1、 物业管理综合能力精讲班第 1 讲讲义本课程的知识构架一、内容提要本课程的知识构架本课程的考试题型与题量考点比例与考题难度考试命题猜想复习要旨二、内容辅导第 1 讲 绪言物业管理综合能力课程复习指引我们用 1 讲的内容，和大家简要地谈谈本课程的总体情况，希望通过本讲，对大家今后的复习有所帮助。一、本课程的知识构架根据物业管理师制度暂行规定 ，物业管理师应当具备的执业能力：(一) 掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识；(二) 具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识；(三)能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定；(四)具有丰富的物业管理实践经验。物业管理综合能
2、力是物业管理师资格考试中一门基础理论与应用相结合的课程。涵盖了物业管理师制度暂行规定中物业管理师应当具备的执业能力的大部分内容。该课程，辅导教材共分 12 章。第一章经济学知识与应用第二章管理学基础知识与应用第三章心理学基础知识与应用第四章公共关系基础知识与应用第五章行政管理学基础知识与应用第六章法律基础知识与应用第七章统计学基础知识与应用第八章保险基础知识与应用第九章社会学基础知识与应用第十章建筑工程基础知识与应用第十一章建筑设备基础知识与应用第十二章建筑智能化基础知识与应用其中每一章几乎都是大学期间一门独立的课程，虽然内容涉及的深度较浅，但教材的知识点分散，对于考生全面复习有一定的难度。本
3、课程的考试题型与题量二、本课程的考试题型与题量根据物业管理师资格考试实施办法 、考试说明及考试样题 ，本课程采用闭卷、笔试，考题类型为：单项选择题(每题 1 分，每题的 4 个备选项中，只有 1 个最符合题意)；多项选择题(每题 2 分，每题中的 5 个备选项中，有 2 个或 2 个以上选项符合题意。错选，本题不得分；少选，所选每个选项 0.5 分) ；综合(案例)分析题(根据背景材料，按要求作答，简答的，分步骤答要点)考试时间 2.5 小时，试卷满分为 100 分。这是第一次考试，没有题量参考，根据以往其他执业资格考试试卷推断，选择题与综合分析题的比例在 7：3 的可能性较大，单项选择题与多
4、项选择题的比例在 6：4 的可能性较大。也就是单选题在 40道左右，多选题在 15 道左右，综合分析题最多 3 道大题。考点比例与考题难度三、考点比例与考题难度所谓“考点比例”是指大纲中对专业知识要求“掌握” 、 “熟悉” 、 “了解”内容，在考试出题时所占的比例。物业管理师资格考试大纲前言指出：“本考试大纲从我国物业管理行业发展现状的实际出发，针对物业管理师应具备的知识结构、素质和专业技能，提出了掌握、熟悉和了解三个层次的要求。其中，要求掌握的是本专业必备的重要内容，要求熟悉的是与本专业密切相关的比较重要的内容，要求了解的是相关的一般性内容” 。考试大纲中没有进一步明确“考点比例” ，但根据
5、全国各类执业资格考试命题规律，按照考试大纲要求命题，一般了解、熟悉、掌握试题各占 10%，30%，60%，也就是占总分90%的考题从大纲中要求“掌握”和“熟悉”的内容中产生。考题难度是用难度系数来衡量。客观性试题的难度系数一般用未通过率来表示，较难为0.710.8，中等难度 0.310.7，较容易的 0.210.3 。根据全国各类执业资格考试命题规律，一套试题中，较难、中等、较易的试题比例一般为 2：6 ：2，即较难试题占 20%，中等难度试题占 60%，较易试题占20%，也就是说，难度较大的试题只占总分的 20%左右。考试命题猜想（一）四、考试命题猜想本次是第一次考试，没有真实题目可以参考，
6、但根据其他执业资格考试命题规律和考试大纲所附考试样题 ，我们可以了解执业资格考试命题具有以下规律。1.直接根据考试培训教材的内容命题考试培训教材中一些重要语段，常常是命题者喜欢选择的考核对象。首先，多数选择题，仅仅是考试培训教材上的一句话、一个公式或一段话，而且以识记题为多。其次，部分选择题涉及考试培训教材上相关联的几段话，且大多是针对一些多数多项的知识点而出的。第三，选择题的出题点集中在一些细小的知识点或不大的知识点，诸如：基本概念、基本分类、基本性质、基本组成、基本方法、基本特点、基本原则、基本原理、基本应用、基本规定、基本依据、基本数据、基本公式等方面。第四，难度较大的灵活运用题的比例数
