1、房市必然暴跌的 46 个理由.txt24 生活如海，宽容作舟，泛舟于海，方知海之宽阔；生活如山，宽容为径，循径登山，方知山之高大；生活如歌，宽容是曲，和曲而歌，方知歌之动听。房市必然暴跌的 46 个理由1.资金流向投资“洼地”导致房地产利润逐步接近社会平均利润。驳“盖房应该暴利”的错误观点。有的经济体（如房地产）过夏天，有的经济体（如外向型加工企业）过冬天，就会不同心，不和谐，不协调。千商万贾聚集房市，千钱万币蜂拥而入，一家垄断百家争，一碗美味百人抢，一湖水灾百湖旱，一家欢乐百家愁，于是， “倒厂风波”来势凶猛，成千上万的中小制造企业和外贸公司倒闭或濒临倒闭。一家倒闭或资金链断裂，就拖欠三五家
2、，大面积的“三角债”就传染开了，信用危机就出现了。银行（树干）和房地产公司（树枝）都不会先死，要当心的是制造业（树头）会先死。如果第一产业垮了， “皮之不存，毛将焉附？”所以，连通管“一边水高一边水低”的状况是“兔子的尾巴长不了” 。资本具有追逐高利润的本性，大家都去追逐暴利，都去填充投资“洼地” ，就象连通管的水终将流平，必然导致房地产业利润逐步接近社会平均利润。大家都去盖房炒房，就象栽果树比种稻子好赚，大家都去种，不久，千车万担的“柑橘”就烂在树上了，价格就降下来了。敢于涨得让大家眼花缭乱，结果是物极必反、盛极而衰，一个极端走向另一个极端，跌得让砖家大跌眼镜。2. 住房的相对过剩是“生产无
3、计划性”和激烈的市场竞争的必然产物。驳“盖房量小，需求量大”的错误观点。上帝欲其亡,令其先疯狂。由于金钱具有逐利性，各路资金不断流向超额利润的房地产，由于不是高科技，有地就是“草头王” ，可以“空手套白狼” ，于是 “18 路军” （包括海尔、雅戈尔）都来盖房，工地遍地开花，商品住房、限价商品房、经济适用房、廉租房、单位自建房、小产权房象雨后春笋到处冒出来，供给以每年 2 万、3 万、5 万套的加速度在增加。因为不涨就没人追买，开发商每批都提价，前几年总房价每年以 10 万、20 万、40 万元的加速度上涨，需求者以每年 10 万、20 万、40 万人的加速度被赶出市场。 “趋势”形成了，供给
4、量不断趋大（/） ，有效需求（）不断趋小。左侧“状态”时供小于求，发展到右侧“状态”时，就变为供大于求。3. 盖房炒房者钱太多心太贪，必然是：炒房囤积量 X 自住性有效刚需 Y。驳“刚需很大”和“富人钱很多”的错误观点。富人的钱象山一样的多，所以，炒房囤积量 X 要大于自住性有效刚需 y（比如每年 5 万套）很容易。炒房囤积量 X 已经超过今后的自住性有效刚需 y 了，富人对自住性有效刚需 y还在高估，高估，再高估，还在买入，买入，再买入。具有首付 10 万以下能力的人属于正策房覆盖范围。具有首付 10 万以上能力的待购者所需要的住房已经盖好，存在炒家手里了。就象制造手机，物以稀为贵，一部几千
5、元，特好赚钱，大家头脑就发烧，就大造特造。市场需求 10 车，大家就会冲动地盲目地制造出 13 车。市场需求增大到 100 车，就会制造出 130车。所有好产品都同走一条路：大短缺导致大炒作，大炒作导致大涨价，大涨价导致大生产，大生产导致大过剩，大过剩导致大熊市。4. 认清“投资投机房属于供给”的本质，房市供大于求的真面目就暴露了。驳“自住性买量大，投资投机性买量小。 ”和“供给多少，就被需求吃掉多少。 ”的错误观点。同时具备“具有支付能力” 、 “愿意在近期在本市购买” 、 “自用房”这 3 个要素的才是“自住性有效刚需” 。当一个人“月供还不起”时就是无效购买力了。不是自住的不应该统计进来
6、。以下几种不应该统计进来：“更新改善性需求”是一套换一套，住房总量不增不减，不能算需求增加。 “拆迁需求增加”对“鸡蛋市场” 是“母鸡增加” ，是供给增加的表现，不能算需求增加。低收入者不是有效刚需。王石在中央二套说过，一般的中产也买不起了。大家都错误地把“投资投机者买入量很大”理解为“需求很大” 。比如，2006 年开盘 10 万套，自住购房者买走 4 万套，投资投机者买走 6 万套，大家都说“供给 10 万套，被 10 万个需求都吃掉了” 。揭开投资投机房的“供给本质” ，将其归类于供给后，房市供大于求就清楚了。自住性有效刚需越来越少，只剩一种了。新房总价 100 万，因为按揭已收紧，需要
