1、西蒙：零售商业地产之王与美国的零售物业imeigu 王钦对于绝大多数中国人来说，Simon，多半是个陌生的名字。你也许去过大悦城，知道万象城，逛过华润万家，在万达广场看过电影但是西蒙？不知道，是做什么的？那你曾经去过美国 shopping 么？如果有，那你一定去过西蒙。西蒙地产集团（Simon Property Group，纽约证券交易所代码“SPG ”） ，是全美最大的商业地产运营商和北美最大的零售地产上市公司，并拥有北美地区公开发售的最大的商业地产信托基金(REITs)。西蒙是标准普尔 500 指数成分股之一， 2010 年底市值约 300 亿美元，超过美国前五名零售地产公司中另外四家公司
2、的总和。2010 年，西蒙集团营业收入约 40亿美元，净利润 7.5 亿美元。西蒙是美国零售商业地产之王，它旗下拥有全美最多的购物中心、品牌折扣店，其中大多数位于北美地区人口最多的 75 个城市，旗下的购物中心每年大约要接待 22 亿人次顾客。在美国为人津津乐道的顶级购物中心中，有许多也收入在西蒙旗下，如纽约的Woodbury Outlets、长岛的罗斯福购物中心、阿灵顿的时尚中心等。西蒙集团目前总部位于印第安纳州的 Indianapolis，业务范围覆盖北美、欧洲及亚洲地区，核心业务包括商业地产投资、开发、出租及物业管理。截至 2010 年 12 月 31 日，西蒙集团在全球拥有和管理 39
3、3 处物业、2.6 亿平方英尺（大约 2450 万 m2）的可租赁面积（ gross leasable area，简称 GLA） 。这些物业的主要形式包括：地区性购物广场（Regional Malls） 、高级工厂直销中心（Premium Outlet Centers，国内有翻译为名品折扣购物中心） 、社区生活中心（Community/Lifestyle Centers） 、大都会区购物中心（Mills ，有翻译为高级摩尔）和其他国际性物业（InternationalProperties ）等。为了加深对这个数据的印象，可以与以下数据作比较：国内万达广场万千百货的营业面积通常在 3 万 m2
4、左右，沃尔玛和家乐福大型卖场的营业面积通常为 1-2 万 m2。一个万达广场用于零售、餐饮、娱乐及附属公共区域的建筑面积约为 10 万 m2，其中，可租赁面积还要排除掉公共和辅助区域。在美国，西蒙集团在 41 个州及波多黎各地区持有和管理 338 处运营中的物业，其中包括 161 个地区性购物广场，58 处高级工厂直销中心，66 处社区生活中心，另外还有 2007年收购米尔斯公司获得的 36 处物业，以及 17 处其他商业中心或直销中心。从米尔斯收购的 36 处物业中，包括 16 家 Mills（大都会区购物中心） 、 16 家地区性购物广场和 4 家社区商业中心。这些物业包含合计约 2.50
5、5 亿平方英尺的总可租赁面积，其中西蒙自己拥有约1.595 亿平方英尺，约合 1482 万平方米。2010 年，这些物业的零售销售总额估计约为 620亿美元。全球范围内，西蒙集团还持有或管理位于意大利的 45 个欧洲商业中心、日本的 8 家Premium Outlets，墨西哥的一家 Premium Outlets 和韩国的一家 Premium Outlets。总计可租赁面积为 1310.94 万平方英尺。2010 年 7 月 15 日，西蒙集团出售了其与合作伙伴共同拥有的 Simon Ivanhoe 的权益，该合资公司拥有位于法国和波兰的 7 家商业中心。地区性购物广场（Regional M
6、alls）地区性购物广场一般包含一个传统的百货主力店，或者几个主力店和大型零售店的组合，以及多个较小的与主力店相连通的小型商店。此外还有一些附属的独立商店和餐厅等，通常位于沿停车场的周边。截止 2010 年 12 月 31 日，西蒙拥有 161 个地区性购物广场。地区性购物广场通常是位于城市近郊区、附带大型室外停车场、封闭性的、单层多入口的独栋商业建筑，可租赁面积大致为 40 万到 240 万平方英尺（约为 3.7 万 m222.3 万 m2） 。西蒙的地区性购物广场包含总数超过 18,300 个店中店，其中包括 709 家主力店（anchors，有翻译为锚店） ，其中大多是全国性的大型零售商
