1、兆隆金盾国际A区商业定价方案兆隆金盾国际项目组 2015年1月12日,一、市场解读 二、价格研判,Part1,商丘市商业市场分析,项目周边商业市场总体概况,租金情况,项目周边商业整体形象较差，经营业态比较单一，多数商铺为民改商，很难提升商业形象，新建小区目前的空置率较高。,项目周边竞品市场情况,在售商业均为住宅底商，销售均价在12000-20000元/，销售均价整体相差不大，竞品中商铺均为现铺销售。住宅与商业的平均价差关系为1:3.1。,商场租金情况,根据目前营业商场租金推导层差价格关系为1:1.15:0.65:0.5:0.4:0.35，一拖二商铺价格基数为1。,项目周边商业市场总结,项目周边
2、在售商业均价在12000元-20000元/； 周边商业租金水平在1.6-2.5元/天； 住宅均价在4300-5500元/； 业态档次：项目周边商业业态档次较低，多为餐饮、烟酒和副食品销售。周边新建项目商业租金高但空置率较多；,Part2,本案商业价格研判,整体定价策略,定价原则,依据一：选取项目周边同类或相似商铺租金还原 依据二：确定选取对比项目周边商铺销售均价 依据三：根据项目住宅售价，得到本项目预测参考价格,市场比较法,租金还原法,住宅反推法,价格制定,常规推导,仅考虑周边住宅价格,市场比较,仅考虑周边商铺价格,租金还原,仅考虑项目租赁价格,价格推导住宅推导法,4900元/,一拖二1715
3、0元/,周边住宅均价,商铺价格为住宅的3.5倍,一层 18865元/,二层 11147元/,楼层价格系数 1.15：0.65：0.5,三层 8575元/,价格推导市场比较法,16250元/,周边一拖二商铺均价,一层 18687元/,二层 12146元/,根据楼层价格系数 1.15：0.65：0.5 推导,三层 8125元/,一拖二15572元/,根据楼层价格系数 1：1.15推导,价格推导租金还原法,2元/天,一拖二 9125元/,周边一拖二商铺租金,一层 10493元/,二层 5931元/,三层 4562元/,按投资回报率年8%计算： 即2*365/0.08,根据楼层价格系数 1.15：0.65：0.5 推导,价格制定,一层 16015元/,二层 10630元/,三层 7087元/,一拖二13949元/,三种价格推导的平均数,一层 19218元/,二层 11055元/,三层 8502元/,一拖二16738元/,卖场效应 提升20%,案例借鉴金水万达,项目概况金水商圈的未来典范,金水万达新天地内街与外街价格关系比是1:0.84,案例借鉴金水万达,一层 19218元/,二层 11055元/,三层 8502元/,一拖二16738元/,价格制定,外街价格,一层 16143元/,二层 96286元/,三层 7144元/,一拖二14059元/,内街价格 1:0.84,