7、首付40 万，需要按揭 60 万。每年需要还贷 5.5 万 / 还贷占收入 0.5 = 家庭年收入 11 万的才买得起。刚需只剩“准富人自住性有效刚需”了。 “准富人区” （接近富人的中产）里大多有房。大致有 3 种情况：第一种是将钱用于实业， “忙钱”在房价高时不会撤资买房。第二种是投资于股票、期货和外汇，当股民的最多。近一年来，许多股票大跌八成，市值消灭了 10 几万亿。想买房的股民的钱“坐牢”动弹不了。 “刚需，刚需，你在哪里？”满世界去找，也找不来足够多的自住性有效刚需！5. 土地奇缺导致土地不断增值是假话。驳“人口特多，土地奇缺，地段不可复制，所以住房不断增值。 ”的错误观点。土地不
8、但是可再生的，盖了拆，拆了再盖；而且可多子多福，6 层以下的拆掉盖 18 层就是 3 倍土地。旧城旧村里大多是矮房子，拆迁改造后建高楼，总体上还可以放大 1.5 倍。1500 万人的大城市是由 1000 万人的大城市发展而来的。1000 万人的城市再来 500 万人，放大 1.5 倍，土地不外扩也不缺。30 年来，有的地价涨了 500 倍以上，已经涨过头了，已经要回调了。许多人还认为奇货可居，所以到处在晒地皮。2007 年底，开发商囤地约 10 亿平方米，足够开发 4 年。日本人口密度是每平方公里 339 人，我国是 130 人，东今更有发展潜力，地价照样连跌17 年，跌幅 60。6. 计生导
9、致许多“80 后”的子辈最终会拥有五七套房。驳“人多房缺”的错误观点。在老居民里，2008 年 2 岁的张小强和李小花，在 25 年后买 1 新房后结婚，各自最终继承了父母、爷爷奶奶、外公外婆的 3 套房。说明计生导致许多“80 后 ”的子辈最终会拥有七套房。这是单套房的情况。二套以上的家庭很多。25 年后，小强和小花的父母还在世但55 岁上下了，爷爷奶奶和外公外婆的房子先后要拆迁了。有二种可能：一是被看空者说对了，那时房价低，但出于“祖产不可减少”的传统观念，留 5 套是可能的。二是被看多者说对了，当时房价不低，由于 80 后的子辈正是中青年，有几份房租，还有拆迁费，就会七套还是七套，少则
10、5 套。二种可能的最终结果都是严重过剩。7. 大城市的住房，不管是静态还是动态都是大量过剩。 驳“住房紧缺，房价还要上涨十几年”的错误观点。把水杯里的石块（已有人入住的房子）拿出来，水杯里剩下多少水（尚未有人入住的房子）就一目了然了。看静态，我可以大声地说：“今天，总人口 1000 万以上的所有大城市，睡在室外的小于 1000 人，说明 99.99的人住在房子里；尚未住人的挂牌待售房、闲置房和在建房总数大于 10 万套。 ” （例如深圳，闲置房数以万套，2008 年 8 月挂牌待售房 5 万套，三年计划新建 9.71 万套社会保障性房，商品房在建和计划建的大于 9.71 万套） 。今后 50
11、年的任何一天，我都可以一字不改地大声地说出这句话。由此得知：大城市里的住房，不管是静态还是动态都是过剩，毫无疑问的过剩，大于 10 万套的过剩，永远的过剩！不然，请你告诉我，哪个大城市，在今后哪一天，不应该说出这一句话？在今后哪一天，挂牌待售房、闲置房和在建房总数不是大于 10 万套？3 年不盖房也不会有 1的人露宿街头。在二线的 E 市，总人口 1000 万。300 万人租房 / 6 人 = 目前有人居住的可出租房 50万套 + 闲置房、挂牌待售房、在建房等 12 万套 +“六年里新增闲置房”6 万套 = “六年后可售将可售房总数”68 万套。炒房者是在“住房稀缺，奇货可居，先出租，待高价而
12、沽”的错误理念指导下大量囤积住房的。平日里，风平浪静，大家都不急于卖出。但是，高处不胜寒，一旦大风险到来，买者因为恐惧， “每年自住性有效刚需购买”5 万套就减为 1 万套。持有人发生信心危机，几十万套潜在的供给就象“笼中虎”上街，就象堤坝崩溃而洪水奔涌而出，就象股市的“大小非” ，卖盘汹涌，竞相杀价，夺路而逃。几十条狼抢吃 1 块肉。就要看谁跑得早，看谁跑得快，看谁杀价杀得狠了。8.郊区农房类似股市“大小非” ，一旦可以流通，将冲跨城市房价。驳 “城市化使住房永远供不应求”的错误观点。随着土地改革，居民可以买农村住房，可取得产权。农民家庭财产将大为增加，农村的吸引力增强， “就地闹革命”不比
