1、1房地产评估案例案例一 某单位住宅楼评估一、评估对象基本情况某单位有一处住宅区，占地面积 2000 平方米，包括一幢 1990 年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为 4800 平方米；一幢 1992 年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为 180 平方米。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路 500 米左右，南临 路，西临规划之 东路，东临 公目，北临 。周围无环境污染，交通便利，环境优雅。二、评估目的本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。三、评估基准日评估基准日为 2000 年 8 月 15 日。四、评估方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方
2、法进行评估。（一）采用房地分估、加总的方法1.建筑物价格采用成本法进行评估。经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为 800 元7 方米，平房造价为 400 元7 方米。该建筑物的建造时间为 1990 年，使用年限为 4n 年，已使用 10 年，取残值率为 4。楼房重置成本=8004800=384（万元）楼房评估值=384384（14）4010=38492.16=291.84（万元）平房的建造时间为 1992 年，使用年限为 25 年，已使用年，取残值率为 5。铺面、门卫房重置成本=400180=7.2（万元）铺面、门卫房估价=7.27.2（1 5）258=7.22.2=5（万元）楼房、
3、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。计算公式为：土地价格=宗地所在区域基准地价（宗地地价影响因素修正值）根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098 元平方米。宗地地价影响因素修正值见表 41。表 4-1 地价修正系数表项目 各种因素条件下修正系数 条件 分值基础设施 供水条件分值 较忧 O012电讯条件分值 优 O024排气条件分值 优 O048 通讯条件分值 一般 O商服繁华分值 一般 O购物条件距商服中心距离 一般 O周围用地类型 优 O10环境质量污染状况 优 O
4、068街画位置 一般 0宗地条件建筑物朝向 较优 O012形状 无影响 0面积 一般 O道路宽度 般 O公交便捷度 较优 0051交通条件对外交通便利值 较优 O045用途 较优 O005指标(容积率) 较优 O005规划条件退还道路比例(城市道路) 无 0005合计 O375宗地单位地价=1098（1+0.375）=1509.75（元坪方米）土地价格=1509.752000=3019500（元）该单位住宅楼房地产价格=建筑物价格+土地价格=2968400+3019500=5987900（元）（二）市场比较法1.选择三个可比实例，具体情况如表 42 所示。表 42 参照物基本情况表项目 A 单
5、位住宅楼 B 单位住宅楼 C 单位住宅楼位置 人民路北侧 正义路东段北侧 五一路南侧建筑面积 5600 平方米 4800 平方米 5200 平方米结构 砖混结构 砖混结构 砖混结构销售价格 1200 元平方米 1250 元/平方米 1300 元平方米交易日期 2000 年 4 月 28 日 2000 年 6 月 8 日 2000 年 3 月 12 日2.确定修正系数。（1）交易情况修正。所选可比实例交易情况正常，不需要进行交易情况修正。（2）交易日期修正。据测算，近年来该市房地产价格上涨幅度平均每月为 1。（3）区域因素修正。根据这些住宅楼所处区域的繁华程度，以估价对象为 100，则 A 住宅
6、楼为 95，B 住宅楼为 98，C 住宅楼为 96。（4）个别因素修正。根据可比实例及估价对象的个别特征，以估价对象为 100，则 A 住宅楼为 98，B 住宅楼为 93，C 住宅楼为 90。3.确定比准价格。根据收集到的三个可比实例，列表修正计算如下（见表 43） 。表 43 可比实例价格修正表项 目 A 住宅楼 B 住宅楼 C 住宅楼实例价格(元/平方米) 1200 1250 1300交易情况修正 lOO lOO lOO lOO lOO lOO交易日期修正 104lOO 102100 105IOO区域因素修正 100/95 lOO 98 lOO 96个别因素修正 lOO/98 0093 1
7、0090修正后价格(元平方米) 1340 1399 1580以上三个可比实例与估价对象位于同一供需圈内，且交易日期比较接近，故取三个修正后价格的算术平均值作为估价对象的比准价格，即：（1340+1399+1588）3=1442 （元平方米）对于铺面、门卫房，经过市场调查分析，估价对象所在区位与可比实例十分接近，确定其价格为 6 万元。4.计算评估结果：该住宅楼市场价值=14424800+60000=6981600（元）五、估价结论用成本法评估房屋价格、基准地价修正系数法评估土地价格所得的评估结果为 5987900元。用市场比较法评估所得的结果为 6981600 元。对上述两个结果采用算术平均法
