1、1国际与国内知名酒店合作模式研究报告名道通程 2013-05-04一、国际知名酒店集团旗下品牌经营模式:酒店机构名称 酒店品牌 经营模式 酒店规模希尔顿酒店（香港）康拉德(豪华型酒店)、希尔顿(高档酒店) 、斯堪的克(经济型酒店)特许经营 23.8%，委托管理3， 带资 管理及其它 73.2酒店 2161 座、房间 349965 间卡尔森酒店管理集团丽晶、 丽 笙（丽笙世嘉）、丽亭、丽怡、 丽 柏全权委托， 带资装修，股权投资酒店 922 座、房间 147129 间 香格里拉酒店管理集团 香格里拉、商贸、嘉里中心以带资管理为主，委托管理 为辅。 雅高酒店管理集团品牌为诺富特、宜必思、美居、索菲
2、特、佛缪勒第 1、 汽车旅馆第 6 。带资管理 46.5%，租赁饭店21.8%，委托管理 15.4%，特许经营 16.3%； 索菲特尔和诺富特以委托管理为主。酒店 3894 座、房间 453403 间万豪酒店管理集团丽思-卡尔顿、 JW 万豪、万豪、万豪行政公寓、万丽、万怡 6个品牌。特许经营占 53.1，委托管理 42.3，带资管理及其它4.6；华美达完全实行特许经营。酒店 2656 座、房间 479882 间圣达特 戴斯、豪生、天天、速 8 等，是全球排名第一的特许经营酒店集团，特许经营饭 店数占 100。酒店 6403 座、房间 518435 间喜达屋威斯汀、喜来登、圣- 瑞吉斯、福朋、
3、 寰鼎、至尊精选、W 饭店。特许经营 41.8，委托管理28.5， 带资 管理及其它29.7。酒店 738 座、房间 229247 间凯悦国际酒店集团凯悦（五星级）、君悦（超五星级）、柏悦（超五星 级）以特许经营为主。 酒店 210 座、房间 14 万间洲际酒店管理集团洲际、假日、皇冠、假日快捷、恒桥公寓、 Candlewood特许经营 88.9%、委托管理约占 6%、带资管理及其它 5.1%在 100 多个国家有酒店 3250 座、房间 536318 间精品国际品牌为 Clarion Hotels、Comfort inn&Quality Suits、Quality Inns Hotel &
4、Suites、Sleep Inn、 Econo Loddge、Rodeway Inn、MainStay Suites特许经营 100 酒店 4810 座、房间 388618 间2美国戴斯酒店集团戴斯大酒店（五星级）Day Hotel&suites 戴斯酒店（四星）戴斯酒店 Day Inn(三星） 戴斯酒店公寓委托管理和特许经营 二、国内部分连锁酒店合作模式：酒店机构名称 合作模式 位置/物业要求7 天连锁酒店【租赁方式】按“7 天”连锁样板店投 资改造装修，定期交纳业主方租赁费用，为业主提供 稳定的收入，合作期限 15 年。【合资经营方式】双方共同组建酒店管理公司，按投入比例占股，对酒店运 营
5、管理，双方按照出资比例成立酒店管理公司对该酒店进行管理，并按比例分红 ，合作期限 为 15 年。酒店按“7 天 ”的连锁样 板店改造装修。改建后的酒店加入 7 天连锁经营管理体系，由 7 天连锁酒店指派总经理进行运营管理。 3 公里范围内企业、工厂、机关单位密集，有较 充足的商旅住宿需求；1.5 公里范围内有 4 星以上酒店及甲级写字楼为佳；临街为佳，商 业 繁华区也可内进 ，但距路口最好不超过 50 米，不可有 过多迂回及分岔，需有车道直达 门前，同 时 路口及沿途需能提供路标；1 公里范围内有较完备的生活配套，餐饮、购 物、娱乐便利。治安秩序良好。汉庭快捷连锁酒店【特许加盟】加盟期限：8