13、城里差很多，城市化进程放缓，住房刚需大减。郊区农房每平米仅几百元成本，配套差，离城市中心远，一旦可以买卖，价格必然低很多。出现了新选择，一些购房者就会去购买这些低价格的农房。城市的高房价将被这些低房价拉低。目前郊区农房卖不出，只好赚租金，等待拆迁后“乌鸡变凤凰” 。一旦可以买卖，价值就增高，就会大量兑现，落袋为安。就象股市“大小非” ，一旦放出来，目前城市的住房已经过剩的情况将更加严重，大量投资房为了回避降价大潮就会恐慌地竞相杀价，冲跨房价。小产权房一旦有了获得产权的希望，也会涨价，更加暗流涌动，造成供给增加，加剧住房的过剩。9.“住房扩销普及”象高考招生，分批录取，标准越来越低。驳“一般人永
14、远买不起住房”的错误观点。社会生产力在不断发展，任何国家任何中高端产品都要走不断降价以增大“准客户圈”的“产品扩销普及”之路。不信？你看“手机扩销普及”：20 年前只有 1的人用得起手机，现在 70以上的家庭有手机，从厅长到处长、科长、股长、工程师、干事、班长、技术工、普工，已经普及到清洁工，一万多元降到几百元。你再看“汽车扩销普及” 。从原理上说：某市每年盖 5 万套商品房。第 1 年，处于“准客户圈”顶层的有 6 万人买得起 120 万，开发商就一套卖 120 万。第 2 年，处于“准客户圈”顶层的有 6 万人买得起100 万，就卖 100 万。第 3 年，处于“准客户圈”顶层的有 6 万
15、人买得起 80 万，就卖 80 万。“ 住房扩销普及”象高考招生，从高分往低分，分批录取，不断往低层次普及。较有钱的先买先走了，留下来的“准客户”消费层次越来越低，价格就不得不每年降低。投资投机者坚持就是失败。在 E 市，99.99的人不是住在露天，闲置房和在售在建房有 10 万套。说明，住房囤积严重，表面上目前“处长 ”才买得起，实际上连每月收入 1000 多元的“普工”的住房都建好存放在炒家手里了。不信？假设进行游戏性的“沙盘模拟”：将第 N 套房(N2)和在售在建房调集起来，一天内卖给已经连续居住在本市一年的有 8 万元首付能力并有每月还贷 800元能力的待购首套住房的人（未婚的 2 人
16、为一户） ，每家买到 1 套后一定还有剩余。目前的价格是，有 40 万元首付能力并有每月 5500 元还贷能力（准富人能力）的才买得起。目前的炒家（小鱼）却在等待再涨一倍，实际是打算在今后卖给具有“富人能力” （大鱼）却待购首套住房的人，难道你不知富人囤积得比你更多？炒家不知道“产品普及”是“放之四海而皆准”的经济规律，想赚“高额保管费” ，在做“老酒放得越久，价值越高”的黄粱美梦呢。 “高个子跳高”只买得起 60 万，他就只能卖60 万。买者晚几年拥有而已，坚持就是胜利。10.目前超低的房租投资回报，是“可出租房”已经严重过剩的铁证。 驳“房租会不断上涨”的错误观点。正常的“租售比”为 1：
17、200。2007 年秋，二线城市 E 市二等地段的售租比为：年租金2.4 万元（2007 年秋每平米房价 1.2 万元 * 90 平米 + 5 万元的装修、家具、家电）= 2.4 113 = 1：212。总房价 113 万元 / 每年租金 2.4 万元 = 房价租金比为 42，即 42 年回本，即市盈率42。2008 年 9 月，沪深股市不少绩优股的市盈率在 10 倍以下，足见房市风险之大。房价再涨一倍就是 84 年回本。怎么可能！买房投资是“先赚房租后赚涨价” 。因为房价不涨了，收益只有租金了。目前，房租涨不动是明摆着的事实。在二线的 H 市买房花 108 万/ 70 年 = 每年折旧 1.
18、54 万。5 万元的装修、家具、家电 / 10 年 = 每年折旧 0.5 万。中介费和其他费用平均每年 0.16 万。租金2.4 万 - 1.54 - 0.5 - 0.16 = 一套 90 平米新房一年的“租金实际收益”0.2 万元。 （108万 + 5 万） 银行五年期利息率 0.0587 = 一年利息有 6.6 万。0.2 / 6.6 = 33 分之 1。说明投资回报低得“别人我不告诉他。 ”11. 几年后大城市将有大量“可出租房”闲置,租价成了房市长期降价的发动机。驳“闲置房不多，最终都会被加价买走”和“租金会不断涨价”的错误观点。从总量上说，现住民 99.99的人没有住在房子里， “尚
19、未有人入住的房子” （包括闲置的和新建的）就是为新移民准备的。新移民绝大多数是租民，所以基本上是为“新增租房人口”准备的。 “租民搬出人数”大于“租民接班人数” ，于是“可出租房过剩率”逐年增高。对 E 市预测, “六年后可出租房总体过剩率”为 28。供过于求时，只有较新的住房才租得出去。 “可出租房”过剩不可怕，可怕的是未来不断升高的趋势， “十年后可出租房总体过剩率”35，大量闲置，乏人问津。要卖出价太低，等拆迁还要一二十年，成了“弃之不舍，食之无味”的鸡肋。买房投资投机既赚不到涨价回报，也赚不到租金回报，就会纷纷卖出。买方市场时，谁杀得低谁先逃，于是，房价就不断走低了，所以说，租价成了房