7、量有限。第五，多数综合（案例）题可以在考试培训教材上找到影子。不论是单项选择题，还是多项选择题，这类题目的题干和所给的正确选项都是考试培训教材的原话，这类考题主要是考核考生对该内容的熟练掌握程度。单项选择题，主要是将原文中的一些关键字眼给空出来，将其作为选项之一与一些干扰项混放在一起，让考生去判断和选择。命题所给的干扰项都是精心设置的，迷惑性比较大，甚至是一个陷阱。从字面意义上很难排除，只能根据原文来做答，相应的原文是答题的唯一依据，如果对原文比较熟悉，可以直接圈定正确答案。例如， 考试样题单项选择题物业管理企业资质等级分为( )。A 国家级、省级、地市级B 甲级、乙级、丙级C 一级、二级、三
8、级D 高级、中级、初级答案：C这个题目可以翻到物业管理基本制度与政策教材的 p103，教材原文如下：物业管理企业资质等级分为一、二、三级。多项选择题，则大多是针对一些多数多项的知识点而出的。有时，命题者会调换其中某一款或某一项的关键字眼，而将其列入选项之中，以达到迷惑考生的目的。物业管理综合能力精讲班第 2 讲课件讲义（中国物业管理教育网） 物业管理综合能力精讲班第 2 讲讲义考试命题猜想（二）例如， 考试样题多项选择题物业管理条例创设的物业管理基本制度包括( )A 前期物业管理招投标制度B 承接查验制度C.工程质量保修制度D 业主公约制度E 建筑物区分所有权制度答案：ABD这个题目可以翻到物
9、业管理基本制度与政策教材的 p23，教材原文如下：条例就业主的权利和义务，业主大会的组成、职责和行为规则，前期物业管理，业主与物业管理企业的法律关系，业主处理财产共同利益的方式等，创设了业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度(具体内容见第三章 )。2.根据考试培训教材的公式命题命题者一般都是事先选定计算公式，再根据它们虚拟出一个情景或案例，并给出相应的正确答案，将其混放在干扰项之中，这类题实际上是计算题的一种变换形式。计算题是让考生自己去分析作答，而这类题的命题者已经计算好了，考生只需去做出
10、判断和选择。命题者有时不仅会在选项中设置干扰项，还会在题干中设置干扰和障碍。3.综合（案例）分析题基本是场景化的概念题综合（案例）分析题命题的基本模式是，在模拟具体业务的背景材料基础上，提出若干相互独立或相互关联的问题，提出的问题可以是选择题、判断题、问答题、论述题、改错题和计算题等题型。综合（案例）分析题命题者一般都是事先选定知识点，然后利用背景材料对一些重要的概念转化应用形式，再根据它们虚拟出一个案例或根据业务实践中有代表性的实例简化、改造出一个案例。一般每个案例针对某一章内容，但不排除有多科综合题，即任意两章或两章以上的综合试题。例如， 考试样题案例分析题某建设单位在销售房屋期间，物业管
11、理公司应建设单位的请求，派出三名电梯工在白天帮助操作电梯，方便购房人上下，在此期间，发生了电梯滑梯困人事件。问题 1：当电梯困人时；电梯工应采取何种紧急处理措施?答案要点：(1)通过电梯对讲或其他方式安抚被困乘客，稳定乘客情绪；同时，告知乘客不要自行采取措施，以免发生意外。(2)立即联系另外两名电梯工盘车放人(即解救被困乘客)。这个题目可以翻到物业管理实务教材，教材原文如下：(三)电梯故障(1)当乘客被困电梯时，消防监控室应仔细观察电梯内情况，通过对讲系统询问被困者并予以安慰；(2)立即通知电梯专业人员到达现场救助被困者；(3)被困者内如有小孩、老人、孕妇或人多供氧不足的须特别留意，必要时请消
12、防人员协助；(4)督促电梯维保单位全面检查，消除隐患；(5)将此次电梯事故详细记录备案。复习要旨五、复习要旨每年的考试内容是每个考生始终关心的内容，总是希望从别人那里得到帮助，甚至盲目相信“押题” ，其实，这是一种十分不可取的心态。考试大纲已经对作为一名物业管理师应掌握的知识范围作了最小界定，如果再缩小复习范围，将很难达到考试合格的要求。首先，认真研读考试大纲。任何考试，都有其必须遵循的考试大纲。物业管理师考试大纲的前言指出：“考试大纲既是考试命题的指导性文件，也是从事物业管理的专业管理人员复习备考的依据” 。大纲指明了掌握、熟悉和了解三个层次的具体要求。本门课程的大纲中有 2 个特点，请大家
