1、,“告别半成品度假时代” 营销提案,项目区域价值梳理,御青城独有价值点,如何传递给客户,如何支撑全优度假,CONTENTS:,CONTENTS:,区域价值点梳理,我们看到的青城山,青城山是中国著名的道教名山，中国道教的发源地之一，是中国道教“四大名山”之一；自古就有“青城天下幽”的美誉。与剑门之险、峨眉之秀、夔门之雄齐名。2007年5月8日，成都市青城山-都江堰旅游景区经国家旅游局正式批准为首批国家5A级旅游景区。素有“拜水都江堰，问道青城山”之说。,一、道教名山，文脉深厚,二、国家历史文化名城，四大名山，旅游圣地,游历四大名山，尽享自然风骨，感受川西文化，领略风土人情四大名山：四姑娘山，二郎
2、山，折多山，巴郎山,三、空气清新，度假圣地91%负氧离子含量,遗产一：都江堰水利工程是全世界至今为止，年代最久、唯一留存、以无坝引水为特征的宏大水利工程。,遗产二：青城山都江堰市西南15公里处，是中国著名的道教名山和国家重点风景名胜区，也是中国道教的重要发祥地、天师道的祖山祖庭，凝聚了中国道教文化的精华。,观远山美景，赏古镇清风，闻四季花香，听唐宋诗韵，问深山禅思,其他： 街子古镇、青城后山、上古寺、普照寺、凤栖山,青城四绝：一绝“洞天贡茶”，唐时蜀州味江是全国七大产茶区之一。宋时青城“紫背龙芽”、“白背龙芽”就被列为贡品；二绝“白果炖鸡”，成都青城山地区的传统名菜，汤汁浓白，鸡肉异常鲜美；三
3、绝“青城泡菜”，俗称青城道家老泡菜，脆嫩清鲜，深有回味；四绝“洞天乳酒”，以青城山所产的猕猴桃鲜果为原料，按道家传统工艺榨取果汁，酒味浓而不烈，甜而不腻。,长生宴：中国名宴长生宴是青城山鹤翔山庄上善堂餐厅推出的道家滋补特色美食。自三国蜀汉时期，范长生在此建范氏庄园，修炼长生久视之术，采山之精、水之灵、珍林香草之花宝，巧妙烹饪，食之本色、本味，得享天年，寿齐彭祖。之后，药王孙思邈居青城，又将川穹引入，更曾养生功效后山老腊肉：烟香味浓、肥而不腻、口感独特。,四、地方特色饮食 有养生治病之功效,五、完善的交通道路 紧密联系市区及川西各景点,铁,成,目前市区可以通过三条线路到达： 通过成灌高速到达约3
4、0分钟，收费20元由市区走G317到都江堰，再转青城山，收费0元由市区火车北站乘坐成灌快铁至终点站-青城山总站，车票15元,六、紧邻成都首个私家机场,都江堰政府将在青城快速通道中段的安龙镇附近规划修建青城板块私家机场。,毫无疑问：疑问的是：,拥有一套房，就是真正度假休闲生活？,这是一方城市净土,心灵的世外桃源是休闲度假绝佳之地,让我们看看 周围的房子,青城郡精装英伦别墅群落,体量：总共300亩，一期150亩容积率：0.41建筑风格：英式都铎与维多利亚风格（英国皇家设计师凯斯担当设计）产品：5、8、11联排、独栋（11栋，临湖）主力户型：联排60-158，独栋约300 目前现状：人工湖景及意境区
5、景观呈现亮相时间：2012年10月蓄客数量：约539组（截止1月26日），内 购约16套预计总价：120-200万/套（联排）预计开盘时间：2013年4月,青城郡五星级MINI度假,龙湖小院青城园林作为最大筹码,1、龙湖小院青城以小面积产品为主，有利于控制总价；2、赠送面积较大，实得率至少142%，甚至高达近200%；3、2500元/精装为建面建面精装价格，实际装修涵盖赠送面积，实际精装价格约为1000元/；4、面积越小销售，总价越低，销售速度越快。,龙湖小院青城已推物业户型配比：,1、产品定位：以院落为核心的纯精装别墅，以大客厅、大主卧、舒适 主卫为主要特征2、推广主题： “青城山下，首席全
6、精装度假别墅区”3、销售均价：精装别墅均价11000元/平米，户型有100平米叠院、200平米独院、355平米独栋，全款97折，按揭99折，现主推175平米独院，一口价128万/套4、推广策略：传统推广与渠道推广相结合，凭借开发商积累的良好口碑，深度挖掘项目老客户资源和龙湖地产客户资源5、客群定位：以度假型客户为主，作为全国性开发商，有一部分兼顾度假与投资的客户6、操盘思路：树立青城山度假、养生概念和文化底蕴，突出开发商别墅修为，将项目打造成为有别于三亚等地普通度假物业的心灵居所。同时在产品研发上有所创新，与区域内其它项目形成一定程度上的差异化竞争。,龙湖小院青城营销推广,项目定位：纯别墅度假
