提出我们对地块优劣势的看法：,本项目优劣势明显，优势大于劣势，其中劣势主要包含产业及生活配套两个层面,27,小结,项目再认识,形象改造上：通过标杆产品打造，
21、领跑长沙工业地产理念和发展通过精准产业定位，突出个性鲜明、差异化的产业形象和特色通过项目自身的配套，改善现状配套缺乏的局面,我们对项目扬长避短的建议：,发展策略上：利用融城机遇，强调区域发展潜力正视产业环境问题，利用精准的客户定位，进行客户渗透 突出产品自身优势，对卖点进行深入挖掘形成核心竞争力规避外部配套劣势，通过项目自身打造，强调配套自循环突出东湖高新的品牌优势，扩大品牌认知度；,28,目标客户分析,行业,来源,29,在限定本项目客户为中小企业，认可只售不租的前提下，我们重点对客户的来源特征和行业特征进行细化研究，以指导客户定位。,前提条件之一：根据项目操作经验及本项目特性，客户以中小型企
22、业为主。前提条件之二：认同本项目只售不租的价值所在,前提条件,客户再认识,30,客户来源研究所要解决的核心问题是我们的客户从哪来？我们如何发现和找寻？,客户来源,长沙？湖南？珠三角？,31,项目客户来源特征研究,省内迁移,长沙本地,珠三角转移,32,企业概况,长沙本地,资料来源：长沙统计局，伟业顾问整理,统计数据显示，截止2008年9月底，长沙市有中小企业4.23万家，其中规模以上工业企业已超过2000家。而在去年底，这两个数据分别为3.72万家、1942家， 具体结构如上表。从中可以看出：中小企业占绝大部分；企业集聚程度不高；高新技术企业和外资企业比例偏小。,33,最近4年，年新增中小企业呈
23、逐年递增趋势，年平均增加约6000家,年新增量,长沙本地,34,据了解，目前长沙市中小企业中，绝大多数是商贸流通业和加工制造业两部分。其中，加工制造业约占34,新增结构,长沙本地,市内加工贸易类、制造类企业向长沙市迁移量,2040家企业,本项目,只需要10%的客户资源,市内新增预计,长沙本地,年新增加工制造类工业企业2000多家，只需10即可满足本项目需求。,36,项目客户来源特征研究,省内迁移,长沙本地,珠三角转移,37,企业概况,省内迁移,资料来源：湖南统计资料，伟业顾问整理,湖南省中小企业主要集中在长株潭区域，约占30。而企业科技含量和利用外资比例偏小，外向型程度偏低。,38,2008年
24、全省中小企业非公有制经济工作会议上指出：湖南省将大力推动全民创业，全力实施中小企业“百、千、万”工程，力争未来五年每年新增销售收入过亿元非公有制企业100户以上，新增规模以上中小企业1000户，新增非公有制企业10000户，中小企业增加年均增长15%以上 关键词：五年 100户 1000户 10000户,省内迁移,本地政策,珠三角地区,省内加工贸易类、制造类企业向长沙市迁移量,450家企业,环科园、本项目,只需要30%的客户资源,省内迁移预计,40,项目客户来源特征研究,省内迁移,长沙本地,珠三角转移,41,珠三角地区,企业概况,截止统计数字显示，截至2005年末，广东共有各类企业达76.15
25、万户，居全国之首，比上年末增长5%；而珠三角的企业数量在其中又占有绝对优势，约占79.45%。企业科技含量和利用外资程度相对较高。,广东省,资料来源：广东统计资料，伟业顾问整理,珠三角地区,早年外迁规模比较小，受诸多因素影响，珠三角企业外迁呈加速增长态势，进入第二波高潮,外迁规模,深圳企业外迁潮始于2003年，有逐年递增之势，至2005年，开始突显。深圳市政府统计数据显示：2005年以来，深圳共有500多家企业外迁，年产值约150亿元，占全市2006年工业总产值的1.3%；广东省的一份调查结果表明，2006年，深圳市共有119家企业已经或计划外迁，但涉及工业增加值仅占全市工业增加值的0.95%
