1、,第1部分：项目简介,第2部分：核心价值,第4部分：区域竞争比较,第3部分：价值提炼,第5部分：角度建议,华府二期首批推售单位为别墅单位，别墅产品由9栋6套联排别墅，和6，7，8栋21套合院别墅组成。,基础信息,和院别墅： 6栋 7套7栋 7套8栋 7套 联排别墅： 9栋 6套 别墅总套数：27套,9#,8#,7#,6#,6，7，8#合计21套合院产品,9#7套联排别墅,第1部分：项目简介,第2部分：核心价值,第4部分：区域竞争比较,第3部分：价值提炼,第5部分：角度建议,项目7大核心价值,项目核心价值卖点,1，区域,中心地位不可撼动，籍势而生， 未来尽在掌握,深圳未来CBD：项目位于深圳二线
2、关拓展区，伴随着周边配套的成熟和城市的发展，项目片区将成长为深圳未来CBD。 深圳南北中轴线 “双核配套”10分钟到达CBD中心区尽享中心区各项配套；向北5分钟车程到达中心区后花园定位的CLD（福田中心区生活居住服务基地和部分文化体育教育设施配套区，即深圳的CLD，规划参照福田区设计）北组团，享受100万平米商业及写字楼区配套。,项目核心价值卖点,2，交通,福田区CBD北，梅林关口， 新区大道东侧,自由城市网路（交通升级）,概括语繁华与居家，7分钟自驾交通圈，切换由心 交通升级：福龙路、新区大道、梅龙路已开通，八达城市路在脚下（向东驱车可至龙岗工业区；向南车程7分钟至福田CBD及皇岗口岸，向西
3、车程10分钟至南山华侨城，向北10分钟至观澜高尔夫/东莞）；南坪快速、梅观高速、龙大高速、莞深高速，城际关系更融通； 概括语轨道交通“东西汇”，跨界交流大生活圈 轨道升级：地铁4号线，10分钟直抵国际都会大香港，东方居住与西方繁华尽在掌握；亚洲第二大在建交通枢纽龙华新客站，大中华生活圈即将形成。,项目核心价值卖点,3，配套,12万平米市政公园,CBD与 CLD双核配套，便捷生活,万科金域华府,教育配套： 方圆5千米内覆盖22个幼儿园，35个小学（实验学校已确认在项目附近落户）21个中学,万千物象，满足自己和家人的 所有欲求,身处后CBD十数万平方米商业中心之内， 周边多个多个大型商业体形成缤纷
4、物质世界，前沿时尚潮流, CBD与CLD双核心交汇处，周边更遍布学校、银行、邮局等丰盛配套。,项目核心价值卖点,4，资源,山水滋养社区（资源升级）,深圳福田CBD万科的第一景观资源物业！2山3水：远眺塘朗山与羊台山原山山脉，坐定深圳城市龙脉；周边发布长岭陂书库、红木山水库，牛嘴水库，天赋优越，上风上水；塘朗山郊野公园、梅林山郊野公园更成为净化空气的重要屏障；高层几近无对视，恒久城市绿肺空气。,项目核心价值卖点,5,社区,社区成熟升级,服务先行，增值配套：项目西南角为社区幼儿园；在LOFT塞尚馆1至2层为社区会所。另外项目约1万平方米的沿街商业，可能会引入包括：中航健身会、华润万家、建设银行等，
5、同时社区将根据项目特点开设国旅的香港直通车。项目也与平安保险达成战略合作，将为业主提供重疾和意外事故综合险的优惠套餐。,项目核心价值卖点,6，品牌,礼之所至，完美呵护,虽自有中国物管第一品牌“万科物管”，却另选世界知名的金钥匙服务， 贴心定制生活享受，除了24小时360安全防护与寻常物业服务以外，更提供个性化服务。,项目核心价值卖点,7，产品价值,产品设计的升级,部分单位：预留60余平米私家泳池位、可附设桑拿房、冲凉房，每天在碧水中放松身心，更在私家PARTY上给客人惊喜； 类独栋设计，尽显尊贵：全方位独立墙体，避免主要房间对视；通过矮墙环绕，将公共花园与私家空间以更优雅的姿态分隔开来；预留私
