1、福州：外地二级以上资质物业企业进榕要备案8 月 28 日，福州市住房保障和房产管理局发出通知称，外地一、二级资质物业服务企业进入福州从事物业服务，要实行资质备案管理。已进入福州市从事物业服务但尚未进行资质备案的外地一、二级物业服务企业，可于 9 月 30 日前按要求到属地资质备案受理部门补办有关备案手续。外地进榕一、二级资质物业服务企业须向市住房保障和房产管理局行政服务中心窗口或各县(市)建设局行政服务中心窗口提交申请资质备案。其中，物业服务企业资质备案证明有效期为 2 年，有效期届满前30 日内或有关事项发生变更的，应重新备案。首次备案期满重新申请办理备案手续的，应持有物业项目所在地县(市)
2、区建设局(房管局)和企业注册地的市住房保障和房产管理局或县 (市)建设局出具的物业服务行为评定意见表。对不按规定履行备案手续的，自该企业违规之日起 1 年内取消其参加我市物业服务项目招投标资格和评优评先资格。福州：偷水追缴将有标准物业不能代收水费记者昨日获悉，福州市正在考虑修订福州市城市供水管理办法 （修订稿） （简称办法 ） ，该办法一旦得到通过，将替代 2000 年实施的原政策，将有助于破解诸如窃水、转供水、私接乱改等乱象。改进 1：追究偷水行为责任将有标准针对此前偷水行为难以定性和追究责任的情况， 办法对用水不能根据水表计量的，分别规定了不同的计量收费方法，尤其是对偷水行为，规定以单位时
3、间管径流量乘以窃水时间的方法，来计算偷水量并追缴水费。改进 2：供水企业向最终用户收费原管理办法规定，供水企业以总表计量数额为依据，向所有用户收取费用（由物业企业负责向所有用户收缴水费再统一交给供水企业） ，总表与分表总和之间的差额部分由所有用户共同承担。新的办法则规定新增新建住宅，开发建设单位应当按照一户一表、水表出户的原则设计和建设供水设施，另外，供水企业应当向最终用户收取有关费用。改进 3：预留供水管道避免重复开挖办法要求：城市规划区范围内应当按照供水专项要求预留公共供水设施用地；新、改、扩建道路应同时规划公共供水管道，道路建设应当按照规划要求，同步建设或改造公共供水管道。改进 4：24
4、 小时后要应急供水办法规定，供水企业抢修超过 24 小时仍不能恢复供水的，应当采取应急供水措施。另外，供水企业应制定发生重大事故、不可抗力事件等各种情况的应急预案，设立供水管网设施应急抢修队伍和维修服务网点，提供 24 小时紧急服务热线和紧急抢修抢险的服务。泉州市人民政府关于加强全市物业管理工作的若干意见泉政20122 号各县(市、区)人民政府、泉州开发区、泉州台商投资区管委会，市政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：物业管理是与人民群众生活息息相关的重要工作。加强物业管理，不仅有利于改善城市发展和群众生活环境，而且对于深化平安泉州建设，创建文明城市、卫生城市，促进物业保值增值，构建和
5、谐社会具有重要意义。为贯彻落实科学发展观，坚持以人为本，全面提升物业管理水平，进一步优化人居环境，根据物业管理相关法规和国务院关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见精神，结合我市实际，现就加强全市物业管理工作提出如下意见：一、建立明晰的行政执法监督体系市住房和城乡建设局是全市物业管理活动的行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作，负责全市物业服务企业资质管理，组织贯彻物业管理法律、法规和政策，组织制定全市物业服务行业发展规划和政策，牵头整顿物业市场秩序，指导物业招投标活动，组织开展物业从业人员培训教育，负责市区住宅专项维修资金的归集、使用和管理。各县(市) 房地产行政主管部门全
6、面负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。各区房地产行政主管部门负责制定辖区内物业服务行业发展规划和政策；主管辖区范围内业主大会、业主委员会的成立备案及其他活动的监督工作；负责审批前期物业服务采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业工作；接受市住房和城乡建设局的委托，行使对辖区内违反物业管理法规行为的相关行政处罚权，牵头整治辖区内的物业服务市场秩序；配合市住房和城乡建设局开展物业服务企业检查工作。各级各有关单位要按照各自职责，依法做好与物业管理有关的管理和执法监督工作。市有关行政主管部门在物业管理中的执法管理事项( 行为) 具体即：住房和城乡建设部门负责查处：(一)擅自改变物业管理区域内
7、的公共建筑和共用设施用途；(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备；(四)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；(五)拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；(六)建设单位未按规定配足物业管理用房；(七)物业服务企业违反有关规定，对业主或者使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门；(八)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自改变建筑主体和承重结构；(九)擅自扩大承重墙上原有的门窗尺寸；(十)擅自拆改房屋承重结构；(十一)住宅小
8、区工程未经竣工验收备案或者验收不合格，擅自投入使用；(十二)其他依法应由该部门查处的行为。城市管理行政执法部门负责查处：(一)违法搭建建筑物、构筑物；(二)改变建筑物外立面，在非承重外墙上开门、窗；(三)在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；(四)侵占园林绿地或擅自砍伐、移植、修剪等损坏城市花草树木；(五)未经有关部门批准现场搅拌混凝土；(六)乱倒建筑及生活垃圾；(七)在人口集中地区和其他依法需要特殊保护的区域内，焚烧沥青、油毡、橡胶、塑料、皮革、垃圾以及其他产生有毒有害烟尘和恶臭气体的物质；(八)未经批准在城市市区进行产生环境噪声污染的夜间施工作业；(九)未经批准擅自饲养