20、市长期降价的发动机。假如出现房主普遍大提价，将导致租房者不堪重负，人才出走，民工回流，企业内迁，进而导致更多的住房闲置过剩，房价下跌，于是房租又回跌了。12. 儿童玩游戏需要常换常新。驳“炒房永远存在”的错误观点。30 年来，玩过无数的“家家” 。炒卖过计划物资，炒卖过走私货，炒卖过国库券，炒卖过君子兰，炒卖过手机，炒卖过进口汽车，炒卖过城市户口，炒卖过原始股凭证，炒股，炒外汇，炒期货，炒黄金。哄买过的确良布，哄买过火柴盐巴，哄买过家电，哄买过摩托车，哄装过电话，刚哄买过房子和黄金。一种生意特别赚钱，大家都来做，不久就洗牌，从大赚降到小赚，降到保本，降到亏本。市场不断发展，不断创新，不断变着花
21、样来炒，常炒常新，老品种、老花样的价格就回落了。按同档次和按全市月平均收入来说：1988 年买一台 18 英寸彩电，需要 10 个月的工资，现在 1 个月买 2 台。1992 年前后买一部手机，需要 40 个月的工资，现在 1 个月买 2 部。那钱花得真是冤啊。几年后，肠子都悔青了。13.张三们拿的已经是最后一棒，傻瓜才会去替死。驳“有房在手不愁卖”的错误观点。大多数人拿着最后一棒。炒房者张三在 2007 年花 130 万买房 1.35 = 2009 年拟以176 万卖给李四。扣除税费利息消耗后，2 年才实赚到 20。炒房者李四以 176 万买房 * 1.35 = 在 2011 年拟以 238
22、 万卖给赵五。赵五以 238 万买房 * 1.3 = 2013 年拟以 309 万将已盖 6 年的旧房卖出去。李四“用屁股想”就知道，以前 309 万可买 10 套，赵五凭感性就不可能接手。李四们说：“张三们拿的已经是最后一棒，傻瓜才会去替死” 。炒房者为什么被套死？因为不知道“下棋要看后三步” ，因为不知道“生意链”上的人都赚自己才能赚，因为不知道树上 10 只鸟，打下来 1 只，其他鸟都吓跑了。14. 只要相信价值规律比人强，只要有耐心，就能够买到价格较合理的住房。驳“房价永远高，不可能便宜”的错误观点。经济运行周期是一个不以人的意志为转移的经济规律，过度上涨的后果是过度下跌。价值规律具有
23、自动调节功能。当白菜供不应求时，价格升高到 4 元。大家少买了，正府调控了，获利多使得种植量增多了，然后价格就自然下降到 2 元了。价值规律神力无比，在牛市里，高估时车水马龙，捷报频传，人们神差般地贪心地追高追高再追高；股熊市里，低估时门可罗雀，寝食难安，人们鬼使般地恐惧地抛售抛售再抛售；涨到 6124 点时你 1 人唱空，会有 9 人笑你骂你，会有 9 人不肯卖出；已经跌到 1802 点了，你 1 人唱多，会有 9 人笑你骂你，会有 9 人不肯买入；90的人没有逆市操作的胆识和判断力，于是，房价里的大部分水分就被挤掉了，价格就接近价值轴心了。价格以价值为轴心，围绕价值上下波动。严重违背价值规
24、律是不可能长久的，只要有信心，有耐心，就能够在价值轴心附近买到价格较合理的住房。那么，价值轴心在哪里呢？6年前，二线的 H 市新房房价在价值轴心下边，每平米只卖 3000 元。其中已包含了土地、人工、材料、管理、营销、利息等成本和各方的合理收益。2007 年秋竟然卖到 1.2 万元。 “新房的价值轴心可能是 6000 元” （涨 3000） 。通膨所增加的土地外成本不超过 700 元。土地是全民所有，许多行业的利润小于 5%，美国开发商只有 5%的利润，所以土地、税费、开发商收益和红包成本共增加 2300 元， “熊市先生”就给足面子了。15.房价奇高，热钱只出不进，房价必跌。驳“人民币升值，
25、热钱大量流入，房价必涨。”的错误观点。目前中国经济的表象与日本“失去的 10 年”之前的状况有许多相似：米元弱势是一种“多印钱以吃钱”的剥削手段。米国大幅减息，喧染金融事件，利用各种机会，将大量白纸印成米元，逼人民币对米元升值，从而将更多的米元赶进我国来买股买房。米元必需兑换成人民币才能流通，于是我国不得不对应地加印人民币，所以热钱泛滥。人家减息而我国加息的话，会导致更多的米元流入。无法加息，于是通胀难控，经济恶化，进退两难、苦无良方, 如果房价继续上涨，就会引狼入室、就会火上浇油，就会全盘皆输。赌人民币升值的热钱大多是到处游荡的短线资金，不可能只进不出，撤退潮迟早会到来，大进之后是大出。人民