13、在复习时特别注意：一是，从第一章到第九章大纲的考试目的中，前半句是说测试相关知识掌握程度，后半句是说测试相关知识在物业管理中应用掌握程度。并且辅导书基本单独列了一节，讲述相关知识在物业管理中应用。而是从第十章到第十二章大纲的考试目的中，变成了前半句是测试相关知识在物业管理中的应用技能，后半句说测试相关知识掌握程度。这就提醒大家，除了注重相关知识的复习外，还要花一定经历熟悉相关知识在物业管理中的应用。其次，重点学习考试培训教材考试命题的基本依据是考试大纲，考试培训教材是对考试大纲的注解。多数执业资格考试的考题基本上都是直接出自考试培训教材，90%左右是和重点纲目相关的。研究相关执业资格考试资料，
14、似乎向人们昭示了这样一个规律：考核的知识点都在书上，不会超出书本，考试也就看你对知识点的综合运用能力了，可能会有一些超出书本的需要扩展思路才能拿到分的，但那只是寥寥可数，根本不会影响考生顺利过关。书中的例题很重要。既可帮助理解复习的内容,又与考试的题型大同小异，应认真对待。现在的考试培训教材与工作实际联系很紧密,它只是把琐碎的知识规范化、理论化、系统化、学习时不能脱离自己的工作,应联系实际去分析掌握。对与自己工作性质接近的内容,理解起来比较容易, 与自己工作关系不大的看起来就有些困难,这些内容就应该反复看, 才能理解。其三，抓住重点学习根据物业管理师制度暂行规定 ，可以参加物业管理师资格考试人
15、员是取得经济学、管理科学与工程或土建类学历的人员。不同的学习背景，需要重点学习的内容也不同。抓重点，即找出学习的重点来，至少包括如下三个方面的含义：在诸多考试材料中选择出必须看的材料；在选定的重点材料中找出不能不看的要点；在重点内容中，确定自己的主攻方向。我们主张“提纲挈领”式的学习。就考试过关而言，本门课程的复习，没有必要面面俱到，而应采取“舍车保帅”的策略，对于时间不充裕的人员更是如此。 “舍车”就是主动放弃大纲要求“了解”的内容，专心研读“掌握”和“熟悉”的内容，至少要把“掌握”的内容吃透。其四，反复学循环记记忆包括“记”与“忆”两个方面， “记”体现在识记和保持上， “忆”体现在再认和
16、回忆上。识记是记忆的第一个环节，是学习者获得知识和经验的过程；保持是第二个环节，是已获得的知识经验在头脑中的储存和巩固过程；再认或回忆是第三个环节，是从头脑中提取和恢复知识经验的过程。考试复习过程就是知识的巩固过程，主要是通过识记和保持这两个环节实现的；而考试答题过程，是通过第三个环节，再认或回忆实现的。有关研究表明，记忆的保持与遗忘和复习的次数密切相关。一般说来，复习次数越多，识记和保持的效果越好；反之，则遗忘发生越快。因此，考试复习过程，主要是花费时间及精力与遗忘做斗争的过程。记忆的内容不能再认和回忆，或者再认和回忆时发生错误，就是遗忘。心理学研究表明：遗忘是一种普遍的和自然的现象；机械学
17、习的材料如果没有及时复习，其遗忘迅速且量大；有意义学习的材料，真正理解了的概念或原理，则不容易遗忘，而具体事实比较容易遗忘。遗忘发展的一般规律是“先快后慢” 。由于遗忘的发展开始很快，所以要想提高巩固复习的效果，必须在遗忘还没有发生以前及时进行，这样才能节省时间。因此，再次复习的时机要得当，必须遵循“及时复习”的原则。遗忘开始的一般标志是识记的精确性降低，相似、相近的材料在再认和回忆中容易发生混淆；有时也表现为只能再认而不能回忆。所有这些都表明遗忘开始了，巩固复习必须及时开始。由于遗忘存在着“先快后慢”的趋势，因此，复习还应遵守“间隔复习”的原则。一般说来，刚学过的新知识应该多复习，每次复习所
18、用时间应长些，而间隔的时间要短些；随着记忆巩固程度的提高，每次复习时间可以短些，而间隔的时间可以长些。就所学知识而言，也应当遵循“循环复习”原则，对于所学重要的基本材料应经常进行复习，做到“温故而知新” 。复习基本方法因人而异。一般地，在复习时间分配上，每次时间短、次数多的分散复习，优于每次时间长、次数少的集中复习；材料记忆方法上，一遍又一遍地单纯重复阅读，不如反复阅读结合尝试背诵效果好。物业管理综合能力精讲班第 3 讲课件讲义（中国物业管理教育网） 物业管理综合能力精讲班第 3 讲讲义需求第一章经济学基础知识与应用前言一、内容提要第一节需求、供给与局部均衡价格理论第二节弹性理论第三节生产理论
19、第四节成本理论第五节市场失灵第六节经济学基础知识在物业管理中的应用二、考试目的和考试要求是测试应考人员对经济学知识的掌握程度，以及对需求理论、供给理论、均衡价格的确定、弹性理论、规模报酬、成本理论、市场失灵等知识在物业管理中应用的掌握程度。掌握：需求以及影响需求的主要因素和需求法则的基本内容。供给的方式，供给规律，弹性理论，边际收益递减规律，规模报酬，以及成本理论。熟悉：均衡价格的决定，影响需求弹性的主要因素，影响供给弹性的主要因素，生产理论，以及市场失灵与政府调节相关内容。了解：需求量与需求的异同，个人需求与市场需求的关系，供给函数，市场均衡，弹性系数及其意义，生产函数，边际成本，外部性问题