9、家畜家禽影响市容和环境卫生；(十)行使卫生行政管理方面法律、法规、规章规定的对城市流动饮食摊点食品卫生的行政处罚权；(十一)其他依法应由该部门查处的行为。公安部门负责查处：(一)违反治安管理处罚法以及销售、燃放烟花爆竹等行为；(二)其他依法应由该部门查处的行为。消防部门负责查处：(一)擅自改变建筑物防火间距、耐火等级、防火分区、消防安全疏散条件、消防设施；(二)增加建筑物火灾荷载、占用道路设施；(三)实施其他影响消防安全的行为。交警部门负责查处： (一) 开放式小区车辆乱停乱放等交通违法行为；(二)配合住宅小区内车辆乱停乱放的整顿工作。工商部门负责查处：(一)依照相关规定自行或者配合其他相关职
10、能部门，查处在物业管理区域内未取得营业执照擅自从事经营活动的违法行为；(二)其他依法应由该部门查处的行为。环保部门负责查处：(一)贮存、堆放、弃置、倾倒、排放工业污水、工业废弃物；(二)城市饮食服务业的经营者未采取有效污染防治措施，致使排放的油烟对附近居民的居住环境造成污染；(三)其他依法应由该部门查处的行为。其他职能部门应依据职责查处相关物业管理活动的违法违规行为。市级行政主管部门要加强业务指导和监督检查，促进县级物业管理工作有效开展。各县(市)人民政府要在部门机构设置中明确相关部门在物业管理工作中的职责。二、建立三级物业管理协调体系按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，建立“县(市、
11、区)、街道(乡、镇) 、社区(村)”三级物业管理协调体系。县(市、区)人民政府要定期召开会议听取辖区内物业管理工作汇报，协调解决辖区内物业管理重大问题。街道办事处(乡、镇政府 )要牵头负责组建本行政区域内已具备条件的住宅小区业主委员会或召开业主大会，定期组织业主委员会委员的小区综合管理业务培训；负责集中受理业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业在物业管理活动中的综合性投诉；负责建立街道(乡镇) 物业管理联席会议制度，牵头组织房地产行政主管部门、社区居委会( 村委会) 、辖区派出所、各个物业管理区域业主委员会、物业服务企业作为成员的联席会议。各成员单位要加强沟通，共同协商，及时有效解决物业管
12、理活动中出现的矛盾、纠纷。联席会议事项涉及相关行政职能部门的，有关部门应当积极参与。社区居委会(村委会 )要协助街道办事处 (乡、镇政府)组建住宅小区业主委员会或召开业主大会，指派代表参加相关物业管理区域首次业主大会筹备组和换届筹备组工作，依法加强对业主大会、业主委员会和物业服务企业的指导和协调；对因物业管理区域调整等原因需要解散业主大会的，应协助做好业主共同财产清算工作。支持物业服务企业在社区开展服务活动，协同县(市、区)房地产行政主管部门加强对小区物业经理和物业从业人员的管理，对物业服务企业和辖区内住宅小区的评先评优工作提出意见。将物业管理纳入社区建设的重要内容，教育居民依法履行应尽的义务
13、，开展多种形式的社会主义精神文明建设活动，调解民间纠纷，协助维护社会治安，合力做好社区内物业管理各项工作。三、规范物业管理活动中相关主体行为物业服务企业要按照物业服务合同的约定，提供相应服务，收取物业服务费，实行明码标价收费公示制度。因物业服务收费问题产生纠纷的，不得对业主强制停水、停电，应通过平等协商或法律途径解决。物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等单位，应向最终用户收取有关费用，并承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用。协助做好物业管理区域内的安全防范工作，对发现业主或者使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家有关规定以及业主规约行为的，应当予
14、以劝阻、制止。对违反业主规约的行为劝阻、制止无效的，应当在 24 小时内报告业主委员会；对违反国家有关规定的行为，应当在 24 小时内报告当地有关行政主管部门。在承接物业或退出物业时，应按照规定做好查验和物业管理资料的移交工作。建设单位应当按照规定配置相应的物业管理用房，具体为：建筑面积 10 万平方米以下的小区，按照不少于总建筑面积 4且不少于 50 平方米配置；建筑面积超过 10 万平方米的，超过面积部分按照 2增配。按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。办理物业承接验收手续时，依法做好相关资料的移交工作，对共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的，应当及时整改。对已
15、竣工但未出售或者尚未交给物业买售人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。不得擅自处分业主依法享有所有权或使用权的物业共用部位、共用设施设备。业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，根据业主大会授权就涉及全体业主的物业服务纠纷依法进行诉讼，负责召集业主大会会议，向相关社区居委会(村委会)通报有关情况。定期公布财务经费使用情况，协调业主之间、业主与物业服务企业之间关系，督促业主及时交纳物业服务费用和专项维修资金，配合公安机关做好维护物业管理区域内的社会治安，配合社区居委会(村委会 )依法履行自治管理职责，支持社区居委会 (村委会) 开展工作并接受其指导和
16、监督。组织任期期满后的换届选举，依法做好相关资料移交和财产清算工作。对任意弃置垃圾、排放污染物或者产生噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主委员会可实行合理的薪金补助制度，具体由业主大会在业主管理规约中明确。四、加强物业服务队伍管理加强对从业人员培训教育。市、县两级房地产行政主管部门要结合本地实际，定期开展物业从业人员资格培训、继续再教育、物业技能竞赛等活动，邀请专家举办专题讲座，不断提高从业人员职业素养、技能和服务水平。人员资格培训活动至少每两年举办一次，继续再教育每年举办一次
17、。开展评优创优，增强行业自律。市、县两级房地产行政主管部门通过开展物业小区评优创优活动，发挥行业先锋模范作用，营造争优、创优氛围，促进物业服务专业化、品牌化发展。充分发挥行业协会作用，开展行业自律和行风建设互评互查活动。整顿物业服务市场秩序。市、县两级房地产行政主管部门要会同相关部门开展物业服务市场秩序整治活动，严肃处理物业服务企业侵犯业主权益、未取得资质从事物业服务行为以及财务不透明等各项违法违规行为。实行小区经理登记制度。市、县两级房地产行政主管部门要会同街道办事处(乡、镇政府)、社区居委会(村委会)强化对小区经理人员综合考核管理评定，定期对物业服务企业在履行物业服务合同和落实物业管理相关