6、家电梯位，独立组团私密化处理，别墅采用独立车行系统，彰显品位非凡的。 深圳唯一，万科独创：万科创新专利产品，在万科城，万科第五园景院别墅基础上再设计，精益求精，产品更优。 合院设计，增强邻里氛围;合院的设计，更显生活邻里氛围，更多生活情趣。 别墅产品双车位：每家每户，采用双车位设计，车位位于一层，而非地下室。 传承艺术灵感，大师之作：东西方文化结合的产物，大师倾情打造，几何魅力庭院，美国设计师卡尔操刀设计，运用了自然派风景画家蒙特利安的灵感。 别墅社区，开启CBD高尚生活：南区27栋别墅单位，南区低密规划，毗邻圣莫丽斯、水榭花都高端豪宅区域；打造CBD生活风范新高度。,户型结构的升级,相比一期
7、产品，赠送更多更加实用：一期别墅单位，原来的餐厅和客厅位置，现在全部为中空设计，一期餐厅和客厅全部计算面积，而现在全部为赠送面积，而且赠送面积空间改造之后和一期一样，非常实用。 赠送为一层而非地下室，采光更好：项目别墅单位赠送为一层赠送而非地下室，相比其他社区别墅产品，采光更好。 相比一期，A户型采光更好：原来一期入A户型入户花园处的鱼池设计，在二期合院产品中取消，增强了一层单位（赠送部分）的采光效果。 相比一期，改善楼体设计，解决对视问题，增强私密性：相比一期，一期楼体为品字型设计，二期的楼体设计和户型排布，有意使得别墅产品和高层产品视角错开，解决了别墅和高层对视的问题，增加了别墅产品和高层
8、产品的私密性。 相比一期，别墅景观流线更长：别墅产品相比一期，处于小区内部，沿途的景观线更长，景色更好。 相比一期，别墅顶楼栅栏设计更保私密性：别墅的顶楼栅栏设计，为横向设计，相比一期的竖向设计，私密性更好。 相比一期，用材更优： 一期的别墅采用僻开砖设计，2期为仿僻开砖设计，工业用品，想比一期更加耐用，防水性能更好。 相比一期，户型更优：相比一期，和院的B户型的主卧和客卧面积更大，户型更优。,花园的升级,公共花园 万科GOLDEN系列精品住宅，打造适合都市人生活的多元化成熟居住模式，在锻造精致生活细节之余，更致力于营造成熟人文氛围及归属感；正是秉承万科人性化居家设计理念，我们创造性地将TH设
9、计成围合型的和院产品，让您再次重温久违的和谐邻里生活方式 设置老人活动区、儿童活动区，同时种植名贵树种，丰富景观，美化环境 相比一期，景观更优，情景叠水，空中花园：创新运用叠水景观，私家泳池+情景泳池+南区入口宽大震撼水景，水景园景融为一体，人行平台整体高于外界5米，空中花园，多种名贵乔木。 理念超前，绿色人居：首层车库设计大量的采光口，大树由车库采光口矗立而上，从而另车库感觉更绿色更生态,城市中心土地 愈来愈稀少， 城市之核的居住梦想难于实现 城市别墅身影更难寻觅 万科华府，得城市珍地，还城市27墅境地至繁华，配套至优越 满足一家老小的不同需求 原创7合中庭大院带来的和睦邻里 多庭院，多露台
10、，多空间带来的生活本真意趣 更让家人各得其所，其乐融融城市心，繁华里，合院墅，仅为二十七位城市名门冠冕,第1部分：项目简介,第2部分：核心价值,第4部分：区域竞争比较,第3部分：价值提炼,第5部分：角度建议,基于项目本身及客户需求，差异化价值的才是价值,观点：,理由1：客户的需求多样化，项目能够实现的价值才是真正有意义的 理由2：项目某些价值超越其他，是项目议价的关键,项目价值的挖掘和传递,策略推导：,项目差异化价值分析（土地）：,项目差异化价值分析（产品）：,客户分析：,项目 核心价值,项目 营销策略,营销 推广动作,项目差异化价值分析（土地）,1未来城市发展的中心区域，交通的中心。 2未来