20、。三、内容辅导第一章经济学基础知识与应用资源的“稀缺性”是经济学所关注和研究的永恒问题。对企业生产而言，在即定的有限资源条件下，如何进行合理配置资源，以使其能尽可能大的满足人类的需求，即生产什么、为谁生产、如何生产等问题就构成了经济学的核心论题。第一节需求、供给与局部均衡价格理论一、需求(一)个人需求个人需求是表示一个人在某一特定时间内，在各种可能的价格下，他将购买的某种商品的各种数量。个人对于商品的需求需要具备两个条件：第一，个人具有购买意愿；第二，个人具有支付能力。没有支付能力的购买意愿只是自然需要而不构成需求。个人需求受许多因素的影响，主要因素有：个人的偏好、个人的资产与收入、个人所购买
21、的商品的价格、与个人所购买的商品的价格有关的其他商品的价格，以及消费者对商品未来价格的预期等。通常的需求曲线，不管是线性的需求曲线还是非线性的曲线，都是向右下方倾斜的，需求曲线向右下方倾斜的状况揭示了需求函数的一个重要特征，即需求量与价格呈反方向变化。这一特征被称为需求法则。需求法则表述如下：假定其他条件不变，商品的需求量与价格呈反方向变化：价格上升，需求量下降；价格下降，需求量上升。对于影响需求的变动的因素可以进行具体分析。例如，消费者收入的变动如何影响需求的变动视商品是正常品与劣等品而定。如果消费者所购买的商品是正常品，那么需求的变动与消费者的收入同方向变化，即消费者收入的增加将引起需求的
22、提高，消费者收入的减少将引起需求的降低。如果消费者所购买的商品是劣等品，那么需求的变动与消费者的收入反方向变化，即消费者收入的增加将引起需求的降低，消费者收入的减少将引起需求的提高。日常生活中我们可以看到，消费者对于精细食品或高中档服装的需求与其收入同方向变化；而消费者对于粗粮与粗布等商品的需求与消费者的收入则呈反方向变化。其他商品价格的变化对消费者所购买的商品需求的影响分商品是替代品还是补充品而有所不同。替代品是指消费中可以相互替代以满足消费者某种欲望的商品。补充品是指消费中可以相互补充以满足消费者某种欲望的商品。例如，苹果与梨是替代品，咖啡与茶是替代品；汽油是汽车的补充品，糖是咖啡的补充品
23、。如果 A 商品与 B 商品是替代品，那么 A 商品的需求与 B 商品价格同方向变化，即 B 商品价格的提高将引起 A 商品需求的增加，B 商品价格的降低将引起 A 商品需求的减少。如果 B 商品是 A 商品是补充品，那么 A 商品的需求将与 B 商品价格反方向变化，即 B商品价格的提高将引起 A 商品需求的降低，B 商品价格的降低将引起 A 商品需求的提高。(二)市场需求市场需求定义如下：市场需求是一个表列，它表示在某一特定市场和某一特定时期内，所有购买者在各种可能的价格下将购买的某种商品的各种数量。由于市场需求是个人需求的总和，因此，凡是影响个人需求的因素都会影响市场需求。此外，市场需求还
24、受消费者人数多寡的影响。有些情况下，某种商品的价格降低后，每个消费者对于该商品的需求量都增加了，从而市场需求量也增加了；但另一些情况下，某种商品的价格降低后，市场需求量的增加并不是由于原有的消费者消费量增加了，而是由于消费该商品的消费者数目增加了。与个人需求曲线的形状相同，市场需求曲线也是向右下方倾斜的。因此，对于市场需求来说，需求法则也成立。但是，无论是个人需求还是市场需求都存在例外的情况，即需求曲线不是向右下方倾斜的情况。例如吉芬商品的需求曲线是向右上方倾斜的。吉芬商品是以 19 世纪英国经济学家吉芬的名字命名的。吉芬发现，当时土豆的价格上升，但是土豆的需求量却在增加。土豆的需求量与价格同
25、方向变化。吉芬商品是惟一不遵从需求法则的特殊商品。供给二、供给单个厂商的供给是指在某一特定时期内，单个生产者在各种可能的价格下愿意并且能够出售的某种商品的各种数量。单个厂商的供给受多种因素的影响，其中主要有：厂商打算出售的商品的价格，为生产该商品厂商所投入的生产要素的成本，厂商的技术状况，厂商对于商品未来价格的预期，其他商品的价格等等。不管是线性的供给函数还是非线性的供给函数，除了某些特殊的资源，比如土地、劳动等资源外，大多数商品的供给曲线是向右上方倾斜的，表明供给量与价格是同方向变化的。土地的供给就长期而言也是固定的，因此，土地的供给曲线与表示数量的横坐标是垂直的。在工资率提高到一定程度以后