8、进行综合，则该住宅楼的评估结论为：（6981600+5987900）/ 2=6484750（元）取近似值为 648.5 万元。案例二 丹阳公路隧道房地产评估一、评估对象概况丹阳公路隧道工程位于 经济特区东部的 山下，隧道穿越 山南面部分，呈东西走向，隧道西口接丹阳公路，东口接丹阳公路，为沟通 市与东都玉泉镇、西溪港等地区的唯一通道。隧道宽 9.6 米，车行道宽 7.5 米。根据隧道工程实际总体方案分两期施工，隧道采用双管单向方式运行，一期工程按单管双向方式运行。经过两年施工，一期工程已于1994 年 9 月建成通车，主要包括：老和山中行隧道 2257，69 米，葛岭上行隧道 218 米，一级公
9、路 2134 米，管理房、变电所、配电房及隧道所需要的监控设备等。二期工程正在策划中。隧道工程所占土地为行政划拨方式取得，总计约 200000 平方米。隧道工程由隧道主体工程、隧道公路工程、配套设施、设备工程（包括通风系统、变电供电系统、给排水系统、监控系统、照明系统、管理系统等）组成。该隧道的通行彻底消除了原丹阳公路通行条件差对交通运输的严重制约，免除了过往车辆翻山越岭之苦，缩短行程 3.5 公里，大幅度降低了东部地区与某市区间的运输成本，促进了东部地区的开发建设。二、评估目的某市国有资产管理公司拟将丹阳公路隧道（国有资产）授权某市 实业有限公司经营管理，需确定评估对象在评估时点的价值。三、
10、评估基准日评估基准日为 2000 年 1 月 4 日。四、评估方法及过程采用成本法评估该房地产的价格。（一）重置价值计算丹阳公路隧道工程的重置价值主要由前述工程总投资和市政府（代表国家）以划拨土地使用权方式投入的土地资本构成。1.工程部分的重置价值估算。一期工程决算总造价为 8080 万元人民币。因为工程建设于1992 年至 1994 年之间，故采用 1994 年物价指数作为工程建设期的平均造价指数。又由于工程造价主要由建筑材料费、人工费、其他费用等三大部分构成，这三部分在工程造价中所占的比辈分别约为 0.4、0.3、0.3，故取三者的价格指数的加权平均值作为工程造价的价格指数（见表 517、
11、518 、5 19，表中价格指数均为虚拟，不作实际评估时的依据） 。历年建筑材料价格指数变动表（上年=100 ） 年份 1994 年 1995 年 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年指数 1056 1134 123.6 996 1061 1111由此可知，1999 年建筑材料价格指数为 173.77（以 1994 年为 100） 。历年职工工资指数变动表（上年=100）年份 1994 年 1995 年 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年指数 1098 1197 1108 1106 1093 1159由此可知，1999 年职工工资指数为 204.03（以
12、1994 年为 100） 。历年零售物价指数变动表（上年 100）年份 1994 年 1995 年 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年指数 1098 1197 1108 1106 1093 1159由此可知，1999 年零售物价指数为 169.17（以 1994 年为 100）1999 年工程造价的价格指数= （173.770.4+204.030.3+169.170.3 ）100=181.47工程部分的重置价值=8080181.47=14663（万元）2.土地重置价值计算。估算土地重置价值（即政府所作的土地投资的评估时点价值）时基于以下几点：根据某市政府关于城市土地等级范围
13、及用地分类的规定，评估对象土地属五类城市用地分类中的第三类用地类别（交通运输） ，屑 区范围内的二级地段。在评估时点时，政府划拨该类该等级土地收取的地价为每平方米 280 元。评估对象土地由于已建成隧道，具有用途的不可变更性。评估对象土地原有使用状态为简易道路、采石场、耕地等较低收益用途或荒地状态，由于公路隧道工程的占用，使其自然特性得以充分体现，其特定的地理位置是该公路隧道产生巨大效益的源泉。其经济价值就在于它独一无二的地理位置。由于评估对象独特的地理位置，使其成为沟通某市区与东部地区唯一通道的建设用地，将莱市区与边境重镇玉泉镇连成一片。玉泉镇房地产价格在 19951999 年间增长幅度达4
14、7 倍，古荡区域的房地产市场价格也在市区与玉泉镇两头的带动下而逐年上升，使之成为隧道以西区域的一个重要的工业区。在上述两个区域房地产价格上升过程中，公路隧道工程所产生的推动效益是极其关键的，评估对象的土地价值也得到了较大的升值。鉴于隧道两头区域的土地市场价格均不低于 2000 元平方米，故适当调整评估对象土地的价值是合理的，有助于国有资产经营单位对国有土地的正确认识。考虑到评估对象用地与一般的房地产开发用地不同及其所呈现的地理特征，我们认为：将评估对象土地的价值设定在 1000 元平方米至 1500 元平方米之间是可以接受的，故取 1250 元平方米。这一价格是按 70 年使用期计的。由于土地