26、，在深圳投资的“世界500强”企业无一外迁。,另据东莞市工商局透露：东莞“三来一补”企业呈加速萎缩状态，2007年年注销达440户，累计登记在册7417户，较2006年减少9.61。到期注销和吊销的外商投资企业中，转型114家，搬迁40家，但当年新增企业700多家。东莞市工商局企业注销数据统计，仅2008年1月1日1月25日，东莞共有365家制造类工商注销。,珠三角地区,外迁90以上是港澳台资企业,广东省外经贸厅的调查数据显示，珠三角的外迁企业90%以上是港台企业,外迁资金,珠三角地区,9%东南亚等，91%内地。内地中长三角占20.8%，泛珠三角其他省份占36.6%，广东省内33.6%。,“从
27、迁往地区看，主要包括向国内其他地区迁移和向越南等东南亚国家和地区迁移。具体而言是向企业用地、用电、用水、用工等成本更低或政策更优惠的其他地区迁移。”广东外商投资企业协会副会长梁伟浩说。,外迁目的地,根据今年6月发表的大珠三角商务委员会研究专责小组“内地加工贸易政策对香港的影响”研究报告调查，在有计划迁移的企业中，约36.6%考虑迁移到广东省以外的泛珠省区。而转移到广东省内其它地区和长三角区的分别占33.6%和20.8%。 将全部或部分从珠三角迁移到其他地方，转战越南及柬埔寨等东南亚国家的50%。,45,珠三角地区,企业外迁预计,珠三角加工贸易 、制造类企业外迁比例,1.8万家外迁企业,30到长
28、沙,600700,46,本项目客户来源应主要面向长沙市本地企业为主，并以承接沿海产业转移为辅，以省内其它县市迁移客户为补充,长沙本地新增：2000珠三角转移：600-700省内迁移：400-500,客户来源总结,客户来源,长沙本地,沿海转移,周边县市,47,行业,来源,目标客户分析,48,客户行业特征研究所要解决的核心问题是我们的客户从属于哪个或哪些细分行业？我们如何识别？,客户行业特征,政策机遇,产业分类,产业实际,49,项目客户行业特征研究,政策机遇,产业分类,产业发展,50,行业分类,国民经济行业分类制造业,根据项目条件及产品特点，轻型加工制造业是较为符合的产业目标,51,项目客户行业特
29、征研究,政策机遇,产业分类,产业发展,52,政策机遇,扩大政府投资,政府投资对于基础设施建设、农业、医疗文卫等领域将产生巨大的带动具体表现为：轨道交通、电网传输、医药、节能环保、高科技等,行业利好,53,项目客户行业特征研究,政策机遇,产业分类,产业发展,54,产业状况,湖南环科园,现状产业以机械制造和汽车零部件为主,55,目前我市中小企业中，绝大多数是商贸流通业和加工制造业两部分。逐步构成了工程机械、生物医药、软件信息、食品及农副产品加工、冶金机械等支柱产业，出现了产业配套型、高新技术型、劳动密集型中小企业千舟竞发的大好格局并以两区六园为基地，涌现了远大、三一、中联、梦洁、加加等一批知名品牌
30、。,产业状况,长沙本地,本地行业特征：工程机械、生物医药、软件信息、食品及农副产品加工、冶金机械,56,湖南省,产业状况,按湖南省经委重点发展分类，我省中小工业企业有7万多家，其中16大类共50个产业集群有中小企业2000多家。这16大类按企业家数顺序排列为：电子信息、轻纺、石油化工、食品深加工、汽车及零部件、陶瓷、有色冶炼及深加工、工程机械、造纸、电站配套及输变电成套、现代医药及生物医药、轨道交通制造业、精品钢材、新材料、卷烟、锰加工。,省内主导行业包括电子、食品深加工、零部件、造纸、输变电、医药、轨道交通、新材料等,珠三角地区,外迁行业包括：电子元器件、塑料制品、金属类、玩具制造和服装,“