26、，闲暇对于劳动供给者来说可能价值更大，继续提高工资可能不仅不会使劳动者增加劳动供给，反而会使他减少劳动供给。因此，在某些条件下，劳动的供给曲线不一定向右上方倾斜。由于某些特殊资源的供给量与价格不一定呈同方向变化，因此并不存在供给法则。与单个厂商供给曲线的形状一样，一般商品的市场供给曲线也是向右上方倾斜的，表示一般商品的供给量与商品的价格同方向变化。某些特殊资源，比如土地、劳动等资源的供给量不一定与价格同方向变化，因此其市场供给曲线不一定向右上方倾斜。由于市场供给是单个厂商供给的加总，因此凡是影响单个厂商供给的因素，例如厂商所生产的产品的价格、生产要素的成本、厂商对于未来价格的期望等因素都会影响
27、市场供给。此外，生产某种商品的厂商数目的多寡以及市场的竞争程度也会影响该商品的市场供给。局部均衡价格三、局部均衡价格(一)均衡价格与均衡数量在某种商品的各种可能的价格中，必有买者和卖者共同接受的价格。在这个价格下，需求量等于供给量，从而使商品的市场达到一种平衡。达到市场均衡时的价格称之为均衡价格，达到市场均衡时的数量成为均衡数量。由市场需求函数与市场供给函数可以求出均衡价格与均衡数量。我们可以利用图形显示均衡价格与均衡数量。把市场需求曲线与市场供给曲线合并到一幅图上，得到下列图 15。图 15 局部均衡价格的确定图 15 中，市场供给曲线 Qxs 与市场需求曲线 Qxd 的焦点 E 点为均衡点
28、。商品均衡价格与均衡数量的形成是市场供求力量自发作用的结果。在这一均衡点，生产这一商品的所有生产者愿意接受的价格与愿意提供数量等于消费这一商品的所有消费者愿意支付的价格与愿意购买的数量。任何脱离这一均衡点的状况都成为失衡。在失衡的情况下，市场上供求力量的自发作用最终会实现均衡。例如，当某种商品的供给超过需求时，提供这种商品的厂商会竞相压价出售。这将会降低该商品的市场价格。较低的市场价格会提高消费者的需求而降低的生产者的供给，而最终实现供求的均衡。反之，当某种商品的需求超过供给时，消费者会竞相以高价购买该商品。这将会提高市场价格。较高的市场价格会降低消费者的需求而提高的生产者的供给，从而在较高的
29、均衡价格下实现供给量与需求量的均衡。(二)关于均衡点的讨论均衡点的存在性。如需求曲线与供给曲线在第一象限存在交点，则存在均衡点。否则，就不存在均衡点。均衡点的惟一性。所谓均衡点惟一性是指只存在惟一的均衡价格与均衡数量，而不存在别的均衡价格与均衡数量。在局部均衡的情况下，均衡点通常是惟一的。均衡点的稳定性。其含义如下：当价格略微偏离均衡点时，如果由于市场的力量或其他经济机制的作用，使价格能自动地逼近并达到均衡点，则该均衡点是稳定的；否则，就称该点是不稳定的。对于均衡点的稳定特征的讨论是建立在稳定条件基础上，所规定的稳定条件不一样，均衡点的特征就不同。需求弹性第二节弹性理论一、需求弹性需求弹性是指
30、由于影响需求的诸因素发生变化后，需求量做出反应的程度。从理论上分析，可以对影响需求的任何变量的弹性进行考察，但由于其中一些因素难以量化，因此通常考察的为需求的价格弹性、需求的交叉弹性和需求的收入弹性。而需求的价格弹性具有代表性，因此主要讨论需求的价格弹性，并按通常习惯称之为需求弹性。各种商品的需求弹性是不同的，通常用需求弹性系数 Ed 来表示需求弹性的大小。需求弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值。(一)理解需求弹性和需求弹性系数的要点1需求弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程度。价格是自变量，需求量是因变量。2需求弹性系数是指需求量变动率与价格变动率的
31、比值，而不是需求量变动绝对量与价格变动绝对量的比值，这样可以排除计量单位的影响。3需求弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值，这取决于有关两个变量的变动方向。若它们同方向变动，则 Ed 为正值；反之，Ed 为负值。实际运用时，为方便起见一般都取其绝对值，Ed 的绝对值表示变动程度的大小。4同一条需求曲线上不同点的需求弹性系数大小并不一定相同。(二)需求弹性的分类范围一般情况下，不同类商品的需求弹性也是不同的，为了揭示某种商品及其在某一价格的弹性高低，通常根据需求弹性系数大小进行分类：1Ed 0，表明无论价格如何变动，需求量都固定不变，如以价格为纵坐标，需求量为横坐标(以下同) ，需求曲线是一条