7、。这意味着平均每家地区性购物广场包含 3 到 5 家主力店和超过 100 家独立店铺。从这个纯粹文字的描述上，对西蒙地区性购物广场这种模式可能缺乏直观的印象，因此我们以 Tippecanoe Mall 为例，提供一个实例来说明。Tippecanoe（蒂帕卡努）是美国印第安纳州的一个县（或译郡，是美国地方政府架构中较多的依赖地域划分、而政治权力较弱化的一级区划，一般一个州会划分为若干个郡，从地理上来讲，类似于中国的地级市） ，最大的城市是拉斐特（Lafayette） ，位于印第安纳州首府印第安纳波利斯西北约 60 英里，人口约 6.7 万。著名的普渡大学（Purdue Univ）位于该县的西拉法
8、叶市，与拉斐特市仅一河之隔，西拉法叶是一个美国传统的、典型的大学城，根据 2010 年的数据，西拉法叶城人口不到 3 万，而普渡大学学生人数超过 4 万人。Tippecanoe Mall 及周边地图地图中部为拉斐特市区，图示 A 为普渡大学所在的西拉法叶市，B 为 Tippecanoe Mall所在位置，右上角为从芝加哥通往印第安纳波利斯的 65 号州际高速公路。Tippecanoe Mall 是整个拉斐特 -普渡大学都市区最大和最主要的商业中心，在Tippecanoe Mall 周边 30 英里（约 48 公里）范围内，总人口约为 20 万。从地理位置上来讲，Tippecanoe Mall
9、位于拉斐特城郊，距离市中心约 5 公里，距离普渡大学约 10 公里。Tippecanoe Mall 提供的购物选择，包括 JCPenney（杰西潘尼） 、Kohls （科尔斯百货） 、Macys（梅西百货） 、Sears （西尔斯） 、H.H. Gregg & Dick 体育用品店和 100 多个品牌专卖店。其中，JCPenney 是以女装为主的中档百货店；梅西百货是美国最知名的百货店之一，位于纽约第七大道的旗舰店举世闻名；Kohls 是面向家庭为主的专业百货店；西尔斯则是在沃尔玛之前的全美最大的连锁超市，提供较为廉价的家庭用品、电器和工业品等；H.H. Gregg & Dick 则是美国著名
10、的体育用品连锁百货。下图为平面布局图，除上述主力店之外，A 至 H 位置按区域功能划分不同的品牌专卖店、折扣店、餐饮店、专业电子电器店、移动服务商店等。例如，著名的美式中国快餐Panda Express（熊猫餐厅） 、AT&T 专卖店位于图示的 H 区；GAP 品牌专卖店、Barnes & Noble 书店位于 F 区；儿童活动区位于 E 区等。Tippecanoe Mall 平面布局图此外，在 Tippecanoe Mall 停车场和前广场周围，还有百思买电器连锁店、百思买手机专卖店、麦当劳餐厅、Hooters 连锁快餐厅、Pepes 墨西哥餐厅、大通银行等。2007 年，西蒙收购了米尔斯公
11、司的 16 家地区性购物中心（米尔斯地区性购物中心） 。为了便于比较，在这一部分单独区别了这 16 家购物中心。米尔斯购物中心的可租赁面积通常从 80 万到 130 万平方英尺，通常包含各种全国性零售商。Premium Outlets高级工厂直销折扣中心（Premium Outlets）通常是露天的商业中心，包含为数众多的设计师品牌店、工厂直销店和折扣店。截至 2010 年度，西蒙拥有 58 个工厂直销折扣中心，可租赁面积从 15 万至 85 万平方英尺（1.4 万-7.8 万 m2） 。Premium Outlets 一般邻近大城市和旅游目的地，包括纽约，洛杉矶，波士顿，棕榈泉，奥兰多，拉斯
12、维加斯和檀香山等。一般都位于城市的远郊，建筑风格是美国小镇式的成片低矮建筑群，有统一规划的道路和停车场，通常包含一个美食广场。在西蒙拥有的 Premium Outlets 中，最著名的，当属纽约附近的 Woodbury Outlets（伍德伯里购物中心） 。这个 Outlets 的名气之大，以至于成为赴美购物旅游的主要目的地之一和美东团体旅游路线的必备景点。Woodbury Outlets 位于纽约以北中央山谷区域，I-87 州际高速公路沿线，距离纽约市中心 54 英里，车程约 1 小时 20 分钟，临近著名的美国西点军校。公共交通方面，GreylineShort Line 和 Coach U
13、SA 等公交巴士线每日从纽约往返。另外，临近美铁（MTA）Port Jervis 客运线 Harriman 站，MTA 周末提供每天一班连接 Harriman和 Woodbury 的火车（上午往，傍晚返） ，工作日及假日需要预定出租车接驳。Woodbury Outlets 于 1985 年开业，经过两次扩张，目前包含 220 家品牌店，拥有大约78500 平方米的柜台面积，是世界上最大的品牌直销中心。这里提供了各大知名服装设计师设计的品牌服装和众多国际知名品牌的折扣商品，品牌直销折扣店包括：Balenciaga、Burberry、Coach、Chloe 、Dolce & Gabbana、Fen