15、使用年限为 70 年，现已使用 5 年，故土地重置价值为：20000012506570=23214（万元）评估对象的完全重置成本为：14663+23214=37877（万元）（二）价值减损隧道按 70 年使用期算，截止评估时点已使用 5 年，按直线，折旧法，残值为 0，价值减值为：14663 570=1047 （万元）（三）技术力量所节约的投资由于采用纵向通风技术，省去风道吊顶板，使土建断面减少 6 平方米，相当于 14 万立方米的土石方工程，节省工程费用约 500 万元人民币。（四）评估值的确定综合（一） 、 （二） 、 （三） ，可得抨估值为：378771047+500=37330（万元）
16、五、案例分析1.本案例是对一宗+ 分特殊的房地产作评估，由于这类房地产几乎没有可供参考的实例，所以只有依靠评估人员在掌握评估基本理论与方法的基础上灵活变通地进行评估。2.本案例对隧道工程重置价值的测算，由于没有别的同类项目的现行成本可供借鉴，只能采用工程的原始成本，然后用价格指数进行修正。又由于没有隧道工程的造价指数，因此评估人员先对隧道工程造价中各部分所占的比重进行分析，再分别测算各部分的价格指数，然后综合得出隧道工程的造价指数变化情况，进而得到隧道工程的重置价值。这实际上类似于投资估算时所采用的扩大指标估算法，由于评估人员了解投资估算的这种常闲方法，将其移植到房地产评估中，取得了良好的效果
17、。3.本案例中的土地是一种有非常特殊的用途和特殊的使用形式的土地，又由于本案例的土地价值占到全部评估额的 62以上，所以土地价值评估是本案例的关键一环。本案例对土地价值的确定作了非常全面的分析，最终将地价定在 1250 元平方米，这一价位的确定有相当的难度。这也是这类用途单一的土地的一个特征，对某种使用目的而言是无价之宝（在本案例中，隧道从此经过可以说是唯一的选择，也就是说这块地具有很强的不可替代性） ，对别的使用目的而言则不值一文。对这类土地的价值确定要慎之又慎。4.成本法评估的结果是重新建造同样房地产的一般社会平均成本，如果评估对象在实际建造时由于采用某种新技术而使得它的实际成本低于社会平
18、均成本，其实际成本与社会平均成本的差额将成为超额利润，而评估时仍要按社会平均成本计算，这也是本案例中在确定评估额时加上“技术力量所节约的投资”的理由。案例三 中商大厦土地使用权评估一、评估对象概况评估对象位于市区路号，市商务中心用地内。该地块南邻路，西邻步行街，北邻规划路，东邻街，规划用地 11600 平方米。规划建设为集办公、旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的中商大厦。评估对象所处地区，是市涉外建筑最为集中的地方。其周边已开发建设成为 市主要的涉外商贸活动中心。该地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路，距火车站 7.5 公里，距机场 20 公里。该地块内的市政基础
19、设施较完善，供城市生产和居民生活使用的上下水、热水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备。其具体规划设计条件见表 51。二、评估目的测算待开发土地资产的实际价值，为进行招商引资提供客观的地价依据。表 5-1 用地规划表内容 指标总占地面积 19800 平方米红线用地面积 10500 平方米市政代征地面积 6800 平方米集中绿地代征地 2500 千方米总建筑面积 80000 平方米容积率 7 6建筑高度 80 米绿化面积 占总用地的 30停车数 45 万辆/方平方米三、评估基准日评估基准日为 2000 年 8 月 20 日。四、评估采用的基本方法和步骤评估对象属于高级商用综合楼的建设项目，
20、根据国际地价评估惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或加权平均。考虑到我国的国情，结合该宗地的实际情况，经过反复研究，我们认为评估对象地价评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场法为辅较为合理。具体测算步骤如下：1.根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发的功能分布。2.运用专家调查法确定评估对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。3.确定计算公式和开发项目的总开发价值。4.分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。5.从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。6.根据政府有关政策，依据城市基