7、社区,中铁水映青城价格主导销售,一期物业户型配比：,1、中铁水映青城以小面积产品为主，有利于控制总价；独栋、联排建筑面积控制在150-160平米；2、洋房为精装，3000元/精装为建面建面精装价格，实际装修涵盖赠送面积，实际精装价格约为1500元/，主力去化面积60-80平；3、双拼主要以内部认购的形式销售。,中铁水映青城产品配比及定价,项目定位：养生度假微别墅社区,1、产品定位：东南亚风情MINI别墅2、推广主题：南阳风 MINI度假公馆3、销售均价：精装洋房10000-11000元/，精装叠拼14000-15000元/，清水三合院18000-22000元/4、推广策略：以度假为物业核心价值
8、，辅以青城山优良生态和东南亚风情；以MINI、低总价和无忧精装为产品核心价值。5、客群定位：项目小面积洋房和叠拼别墅居多，核心客群以度假为主要目的6、操盘思路：根据项目所在区域大环境及四至条件，首期站位“度假”，定义为“养生度假准第一居所”，推广中重点突出青城山生态价值、东南亚风情建筑及园林、产品小面积低总价属性，以达到支撑现阶段产品以“度假”为核心价值的目的。,中铁水映青城营销推广,大家都标榜自己是度假物业但实际就是一堆半成品,度假物业的客户到底是谁，这样的半成品能真正满足他们的需求？,客户档次：中高端及高端客户,一群“有实力”的挑剔客1、实力阐述；资产千万以上的财富中坚家庭2、置业目的；用
9、于度假及投资，认同青城山的环境及文化3、置业偏好：产品有触动点，追求情调，希望购买有特点的产品4、消费心理：要有面子，方便避暑，又担心物业长期荒废，投资回报率低5、消费习惯：避暑期间以在家打麻将、喝茶、吃农家乐为主，外出度假喜欢东南亚及三亚那样的风情和休闲氛围,客户特征：40-55岁，大成都及一线城市的财智阶层,他们来自大成都及沿海大城市，向往休闲、生态、阖家聚会的生活！他们都在40-55岁之间，是社会的顶梁柱，有固定的圈层。,财智阶层生活在大城市，希望常常回归自然，享受清新的空气在城市忙忙碌碌，希望有充足的休闲的空间环境上有老下有小，周末希望和家人、朋友聚会交流,客群心理：认同与忧虑并存,追
10、求家庭度假、休闲生活、投资保值的统一,认同,忧虑,青城山环境好，距离近，适合短期阖家休闲度假,一年只能去几次，物业长期没人气荒废，降低投资价值,东南亚风情休闲、舒适可以充分放松身心，是理想的度假去处,距离成都太远，来往时间太长，出入境麻烦，工作忙走不开,青城山度假生活悠闲，和朋友、家人打麻将、喝茶，无比惬意,除了麻将、喝茶，似乎想不出更多的度假活动，总是这样似乎很单调，配套较少,忧虑,忧虑,这些客户需求，竞争对手也懂得， 也由此打造了形形色色的别墅产品， 希望获得客户认可！,青城山下，群雄角逐有的走高端路线，竖着“全精准别墅顶级度假社区”的旗帜； 有的走大众路线，喊着“东南亚MINI别墅”的口
11、号； 有的引入异域英伦乡村风格； 有的准备重现唐朝风采； 有的,竞争激烈，乃至惨烈 我们如何在千军万马中 脱颖而出？,我们必须 寻找项目独有的价值 寻找客户需求的本质,CONTENTS:,御青城独有价值,新福港香港迪士尼乐园、香港文化东方酒店，澳门威尼斯商人的承建商，拥有66年历史，将建筑的细节品质做到极致。,一、开发商的故事,香港文华东方酒店是亚洲其中一家最佳酒店，不少名人政要曾在此居住，包括已故戴安娜王妃、前英国首相撒切尔夫人、美国前总统尼克森、福特与老布什、汤姆克鲁斯、凯文科斯特纳、马友友、滨崎步、文莱苏丹等。香港著名歌手张国荣也是文华东方酒店的熟客之一，惜他在2003年4月1日，在酒店
12、24楼咖啡室一跃而下丧生。,区域内唯一有天有地的精品院落别墅区，建材用料考究，居于区域首位。,每个户型均有超大的赠送空间，性价比高。,二、产品属性优势,紧邻青城山18洞72杆世界锦标赛级高尔夫球场、豪生酒店、空军疗养院，度假休闲属性更加凸显,三、项目配套优势,仅拥有这些还不够，还无法形成，满足客户需求的独特价值！,因此，我们提出： “全优度假”全方位的最优质的满足客户度假需求！,青城山 全优度假 典藏别院,资源占位度假标榜,差异属性价值标高,全优度假：最优质的空气（2500028000个/立方厘米的负氧离子），最秀美的山景（青城山），最雅致的休闲（青城山GOLF），最完美的料理（会所拥有全球精