31、相关数据表明，倒闭和外迁的企业以劳动密集型企业为主，其工业增加值较少，数量和产值占比并不大。”广东省外经贸厅副厅长钟健辉说。,外迁行业,深圳市政府统计数据显示：2005年以来，外迁企业主要集中在宝安、龙岗两区，主要行业为电子元器件、塑料制品、金属类、玩具制造和服装类企业，占全市企业外迁总产值的80%。,58,具体包括以下几种类型：政策刺激：铁路、公路、机场、城乡电网等下游产业地缘传统：食品加工、农副产品加工、汽车零部件、轻型机加工、造纸印刷产业升级：生物医药、新材料、创意研发产业产业转移：电子元器件、金属制品、服装鞋帽、玩具,行业特征,政策机遇,产业分类,产业实际,客户行业特征总结,基建、农业
32、医疗文卫,轻型加工制造业,传统加工、产业升级,59,目标客户定位,从产品角度看，不适合重化工业入住,客户定位原则,从政策机遇看，重点发展与重点投资领域相关的下游产品,从产业环境看，立足环科园基础，与本地优势产业相关联，并适度超前,目标客户定位,从区域来源看，立足长沙本地，并适度扩大圈层,61,购买能力,有,购置计划,近期无购置计划,被动需求,原因：已购或暂无需求！,对产品认可,定制厂房,通用厂房,原因：有特殊工艺需求！,买地自建,工艺相对简单无特殊设备,无明显依附性产品相对独立,企业自身发展动迁改制外部转移等等,具有一定实力的中小企业,主动需求,无,目标客户定位,客户定位思路,特点,62,客户
33、定位,客群构成：本项目客户来源以长沙市本土企业为主，兼顾承接沿海产业转移，省内其它县市迁移客户为补充以轻型加工制造为主，具备一定升级需求的中小型先进制造业企业,客群特征：对产业集群依托性较低，产品以直接面向消费终端，或提供标准化中间产品,目标客户定位,63,客户细分,传统产业型汽车零部件、机械自造、轻机加工、食品饮料,关键词：园区现有产业、接近市场,城市外溢型扩大规模、旧厂房搬迁、科研机构改制、三产,关键词：宽阔空间，规模扩张,关键词：接近中心城市，靠近大市场，提升形象,产业转移型主动向心转移、沿海城市被动转移,关键词：外需转内需，节省成本，接近市场、产业联系,目标客户细分,64,客户细分,现
34、代机加工,电子产品,新材料、新能源生物科技,服装玩具,食品饮料,行业细分,65,客户细分,产业链细分,加工制造为产业主体，带动上下游产业链发展,66,客户细分,现代机加工,电子产品,新材料、新能源生物科技,设计中试研发,服装玩具,食品饮料,目标客户引导,67,电子设备组装制造,小型企业面积集中于400-500平米，中型可至1500-2000平米企业员工人数为20-40人人均面积集中于25-50平米,客户细分,68,电子设备组装制造,小型企业以500平米的单一模块为主，中型企业可由3-4个模块组合，面积以1500-2000平米,2500元/平米主力面积=主力总价 小型企业125万,中型375-5
35、00万购置本项目需首付50%，即总价50% 小型62万,中型180-250万以年利润50%付首付款反推企业年利润应 小型125万,中型为375-500万以资本化率10%反推企业总资产 小型1250万,中型为3750-5000万,电子设备组装制造企业确定为总资产1250万元以上，企业规模20-40人，年产值1250-5000万元行业包括:电动机、变压器、电控数控、通讯器材、影音制品等,客户细分,69,小型企业面积集中于300-500平米，中型可至1000平米左右企业员工人数为20-40人人均面积集中于10-20平米,电子元器件加工,客户细分,70,电子元器件加工,以300-500平米的单一模块为
36、主，中型企业可由2个模块组合，总面积以300-1000平米为主,2500元/平米主力面积=主力总价 为75-250万购置本项目需首付50%，即总价50% 为37-125万以年利润50%付首付款反推企业年利润应 为75-250万以资本化率10%反推企业总资产 为750-2500万,电子信息类企业确定为年利润75-250万元，年产值750-2500万元，企业规模20-40人行业包括:电子配件、集成电路、液晶屏幕等,客户细分,71,五金制造,中小型五金制造企业面积集中于1500-3000平米，多个模块进行组合,2500元/平米主力面积=主力总价 为375-750万购置本项目需首付50%，即总价50%