21、准地价修正评估对象的宗地地价，进而求取评估对象的土地总价、单位地价和楼面地价。7.选取与评估对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场法求取楼面生地价。8.将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。五、评估估算过程（一）运用假设开发法测算评估对象地价1.确定地块整体开发的功能分布。项目总建筑面积 80000 平方米，具体功能分布见表 52。表 52 建筑功能分布表功能 建筑面积 百分比办公写字 40000 平方米 50旅馆 16000 千方米 20公寓 12000 平方米 15商服 8000 千方米 10健身娱乐 4000 平方米 5合计 80000 平方米 1002.开发总价值。本项
22、目开发收益的来源有：办公、写字楼和公寓的销售收益，旅馆、商服、健身娱乐用房的出租收益。下面分项计算本项目的开发收益。（ 1）销售收益。评估对象开发完成后物业售价的确定。由于评估对象预期建设为高级综合性商用楼，而目前 市房地产市场上此类物业的交易实例可比性资料较多，故采用市场法可确定评估地块的物业售价。具体比较测算过程见表 53。表 53 可比实例价格修正表 单位：美元/平方米编号 地点 售价 时间修正 区位修正 用途修正 个别因素修正 比准价格1 北海路 1950 100/6 10096 10U99 1OO98 21812 五一街 1786 10095 10096 1OO9K 100/9 20
23、183 兴东路南 1800 105/1OO 102 八 OO 103 八 OO 104100 10654 北二路 2000 101lOO 102/1OO 101100 103/1OO 21435 永安街 2800 95/1OO 98/1OO 95/00 95/100 2353根据以上比准价格的测算，我们取该评估对象的预期市场价值，办公、写字楼为 2000 美元平方米，公寓为 1900 美元平方米。计算销售收益。取销售费用率为 0.1，则该物业的销售收益为：办公写字楼收益=20008.4540000（1 0.1） =60840（万元）公寓收益=1900 .4512000（1 0.1）=17339
24、.4（万元）合计收益为 78179.4 万元。（2）出租收益。根据目前的市场水平，预测未来物业的租金为 35 美元平方米月。取出租费用率为 0.15，使用面积比为 0.75，公共流通比为 0.2，平均空置率为 0.2，则评估物业的出租收益=35 8.45（1 0.15）0.75（10.2）（ 10.2）1228000=40543776（元）运用收益法计算公式，计算开发价值：P=式中：a 为年出租净收益；r 为收益还原利率（取 12） ；。为收益年递增率（取 5） ；n为综合使用年限（50 年） ；P 为开发价值。P= （元）（3 ）项目开发总价值：781794000+556214686=133
25、8008686（元）3.开发总成本。（1 ）建安工程费。直接费：结构+装修=5000 （元平方米）间接费：取直接费的 20=1000（元平方米）不可预见费：取前两项和的 10=600 （元平方米）则建安工程总投资=（5000+1000+600 ）80000 =52800（万元）（2 ）投资利息。年利率取 12，建设周期为两年，第一年资金投入 60，第二年资金投入 40。5280000000.6(1+12%)1.5+0.4(1+12%)0.5-1=71015030(元 )（3）开发商利润（利润率取 25）：5280025=13200（万元）（4）各种税费（取开发总价值的 5.05）：133800
26、86865.05=67569439（元）（5）推销广告费（取开发总价值的 2）：13380086862=26760174（元）（6）总开发成本：528000000+71015030+132000000+67569439+26760174 =825344643（元）4.开发余值。开发余值=开发总价值开发总成本1338008686 825344643=512664043（元）5.熟地地价。购地期望回报率为 30，设总地价为，则X（1+12）2（ 1+30）=512664043X=314378951（元）土地单价=31437895110500=29941（元仟方米）楼面地价=314378951800
27、00=3930 （元平方米）（二）依据基准地价修正法求取评估对象地价根据 市人民政府 1998 年 7 月 6 日下发的 市出让国有土地使用权基准地价表 （政发 11998）34 号）及其使用说明，求取评估对象的地价。该基准地价是在调查各类用地的基础上根据其地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算的土地平均价格，因此，将基准地价通过容积率、用途、土地使用权出让年限等项目调整修正，可以推算出评估对象土地的地价。具体测算过程如下：1土地使用权出让金计算。根椐 市地价区类划分标准，评估对象属三类地区，其主要用途为公寓、写字楼，地上容积率为 7.6，取评估对象每平米土地使用权出让金标准为2000 元平方