6、年 ，特许加盟费（一次性）：3000 元/间 ，特许 保证金（一次性）： 10 万（合同期满退还，特许品牌使用费：每月营业收入的 3%-4%，特 许品牌支持费：每月营业收入的 2%-3%。【捆绑式加盟】将加盟店收益与汉庭紧密捆绑，与您风险共担、利益共享。签约前，根据 项目地段及周边市场情况与加盟商协商经营目标，如加盟店实际经营 达不到预期目 标，则汉庭将按比例减免加盟管理费，直至不收取管理费；如经营业绩超出预期指标，则汉庭将有超额的利润分成。周边区域的市场情况和商务氛围：是否靠近商务中心、商 业中心、展 览中心、教育资源密集区、交通枢纽或其他客源丰富的区域。 物业的可视性：是否临近十字路口或主
7、干道边，醒目易见 ，广告效果好。 交通条件：临近主干道，交通流动性好，进出通道畅通便利，双向通行，无隔离栏或绿化带。 周边配套：是否有齐全的餐饮、娱乐、购物、休 闲等生活 设施配套。 政府规划：因酒店经营周期长，政府对项目周边的规划也是重要的考察要素。 成本收益：我们有一个非常成熟的测算方式对您的项目进行成本核算和收益分析，一般客房单间 的租金成本应该 控制在预期卖价的 30%以下。 社会关系：加盟商在当地良好的社会关3系，对 酒店在 证照 办理、正常 经营 、合作关系拓展方面都有很大关系。 竞争对手：项目周边三公里范围内各种类型的住宿业情况，包括四、五星级酒店、经济型酒店、大型桑拿等住宿业的
8、 经营情况（客房数、平均房价、平均出租率）。如家连锁酒店【租赁方式】按照“如家“统一的硬件标准自行进 行装修改造。定期交纳业 主方租赁费用，为业主提供稳定的收入。【特许加盟】特许初始费（一次性支付）：按 3000 元/间计算。特 许经营保 证金（一次性）10 万元（八年后有息退还）。特许经营采购 保证金（一次性）20 万元（酒店开业后有息退还） 特许经营费：每月特许酒店总收入的 4.5 委托管理费：每月特许酒店总收入的 1.5 如家酒店管理系统安装维护费：首次安装费 5000 元，维护费 10000元/年 如家正版计算机操作系统使用许可费：10000 元/八年 【合资经营方式】双方共同组建酒店
9、管理公司，按投入比例占股，对酒店运 营管理，双方按照出资比例成立酒店管理公司对该酒店进行管理，并按比例分红 。一、地理位置要求1) 位于当地的市级商务中心、商业中心、会展中心、物贸交易中心、交通中心、大型游乐中心。（六大中心区域）2) 具有良好的可见性，最好是“金角银边”（十字路口），有一定的广告位。3) 交通流动性好，车辆进出便利，在选址点的 200 米方圆内有 5 条以上能通达商业中心、机场、 车 站、码头的公交站线。二、建筑物的要求1) 建筑物的建筑面积在 30006000 以内，出房数量约在 80130 间；2) 周边有一定的空地，出路通畅并有充足停车位；3) 基础设施情况（最佳）：水
10、用水 额度不低于 3000 吨/月，进水管的管径不小于DN100，电用电不低于 400KVA，煤气有煤气管道接入或可以接入，排污纳入市政排污管网，供暖（北方地区）等 设施到位；4) 物业使用性质最好是商业服务业 或使用性质可以改变为该用途；5) 物业产权清晰；6) 租赁年限：15-20 年。速 8 连锁酒店【特许加盟+委托管理】品牌使用费(一次性): 根据物业本身的情况进行评估 32 万-48 万不等,品牌使用期限 18 年.合作期:18 年改造装修费:根据物业本身情况估算 (提交申请后速 8 总部对物业进行评估,测算装修费用.一般是在 200 万-450 万之 间。经营管理费:5.6%(只收
