1、第 2 章 物业公司发展存在的主要问题和对考核的影响随着我国房地产业的持续发展，物业公司及其管理和服务的水平也在逐步提高中。在人们的日常生活中扮演的角色也越来越重要。但由于我国的城市物业管理起步较晚，很多地方发展得还不完善，从而导致了很多问题一直得不到较好的解决。从而对物业公司的年终考核产生了一些不利影响。目前看来，这些遗留问题主要有以下几种：2.1 交房后业主反映的开发商遗留问题一直得不到妥善解决。随着现在中国房地产市场的日渐火热。许多开发商为了在竞争中赢得客源和利益，会采用一些不道德或者不正当的销售方式。如虚假宣传、提出无法兑现的承诺、或直接更改或隐瞒小区实际规划等等。这些事情一般都在业主
2、入住以后才会逐渐暴露其真实面目，业主察觉上当以后必然会有找开发商理论的动机。这时候，作为开发商合作方的物管公司在进驻楼盘开始服务后便直接成为了开发商的挡箭牌。业主便把不满直接发泄在物业公司面前，做出诸如拒交物业费等抗议性行为。这就使得物业公司的正当收费工作无法进行，也就使得物业公司在考核时的一个重要指标营业收入大打折扣。2.2 物业公司和业主之间的直接矛盾。因为现在很多小区都存在这样一个现象：为了减少成本和便于控制，不少开发商指派给旗下小区的物业公司人员直接是从本公司直接分化出来一部分，或者是一些房管部门或者单位的后勤主管部门直接专制出来的人员。由于长期的裙带关系或单位优越感，他们的服务意识和
3、职业道德水平一般都较为低下。在对小区的物业服务中常常会把以前单位上所保留的不良工作作风带入物业服务领域。诸如巧立名目乱收费却不愿意提供与费用等值的服务，对业主的态度生硬蛮横甚至会出手殴打业主。同时物业公司内部的管理水平也比较低下， “裙带风后门风”的横行让公司本省的管理制度无法执行。这就导致了物管给业主留下的印象往往比较差。在业主满意度这一块的考核上，许多物业公司往往都会失分较多。2.3 物业公司人员冗余，人浮于事。物业公司成本虚高。除了上一条提到的通常的物业公司人员构成以外。现在的物业公司为了满足自身的某些需要，也会从社会上招募一些人员进入物业服务队伍。其中不乏诸如绿化，清洁，安保等带有一定
4、技术性的工种。虽然房地产业的发达，住宅小区的不断兴建对物业公司的人员需求一致都处于急需的状态，这本无可厚非。但有些公司为了在竞争中取得先机和利益，毫无计划的过量招收技术人员进入。这就导致了这部分公司在人员上就出现了供过于求的情况。间接使得公司的这部分冗余人员人浮于事，吃空饷，对工作不够负责。不仅破坏了业主眼中的物管形象，还让物业公司本身的经营成本一致居高不下，入不敷出。在成本这一块的年终考核中自然无法取得良好的成绩。上面所述的便是我国物业管理与服务方面的一些现状。究其原因，主要还是以下问题所致：2.4.1 物业公司与开发商的关系纠缠不清，人情利益大于法律规定。前文提到，现在的小区物管有一部分是
5、开发商制定或者直接从开发商内部分化出来的一部分人员组成的。因此他们与开发商之间有着千丝万缕的利益或裙带关系。因此，这些物管公司便直接将自己的地位放在了开发商之下，业主之上。而明白这一玄机的业主群体在遭遇房地产欺骗或不正当待遇时也自然而然地将物业公司作为发泄不满的第一对象。由于新建的住宅小区初期的物业管理通常是由开发商自行设立的临时物业管理机构负责，因此当业主要提出自身诉求或发泄对自身受骗的不满时自然也会直接到物业机构或公司去讨要说法。也就产生了业主与物业之间的纠纷。2.4.2 物业管理者内部被过快增长的需求和利益冲昏头脑，一味讲究“多拉快跑” ，忽略了对人员数量的控制。新建楼盘“雨后春笋“般的