14、di、Gap Outlet、Giorgio Armani、Gucci 、J.Crew、Jimmy Choo、Lacoste、Neiman Marcus Last Call、Polo Ralph Lauren、 Prada、Saks Fifth Avenue Off 5th、Tods、Tory Burch 等。夏季周末提供免费的现场音乐表演。Woodbury 的平面布局图下图为 Woodbury outlets 的卫星图片和街景，典型的 Outlet 模式。Woodbury Outlets 的卫星地图Woodbury Outlets 的街景与地区性购物广场相比，Premium Outlets 主
15、要的区别在于以下几个方面：1、Premium Outlets 通常位于大城市或者旅游目的地附近，距离市区较远，而 Regional Malls 遍布各个主要的城市区域，通常位于近郊。2、Premium Outlets 通常是开放式的、沿露天街道分布的众多独立店铺，单个店铺面积较小，而 Regional Malls 多为大型单栋封闭建筑，通常包含一个或几个大型百货商和零售商，在购物广场内有全封闭的通道相连。3、Premium Outlets 提供的多是工厂直销店和品牌折扣店，一般价位较 Regional Malls内的百货店低 40%-80%左右，多为过季、断码、折扣商品。The Mills（大
16、都会区购物中心）The Mills 的可租赁面积通常从 100 万到 230 万平方英尺（9.29 万-21.4 万 m2） ，并且位于主要的大都会区。它们综合了传统的购物广场、直销中心、以及大型零售商和娱乐设施。我们以位于迈阿密的 Sawgrass Mills 为例说明。Sawgrass Mills 位于迈阿密大都会区的日出镇（Sunrise，森赖斯，音译是多么的无趣） ，距离著名的迈阿密海滩 70 公里，约 45 分钟的车程。Sawgrass Mills 的位置Sawgrass Mills 是整个佛罗里达州最好的购物中心，这里有整个佛州最大的品牌直销中心、最好的零售店和娱乐设施。整个购物中
17、心拥有 2,258,616 平方英尺(209,832 m2)的可租赁面积，提供了超过 350 家百货店和品牌直销店的终极购物体验，以及一流的餐饮和娱乐服务。Sawgrass Mills 最初于 1990 年开业，后来经过多次扩大。由于它的规模如此巨大，又被分为三个部分。第一部分是米尔斯购物广场本身，包含四个区域，由四条顶部封闭的“大道”相穿，如图中的黄色、橙色、绿色和蓝色所示。这里有几家主力品牌店，位于西区的 Marshells，中区第一街的 Nike 直营店、第二街的 T.J.Maxx；第二街的入口处的 OFF 5TH Saks Fifth Avenue 和 GAP 直销店；3 号入口正对的
18、 Burberry 工厂店和东区的JCpenney、Super Target 等。第二部分是 1999 年扩建开放的 The Oasis 户外娱乐广场（紫色部分） ，这个区域以娱乐设施为主，有拥有 IMAX 的 Regal 23 影剧院、台球俱乐部、Gamework 游戏厅、Ron John 冲浪及水上用品店和 Nordstrom Rack 品牌折扣店等。第三部分是 Colonnade Outlets 直销中心（红色部分） ，于 2006 年开业，作为一个高档购物和餐饮服务的区域，这个区域以 Last Call! Neiman Marcu 为主力店，另外还有众多称之为“outparcel ”的
19、独立品牌店和专卖店。Coach 工厂店、 Guess 工厂店、Escada 直营店、Prada 专、 PUMA、Polo 等专卖店都位于这个区域。餐饮方面，这里有两个令人难忘的美食广场，分别是位于黄色区域的 Market Food Court 和绿色区域的 Garden Food Court，提供包括 Apropo 三明治面包店、汉堡王、subway、哈根达斯、 Taco Bell 墨西哥餐厅、熊猫快餐、Sbarro 意大利餐厅、日本餐厅、拉美烤肉等快餐服务。下图为美食广场：此外，Sawgrass Mills 还有六个提供全方位服务的高级餐厅，包括 Cheesecake Factory、Gra