26、币不可能一直升值，升值之后是贬值。炒高股价房价是为了高抛赚差价，大涨之后是大跌。十几年前热钱就是这样玩日本的。16.由于“圈钱”现象严重，房市难逃大跌的厄运。驳“房市有正府这个靠山，不会大跌。 ”的错误观点。一套 100 万的房子，被拿走的土地款、各种税收、盖许多公章时收取的管理费和给贪官的红包等有多少？其中不少是不合法不合理的。只有房价涨高才能圈到钱，所以就搞“开发权垄断” ，所以就明里暗里地“纵市” 、 “托市”和“救市” ，所以就对各种违法违规行为“睁一眼闭一眼” ，于是房价就越涨越高，越来越背离价值规律，市场越来越不堪重负，熊市就不请自来了。正府先是“当靠山” ，后来“靠山吃山” ，最
27、终“成也萧何，败也萧何。 ”17. 物业税将逼出房市“大小非” ，是压垮房价的“最后一根稻草” 。驳“物业税不会出台”和“物业税出台后，房价该涨照涨”的错误观点。房价下跌，用高价地盖房就亏本了，土地就流拍了， “卖地财正”就走不通了。 “以地生财”变为“以房生财”的物业税就不得不出台了。 “吃土地”的对象少，吃不饱，弊端多，背骂名，不可持续。 “吃物业税”的对象是人海。这是国际通行，名正言顺。已经空转多年，象自己去银行交水电费或交个税那样简易可行。但这是压垮房价的“最后一根稻草” 。房子多了养不起，炒不起，不合算。10 万套投资投机房要卖出，将象股市“大小非”一样，将象万人抢过独木桥一样，将象
28、城市大堵车一样, 卖盘汹涌，买盘观望，房价不跌才怪呢。18. 正府不能随心所欲。 “正策多变”必然导致股价房价上下大波动。驳“房价股价要涨要跌，正府说了算。 ”和“正府获利多，对房价股价下跌不会不管。 ”的错误观点。在管理经济中，正府管理有个老毛病叫“正策多变” ，病症是“打摆子” ，医治总是不及时。运用市场手段来管理时， “一放就乱” 。房价由每平米 3000 元大涨到 12000 元，股价由998 点大涨到 6124 点，热气腾腾，牛气冲天！“一乱就管” ，运用圈钱手段来调控房市，拍卖土地，不断加税。运用圈钱手段来调控股市，发行大量新股，不断加税。 “一管就死” ，比如股市 2007 年东
29、见大顶 6124 点后，2008 年 9 月最低已经跌到 1802， “飞流直下三千尺” ，跌去 70.6。住的是同一个医院，下的是同一种药（圈钱） ，房市岂能独善其身，上下大波动是必然的。房市离“一死就放”还早呢。19.放任房价上涨，就象放任堰塞湖不断上涨，只堵不疏，后果不堪设想。驳“正府应该救市”和“房价跌不得，损失太大了。 ”的错误观点。砖家说：为了经济发展和金融安全，房价不能跌。那就听你的，让房价不断上涨吧，结果呢？今后再跌对经济发展和金融所造成的损失更惨重，更不可收拾。一切处于高位的东西都具有可怕的力量，这在物理上称为势能。正府救市就是堵堰塞湖，是死路一条。放任水位继续升高，势能就越
30、大，一旦垮塌，死的人就多了，损失就大了。房价上涨 20 万元，那么下落的势能小，不会跌。上涨 100 万元，那么下落的势能大，会大跌。一旦大跌，就象一块被推到高坡上的大石头，势能太大了，惯性太大了，谁也阻挡不了。看股市吧，大跌再“救市”就不灵了，只是增加价格运动的摩擦系数而已。如果再次上涨，那也是回光返照，拉高出货，那只是筑一个更有回落势能和更大下跌空间的大顶而已。20.熊市深不可测，初中期救市救不起来。驳“正府在下跌初期不救市，房价跌 30后就会救市，所以跌不深。 ”的错误观点。大家在房牛市里都看到了，正府救市的初中期是在卖“空调机” ，在熊市的初中期想靠几个利好把市场救起来也是不可能的。房
31、熊市里，在后期，在转折点的救市才会见效。2008年从春天到秋天，股民天天骂正府不救市，可是，正府已学乖了，不愿意再屡救屡败，不愿意再自讨没趣，2007 年 10 月 6124 点开始走熊后，到 2008 年 9 月，最低见到 2000 点，还没有象样的认真的有效的救市。21. 银行按揭是杠杆毒药，毒倒一大片。驳“银行永远支持房市炒作”和“按揭是帮助百姓买房”的错误观点。“按揭击鼓传花”是这样进行的：银行按假收入证明放房贷。陈大用刚买进的 301 号房抵押按揭 30 万，涨价后卖出。接手的王二用此房按揭 50 万，涨价后卖出。接手的张三用此房按揭 70 万，首付 30 万，总买价 100 万。结