18、法律、法规规定等工作进行评议，建立行业约束机制。小区经理登记制度由市房地产行政主管部门制定。五、引导和扶持物业服务行业发展建立“质价相符”的物业服务收费标准。物价部门要定期测算普通住宅小区物业服务实际成本、法定税费及物业服务企业的合理利润，联合房地产行政主管部门及时制定与物业服务等级相适应的政府指导价格，定期向社会公布；要监督物业服务企业全面推行明码标价收费公示制度，将收费项目、收费标准和服务内容等在住宅小区内向业主公示。建议法院对物业服务费诉讼判决适用简易程序和起动支付令执行，达到快速立案、协调、审理、审结、执行。金融部门要将经法院判决确认属业主恶意欠缴的行为纳入银行个人征信系统，依法采取各
19、种方式督促业主诚信缴费。完善小区配套建设。各级各有关部门要将辖区内一些分散的、规模较小的旧住宅小区整合成一定规模的物业管理区域，实现物业管理资源共享和规模效益。要通过采取选聘物业服务企业入驻实施专业化管理、业主大会决议自治、业主大会委托社区居委会管理等方式，解决旧住宅小区管理难问题。鼓励社区居委会(村委会)成立物业服务企业，发展专业化的物业服务。新建楼盘要配足物业管理用房及停车位、车库等配套设施。物业管理用房建筑面积不计入容积率，不进行产权面积公摊。对未实行“一户一表”改造的物业管理区域，物业管理单位要积极配合供水或供电单位加快推进“一户一表”改造。自来水公司对小区原有的二次供水变频设施进行使
20、用评估，确认变频设施可以使用的应当节约成本予以留用；对更新转换的产品应承担相应的保修维护责任。物业小区的业主按照规定缴交住宅专项维修资金，维修资金管理规定由房地产行政主管部门会同财政部门制定报政府批准后实施。优化物业服务市场环境。要培养健康的物业服务市场，依托行业协会，强化行业自律管理，建立物业服务招投标有形市场，规范物业项目接管和前期物业服务招投标。发挥品牌企业带动效应，依托前期物业服务招投标平台，积极引入资质高、信誉好、服务质量优的大型品牌物业服务企业入驻，推动全市物业服务水平的逐步提升。抓好以动态考核为主的行业管理，严格市场准入，逐步尝试企业等级评定制度，完善企业信用管理体系，对物业服务
21、企业违规行为及时记入信用档案，并适时向社会公布，逐步形成规范有序的市场环境和优胜劣汰的市场竞争机制。六、强化组织实施加强实施目标责任考核。市政府将物业管理工作纳入对县(市、区)政府及市直相关部门的工作考核，县(市、区)政府将物业管理工作纳入对街道办事处( 乡镇政府)、社区居委会( 村委会)、各相关职能部门(基层组织)年度工作考评的重要内容。要逐级签订年度物业管理工作目标责任书，对下一级单位的物业管理工作实行定期督查，年终听取物业管理工作情况汇报，并会同效能管理部门进行综合评定。对工作考核或综合评定不合格的单位，不得评为综合治理、平安建设先进单位和文明单位。健全保障机制。各级各有关部门要加强物业
22、管理机构建设，确保物业管理工作有机构、有人员负责。各级财政要安排物业管理专项资金，用于奖励工作到位、成绩突出的物业管理单位和个人，要为各物业管理行政机构核拨相应的工作经费和人员经费，加强物业管理力量。加强文明礼仪教育。要结合物业管理工作，弘扬志愿精神，普及志愿理念，加强文明礼仪教育，开展争创“文明家庭” 、 “文明楼院” 、争当“文明市民”以及开展各种形式的志愿活动，在小区内形成尊老爱幼、互助友爱、家庭和睦、邻里团结的和谐人际氛围。开展丰富多彩文体活动，普及科学知识，移风易俗，营造文明健康的社会风气，带动小区文明建设、综合治理等工作再上新台阶。营造良好的舆论氛围。新闻媒体和各有关单位要采取多种
23、形式，大力宣传物业管理相关法规规定，加强物业管理的正面舆论宣传，让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识和责任意识，树立物业管理的服务消费观念，引导业主支持和主动参与物业管理活动，自觉遵守物业管理法规和业主规约，推动全市物业管理水平的不断提高。七、 泉州市人民政府关于加强全市物业管理工作的若干意见（试行） （泉政文2009197 号）同时废止。二一二年二月一日物业管理知识 36 问发布日期： 2011-12-09 文章点击数为： 4369 字号： 大 中 小 泉州市住房和城乡建设局2011 年 12 月1、什么叫物业管理？答：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物
24、业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。2、业主在物业管理活动中享有哪些权利？答：（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业服务企业履行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以
25、下简称专项维修资金）的管理和使用；（10 ）法律、法规规定的其他权利。3、业主在物业管理活动中应履行哪些义务？答：（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。4、物业使用人在物业管理活动中的权利义务有何规定？答：物业管理条例第四十八条规定， “物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
26、物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。 ”5、哪些事项由业主共同决定？答：下列事项由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业；（5）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定第（5）项和第（6 ）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。6、业主大会会议可以采用什
27、么形式?答:业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主。7、业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力吗？答: 根据物业管理条例 第十二条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主