20、nd Lux（格兰力士）咖啡厅，Villagio 意大利餐厅，P.F. Changs 中国餐厅和Rainforest 西餐厅。Sawgrass Mills 室内通道街景位于东区的 JCPenney 主力店Mills 与地区性购物中心、 Outlets 的主要区别如下：1、Mills 的规模更大，包括了传统的地区性购物中心和 Outlets 两种模式，并且提供了更多的餐饮、娱乐等服务。2、在地理上，定位有所差异，绝大多数 Mills 位于大都会区的城市区域，而 Outlets多位于城市远郊。3、Mills 反映了商业中心向大都会区城市中心回归、以及融合娱乐与生活方式的趋势，事实上，在 Mills
21、 这种模式上，西蒙并非运作最成功的公司，北美地区最为知名的大都会区顶级购物中心，例如位于加拿大的 West Edmonton Mall、位于明尼苏达州的 Mall of America、加州的 South Coast Plaza，都不属于西蒙集团（西蒙是 Mall of America 的主要合作伙伴之一，但不是业主） ，西蒙的 Mills 也都是通过对米尔斯公司的收购获取。社区生活中心社区生活中心面积比地区性购物广场小，一般拥有 10 万至 95 万平方英尺(10,000-90,000m2)的可租赁面积，通常是非封闭性的商业建筑。西蒙拥有 66 个社区生活中心，社区生活中心的目的是服务于一个
22、较大的区域，通常包含主力店和其他全国性零售店，这些主力店占据了该中心可租赁面积的绝大部分。西蒙集团也拥有传统的社区购物中心，以提供质优价廉的便利货物和服务为主。这些中心通常包含一个超级市场、折扣零售店或药店，旨在服务邻近的社区。此外，西蒙在某些地区性购物广场毗邻设计露天商业中心，以更充分的利用这些区域性购物广场的人流和吸引力。我们用位于芝加哥大都会区的 Bloomingdale Court 来说明社区生活中心的模式。Bloomingdale 是美国伊利诺伊州的一个地名，位于芝加哥以西 25 英里，属于芝加哥大都会区的一部分。从地理位置上，它相当于北京的上地或者亦庄。Bloomingdale C
23、ourt 在芝加哥的位置Bloomingdale Court 始建于 1987 年，可租赁面积 630,359 平方英尺（58562m 2） 。根据2005 年的数据，在其周边 10 英里范围内，有超过 84 万人口，平均家庭收入约 9.3 万美金。下面这张图片很好的说明了这个购物中心的样式。它是由一组相互独立的单层商业建筑构成，中间是露天停车场，主要的零售店和超市位于停车场的南部，其中包括沃尔玛超市、T.J. Maxx 服装百货店、 Old Navy 专卖店（GAP 公司所属的一个品牌） 、Linens n Things 家居用品店、百思买电器、 Circuit City 消费电子产品专业店
24、、Dicks 体育用品店、OfficeMax 办公用品店、 Village Theater 影剧院、JoAnn Etc 工艺品店等。停车场北部与公路之间，是各自独立分布的餐饮店，包括美式酒吧 Applebees、肯德基、意大利餐厅 Olive Garden，以及银行等辅助设施。从业态和建筑风格上来讲，社区生活中心重视整体设计和统一的店面、提供停车泊位、店铺的组合策略，强调便利性、基础商品和协同管理。在提供方便的一站式购物的同时，倾向于更加统一性和更全面的满足顾客的基本购物需求。Bloomingdale Court 的统一店面设计以上四种业态，构成了西蒙集团持有的商业零售地产的主要部分。当然，这
25、些简单的介绍并不能完全反映美国商业零售业的全部业态，还有许多其他有代表性的商业模式，例如纽约第五大道和芝加哥密歇根大道的商业街、华盛顿附近阿灵顿的时尚中心、休斯顿下城独具特色的 Huston Center 和中央人行隧道系统中的特色商业区、以及前文提到的 Mall of America 等超级商业中心等。但总体而言，社区生活中心、地区性购物广场、Premium Outlets 和 Mills 这四种业态，分别定位于不同的地域、顾客群和需求，构成了美国零售地产的主要类型，也反映了当代美国商业零售业的主要发展模式和趋势。截至 2010 年 12 月 31 日，西蒙的全部自持可租赁面积中，位于地区性购物广场和 Premium Outlets 中 94.2%，位于大都会区购物中心（Mills）中的 93.7%，位于 Mills 地区性购物广场中的 90.4%，社区生活中心中的 91.6%都处于出租状态。 2010 年度，西蒙集团营业收入接近 40 亿美元，净利润超过 7.5 亿美元，正是凭借持有的这些物业，西蒙成为北美当之无愧的零售地产之王。