28、米，容积率修正系数取 6.0，则单位面积出让金为：20006.0=12000（元平方米）2.基础设施配套建设费。评估对象的市政及四源费为 800 元平方米，小区建设配套费为 400平方米，容积率为 7.6，则每平方米土地的基础设施配套费为：（800+400） 7.6=9120（元）3.土地开发及其他费用。此项标准取值定为 7800 元平方米。4.评估对象基准地价：单位地价=12000+9120+7800=28920（元平方米）总地价=2892010500=303660000 （元）楼面地价=30366000080000=3796 （元平方米）（三）对以上两种结果进行技术处理运用假设开发法和基准
29、地价修正法测算的土地价值，结果比较接近，我们对两个结果进行算术平均，见表 54。表 54 土地价值评估表方法总地价(元)单位地价(元平方米)楼面地价(元平方术)假设开发法 314378951 29941 3930基准地价修正法 303660000 28920 3796平均 309019476 29431 3863（四）计算生地地价1.确定拆迁费。根据委托方提供的资料，拆迁安置补偿费用如下：地上建筑拆除补偿费382.1 万元；地上建筑拆除清运费 68.78 万元；设备报废搬运费、安装调试费 496.8 万元；职工停产期间工资补偿 2944.5534 万元；地上管线、道路等附属的补偿 100 万元
30、；富余人员安置费 500 万元；托、幼园搬家安置费（转园费）37.5 万元；办公场地周转费 540 万元；拆迁管理费 49 万元；拥有土地方无偿返还 40的物业建安成本 21120 万元，合计26238.7334 万元。综上所述，拆迁安置补偿费用合计为 26238.7334 万元，则单位土地面积拆迁安置补偿费用为：262387334 19800=13252（元平方米）2.计算生地地价。将拧迁费用从熟地地价中扣除，即得到土地的生地地价。评估对象承担市政代征地 6800 平方米，集中绿地代征地 2500 平方米，合计 9300 平方米， 占规划用地的 89，因而生地地价为熟地总价扣除规划用地面积拆
31、迁安置补偿费用的 1.3 倍后的剩余。生地总价=熟地总价拆迁安置补偿费用=30901947613252105001.3=128129676（元）土地单价=12812967610500=12203（元平方米）楼面地价=12812967680000=1602 （元/ 平方米）（五）运用市场法进行土地评估1.交易实例资料的收集（见表 55） 。表 55 交易实例情况表交易实例编号交易实例地点 交易日期 土地用途 使用年限 容积率 土地区类楼面毛地价(元平方米)1 五 街 99 12 综合 50 2 18 二类 16502 北海路 99 12 综合 50 4 92 三类 16283 东大桥 20007
32、 综合 50 2.37 三类 15502.计算修正过程（见表 56）表 5-6 可比实例价格修正表楼面毛地价(元/平方米)交易情况修正 日期修正 用途修正 区类修正容积率修正个别因素修正修正地价(元平方米)1650 100loo 102100 100lOO 94 lOO 107100 96 lOO 16251628 100/1OO 102100 lOO100 100IOO 104100 95 lOO 16411550 100100 98 lOO 100IOO 102lOO 105100 100100 1627以上三个比较案例与评估对象位于同一区位，且交易日期比较接近，故取三个修正结果的算术平均
33、值作为评估对象的 LL 准价格，即：（1625+1641+1627）3=1631（元平方米）六、评估结论选取假设开发法、基准地价修正法求得的生地地价结果和用市场法测算的生地地价比较接近。两者只是从不同侧面反映 7 评估对象的地价水平，并无实质差异。为稳妥起见，我们取两者 66 算术平均值作为评估对象的最终地价，见表 57。表 57 地价计算表熟地 生地评估方法 总地价（元） 单位地价（元/平方米） 楼面地价（元/平方米） 总地价（元）单位地价（元/平方米）楼面地价（元/平方米）假设开发法 314378951 29941 3930基准地价修正法 303660000 29430 386312812
34、9676 12203 1602市场法 130480000 12427 1631平均值 309019476 29431 3863 129304838 12315 1617七、案例分析本案例针对该商业用地的具体情况，分别采用适宜商业用地的市场法、假设开发法和基准地价修正法，对待评估地块进行了评估。在假设开发法中，针对该物业建成后部分面积出售、部分面积租赁经营的实际情况，在确定物业销售收益时，结合当地市场状况，分别运用市场法和收益还原法进行测算，使计算结果更为客观、准确。在开发成本计算中，对建安成本、利息、利润及其他各项成本费用的参数选取基本合理，计算正确，并对假设开发法的评估结果再用基准地价修正法予以验证，两种方法的评估结果基本吻合。由于本案例的评估目的主要是测算向政府缴纳的生地地价，因此在对上述两种方法的评估结果进行技术处理后，根据该项目实际发生的拆迁安置补偿成本，进一步分离出生地地价，并对生地地价的评估结果再一次用市场法加以验证，经试算，得出最终评估结果。本案例表 53 中对比较实例进行修正时，修正系数的取值不统一、不规范。2