28、委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。物业管理条例第十九条规定， “业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 ”8、业主的投票权数如何确定？答：根据国务院物业管理条例 、住建部业主大会和业主委员会指导规则 ，业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。专有部分面积和建筑物总面积按照下列方法认定：（1）专有部分面积按照不动产登记簿记载的
29、面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。 （2）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。业主人数和总人数按照下列方法认定：（1）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。 （2）总人数，按照前项的统计总和计算。业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。9、当选业主委员会委员应当符
30、合哪些条件？答：业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：（1）具有完全民事行为能力；（2）遵守国家有关法律、法规；（3）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（5）具有一定的组织能力；（6）具备必要的工作时间。业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。10、业主委员会委员有哪些情形之一的，其委员资格终止？答：根据福建省物业管理条例第二十四条规定，业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格终止：（1）任期届满的；（2）因物业
31、转让、灭失等原因不再是业主的；（3）因疾病等原因丧失民事行为能力的；（4）因犯罪被依法限制人身自由的；（5）以书面形式向业主大会提出辞职的；（6）不履行业主法定义务的；（7）无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的；（8）因其他原因不宜继续担任的。业主委员会委员有第（1）至（4）项所列情形之一的，其委员资格自然终止；有第（5）至（8 ）项所列情形之一的，须经业主大会会议决定。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起五日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交给业主委员会。11、业主委员会应履行哪些职责？答：（1）执行业主大会的决定和决议；（2）召集业主大
32、会会议，报告物业管理实施情况；（3）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（5）监督管理规约的实施；（6）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（7）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（8）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（9）业主大会赋予的其他职责。业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。12、业主委员会应当向业主公布哪些情况和资料？答：（1）管理规约、业主大会议事规则；（2）业主大会和业主委员会的决定；（3）物业服务合同；（4）专项维修
33、资金的筹集、使用情况；（5）物业共有部分的使用和收益情况；（6）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；（7）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；（8）其他应当向业主公开的情况和资料。13、在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交哪些资料？答：根据国务院物业管理条例第二十九条规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的其他资料。
34、物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。14、物业管理用房配置有何要求？答：建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：（1）建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置，但最少不低于五十平方米；（2）建筑面积超过十万平方米的，超过部分按照千分之二配置。建设单位提供的物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电等基本使用功能。物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，建设单位、物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。15、物业服务合同中应当约定哪些内容？答：物业服务合同应当约定下列事项：（1）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和
35、维护；（2）公共绿化的维护；（3）公共区域的保洁；（4）公共秩序的维护；（5）安全防范的措施；（6）车辆的停放管理；（7）物业使用中对禁止性行为的管理措施；（8）物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；（9）物业档案资料的保管；（10）物业服务的收费方式、标准及财务的监督管理；（11）争议处理方式；（12）违约责任；（13）其他约定的事项。16、提前解除物业服务合同的，应注意什么？答：根据福建省物业管理条例第三十八条规定，物业服务合同期满前，物业服务企业和业主委员会无正当理由不得单方面提前解除合同。一方要求提前解除物业服务合同的，应当在三十日前告知对方。业主委员会接到物业服务企业提前解除物业