32、果：一是搞出通货膨胀，二是房价大跌时，按揭者可以把房子推给银行，银行就成为大输家，所以这场“游戏”的“出资人”不得不最早逃跑。现在，按收入把关，李四们只能贷到 40 万，加上自己的 30 万，总支付能力才 70 万。于是，张三们 100 万买入的房子就成了最后一朵花。按揭的杆杠放大作用的优点体现在低位；房贷到高位会放大亏损，是“杠杆毒药” ，药性一发作就会躺倒一大片。炒家购买 1000 万的房子，自己只有 300 万，按揭 700 万。房价跌了 40,房子的市价降为 600 万，那就死定了。3 个月未交按揭款，银行就来收房。熊市拍卖必然低于市面价，拍得 550 万，自己的 300 万不见了，还
33、欠银行 150 万，成为“百万负翁” ，被银行列入“黑名单” ，没有东山再起的机会，永世不得翻身。22. 房市无法逃脱四季轮回的宿命。不进则退，盘久必跌。驳 “我们有中国特色，泡沫不会破。 ”和“小跌后还要上涨”的错误观点。大自然春夏秋冬，四季轮回，万物闹腾，生生死死，符合规律，自然天成。房市，去年是如火的夏天，今年是落叶的秋天，明年是寒冷的冬天。炒房者，去年猛如虎，今年骑老虎，明年逃如鼠。开发商，去年神气象老爷，今年憋气当孝子，明年叹气如乖孙。即使是创造了天地万物，安排了四季轮回的上帝，也无法改变客观大势，何况只能顺势者生，逆势者亡的凡胎肉身之人。目前的房市难救，无法走回烤人的夏天。自行车上
34、坡必然是：逆水行舟，不进则退。每分钟只踩 3 下，即小于所需要的最小速度时，一定会倒退。下坡不需要用力，靠惯性就会越来越快。大趋势具有持续性，不容易改变，一旦改变为下跌趋势，短期就不容易再改变。万有引力，涨得越高，回落的势能越大。爬得越高，摔得越痛。弹簧拉得越高，回缩力越大，回落的位置越低。最会生蛋的母鸡是房地产股龙头万科，20 年来至少腰斩过 5 回。没买到低价房就象没买到低价万科股，不会永远失去买人机会。不但今后有买到“低价蛋”（当房奴）的机会，连买到“低价母鸡” （当开发商）的机会在今天（2008 年 9 月中旬）也有：大多数房地产股已经大跌 80以上。23.房市已是“雄关漫道真如铁。
35、”“山重水复疑无路。 ”“路漫漫其修远兮。 ” 驳“房价只会小跌，不会大跌，房市不会有大熊市”的错误观点。围城外的人不想进去，大家听说过“新手死于大顶，老手死于熊市抢反弹”的股言，都在袖手旁观。围城里的人想出来，叫卖声一个比一个高。 “冬天”里，房子可能变成任人杀跌的“负资产” 。涨时超涨，跌时就会超跌。 “树倒猢狲散,墙倒众人推” 。下跌的第一年，跌去 15 万，外加资金成本损失 5 万，共损失 20 万。下跌的第二年，共损失 30 万。下跌的第三年买涨不买跌，阴跌再阴跌，不反弹。熊市不言底， “敢问路在何方”？“识时务者为俊杰” ， “好汉不吃眼前亏 ” ，面对银行要收房，几人能顶得住？顺
36、势者昌，逆势者亡。熊市来了，最好的战略是冬眠。没有良心的砖家在股市 5000 点就鼓动别人买股。结果，小李抄底抄在了地板上，却没想到还有地下室；小王抄在了地下室，没想到下面还有地窑；小张抄到了地窑，没想到下面还有地狱；地狱又分 18 层。 “山重水复疑无路” ，不到大底不放量。早买一个月就多亏 1 万，越跌越没人买。晚卖一个月就少赚 1万，越跌越有人要卖。兵败如山倒，直至物极必反、否极泰来，才会“ 而今迈步从头越” 。24.炒房者正在重复许多股民的错误：在投机市里做长线投资。驳“房价的长期趋势是上涨”的错误观点。投机市的基本特征是涨时超涨，跌时超跌。开弓没有回头箭,涨时会涨得很高。落箭不会半空
37、停, 跌时会跌到地板。搞投机就要低买高卖，不贪不恋，打得赢就打，打不赢就跑。房子如果被当作股票来炒，就不再是长期投资的佳品了！我国炒房是第一回，炒房者正在重复许多股民的错误：在投机市里做长线投资。建立在投机基础上的市场低买高卖，如潮汹涌，加上按揭是杠杆毒药，很容易掉入深渊。例如，深圳房价下跌 30%后，李金东无力承受 69套房每月 30 万的还贷压力而沦为民工。要看到，香港 1997 年房价泡沫破灭 11 年了，还没有见到当年的最高价。日本房价泡沫破灭 17 年了，离当年最高价远得很。假如经过 20 年日本创下新高，炒房者得到只是资金坐牢 20 年，倒亏了 20 年的利息，我们从这种长期趋势中