6、出现，使得物业公司的面前出现了一个大蛋糕。在强烈的市场利益驱动下，许多物业公司已经把多招人扩大规模以求占领更多的市场份额作为自己的第一要务。对人员数量的控制和素质考核自然被忽略掉了。而且，随着现代物业管理的分工细化和日益的技术化，物业公司内部技术人员规模的迅速扩张也就成为了一种必然。然而，一家物业公司不可能占领所有的新建小区。过分扩张造成的人员冗余现象便不可避免地发生了。然而，公司与这些人员之间都订有相应的具有法律效益的协议。随意开除冗余员工又会产生违约成本。因此，这些人员便成为了无法立即摆脱的包袱，他们自己找不着足够的工作自然人浮于事，公司又因为合同制约无法随意解聘。这样就产生了人员冗余，成
7、本虚高的现实状况。2.4.3 相关法律规定的不健全。因为现代物业管理在我国的出现与发展只有短短的十几年时间，在很多问题的处理上都还处于摸索与学习阶段。所以，相关的法律法规制定工作一直比较滞后。而且没有一部具有国家最高权力机关所制定的专门法律。目前为止实行中的相关法律只有一部 2007 年出台的物权法 ，但这一部法律的规定很多时候都还属于是原则性理论性的，真正能适用于具体的物业管理操作的法律条纹并不多。目前各地的相关条文也都只是一些地方性很强的规定或规范而已。同时，在一些物业相关法规的内容的理解上，法学界和业界一直存在着较大的争议。也就是说，目前的中国物业管理还没有一部可以通用的专门法律法规可以
8、遵循。这也是现在物业公司管理乱象的一个诱因。第 3 章改善物业公司经营管理的对策通过上面对物业管理发展上暴露出的一些问题的研究，基本上可以得出以下相应对策来解决以上问题。3.1 着重审查物业公司和小区之间签订的物业服务合同的法律效力和约束力，同时加强业主，开发商和物管三方的自我约束和相互信任意识。物业业务合同是一种典型的民事合同，同其他民事合同一样，一旦签订对双方便产生了同等的约束力。在楼盘销售初期开发商指定或自行组织物业公司或临时物业管理机构的情况下，合同中业主的权利是由开发商暂时享有的。因此当开发商将房产交给业主的同时也将合同中的权利义务一并交给了业主本人，因此当产生物业管理费用时，只要费
9、用属于合法费用，业主就要主动去缴纳。不能将拒交作为抗议的借口。保证物业公司的合法收入，以保证公司年度考核时收入这一块的正常审核。当物管公司对小区的管理工作开始后，物业公司的管理人员便要树立起较强的主动服务意识良好的服务道德水准。对自身员工要随时教育，在工作中对业主的要求要认真听取，积极解决。当员工与业主出现分歧时，物管方应该主动并保持平和的处理作风。主动提出以反复协商的形式来解决纠纷。永远秉承业主就是上帝的观念，和平对待。切勿态度冷漠，甚至纵容员工采取以暴制暴的方式将矛盾扩大化。给业主留下一个较好的印象。在年度考核时，服务态度这一栏可以作为一个硬性指标加以重视和审查。对在工作中不按规章制度办事
10、，对业主态度蛮横甚至粗暴对待业主的员工必须加以口头的警告并进行相应的经济处罚。对屡教不改的员工要坚决予以清退。同时，教育员工随时与业主搞好关系。宣传自身的工作，使得业主能够对自己的工作加以理解和尊重。这一部分的宣传效果可以作为一项附加考核内容。3.2 精兵简政，提升自身素质并降低成本。物业公司要提高管理质量和业务水平，让每个员工都可以有较高的素质和充足的工作与发展空间。精兵简政，裁撤冗余便显得十分重要。这也是降低成本，提高成本考核分数的主要途径。这一问题可以由物业管理合同订约双方共同监督和解决。作为订约一方的开发商或业主，有权对物业公司的合法性和从业人员的资质进行审查和核对。在保证物业公司合法
11、性的同时，也可以避免裙带关系的出现影响服务质量。同时，作为另一方的物业公司本身，除了保证自身的合法经营以外。也要做到对人员数量做到严格的管控，对多余的人员适当分流，在招聘时也要注意对人员数量的控制和人员技术素质与职业道德的审查。以保证物业管理公司下面的员工具备较高的服务水准和技术素质，从而降低公司本身的管理成本，同时也可以将因工作人员素质问题导致的与业主的纠纷发生的可能性降到最低。3.3 规范地方立法，完善相关配套法律法规。鉴于我国物业管理需求增多，但法律空白仍然存在的情况。中央及立法机关也要加快全国或本地区相关法律法规的设置和健全工作。对物业管理过程中所涉及的各项流程与可能发生的问题做到每一