36、服务合同的通知后，应当在二十日内召开业主大会会议，决定是否选聘新的物业服务企业。17、物业服务收费都是实行政府指导价吗？答：不是。物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅（不含别墅、低密度联排高档住宅）前期物业服务收费实行政府指导价。其他物业服务收费实行市场调节价。18、物业服务费的构成包括什么？答：物业服务费采取包干制或者酬金制等形式。实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润。物业服务成本由人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设
37、备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧费以及经业主大会同意的其它费用组成。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。19、前期物业服务合同期满但未成立业主大会的，如何确定收费标准？答：根据福建省物业服务收费管理办法第八条规定，前期物业服务合同期满但未成立业主大会的，如服务内容和收费标准不变，由物业服务企业在合同期满前一个月在物业管理区域内的醒目位置进行公示，合同期届满后，物业服务企业仍提供不低于原先质量的服务，若无专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（以下简称“双过半业主” ）提出异议的，可继续适用原服务内容和收费标准；如要调整
38、收费标准，则必须经过双过半业主同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内重新约定。20、前期物业服务合同履行期间，物业服务成本因政策性因素或服务项目和内容发生较大变动时，如何调整收费标准？答：根据福建省物业服务收费管理办法第八条规定，合同履行期间，物业服务成本因政策性因素或服务项目和内容发生较大变动时，如要调整收费标准，物业服务企业应在物业管理区域内的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经双过半业主同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内协商重新约定具体收费标准。21、物业服务费用从何时开始收取？答：物业服务费用从物业交付买受人之日起按月收取。业主自愿预缴的除外。前期物业服务合
39、同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由开发建设单位承担；已竣工未出售房屋的物业服务费由开发建设单位承担；出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担；开发建设单位售房时承诺减免物业服务费的，减免部分的物业服务费用由开发建设单位承担。22、物业使用人没有按时交费，物业服务企业要向谁追讨？答：物业管理条例第四十二条规定， “业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 ”福建省物业管理条例第四十五条规定， “
40、业主出租或者出售物业的，应当在物业租赁或者买卖合同中，对物业服务费用的交纳作出约定，并在合同签订后十日内，将物业承租人或者买受人、出租期限及物业服务费用的交纳等约定事项书面告知业主委员会和物业服务企业。 ”如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，且已告知物业服务企业，而物业使用人没有按时交纳物业服务费用的，物业服务企业既可以向物业使用人追讨，也可以向业主追讨。23、物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等收费有何规定？答：根据福建省物业管理条例第四十一条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，向最终用户收取有关费用：（1）业主自用的向业主收取；（2
41、）物业管理企业使用的向物业管理企业收取；（3）公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取。供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用。法律、法规另有规定的，从其规定。前款所列单位不得强制物业服务企业代收本条第一款规定费用，也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。物业管理企业接受委托代收本条第一款规定费用的，可以根据双方约定向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。24、车辆在物业管理区域内公共场地的停放、收费和管理等事项，有何规定？答：根据福建省物业管理条例第四十六条规定， “车辆在物业管理区域内公共场地
42、的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对物业管理区域内公共场地车辆停放收取场地使用费的，可以委托物业管理企业收取，并支付代收酬金。收费标准参照价格主管部门的规定执行。场地使用费属于全体业主所有。物业管理企业按照有关规定对车辆停放收取管理费的，参照价格主管部门的规定执行。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准按照价格主管部门的规定执行。有收取场地使用费的，场地使用费属于全体业主所有。物业管理区域内停放车辆，不得占用消防通道及影响其他车辆和行人的正常通行。 ”25、在物业管理区域内不得有哪些行为？答：根据福建省物业管理条例第四十二条规定，在物业管理区域内不得有下列行