38、能得到什么好处？25. 只要有 5的动摇分子要卖出，就足以把房价杀低 50。驳“中国人爱买房，大家都在长期投资，大抛盘不会出现。 ”的错误认识。牛市里，70的人看涨，看多理由有 100 条，熊市里，90的人看跌，看空理由有 101条。牛市里，赚大钱的事例家喻户晓，熊市里，亏大钱的教训人人明白。牛市里，有利于多方的谣言大行其道，对大利空都不在乎，熊市里，有利于空方的谣言满街传扬，对明摆着的大利多大家都不相信，捕风捉影的利空却人人相信；利空是实在的利空，大家恐慌地争先恐后地出货，所以极具杀伤力；遇到利多是难得的出货良机，所以听到利多也是利空。人言的杀伤力极强，三人成虎，众口烁金。大量需求突然不见了
39、， “范跑跑” （供给）不约而同地冒出来了。“锦上添花追涨，落井下石杀跌”永远是“市场先生”的本性。KFS 和炒家由几千万人组成，不可能“铁板一块” 。即使有 95的人信念坚定，100 年也不卖，但房市的定价权总是掌握在少数人手里。上涨时多数人坐轿子被抬高。下跌时，只要有 5 * 100 万套各类住房 = 5 万个的动摇分子要“落袋为安”或割肉，就足以把房价杀低 50。楼市盘子太大了，参与的人太多了，没有真正说了算的大庄家，一旦下跌，就象大堤决口，卖盘凶猛涌出，谁来组织众人去堵住决堤大口？26. 许多炒房者东一个“不会” ，西一个“不可能” ，其实熊市里一切都有可能，可怕的事太多了。驳“买房比
40、其他投资安全”的错误认识。一个人的寿命的长短是由最差的那个器倌决定的，虽然几十个器倌都没有病，但有一个主要器倌（比如心、肝、肾）完蛋，人就完蛋了。所以房价要跌，几十个理由中有一种成立就足够了。这就是风险。君子不立危墙之下，但是多少人不知道有这样的风险，认一种死理，被各种概念玩死了。疯狂是要付出代价的，大涨了就有风险，就要大跌。这是投机市场的铁律。如果谁在年 10 月股市124 点时，说股市会跌到 1802 点（跌 70.6） ，谁会相信呢？然而，人们认为不可能发生的事情却发生了。这就是市场，这就是“市场先生”的无情，没有什么不可能。股市里，王十进去,王二出來。2008 年 9 月，68.59
41、元的招商地产跌到 10.81 元（跌剩 15.76）也没几人敢买。最初快速套牢 40%,反弹总是夭折，之后就是漫漫阴跌和熊市不言底。熊市里一切都有可能，可怕的事太多了。股市至少 5 次演绎“从哪里来，回到哪里去”的故事。27. 驳“基本面找不出房价大跌的理由。 ”的错误观点。房市和股市的涨跌周期一般是8 个阶段，大涨大跌，追涨杀跌。第 1 阶段是初露锋芒，慢步缓涨，先知在买，跟者不多。第 2 阶段是开始上涨，信心大增，买者日多，到处盖楼。第 3 阶段是如日中天，利好频传，买者踊跃，迭创新高。第 4 阶段是高位盘整，众人观望，有价无市，地价下跌。第 5 阶段是拐点到来，利空连连，救市无望，降价不
42、断。第 6 阶段是房价中跌，后觉跟卖，恐慌加剧，跌幅已深。第 7 阶段是阴跌不断，钝刀割肉，深不见底，套牢难眠。第 8 阶段是横盘筑底，黎明之暗，上涨前夜，先知再现。低位买入才叫先知先觉。目前各地的房市，许多地方处于拐点到来的第 5 阶段，广深处于房价中跌的第 6 阶段。买涨不买跌。高位还在买的会深度套牢。大势已去，不识时务者还能撑多久呢？28. 买房人越来越精，越来越忽悠不动，房价就下跌了。驳“有钱人不在乎房价高低，想买就买。 ”和“自住者任何时候买房都是对的。 ”的错误观点。“有钱人不在乎房价高低，想买就买。 ”这是不了解有钱人的说法。 “越有钱越精，越小气” 。他的有钱来自于比一般人更会
43、算帐，来自于比一般人更重视资金的投资收益率，来自于不受别人忽悠，所以他更加在乎房子的价格高低。大多数有钱人是靠“经济周期”的起伏而发家的，所以更知道在下降通道里不能买房。“自住者任何时候买房都是对的。 ”这是没有技术含量的忽悠。自住者明知房价要下跌了，可能买贵了 40 万，为何不等二年呢？又不是住在街上等。40 万够买 4 部车，40 万够你一家积攒 8 年，不是小数目。你买面子比人家多花了 40 万，人家在背地里笑话你，你有何面子？真的下跌 40 万，买家就会拉起大横幅闹退房和要求补差价，大家见的还少吗？29. 买卖来回需要几个月，流动性差致房市于死地。驳“等待跌势明显再卖”的错误观点。牛市
44、里，中介比食杂店多。熊市里，一家大中介倒闭就关店几百上千间店。现在，中介门可罗雀，你经过时注意看一下人头就明白了。牛市里，挂牌卖出量 1000 套 / 每天成交200 套 = 5 倍的待卖率。熊市里，挂牌卖出量增到 30000 套 / 每天成交减为 30 套 = 1000倍的待卖率，就象卖出的窗口有 1000 人在排队。买入的窗口只有 1 人。见到下跌，有人就要激流勇退了，有人就要顺水推舟了，有人就要落井下石了。在股市，今下午买明上午可卖，随时都有短炒者接手，100 万元的股票要卖出时，一按卖出键几秒钟后款就到帐了。一套房可能 1 年还卖不出去，一买一卖的交易期需要几个月，买者给 2 万元定金