12、步都有法可依。对待诸如物业服务企业及从业人员的资质鉴定，维修基金、建筑物修缮和物业管理费等涉及费用收取和缴纳的问题还需要重点予以关注。完善细节，注重实践。增强相关法律法规制度的可操作性。此外，为了实施对物业管理过程的实时监控，防止管理中可能出现的问题和矛盾。物业管理公司还可以与开发商和业主委员会之间签订“物业管理目标责任保证书” 。对每年度的收费目标值、目标扣减项及其他可挖掘收入，制定季度应完成的序时进度指标进行把控。按季度考核，当月兑现。由各项目分配按季度考核到个人。但具体的考核项目可以有物业公司及其下属管理单位自行制定。根据现在的物业管理情况，建议设置管理指标：服务质量、安全事故、满意率、
13、培训、房屋设施设备、发表文章等考核项目。结语良好的物业管理是一个小区能够维持和谐与稳定的重要保证，而对物业管理的考核与控制则是维持这一良好管理状态的重要监督方式。近年来对相关工作程序的法律法规的出台使得对物业管理与服务工作的考核与管理力度不断加强。但无论是理论上还是实践上，物业管理考核这一课题还需要解决很多的问题与空白。不管是以往考核的成功经验，还是对诸如服务质量，技术问题解决以及相关经济问题的具体化实践都使得现在的物业管理及其考核日益显得规范化和制度化。因此，本文所提建议的重中之重是尽快研究制定国家通用的具有权威性的统一的物业管理和考核规范以及物业服务消耗定额等技术基础标准。有条件的地方可以
14、在高档的住宅小区或者写字楼等经营性项目上对这些标准先行先试，以便于为日后广泛应用，全面铺开积累经验。参考文献1周三多物业管理学M.上海复旦大学出版社,20032赵涛.物业经营管理理论、案例、制度、实务北京工业大学出版社,20063张明媚.物业管理服务与经营M. 电子工业出版,20064 李晓艳.对住宅小区管理中的主要问题与对策研究 J.金融经济，2006；（9）5周亚丽.物业管理法律问题研究 M.北京法律出版社，2005.300 下面是赠送的合同范本，不需要的可以编辑删除！教育机构劳动合同范本 为大家整理提供，希望对大家有一定帮助。一、_ 培训学校聘请_ 籍_ (外文姓名)_ (中文姓名)先生
15、/女士/小姐为_ 语教师，双方本着友好合作精神，自愿签订本合同并保证认真履行合同中约定的各项义务。二、合同期自_ 年_ 月_ 日起_ 年_ 月_ 日止。三、受聘方的工作任务(另附件 1 )四、受聘方的薪金按小时计，全部以人民币支付。五、社会保险和福利：1.聘方向受聘方提供意外保险。(另附 2 )2.每年聘方向受聘期满的教师提供一张_ 至_ 的来回机票( 金额不超过人民币_ 元整)或教师凭机票报销 _ 元人民币。六、聘方的义务：1.向受聘方介绍中国有关法律、法规和聘方有关工作制度以及有关外国专家的管理规定。2.对受聘方提供必要的工作条件。3.对受聘方的工作进行指导、检查和评估。4.按时支付受聘方
16、的报酬。七、受聘方的义务：1.遵守中国的法律、法规，不干预中国的内部事务。2.遵守聘方的工作制度和有关外国专家的管理规定，接受聘方的工作安排、业务指导、检查和评估。未经聘方同意，不得兼任与聘方无关的其他劳务。3.按期完成工作任务，保证工作质量。4.遵守中国的宗教政策，不从事与专家身份不符的活动。5.遵守中国人民的道德规范和风俗习惯。八、合同的变更、解除和终止：1.双方应信守合同，未经双方一致同意，任何一方不得擅自更改、解除和终止合同。2.经当事人双方协商同意后，可以变更、解除和终止合同。在未达成一致意见前，仍应当严格履行合同。3.聘放在下述条件下，有权以书面形式通知受聘方解除合同：a 、受聘方