43、为：（1）擅自拆改房屋承重结构；（2）侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备；（3）违章搭盖建筑物、构筑物；（4）擅自改变物业规划用途或者外观；（5）违反规定饲养家禽、宠物；（6）违反规定摆摊设点、占道经营；（7）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；（8）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；（9）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；（10）违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动；（11）法律、法规和规章禁止的其他行为。26、住宅室内装饰装修活动中，禁止哪些行为？答：根据建设部住宅室内装饰装修管理办法第五条规定，住宅室内
44、装饰装修活动，禁止下列行为： （1）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间； （3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体； （4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果； （5）其他影响建筑结构和使用安全的行为。 该办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。该办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。27、装修人
45、从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有哪些行为？答：根据建设部住宅室内装饰装修管理办法第六条规定，装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为： （1）搭建建筑物、构筑物； （2）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗； （3）拆改供暖管道和设施； （4）拆改燃气管道和设施。 以上所列第（1）项、第（2 ）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（3）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（4）项行为应当经燃气管理单位批准。28、装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应如何申报登记？ 答：根据建设部住宅室内装饰装修管理办法有关条款规定，装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业
46、服务企业或者房屋管理机构申报登记。 非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。 申报登记应当提交下列材料： （1）房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证） ；（2）申请人身份证件； （3）装饰装修方案； （4）变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案； （5）涉及住宅室内装饰装修管理办法第六条行为的，需提交有关部门的批准文件，涉及住宅室内装饰装修管理办法第七条、第八条行为的，需提交设计方案或者施工方案； （6）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。 非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面
47、证明。 装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。29、物业管理单位应如何实施住宅室内装饰装修管理?答：住宅室内装饰装修工程开工前，物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业，并签订住宅室内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修过程中，物业管理单位应当按照管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有违法违规行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅
48、室内装饰装修活动的监督检查。任何单位和个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为，都有权检举、控告、投诉。30、业主可以将住宅改变为经营性用房吗？答：根据中华人民共和国物权法第七十七条规定， “业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 ”最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条规定“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危
49、险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。 ”第十一条规定“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主” 。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。 ” 31、业主大会和业主委员会对违章搭建、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，应如何处理？答：根据中华人民共和国物权法第八十三条规定， “业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”32、使用专项维修资金应当具备哪些条件？答：（1）物业共用部位、共用设施设备保修期已满；（2）维修项目符合专项维修资金使用范围；（3）法律、法规或者业主大会规定的其他条件。33、哪些费用不得从住宅专项维修资金中