32、与横轴垂直的线，此时称需求完全无弹性，或称需求弹性为零。2Ed ，表明在价格既定的条件下，需求量是无限的，需求曲线为一条与横轴平行的直线。此时称需求有完全弹性。3Ed l ，表明价格每提高( 或降低)一定比率，则需求量相应减少(或增加) 相同的比率，需求曲线为一条正双曲线，此时称需求为单一弹性。4Ed 1 ，在表明价格每提高(或降低) 一定比率，则需求量相应减少（或增加)更大的比率，需求曲线比较平坦，此时称需求富有弹性。50l，这表明价格每提高(或降低) 一定比率，则供给量相应增加(或减少 )更大的比率，供给曲线比较平坦，此时称供给富有弹性。(5)0AP)，也不会考虑第阶段(MP0)，而会在第
33、阶段(MPAP 至 MP0 之间) 进行选择。物业管理综合能力精讲班第 4 讲课件讲义（中国物业管理教育网） 物业管理综合能力精讲班第 4 讲讲义边际技术替代率三、边际技术替代率边际技术替代率是指在等产量曲线上两种生产要素相互替代的比率。它表示增加一单位某种生产要素（如 L）的投入量所能替代的另一种生产要素（如 K）的数量，称为要素 L 替代要素 K 的边际技术替代率四、生产规模与规模报酬生产规模是指一定量生产要素投入所能获取的最大产出量。当只有一种生产要素为可变生产要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由固定投入要素的规模所决定。而当所有生产要素都增加或减少时，生产规模则发生扩大或缩小
34、的相应变化。规模报酬是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例增加，即生产规模扩大时产量变化的情况。人们经过考察发现，规模报酬存在递增、不变和递减三个阶段，即随着生产规模的扩大，最初会使产量的增加大于生产规模的扩大：当规模扩大使生产达到规模经济后，规模报酬保持不变；继续扩大生产规模并超过一定限度后，则会使产量的增加小于生产规模的扩大，规模报酬出现递减。当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于平均成本递减、不变和递增。决定规模报酬的因素既有厂商的内在因素，也有外在因素，因此形成了对应不同生产规模的生产函数特征。(一)内在经济与内在不经济内在经济是指厂商在生产规模扩大
35、时由于自身原因所引起的产量增加和成本降低。决定内在经济的主要因素有：厂商具有较雄厚的资金实力；可以配备更加先进的机器设备；实行企业内部合理的资源调配，组织有效的专业化分工和协作；实行科学的管理制度；提高副产品的综合利用效率；减少要素购买和产品销售等环节的资源消耗等。内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加。决定内在不经济的主要因素有：企业管理机构庞杂，管理效率低下；生产规模过大产生对生产要素的过度需求，从而刺激要素价格上涨导致生产成本增加；增加销售费用等。(二)外在经济与外在不经济外在经济是指整个行业生产规模扩大以后给个别厂商带来的产量增加和成本降低。引起外在经
36、济的主要原因是：整个行业生产规模扩大后，个别厂商可以从中获得诸多便利，如获得低价优质的原料、吸纳优秀人才，利用便捷的交通运输设施、提高信息交流的效率等，从而增加产量和降低成本。外在不经济是指整个行业生产规模扩大以后使个别厂商的产量减少和成本增加。引起外在不经济的主要原因是：整个行业的生产规模过大加剧同行业各厂商之间的激烈竞争，各厂商往往要在扩大市场销售份额、争夺生产要素市场等方面付出更高的代价。此外，整个行业的扩大，也会使环境污染问题严重，造成交通紧张，因此个别厂商为此也需承担更高代价。(三)适度规模厂商的适度规模是指正好使收益(出售产品所获得的收入)递增达到最大时的生产规模，它与行业和厂商的
37、生产技术特点以及市场条件密切相关。成本理论第四节成本理论一、基本概念人们在日常生活中所说的成本往往是“会计成本” ，即厂商在生产经营过程中作为成本项目计入会计账目上的各项费用支出总和，包括工资、原材料、动力、运输等所支付的费用，以及固定资产折旧和借入资本所支付的利息等。经济学中的成本概念不同于会计成本，它是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和，称为“经济成本” 。经济成本除了会计成本，还包括未计入会计成本中的厂商自有生产要素的报酬。这种报酬通常以企业“正常利润”的形式出现，主要补偿企业自有资本投入应获的利息以及企业劳务应得的薪金等。在经济分析中，正常利润被作为成本项目计入产品的经