17、不履行合同或者履行合同义务不符合约定条件，经聘方指出后，仍不改正的。b 、根据医生诊断，受聘放在病假连续 30 天不能恢复正常工作的。4.受聘方在下述条件下，有权以书面形式通知聘方解除合同：a 、聘方未经合同约定提供受聘方必要的工作条件。b 、聘方未按时支付受聘方报酬。九、本合同自双方签字之日起生效，合同期满后即自行失效。当事人以方要求签订新合同，必须在本合同期满 90 天前向另一方提出，经双方协商同意后签订新合同。受聘方合同期满后，在华逗留期间的一切费用自理。十、仲裁：当事人双方发生纠纷时，尽可能通过协商或者调解解决。若协商、调解无效，可向国家外国专家局设立的外国文教专案局申请仲裁。本合同于
18、_ 年_ 月_ 日在_ 签订，一式两份，每份都用中文和_ 文写成，双方各执一份，两种文本同时有效。聘方(签章)_受聘方(签章)_签订时间： 年 月 日二手房屋买卖合同范本由应届毕业生合同范本卖方：_( 简称甲方)身份证号码：_买方：_( 简称乙方)身份证号码：_根据中华人民共和国经济合同法 、 中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在_市_区_拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面 )，建筑面积为 _平方米。(详见土地房屋权证第_号)。第二
19、条 上述房产的交易价格为：单价：人民币_元/平方米，总价：人民币_元整(大写：_ 佰_拾_万_仟_佰_拾_元整) 。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币_元整，作为购房定金。第三条 付款时间与办法：1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币_拾_万_仟_佰_ 拾_元整给甲方，剩余房款人民币_元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币_拾_万_仟_佰 _拾_元整给甲
20、方，剩余房款人民币_元整于产权交割完毕当日付给甲方。第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起_天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_等费用结清。第五条 税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_方承担，中介费及代办产权过户手续费由_方承担。第六条 违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在_日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起_日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。第七条 本合同主体1.甲方是_共_人，
21、委托代理人_即甲方代表人。2.乙方是_，代表人是_。第八条 本合同如需办理公证，经国家公证机关_公证处公证。第九条 本合同一式份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、_公证处各一份。第十条 本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。第十一条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。第十二条 双方约定的其他事项：出卖方(甲方)：_ 购买方 (乙方)：_身份证号码： _ 身份证号码： _地 址：_ 地 址：_邮 编：_ 邮 编：_电 话：_ 电 话：_代理人(甲方)：_ 代理人 (乙方)： _身份证号码: _ 身份证号码： _鉴证方：鉴证机关：地 址：邮 编：电 话：法人代表：代 表：经 办 人：日 期： 年 月 日鉴证日期：_年_月_日
