1、1成都地票政策解读2010 年 6 月 12 日，成都市政府颁布了关于完善土地交易制度促进农村土地综合整治的意见（试行） ，规定按照统筹城乡综合配套改革试验区建设“先行先试”的要求，试行建设用地的地票方式促进农村土地综合整治。11 月 16 日，成都市国土资源局公告：凡参加成都市2011 年 1 月 1 日后国有经营性建设用地使用权竞买的申请人，必须持相应面积的建设用地指标证书方可报名，取消通过缴纳建设用地指标保证金报名参与竞买的方式。竞买人可通过实施农村土地综合整治项目直接获取建设用地指标，也可在成都农村产权交易所购买相应面积的建设用地指标。基于上述原因，现对成都地票政策解读如下：一、地票的
2、概念地票是指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后节余的建设用地指标。二、地票产生的背景2地票制度目的在于解决国有建设用地占用大量农业用地情况下的占补平衡问题，同时调动农民集体和农户、社会资金参与农村土地综合整治的积极性。通过地票形式，政府可以提前引入社会资金用于土地的综合整治和城市的改造，实质上是对成都市农村土地综合整治机制的改变。在国内，地票制度迄今仅在重庆市、成都市两地试行。2008 年 12 月 4 日，重庆市成立了全国第一家农村土地交易所，探索建立城乡统一的土地交易市场，主营地票交易，主要为重
3、庆市农村土地承包经营权流转提供服务。2010 年 10 月 13 日，成都市正式揭牌成立了农村产权交易所。三、地票制度的意义1、实施地票制度，有利于加快农村土地综合整治，释放大量建设用地指标。2、通过城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，确保耕地总量不减少，加大城市可供应土地数量，长远有助于推动土地价格下降，同时促进城市资本与农村闲散土地之间的良性互动。3、有利于激活城乡要素市场，完善城乡市场体系。地票制度通过开展远距离、大范围的土地资源优化配置，使3固化的土地资源转化为可以流动的资本。4、有利于增加农民收入。5、有利于成都市、重庆市政府实现农村土地整治项目融资，吸引社会资本完成农村土地整治
4、工作，缓解政府建设资金压力。四、地票的获得方式地票指标获得的方式主要有三种：1、竞买人可通过农村土地综合整治直接获取建设用地指标；2、可在成都农村产权交易所购买相应面积的建设用地指标；3、向成都农村产权交易所缴纳建设用地指标保证金，取得建设用地指标保证金收款凭证。五、地票的运行程序地票运行程序主要包括复垦、验收、交易和使用地票四个环节。在复垦环节，将闲置土地（诸如农村宅基地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业用地等农村集体建设用地）复垦为耕地，以做到“先造地后用地” 。在验收环节，由土地行政主管部门根据相关规定对土4地严格验收后，腾出的建设用地指标，由市土地行政主管部门向土地使用权人发给相应
5、面积的地票。在交易环节，农村土地交易所根据实际情况，进行公开拍卖，价高者得。在交易环节中取得“地票”之后，等于取得了土地使用凭证。在使用地票环节，地票持有人要在符合城市规划和土地利用规划的范围内，寻找尚未被国家征收、又符合其市场开发需求的建设用地，但找到中意的建设用地后，需经过政府相关部门的认可，且相应的土地同样要进入土地交易中心进行招拍挂。在招拍挂过程中，如果没有竞争对手，那么地票持有人才可以对相应地块进行开发，在竞得地票时所支付的费用，可以冲抵新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费。如果地票持有人看中的地块被其它公司以更高的价格拿下，那么地票持有人取得地票时所支付的费用可以足额拿回。六、地票交
6、易情况（一）重庆市场自 2008 年 12 月 5 日至 2010 年 5 月，重庆农村土地交易所共进行了 11 次地票交易，交易地票 85 宗，总计 1.8 万亩，成交金额 18.65 亿，成交均价 10.36 万元/亩、最高成交单价 14.33 万元/亩、最低成交单价 8.02 万元/亩。竞得单位5有土地储备机构、园区建设单位、国有企业、民营企业等。（二）成都市场目前，成都市共进行了两次地票交易。2010 年 8 月 2 日，成都市兴城投资公司以 15.2 万元/亩、总计 12461.72 万元竞得蒲江县农村土地整治挂牌融资项目，预计产生 819.95 亩建设用地指标，宣告全国首例农村建设
7、用地指标公开竞拍成功。12 月 17 日，成都举行首轮地票竞买会，公开交易 2000亩城市建设用地指标。200 多家开发商拼抢格外激烈，建设用地指标从底价 15 万元/亩飙升到了 96 万元/亩。其中成交最低价 46.5 万元/亩，成交最高价 96 万元/亩；保利获得 3个标的，共计 400 亩地票。12 月 28 日，成都农村产权交易所公告原定于 2010 年12 月 29 日的建设用地指标竞价会（成农交指标告2010005 号）因故暂缓举行，具体交易时间另行公告。七、实施地票制度对成都房地产市场的影响1、无地票房地产开发商从 2011 年开始将无法拿地。2、对于实力不强或相关资源较少的中小
8、开发商而言，地票制度对其生存与发展造成很大影响。3、从目前的地票交易情况来看，地票价格持续高涨，6对房价成本的影响将在 2011 年下半年开始显现。4、实施地票制度，增大了房地产开发商资金占用成本，可能导致房价上涨或开发商更加理性地自身抉择投资行为。八、讨论1、2010 年 11 月 16 日成都市国土资源局公告与成府发200727 号的出发点不一致。成府发200727 号，完全符合成渝综合试验改革区的特点，地票制度旨在解决农村土地整治问题；而 2010 年 11 月 16 日成都市国土资源局公告则规定成都市所有国有经营性建设用地使用权竞买的申请人均需持地票准入。显现两者的出发点和目的明显不一
9、致，这需要成都市政府对该政策做说明和阐释。2、从地票交易和具体实施情况来看，重庆市地票交易严格局限于城乡统筹土地整治项目上，总量仅占整个土地交易市场的 10%；而成都市地票交易则扩大到整个经营性用地市场。3、重庆市地票交易价格目前在 8 万元/亩-15 万元/亩之间，而成都市地票首次交易价格则已经高达 46.5 万元/亩-96万元/亩。从目前的趋势来看，地票交易价格还将持续上涨。综上所述，我们需要思考成都市地票交易制度的实施，7其真正目的在于什么？政府是为了解决农村土地整治资金不足问题还是提前实现土地收益？还是真正让原来的土地所有权人实现收益？这需要政府在制定政策时思考或向公众作出合理的解释。