11、取酒店间夜,不包含餐厅,小商品等)要求物业面积在 1800 米-6000 米左右，位于 A-1 类城市的市级、区级或其他城市的市级商务区、商业中心、会展中心、物贸交易中心、交通中心、大型游乐中心、中高档（大型）居民住宅区、成熟开发区。邻近火车站、长 途汽车站、公路高速客运中心区域。邻近地 铁沿线、高速公路城市入口处、主要道路交叉道口、交通枢纽中心、市郊结合部 、 商业网点、汽车终点站、大型停车场 附近区域。 邻近城市知名的大学或在校学生数量4房间数（50 间-120 间左右）总部全权委托管理：总部派遣总经理、财务进驻酒店。委托 时间可为半年或者一年。酒店自主经营：酒店可自行派遣总经理、财务人选
12、，交由 总 部进行培训和考核上岗。在 20000 人以上的教育区。 具有良好的可见性，最好是 “ 金角银边 ” （十字路口 ） ，最好有一定的广告位。最好邻近城市某个 标志建筑、知名建筑或历史文化、旅游 项目。 临近高星 级酒店聚集区或靠近知名星级饭店。拥有新建、改造或已有的物业，建筑面积在 2000-8000 平米，房间数目 60-200 间，物 业 本身状况良好 ，物 业的框架 结构适合改造成酒店经营 ，且必须符合国家与速 8 酒店就安全和其他相关的要求。三、常见运营模式总结：（一）带资管理通过“买断“(绝对拥有)，“ 控股“(相对拥有)或“ 参股“( 部分拥有) 等直接或间接投资方式来获
13、取饭店经营管理权并对其下属系列饭店实行相同品牌标识，相同服务程序，相同 预订网络，相同采购系统，相同组织结构，相同财务制度，相同政策标准，相同企业文化及相同经营理念的管理方式。此种模式一般出现在饭店集团的创建初始 阶段， 较适合于那种资金短缺且融资困难的单体饭店。早期的就是卡 尔森品牌旗下实行过这样 的模式，但是 对于目前相对高端的酒店品牌来说，这种模式很少采用，无论是国内还是国际 知名品牌，除了在上海北京等一线城市或者是省会城市的优质地段或者是重点旅游景区偶尔会考虑这样的带资管理，其它地方是微乎其微。对于我们项 目来说， 这样的形式可能性极小。（二）委托管理通过饭店业主与管理集团/公司 签署
14、管理合同来约定双方的权利， 义务和责任，以确保管理集团/公司能以自己的管理 风格，服 务规范，质量标准和运营方式来向被管理的饭店输出专业技术，管理人才和管理模式，并向被管理饭店收取一定比例的“ 基本管理费“( 约占营业额的 2%至 5%)和“奖励管理费“(约占毛利润的 3%至 6%)的管理方式。近年来， “奖励管理费“ 所占的比例正在逐年递增。此种模式一般出现在饭店集团的定型阶段，较适合于那种财力雄厚但专业管理人才及管理技术贫乏的单体饭店。此种模式是目前业内普遍采用的， 对于5管理方比较有利，比较适合那种酒店收入比 较稳定的业主，对于开发商来说，有利于借助酒店品牌盘活自身资产，提高升 值效应，
15、或者有利于 带动整个 项目的利润最大化。（三）特许经营通过认购特许经营权的方式将所管理集团/公司所拥有的具有知识产权性质的品牌名称，注册商标，定型技术，经营方式，操作程序， 预订系统及采 购网络等无形资产的使用权转让给受许饭店，并一次性收取特 许经营权转让费或初始费，以及每月根据营业收入而浮动的特许经营服务费(包括：公关广告 费，网络预订费， 员工培训费， 顾问咨询费等)的管理方式。此种模式一般出现在管理集团的成熟阶段，和 较适合那种既想分享集 团规模效益又不想放弃独立经营管理权和所有权的单体饭店。（四）联销经营近年来，随着全球分销系统的 (GDS)普及和互联网实时预订功能的实现，国外的“联销