37、 为180-380万以年利润50%付首付款反推企业年利润应 为375-750万以资本化率10%反推企业总资产 为3750-7500万,中小型五金制造类企业确定为年利润375万元以，上年产值3750 -7500万元，企业规模50-70人行业包括：锁具、厨房设备、机床机械、液压设备、电气自动化设备等,客户细分,72,服装加工,服装类企业面积集中于1000-1800平米，以2-3个模块进行组合,2500元/平米主力面积=主力总价 为250-325万购置本项目需首付50%，即总价50% 为125-160万以年利润50%付首付款反推企业年利润应 为250-325万以资本化率10%反推企业总资产 为250
38、0-3300万,服装加工类企业确定为年利润250万元以上，年产值产2500万元以上，企业规模80人以上,客户细分,73,玩具制造,中小型玩具制造企业面积集中于1000-1800平米，以2-3个模块进行组合,2500元/平米主力面积=主力总价 为250-375万购置本项目需首付50%，即总价50% 为125-190万以年利润50%付首付款反推企业年利润应 为250-375万以资本化率10%反推企业总资产 为2500-3750万,中小型玩具制造类企业确定为年利润250万元以上，年产值2500万元以上，企业规模60-80人,客户细分,74,食品加工,大规模食品加工企业发展时间较早吸引难度较大，本项目
39、以吸引小型企业为主，面积集中于1000-3000平米,2500元/平米主力面积=主力总价 为250-750万购置本项目需首付50%，即总价50% 为125-375万以年利润50%付首付款反推企业年利润应 为250-750万以资本化率10%反推企业总资产 为2500万以上,小型食品加工类企业确定为年利润250万元以上，年产值2500万元以上，企业规模80-100人左右,客户细分,75,生物医药,吸引没有特殊工艺的小型生物医药企业，面积集中于500-2000平米,2500元/平米主力面积=主力总价 为125-200万购置本项目需首付50%，即总价50% 为63-100万以年利润50%付首付款反推企
40、业年利润应 为125-200万以资本化率10%反推企业总资产 为1250-2000万,生物医药企业确定为年利润125万元以上，年产值1250万元以上，企业规模30人以上以小型医疗器械加工及生物医药研发,客户细分,76,新能源、新材料,小型企业面积集中于300-500平米，中型可至1000-3000平米企业员工人数为20-50人人均办公面积集中于10-15平米,客户细分,77,新能源、新材料,新能源、新材料企业确定为年利润75万元以上，年产值750万元以上，企业规模20-50人行业：涂料、卷材、太阳能设备、净水设备、新型建材等,兼顾300-3000平米各面积段，中型企业可通过300、500多模块
41、进行组合,2500元/平米主力面积=主力总价 为75万以上购置本项目需首付50%，即总价50% 为37万以上以年利润50%付首付款反推企业年利润应 为75万以上以资本化率10%反推企业总资产 为750万以上,客户细分,78,设计企业,设计类企业集中于300-500平米，可通过单一模块消化,设计类企业确定为年利润75万元以上，年产值750万元以上，企业规模20-50人主要功能为办公，包含建筑设计、工业设计、服装、广告、动漫等相关设计企业,客户细分,79,软件研发,软件研发企业面积集中于300-500平米，以单一模块为主,2500元/平米主力面积=主力总价 为75-125万购置本项目需首付50%，