38、济成本之内，又被称为“隐含成本” 。它是组织生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。与此相应，会计成本也被称作“显见成本” 。因此，经济成本等于显见成本与隐含成本之和。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。以上各种涵义的成本和利润的相互关系可用以下关系式表示：经济成本会计成本(显见成本)+隐含成本经济利润销售收入会计成本隐含成本二、成本分析在成本分析中，主要区分总成本、平均成本和边际成本，明确它们之间的关系，同时还要分清短期成本和长期成本的关系。(一)总成本、平均成本和
39、边际成本总成本 TC 是指厂商在一定时期内生产一定量产品所需的成本总和，它随产量的增加而增加。短期内，即在生产规模既定的条件下，厂商不能根据它所要达到的产量调整其全部生产要素，因此总成本可分为固定成本 TFC 与可变成本 TVC。其中固定成本是指厂商在短期内必须支付厂房、设备等不能调整的生产要素的费用。固定成本不随产量变动而变动，即使不生产也必须承担这些费用。可变成本是指厂商在短期内所需支付的原材料、燃料、劳动投入等可调整生产要素的费用。可变成本是随产量变动的成本。而在长期，厂商可以根据其预期的产销量对生产规模进行调整。在该时期内，包括固定成本在内的一切成本项目都可以变动，因此长期成本中不存在
40、固定成本与可变成本的区别。平均成本 AC 是指每生产一单位产品平均所需的成本，它等于总成本除以总产量。边际成本 MC 是指厂商每增加一单位产量所增加的总成本量，它等于增加的成本除以增加的产量。(二)收益与利润最大化原则1总收益、平均收益与边际收益总收益(TR) 是指厂商销售一定量产品所得到的全部收入，总收益等于产品价格与销售量的乘积。平均收益(AR)是指厂商销售一定量产品时平均每一单位产品所得到的收入。边际收益(MR)是指每增加一单位的产品销售量所增加的总收益。当产品价格不变时，有平均收益边际收益产品价格。但在不同的市场结构中，价格与产量的变动有关，因此收益变动的规律有所不同。2利润最大化原则
41、经济学中的利润是指经济利润() ，它是总收益与总成本(经济成本)的差额。用公式表示为：TRTC当 为正值时，表示厂商不仅获得正常利润，而且还获得超额利润；当 为负值时，表示厂商出现亏损，投入的生产要素不能全部获得补偿；当 为零时，表示收支相抵，厂商可获得正常利润。由于总收益和总成本都是产量 Q 的函数，故利润也是 Q的函数，所以 对 Q 的一阶导数为零，是厂商实现利润最大化的必要条件。此时有：MRMC即边际收益与边际成本相等是市场上经营决策的利润最大化原则(或亏损最小条件 )。经济学家和会计师以不同的方法来看待成本，而企业的管理者在经营过程中，应以综合的视角看待成本，既考虑了生产成本，又兼顾了
42、机会成本，从而有利于其决策的科学性。市场失灵第五节市场失灵市场条件下的价格机制并非总是有效的，对于价格机制在某些领域不能起有效作用的情况我们称为市场失灵。市场失灵是指市场在这种场合不能提供符合社会效率条件的商品或劳务。导致市场失灵的原因主要有垄断的存在、非对称信息、外部性以及公共产品等。一、非对称信息非对称信息指市场上买方与卖方所掌握的信息是不对称的，一方掌握的信息多一些，另一方掌握的信息少。前面我们讨论的都是假定供求双方所掌握的信息是对称的。在供求双方都接受的价格下，供给者出售了其愿意出售的数量，需求者购买了其愿意购买的数量，买卖双方的意愿在价格机制的作用下通过市场的自由交易而实现。一旦供求
43、双方所掌握的信息不对称，市场将出现问题，在此情况下所导致的均衡结果对社会来讲将是一种无效率的状况。(一)逆选择逆选择是指买卖双方信息不对称的情况下，差的商品总是将好的商品驱逐出市场。当交易双方的其中一方对于交易可能出现的风险状况比另一方知道得更多时，便会产生逆选择问题。不同的市场上因非对称信息而产生问题的性质不同，需要采取不同的方法解决。可以通过政府解决，也可以不通过政府解决。因非对称信息而出现的老年人健康保险市场的逆选择问题说明市场在这一领域的调节是无效率的。这一领域非对称信息所产生的问题的严重性远比旧车市场非对称信息所产生的问题的严重性大得多。因此，在老年人健康保险领域与此相类似的职工医疗