11、丰富完善城市配套，全家出行购物更加方便。,启示1： 与其他城市远郊豪宅（如棠樾，第五园等）类型相比，城市价值兑现在即。 与其它城市中心区域豪宅相比（如香蜜湖一号，中信红树湾，水榭山）相比，项目处于未来城市发展的中心区域，其配套的齐备性和便利性为其他项目 不所具备。 本项目具备定义真正城市别墅（豪宅）的价值支撑！是真正的城市别墅,启示2： 周边齐备的配套，便利的交通，为全家人带来便利，老人和孩子不开车也能方便出行购物，其他的别墅项目很少可以做到（水榭山，圣莫丽斯）。 为家庭全体成员的生活可以提供便利，是家庭宜居型的土地。,项目差异化价值分析（产品）,1城市中心大院子；和谐的生活方式，注重邻里间的
12、交流，老人和孩子均可在此找到适合自己的生活空间。2空间性，赠送面积一层空间非地下室，采光性更好，拓展空间的实用性更强，且二期的拓展空间相比一期更大。3类独栋，预留电梯，单独的车行入口，项目的私密性得到保证，可以营造领域感,启示1： 注重邻里交流，满足私密性，同时兼顾家庭中老人孩子的 生活空间的需要。体现对全家每个成员的关注。是适合家庭宜居型产品。,启示2： 虽然身处繁华，但绝对关注别墅产品的舒适度和尊贵感，是城市 更是别墅,一期客户分析,除去开发商品牌，一期别墅客户最为认可本项目的区位，交通配套其次是产品价值。,客户分析,1多为首次别墅置业客户，第一次从平面单位更换为别墅产品， 2由于工作生活
13、原因，愿意选择在城市周边居住，即注重生活的便利性 3关注全家人的生活，为全家人提供充足的活动空间和便利。 4注重家庭内部及社区内的交流，同时兼有对别墅产品私密性，尊贵感的需求，保持家庭成员具有自己的独立性。,启示： 对于项目城市价值最为认可，其次对于项目和院产品提供的全家人生活解决方案比较认可。,项目核心价值,城市配套，便利交通，城市别墅产品的稀缺性注重舒适度和便利性，及邻里互动，为适合一家人生活的第一居所。 别墅带来品质的提升和尊贵感。产品一层面积（非地下室内）的赠送及实用的空间拓展。,核心价值,核心价值,城市别墅,家庭宜居型别墅,Key words:,第1部分：项目简介,第2部分：核心价值
14、,第4部分：区域竞争比较,第3部分：价值提炼,第5部分：角度建议,项目11#，12#，13#，15#，为联排产品，其余为双拼产品。,VS龙岸,TC VS 11，12，13，15联排产品,1,选择对比理由：单价相近 同为联排产品TC面积：233平米 11，12，13，15联排：220平米,TC户型 VS 龙岸 11#，12#，13#，15#，联排,总结： 本户型建筑面积233平米，龙岸建筑面积220平米，虽然面积相差不大,但本项目整体开间进深都大过竞争对手. 本户型的客厅在开间和进深上明显优于竞争对手.本项目的客厅和主卧室的舒适度更高. 本项目该户型所有赠送面积, （所有赠送面积均含）其赠送率在