42、即总价50% 为38-63万以年利润50%付首付款反推企业年利润应 为75-125万以资本化率10%反推企业总资产 为750-1250万,软件研发类企业确定为年利润75万元以上，年产值750-1250万元，企业规模30-50人,客户细分,80,目标客户细分汇总,客户细分,81,产品需求对接,本项目产品与客户需求面积的对接,本项目产品定位为300、500平米两种户型模块单一户型面积为300平米、500平米双模块组合可形成800平米、1000平米户型面积多模块组合可形成1000平米以上面积，并可进行多层模块组合,82,300、500平米单一模块,300、500平米的单一模块，2500元售价计算，单
43、套总价75-125万元,单一模块，针对客群为年产值750-1250万元，年利润75-125万元，企业规模20-30人,购置本项目需首付50%，即总价50% 为37-62万以年利润50%付首付款反推企业年利润应 为75-125万以利润率10%反推企业总资产 为750-1250万以人均10-20平米计算企业规模 为20-30人,产品需求对接,83,800-1000平米组合模块,以两个模块进行组合形成800-1000平米面积，2500元售价计算，单套总价200-250万元,双模块组合，针对客群为年产值2000-2500万元，年利润200-250万元，企业规模40-50人,购置本项目需首付50%，即总
44、价50% 为100-120万以年利润50%付首付款反推企业年利润应 为200-250万以利润率10%反推企业总资产 为2000-2500万以人均10-20平米计算企业规模 为50人左右,产品需求对接,84,1000平米以上组合模块,多个模块进行组合形成1000平米以上面积，2500元售价计算，单套总价250万元以上,1000平米以上组合模块，针对客群为年产值2500万元以上，年利润250万元以上，企业规模60-80人,购置本项目需首付50%，即总价50% 为125万以上以年利润50%付首付款反推企业年利润应 为250万以上以利润率10%反推企业总资产 为2500万以上以人均10-20平米计算企
45、业规模 为60-80人,产品需求对接,85,产品需求细分,项目价值点梳理,品牌类,性能类,概念类,服务类,其它,87,项目价值点梳理,88,项目价值点梳理,89,项目价值点梳理,90,项目价值点梳理,91,真正的可以按揭并分割销售的工业地产项目产品特色：立面好看，平面好用；生态花园厂区,小结,项目价值点梳理,产品卖点挖掘,产品理念,规划,立面,配套,服务,户型,93,项目产品建议,花园工厂，生态办公同基地周边环境、地形、植被、气候条件等要素紧密结合，从规划到单体贯串生态理念，将环保、生态、节能概念深入到设计的每一个细节之中。,绿色生态理念,94,项目产品亮点,立面,立面采用德式新古典风格，外观
46、应体现出高档写字楼的风格，避免工厂化倾向。立面材质以面砖为主，局部采用涂料。主要通过建筑体量和色彩来体现立面的变化，免除不必要的装饰。,95,项目产品亮点,客货车型分流,园区规划采用客户分流形式，避免了客货车流的相互干扰适度的货运道路解决了传统园区货车的通行问题，大大提升了园区企业物流的效率货运通道集中于生产区布置，将对研发型企业的影响降至最低,96,项目产品亮点,精装豪华大堂及客货双梯设置,多层厂房设电梯本不多见，本项目除此之外还在首层设置精装豪华大堂及电梯间，充分体现了项目的高端品质风车型厂房通过平面的巧妙布置，保证每户企业均有一部货梯和一部客梯的双电梯配置，使企业形象获得大幅提升，也凸显了项目极优的性价比楼宇内采用客货分流的动线设计，减小交叉影响，卸货平台与货运动线的结合方便后期使用，体现了项目细节的考究,