44、保险领域所出现的市场失灵通常需要政府干预。例如，政府可以出资解决老年人的健康保险。与此问题类似，政府、企业、个人可以共同出资对个人进行医疗保险，以消除这一领域的逆选择问题。非对称信息问题在许多领域都存在。但是并不一定都导致逆选择问题，事实上有许多市场会存在非对称信息，但是通过某些有效的制度安排或有效措施的实施可以消除因非对称信息而产生的逆选择问题，因而无需政府的干预。例如，家用电器、自行车等用品的修理中，只有维修者知道维修的质量如何，顾客并不知自己物品的维修的情况如何。维修者也可以采取提供保证的方法保证交易的正常进行。顾客也可以请熟悉的人维修产品，这也可以解决逆选择问题。在非对称信息所产生的问
45、题很严重，以至于破坏市场的运作时，政府有必要进行干预，或通过法律解决问题。(二)败德行为败德行为是指个人在获得保险公司的保险后，缺乏提防行动，而采取更为冒险的行为，使发生风险的概率增大的动机。败德行为也称为道德公害。败德行为产生的原因是非对称性信息。败德行为会破坏市场的运作，严重的情况下会使某些服务的私人市场难以建立。败德行为的后果不仅是导致保险公司遭受损失，也妨碍市场有效的配置资源。败德行为的解决办法只能是通过某些制度设计使当事人约束自身行为。(三)委托人- 代理人问题由于企业所有者与经理或工人所追求的目标不同，并且他们所掌握的信息不对称，因而产生了委托人一代理人问题。所谓委托人一代理人问题
46、是由于委托人不能确知代理人的行为而产生的问题，它是指经理或工人可能追求他们自己的目标而以牺牲所有者的利益为代价。一旦企业存在委托人一代理人问题，其后果不仅是企业所有者的利润受损，也使社会资源配置的效率受损，因为在不发生委托人-代理人问题的情况下，社会将生产出较高的产品产量。由委托人-代理人问题而导致的效率损失不可能通过政府的干预解决，因为企业主无法观察或监督的经理与工人的行为，政府也无法观察或监督。但是企业所有者在支付生产要素的报酬上做出某些改进则有助于解决委托人-代理人问题。具体而言，企业所有者可以在企业利润分配上采取某些有效措施调动经理的积极性，其中两种较为常见。一种是根据企业盈利情况给经
47、理发奖金，另一种是让经理参与利润分享。对于因工人不努力工作而产生的委托人-代理人问题可以实现一种称之为效率工资的方案解决。效率工资是高于市场工资率、同时又是雇员不发生偷懒行为的工资。在效率工资下，将会导致一部分工人失业。失业工人的存在对在业工人构成一种潜在威胁。在业工人偷懒行为一旦被发现，就将被解雇，其工作岗位将被原失业者代替。失业的威胁使在业者必须尽力工作，不敢偷懒。二、外部性(一)外部性及其后果外部性是个人(包括自然人与法人) 经济活动对他人造成的影响而又未将这些影响计入市场交易的成本与价格之中。外部性分为有利的外部性(正外部性)与有害的外部性(负外部性)。有利的外部性是某个经济行为主体的
48、活动使他人或社会受益，而受益者无需花费代价。有害的外部性是某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而造成外部不经济的人却没有为此承担成本。消费活动或生产活动都有可能产生外部性。在竞争市场的分析中，帕累托效率是在经济活动不存在外部性的假定下达到的。一旦经济主体的经济活动产生外部性，经济运行的结果将不可能满足帕累托效率条件。外部性使竞争市场资源配置的效率受到损失，因此外部性是导致市场失灵的一个重要原因。(二)应付外部性的措施1.政府干预政府干预的方法主要有两种，一种是收费，另一种方法是颁布标准。2.明确所有权通过明确所有权而解决外部性的措施与通过政府干预措施而解决外部性的措施截然相反。在所有权明确
49、化的基础上通过市场交易，而无须政府干预就可以解决外部性问题。这是以科斯为代表的所有权学派经济学家提出的。这里所说的所有权不仅仅限于传统意义上的资源所有权或物的所有权。还包括其他许多法定权利，例如按某种方式使用土地的权利、避免土地受污染的权利、对事故进行赔偿的权利、按照契约行事的权利等。3.合并企业合并企业是解决外部性问题、使资源配置符合帕累托效率的另一种办法。这种办法既可能是产生于外部性制造者与受外部性影响者之间的自愿交易，也可能是产生于政府的干预。4.共有财产共有财产是指那些没有明确所有者，人人都可以免费使用的财产，包括共有资源，比如海洋、湖泊、草场等资源。通过外部性问题的讨论我们知道，只要所有权是明确的，就可以有效地解决外部性问题。如果所有权界定不清，外部性问题就难以解决。在财产为公众共有的情况下，共有财产通常会受到过度使用。如果能够对共有财产的产权进行重新构造，使之界定明确，则可以改进资源配置的效率。如果无法界定所有权，则必须通过法律或行政手段进行严格控制，才能使共有财产免遭滥用。经济学基础知识在物业管理中的应用第六节经济学基础知识在物业管理中的应用