16、经营集团“应运而生并且 发展迅猛。饭店联销集团是由众多的单体经营管理的饭店自愿付费参加并通过分享联合采购，联合促 销， 联合预订，联合培训， 联合时常开发，联合技术开发等资源共享服务项目而形成的互助联合体。此种模式一般出 现 在档次/ 市场/规模/风格相类似的系列酒店联合体，较适合那种既想分享集 团规模效益又不想改名 换姓的单体饭店（如：邮电系统的“ 信苑集团 “，民航系统的“ 饭店委员会“ ，“中国名酒店“ 等）。（五）顾问咨询伴随着政企分家与军企脱钩政策的落实和职业经理人与专业化管理的需求上扬，国内的许多饭店管理集团/公司在 综合了国外管理模式和中国具体国情的基础上创造出的一种界于委托管理
17、和特许经营之间的管理模式。其特点是：管理公司 仅仅派咨询顾问或管理副手协助饭店筹建开业/日常管理，并按所提供的顾问服务内容与管理咨询形式进行收费的管理方式。此种模式一般出现在那些人才 资源有限或管理经验尚不配套的管理集 团， 较适合那种不愿放弃名义权利而又渴望专业化管理的单体饭店。（六）纯租赁模式6业主出让酒店，酒店公司承租 场地（ 一般 10 年起）， 全额 投资装修改造资金，挂牌全权管理（人事、财务等）。这种形式与带资管理很相似，只是要求更为严格，酒店方比较看好城市区域及未来可观利润，目前主要 针对国内一线城市，如：北京、上海、广州、成都、杭州、天津、深圳等。（七）自身开发此种模式比较单一
18、，且对于那些比 较有实力的酒店公司而言，对品牌的知名度、美誉度、公司的实力要求极为严格，他 们自己与政府洽谈土地直接 购买建造到后期开业运营，且政府也需要这样的酒店品牌来提升城市形象，业内比较典型的就是香格里拉，其它的就是一些酒店公司到小地方运用这种模式，比如 远洲在巢湖。（八）合资开发模式酒店公司与业主共同出资，共同合作开 发投资（土建、装修），挂牌全权管理（人事、财务等）。目前只针对内地主要省会城市。这种模式就是酒店公司从土地之初就 进入实施阶段，按照出本的比例从而来分红。（九）股权合作酒店公司与业主按照一定比例共同出资，同 时酒店公司可以用品牌、管理技术分得业主部分股权，但是人事上必须
19、有开发公司的人，酒店公司以现金或者现金加管理费的形式占有一定的股份。（十）酒店基金比较好的项目可以与酒店基金合作，一般来说酒店基金认 可项目后，有两种操作方式，其一从开发商手上买来项目公司，酒店基金自己做；其二就是酒店基金放 贷款给开发商，按照一般的基金操作手法来运作，目前他们要求的年回报不低于 18%，这个要求在基金里是比较高的。四、总结分析7在目前的市场环境下，高星级酒店的市场容量与盈利性较小，但商务性的旅客偏少、同质化竞争激烈。尽管龙岩隶属旅游城市，但接待客 户主要来自二三线的游客，因此相对比较起来经济型酒店的市场空间会相对较大，成本投入不会太高，风险降低。综上分析，与酒店合作模式建议如下：1）整体转让：与酒店签订协议，酒店物业建成后，整体 转让，由 转让方独自经营；2）整体租赁：按酒店标准建成后，整体租赁给经营酒店的企业，收取租金。租赁规模大，目前来说，难度比较大；3）股权合作：与酒店方一起，把酒店单独成立一个公司，酒店方可以以现金或者现金加上管理技术作为股权，双方共同完成酒店的土建、装修、开业运营。