45、，第 29 天他发现房价已下跌了 3 万，因为他那 2 万已跌没了，大跌后还要阴跌三五年，就不会接下还要跌几十万元的“高位掉下来的飞刀” 。房市没有快速的出局机会，一旦关门打狗，就象“下行的电梯”的铁门， “喀嚓”一声关上后谁也无法出逃。1998 年香港的一夜赤贫说的就是这样的情况。面对这一结局，许多人在高位就会恐慌，就会争先恐后地杀低抢跑道卖出，从而引发大跌，推动大跌。30. 资金链将绷断，开发商的唯一的活路是大降房价。驳“我国盖房永远好赚，开发商不急着卖。 ”的错误观点。房地产是资金密集性产业，最需要资金，却因为目前风险很大而得不到足够的资金支持。许多地产公司的负债率在 70%以上，乃至空
46、手套白狼，很容易产生资金链断裂的危机。一看势头不好，大家都翻脸不认人了，麻烦就一个接一个来了：土地实行拍卖，有的成本大增。有的囤积的土地 5 年也开发不完，开发资金的缺口很大，超过 2 年不开发就会被无偿收回。重征土地闲置税，土地养不起。买者已经不肯买期房，有价无市拖得越久，资金压力也就越大。建筑公司要求开发商按进度支付工程款。钢材、水泥等原材料企业要求带现金提货。最头痛的是大力压缩银行对房企的新贷和银行来讨旧债。先降价为强，后降价遭殃。不卖跳楼价，就要人跳楼。几经劫后余生的万科最精灵，表现得最为急切。就象农民在台风到来前要将地里成熟的水稻抢收回家一样，不想死的开发商会争先恐后地降价卖房，拿到
47、现金，以解燃眉之急。31.可能成为“亿元负翁”是开发商一直喊“救命”的根本原因。驳“开发商财大气粗，开发商是猪坚强。 ”的错误观点。按国外境外的情况，房熊市大多在 5 年以上。熊市一来，中跌后阴跌再阴跌，成交量稀少，房子被套牢。某开发商在手的住房，按 2007 年秋的价格有 10 亿元，有 40即 4 亿的利润。熊跌 40，利润就全部没有了；熊跌 50，就亏掉 1 亿元。自有资金投入 2 亿元，贷款和借款 4 亿元 * 平均年还息率 10 * 5 年 = 需要付出 2 亿元的利息。5 年经营费用需要 0.5 亿元。总合计亏 3.5 亿元 - 自有资金 2 亿元 = 成为 1.5 亿“负翁” 。
48、不尽早降价卖出“烫手的山芋” ，真的会小命不保。32.消费者是真正的上帝” 。驳“开发商处于优势，消费者不服软不行。 ”的错误观点。消费者有时会一叶障目，一时糊涂，但不会总是近视，永远糊涂，所以开发商忽悠消费者的结果是苛利烂库。在房价的拔河中只有二种结果：或大家把房价拉下来了，或大家拉输了都走了，没有剥削对象了。被忽悠后。大众终于明白了：王婆卖瓜永远会自卖自夸，理发师永远会说“你现在需要理发” ，盖房炒房者永远会说“ 现在买房的时机最好。 ”33.可能出现卖房买股的跷跷板现象。驳“房价下跌缓慢，说明开发商日子好过，说明房价跌不深。 ”和“买房比买股好”的错误观点。开发商的软肋在哪里？在股市，溜
49、得最早的跑得最快的是大庄家，因为有短炒的机会，来来回回地捣浆糊，可以跑得无影无踪。在房市，王石最有先见，跑得最早，敢于降价,快速降价,因为他知道，优柔寡断就会贻误战机；因为他知道，建设和交易周期长，没有短炒的机会，遇到熊市，开发商大多跑不了和尚也跑不了庙。同样是 2008 年 10 月开始跌，11 个月里许多城市跌不多，到大熊底至少还需要 2 年。股市可能跌后大涨。时间差造就了很大的套利机会， “ 东边日出西边雨” ，左边大涨右边跌，将出现跷跷板现象，有的卖房买股，刚需观望者将买房资金买股，有的老板卖厂房卖地买股，有的开发商降价回款买股。资金流入将使股价越涨越快，资金流出将使房价越跌越快。34.市场竞争激烈，垄断必然被打破。驳“开发权是垄断的，开发商有价格同盟，不会降价”的错误观点。碉堡最容易被内部的人打破。一场开发商互相恐吓、价格竞争、互相吞并、大鱼吃小鱼的大戏已经拉开大幕了。因为开发商多如牛毛，个个奸商，人人贪心，因为市场竞争冷酷无情，所以松散的局部的价格联盟只能在短期内起作用。只有永远的利益，没有永远的朋友。囚徒定律必然导致“互咬” 。先降价的万科吃“肥肉”, 随后降价的人吃“瘦肉”,最后降价的吃自己的“割肉” 。 “夫妻本是同林鸟，大难临头各自飞。 ”分崩离析、一地鸡毛是必然的。还没