13、选料理），最优质的护理（世界级SPA感受），最优质别墅（私家典藏大院之美）,CONTENTS:,如何支撑全优度假,硬件功能支撑软件服务支撑,一 .硬件功能 会所打造,主题定位为“精英顶级享受和社交领地”功能上集商务、餐饮、娱乐、儿童乐园（教育与外国语学校互动）、健身、保健（整合疗养院资源）等高端设施一应俱全，只为这里的业主量身定制和尊享。装饰风格：以现代风格同时富有异域东南亚风情,在内部空间运用各种东方古典元素的文化符号及特质石材来表达装饰风格，给人视觉冲击，更让人体会到舒适而放松的氛围。,一 .硬件功能 会所打造,会所功能设置考虑因素不是“大而全”的功能堆砌，也不单是市调时客户的喜好和向往，
14、而是后期运营及客户喜爱的角度。,小区的规模和档次及业主的层次、偏好,会所功能的可落实性,小区所处的区域与周边配套的共享度,会所的运营模式， 是否对外开放,一 .硬件功能 会所打造,高尔夫室,儿童乐园,影视厅,私家宴会厅,麻将房,台球室,二 .软件服务“全时管家”服务,御青城独有定制式的“全时管家”服务：24小时热线等待，关照体贴入微；包括物业代管、家具保养、订餐、送餐服务、代购物服务、机票预定服务、机场、高铁站接送服务、行李服务、家庭保洁服务、GOLF球场预定服务、疗养院体检预定服务等一系列多元化度假增值服务。,引入三重物管模式1、自身物业服务2、星级酒店服务3、“全时管家”服务,二 .软件服
15、务产权托管,二 .软件服务产权托管,二 .软件服务产权托管,二 .软件服务产权托管,二.软件服务安全,智能数字安防系统电子报警系统多重识别技术门禁系统智能电梯控制系统访客识别管理系统室内报警系统智能电子无线巡更系统访客接待层车位智能管理24小时人防,十重安防系统，打造最安全、私密的环境,二.软件服务智能化,户式中央除尘系统，便捷便利的除尘方式 户式中央空调，保持适宜温度中央新风系统，健康空气调节健康水系统，双重过滤自来水户式中央地暖系统，充分保证室内温暖 健康材料保障系统 CTI华测（上市公司）提供健康检测,二.软件服务东南亚生活营造,泰式正宗Spa、古式花浴按摩私人定制东南亚美食Party泰
16、国传统民俗歌手调整到巴厘岛的慢节奏泰国最美的人妖共舞表演阿雅娜下午茶全球经典小型豪华酒店,CONTENTS:,如何传递给客户,以线下渠道为主，线上广告为辅 充分发挥各渠道拓客优势，现场做好圈层活动,中成(以往代理的别墅、写字楼及高端洋房客户资源)及开发商客户嫁接,与目标客户消费匹配的其它资源,项目周边资源,青城山区域军区疗养院,青城高尔夫,成都外国语学院、东软学院,客户渠道拓展,锦江酒店&豪生酒店,奢侈品协会（如：奔驰车友会）,高端会所（如：中国会馆）,高校资源（如：EMBA）,商会圈层（如：浙江商会）,其它主流圈层资源,成都军区圈层,外省客户资源,对青城山区域认同的别墅客户对东南亚生活方式认
17、同的写字楼客户总价匹配的高端物业拥有者,渠道拓展客户,合富辉煌、世联等代理公司高端客群,青城山高尔夫资源合作,1、在高尔夫俱乐部内刊或户外发布广告，释放项目信息2、项目购买青城高尔夫会籍给目标客户体验3、从多渠道获取青城高尔夫会员名单及联系方式4、和青城高尔夫合作，以冠名权等方式参与高尔夫举办的各项活动，释放项目信息,锦江酒店、豪生酒店等五星级酒店合作,1、在酒店放置产品资料，供住客阅览2、在旅游旺季酒店大堂进行巡展,军区疗养院资源利用,1、在前往疗养院必经道路上树立广告牌2、旅游旺季时，在疗养院周边主要消费点派发项目资料3、与疗养院沟通，安排疗养院医生定期为客户做体检,外地客户渠道建立,御青
18、城外地客户拓展方向：,外地客户渠道建立,利用新富港资源及合作伙伴资源，在广州，深圳，重庆，北京等客户来源较多省市拓展客户2.与当地活动公司合作，借助重要节日，节点举办活动，可借鉴星河湾的饭局营销3. 与当地资源丰富的代理公司、二手房中介、旅行社建立合作关系，进行外销模式,渠道建立方式：,圈层活动,建议以娱乐类活动与会议类活动两类活动为主,娱乐类活动：体验泰国SPA，观看泰国人妖表演，尝东南亚美食等涉及东南亚风情娱乐活动；场地设置在会所，间隙可播放御青城宣传VCR。,娱乐类活动,会议类活动,为各家商会会议召开、高校EMBA研讨会召开，免费提供会议场地，甚至可以承揽商会举办，水果糕点，在会前与会后可带客户参观样板间，播放御青城宣传VCR。,圈层活动,-END-THANK YOU,