15、1.6左右,龙岸的赠送率在1.1左右.,本项目联排在产品上,优于竞争对手同类产品.,9#TA VS 20#-24#双拼产品,2,选择对比理由：面积相近 总价相近 20-24#为龙岸双拼中畅销产品。TA面积：290平米 龙岸双拼：260平米,TA户型 VS 龙岸 11#，12#，13#，15#，联排,总结： 本户型建筑面积293平米，龙岸建筑面积260平米，虽然面积相差不大,但本项目整体开间进深都大过竞争对手. 相比竞争对手，本项目在客厅 和主卧的舒适度上面，没有明显的优势。 本项目该户型所有赠送面积, （所有赠送面积均含）其赠送率在1.57左右,龙岸的赠送率在1.1左右.,本项目TA相比竞争对
16、手，赠送面积更多更实用，但在客厅主卧的舒适度上，相比对手没有优势。,9#TB VS 11，12，13，15联排产品,3,选择对比理由：面积相近 部分总价存在竞争TB面积：220平米 龙岸联排：220平米,9#TB户型 VS 龙岸 11#，12#，13#，15#，联排,总结： 本户型建筑面积220平米，龙岸建筑面积220平米，两户型进深相似，但本项目开间远大大过竞争对手. 龙岸的客厅和主卧开间进深相比本项目有一定的优势，舒适度稍高过本项目。 本项目该户型所有赠送面积, （所有赠送面积均含）其赠送率在1.45左右,龙岸的赠送率在1.1左右.,本项目联排在产品上,优于竞争对手同类产品.,本项目联排在
17、产品上,优于竞争对手同类产品.,VS 龙岸总结,总结： 龙岸联排相比本项目合院，舒适度稍高，但赠送率及赠送面积的实用性低于本项目。 本项目联排产品相比龙岸，舒适度及赠送都远优过竞争对手。 本项目TA相比竞争对手双拼产品，赠送面积更多更实用，但在客厅主卧的舒适度上，相比对手没有优势。,VS 溪山,项目2429#，为联排产品，其余为叠拼产品。,TC与溪山B户型,本户型建筑面积233平米，溪山建筑面积200平米，虽然面积相差不大,但本项目整体开间进深都大过竞争对手。 本户型的客厅、主卧室在开间和进深上与竞争对手相差无几，但本项目的主卧室的更彰显尊贵和舒适生活。 本项目该户型所有赠送面积, （所有赠送
18、面积均含）其赠送率在1.6左右,溪山的赠送率在1.45左右。,本项目联排在产品上,与竞争对手旗鼓相当.,总结,TA与溪山B户型,总结,本户型建筑面积293平米，溪山建筑面积200平米，面积相差较大,整体开间进深都大过竞争对手。 本户型的客厅稍差竞争对手，但主卧室在开间和进深上均超过竞争对手，更彰显尊贵和舒适生活。 本项目该户型所有赠送面积,折算后其赠送率在1.57左右,溪山的赠送率在1.45左右。,本项目TA相比竞争对手，赠送面积更多更实用，在主卧的尊贵感和舒适度上，远胜于竞争对手。,TB与溪山B户型,总结,本户型建筑面积220平米左右，溪山建筑面积200平米，虽然面积相差不大,但本项目整体开
19、间大大超过竞争对手。 本户型的客厅、主卧室在开间视野稍逊竞争对手，但本项目的主卧室的更彰显尊贵和舒适生活。 本项目该户型所有赠送面积, （所有赠送面积均含）其赠送率在1.45左右,溪山的赠送率在1.45左右，一样,两项目赠送率相似，客厅和主卧开间视野上稍逊于对手,VS 溪山总结,总结： 本项目TA户型在面积和总价上与溪山联排产品有很大差距，彼此不存在直接的竞争关系。 溪山与本项目类似，都具有很大面积赠送，赠送率相近。 溪山联排单位与本项目联排产品相比，没有优势，但相比本项目合院产品，在客厅和主卧的打造上，有一定优势。,第1部分：项目简介,第2部分：核心价值,第4部分：区域竞争比较,第3部分：价值提炼,第5部分：角度建议,项目核心价值卖点,
